シティハウス南大塚レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス南大塚レジデンスについての情報を希望しています。
大塚駅徒歩3分で山手線の内側の立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka3/

所在地：東京都豊島区南大塚三丁目44番2 他7筆（地番）
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩3分
　　　都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.24平米～67.25平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 匿名さん]

あまり階にこだわらないんだったらそうかも知れないけど、
人気がありそうな階だったら
そこから売れていくから、そこまでゆっくりもしていられないような・・
こだわりがある人は早めに動き、
そうでない場合は様子見で、みたいな？

[62: 周辺住民さん]

すみふの場合上層階から売り出して、後の期で低層階も同じ値段で売る（実質値上げ）のが定番だから本気でほしいんなら一期で買った方がいいわ。

[63: 匿名さん]

>61
>62

一般的には早期来場者の希望を聞いて販売住戸決めるんだけど、すみふは期で販売する住戸を売る側が決める。人気は関係ないんだよね。

[64: 匿名さん]

近所のイスラム人たちが集まるときはとてもうるさい

[65: 匿名さん]

イスラムの人が集まるというのはどういうことでしょうか？
近くに何かイスラム関係の施設などがあるということですかね。
話し声くらいなら家の中まで聞こえるように思わないのですが。

[66: 通りがかりさん]

近所だけど南大塚3は新大塚駅つかえるし、池袋まで歩いていけるし、新しい公園も近いし、かなり充実してる

[67: 近隣住民]

地元民で検討中です。あーこの通りじゃなくて一本向こう側だったら良かったのに、、と残念です。

[68: 匿名さん]

>>65 匿名さん
マスジド大塚

[69: 名無しさん]

坪いくらくらいかな、立地はいいので400くらいで条件いい部屋ないかな

[70: 匿名さん]

駅もスーパーも徒歩3分程度の距離にあってかなり便利な立地ですね。
大きい通りに面しているというのがちょっと気になるところですが、
このあたりの交通量はどうですかね？排ガスの影響や騒音がどうなのかなと思いました。

[71: マンション検討中さん]

オンラインに参加しました。坪400弱ほどのようです

[72: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん
本当に？南大塚でその価格なら先行2物件買った人は泣きを見ることになるけど…

[73: SUUMO好き]

>>71 マンション検討中さん
私の想定では500前後になるかと思ってたのでかなり驚きです…

[74: 周辺住民さん]

>>71
計算間違ってませんか？オンライン行きましたが500前後で正解です。
ファミリーメインなので単身向きの部屋は向きが悪く、私は見送りかな…

[75: マンション検討中さん]

坪500ですか。
高いですが、丸ノ内線と山手線が使えるのは熱い！！

[76: 名無しさん]

ほんとに平均坪500前後ですか?想定より50高いので悩みどころです。立地は良いと思います

[77: マンション検討中さん]

坪500だと東池袋の野村タワー買えますもんね。
山手線と丸ノ内線という意味では同じぐらいの価値があるものなのでしょうか？

[78: SUUMO好き]

>>77
駅によるところが大きいかもしれないですね。
個人的には新大塚はもっと注目されてもおかしくないと思いますが。
価格についてはだいぶ値上げしたシティハウス大塚より低いということはないのかと想像しています。

[79: 名無しさん]

>>78 SUUMO好きさん
趣味で一年おきに引っ越してますが、東池袋のタワーと南大塚の駅近に住んだ経験を書いときます。
飲食店はどちらの駅も近隣に充実してる。
この物件付近は個人店が多く、また店の入れ替えも多いので飽きが来ない。ステアリ付近は池袋の端っこって感じでちょうど築古の木造住宅街が近いので街並みに貧富の差を感じる。
ステアリは駅直結でも大半は池袋で乗換でしょうから、勤務先が有楽町線出ない限りは恩恵は少ない。物件規模はステアリ、利便性ではこっちかな。まー売れ行きは住フの値付け次第かな

[80: 匿名さん]

坪500は行き過ぎだな

[81: 匿名さん]

待てば７万円で買えるかも。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/detail.cgi

[82: 匿名さん]

大塚の外廊下田の字板マンで坪５００？凄いですね。若者はもう家すら買えませんね

[83: 匿名さん]

1LDKの間取りも向きも最悪でした

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん
既に北口で2つ坪400万円マンション出して捌いてるから住友が調子に乗っちゃってるのかな。向こうの価格がこっちなら納得感あるけど、そう考えたらどっちも20-25%高いんじゃないかな…

[85: 匿名さん]

>84

完成在庫だけどね。販売に時間がかかるコストを火価格にオンしてるわけだから手を出してはいけないだけどね。ブランド盲信して中身を判断できない人に売りつける作戦。

[86: 匿名さん]

駅近くの立地ということもあり、非分譲住戸が目立ちます
購入後の管理組合が機能するか、非分譲住戸があるとなると不安な点もいくつかあります。

ただ、こちらの物件は短期的に住まれる、投資用、リセールするという目的で購入されるのであれば
それほど気にしなくてもいいのかなと。

[87: 匿名さん]

>>85 匿名さん
山手線駅近です！住友ブランドです！買ってね！
→外廊下、田の字のLDK面積嵩増し、洗面室リビングイン、ディスポーザーなし
一次取得層の知識が乏しいからってここまでやるかね。

[88: マンション検討中さん]

ここ5年のブランドマンションは全部偽ブランドマンションでっせ

[89: 匿名さん]

ここは総戸数72戸に対して駐車場が16台となっていますが、
こういうのって購入した順に駐車場の権利を得られるものなのでしょうか？
知っていて当たり前の知識かもしれませんが気になりました。

[90: 評判気になるさん]

>>89 匿名さん
引き渡し日が一斉なんで、その前に説明会や駐車場抽選会がありました。他のシティハウスですが。

[91: 匿名さん]

通常は入居前に希望者で抽選なんだけど、地権者住戸には既に割り当てられたりしてる。駐車場１６台に対して地権者住戸10戸だから、駐車場はないものと思った方が賢明。

そのほかに地権者が優遇されてることがあったりするからその辺は要確認。

[92: 匿名さん]

確かに駐車場に関しては、一般分譲の人の場合は停められればラッキーくらいのスタンスでいた方がいいかもしれないですね。
入れ替えってあったりするのだろうか。
一般的なマンションだと２，３年おきに入れ替えがあるのだが、
ここは地権者さん多いからなぁ。

[93: 坪単価比較中さん]

不動産屋ですが、地権者が多い＝所有し続けたい、住みたい人が多い良い立地
ということですよ。手放せばいいお金もらえるんだから、将来性感じなければ売ってます。

[94: 匿名さん]

>92

駐車場入れ替えやってるところ少ないよ。車持っていて入れ替えで外れたら悲惨でしょ。なので、空くのを待つしかない。

[95: 坪単価比較中さん]

こんな駅近で駐車場希望者が多い訳ないと思う

[96: 匿名さん]

そう思います。
駐車場も、地権者さんが優先かもしれないけど、
それは普通に必要な人たちなんだと思います。
駐車場って全部埋まったことを想定して
管理費の収入としているので
足りないくらいがちょうどよかったりするんですよね。

[97: 匿名さん]

＞駐車場って全部埋まったことを想定

そんな無謀な管理計画してるデベだったら買ってはいけない。想定稼働率8割ってのが一般的。

足りなくて空き待ちだと中古で転売するときに車は不要って人に限定になるからきつかったりする。

駐車場って多くても少なくても問題になる。モデルルームのアンケートで駐車場利用希望の有無があるからその結果は確認。情報は出すだけでないで利用しないと。あと地権者でどれくらい駐車場が埋まってしまっているかも。

[98: 匿名さん]

以前は駅近でも駐車場設置率6割とかあった。車離れとはいえ2割もないのは少ない。

[99: 匿名さん]

確かにこれだけ駅近なので車を必要としない人は多そうな気がしますが、
この周辺にはタイムパーキングはちらほらみられるものの
月極駐車場はあまり多くないので、車の所有者が抽選に漏れると辛いですね、、

[100: 匿名さん]

9900からになってるもしかして1億500万の部屋売れたのか、、やべえなｗ

[101: マンション検討中さん]

>>100 匿名さん
なぜ9900からになると10500の部屋が売れたことに？
素人なので理屈がわからないのですが

[102: 購入経験者さん]

住友はまず値下げしないので
上限が下がったということは値下げしたのではなく
一番高い部屋が売れたのだと予想しました

[103: マンション検討中さん]

>>102 購入経験者さん
なるほど、9900からではなくて、9900までという意味ですね。

[104: 匿名さん]

駐車場はここの場合は、あまり当てにしないほうがいいっぽいですね。皆さんの情報から判断するに。
地権者さんが多く持たれていらっしゃったのか…。
駅に近い場所だから
車いらない人もいるかも知れないですが、
家族構成次第では、そうも行かない場合も多いので少し考えてしまいますね。
最初に停められたとしても、
その後、抽選で入れ替えも十分にありえますから。

[105: 匿名さん]

駐車場入れ替えしてるところ少ないよ。入れ替えで追い出されたら困るからね。

駐車場の抽選って入居の直前だったりするんで、どうなるかわからないんだよね。駐車場外れたから契約取り消してください出来ないし。駐車場利用希望のアンケートとってるからどういう状況か確認かな。あと地権者で駐車場希望してる人がどれくらいかも。

[106: 匿名さん]

駐車場や駐輪場の入れ替えは無しですか？
それだと先に申し込んだ方が有利で後から申し込んだ方は住み続ける限り
外部駐車場を利用したり、不便な場所に停める事になりますよね。
調べると再抽選のルールも管理組合の理事次第なマンションもあるようで、
駐車場問題は何かとトラブルの元になっているみたいです。

[107: 匿名さん]

再抽選してるところもあるけど稀。再抽選して使ってる人が外れたら追い出されることになるからね。

[108: eマンションさん]

>>106 匿名さん
そうですよ。先に申し込んだ人が有利なのは当たり前。
だから分譲開始時から契約してる人が一番優先になるのは当然じゃないですか？
逆に後から申し込んでも、いつでも公平を求めるなんて虫がよ過ぎだと思うけど。そのための抽選会があるわけで。
例えば銀行の貸金庫がいつも満杯だからって、先に決めた人が有利でズルいなんていう人いるのか？

[109: 通りがかりさん]

大塚を歩いていたら、南大塚一丁目にもスミフはマンション作る予定なんですね。
大塚にスミフのマンションが乱立しますね、、

[110: 匿名さん]

かなりすみふのマンション、多いですね（汗）
競合とかになりうる？と思うとなんとも言えない状況です。
大塚って、池袋までまあまあな距離っていうのがかなり大きい。新宿もそこまで遠くないし
その割に住みやすいからマンションできるんだとは思います。

[111: 匿名さん]

>>109 通りがかりさん

プラタナス通りのファミマがある隣のブロックですね。看板が出てました。
16階建60戸とのことで、こちらとほぼ同格のスケールになりそうです。
駅へは若干遠くなりますが値段的には同じくらいになりそうです。

[112: 通りがかりさん]

>>110 匿名さん
一昔前まで穴場だと思ってた大塚がスミフ様によって住民層が底上げされてる

[113: 匿名さん]

住民層が底上げされているかはわからないけれど、この辺りの相場が上がっている感はあるかな^^;
この辺り、投資としてはどうなんだろう。
マンション価格自体が大塚近辺も高くなっている気がするけれど
それってそもそもが投資マネーの流入が原因の部分もあるし。
自分の為に買って、自分で住みたいという人だと
高すぎるように思えてしまうかも？

[114: 匿名さん]

収入と民度は必ずしも一致しないからね。会社での立場が高いと社会でも偉いと勘違いしてる人もいたりする。

[115: 匿名さん]

>>114　匿名さん
>>収入と民度は必ずしも一致しないからね。
収入が高い職業が、必ずしも民度が高い人ではないですからね。
仕事を選ばなければ高収入になれることもありますし…

駅から近いのはいいですけれど、土地バブルなんでしょうか。割高になっています。
今後、もっと上がるんでしょうか？

[116: 通りがかりさん]

>>114 匿名さん
Fランのアホ大学にも優秀な奴はいるよ的な意見だよね。

[117: 匿名さん]

賑わい施設もない板マン量産しても町の価値は上がらないですよね。折角北口綺麗にしたんだから一帯開発でもしてくれませんかね…。

[118: 通りがかりさん]

>>117 匿名さん
二、三年前に南口の商店外一体開発の話し合ったけど水面下で進んでるんだっけ？

[119: マンション検討中さん]

しかしまあ本当に高くなりましたね。同じ３丁目のルフォン南大塚レジデンスが2014年には坪250くらいで売り出したので、ここが坪470ならざっと2倍にはなってるんですか…庶民には手が届きません

[120: 匿名さん]

Kタイプの間取りを見ていて疑問があったのですが
サービスバルコニーはどういったものなのでしょうか？
形的にはバルコニーにある物置的な存在でしょうか。

[121: マンション検討中さん]

>>120 匿名さん

私もサービスの意味不明です

[122: 匿名さん]

室外機置場。

[123: 匿名さん]

サービスバルコニーは奥行きが1メートル以下の小さいバルコニーでエアコンの室外機を置く、家庭ごみなどのちょっとした物を置く場所として設置されるようです。
主にキッチンに隣接した形で場所が確保されることが多いのでキッチンに風や陽光を取り込む事ができるメリットもあるそうですよ。

[124: 匿名さん]

１０年ちょっと前に販売したシティハウス南大塚も高いと言われて最上階92平米は1.5億円でこの付近では別格のお値段でした。

同じ9階あたりでみると以前の物件は57平米で6200万円。
やはり今の方が高くなってはいますね。
あと残念なのが住戸は全てが狭くなっててあとは外廊下になってるところ。
前の物件は55平米ー92平米でしたから。

そう考えると以前に建てられた物件の方がモノは良いのかなーなんて思ったりもしちゃいますね。。

[125: 周辺住民さん]

周辺情報。ここから最近出来たイケサンパーク（造幣局跡）が近いです。その倍歩くと話題の南池袋公園まで行けます。散歩したい方にはご参考。消滅可能都市に指定された豊島区が力を入れている様です。自転車がある方は文京区立目白台運動公園（旧目白御殿隣）も綺麗です。

[126: 匿名さん]

イケサンパーク、ウォーキングによさそうですね。
コロナが収まったら、今よりももっとイベントも行われそうだなって思いました。

豊島区ってなくなってしまいそうな感じに言われているけれど
大塚の辺りは
まだまだ普通に住宅地としてやっていけるんじゃないかと思います。
池袋周辺エリアとは事情が違うかも。

[127: 匿名希望]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[128: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[129: 匿名さん]

>>123
そういう定義があるんですね。
間取りを見ているとどの部屋もキッチン近くに窓があって採光には気を使ってるんだなと思いました。
ここに窓や扉があると臭いも逃がしやすくて良いです。

Eタイプを見ると廊下側に防災倉庫が付いてますが、ここはこの部屋の住人専用の倉庫ということで良いのでしょうか。
防災グッズだけじゃなく室内に入れたくないものも入れられますかね。

[130: 匿名さん]

他物件のスレに1期で1戸しか売れなかったマンションという話がありましたが、ここですか？

[131: 匿名さん]

一般的なバルコニーとしての使い道はなくても
採光の役割を果たせるので、サービスバルコニーもあって悪いものではありませんね。
防災倉庫は共用部になるのではないでしょうか。

[132: 匿名さん]

キッチンに窓があるのってものすごく大切です。
夏場は、料理をしていて、どうしても熱の逃げ場がなくなってしまう。
少し窓を開けておき、空気の流れを作ってあげると
激アツなキッチンからは少し情況は良くなっていくので…。
対して火を使っていなくても、
夏場のキッチンはあっという間に熱くなる汗

[133: 名無しさん]

巣鴨方面に行くと坂を登るんですが、その先にある駒込4丁目 本駒込6丁目とかは雰囲気がいいですよ。

[134: 名無しさん]

大塚駅周辺は最近、駅前広場が整備されたり、星野リゾートの店みたいなのとかも出来たりして、雰囲気がいい感じになってて好き。

[135: 匿名さん]

駅前はだいぶ綺麗になりましたよね。
ただ東南アジア系が目立つのが嫌ですね。
彼ら群れるから煩いんですよね。

[137: 検討板ユーザーさん]

東南アジア人へのヘイト発言を堂々としてる奴ってバカなのかな？
然るべきところへ通報します。削除だけでは済まされません。

[138: 匿名さん]

どうぞどうぞ。ママ友がロビーでうるさい、近所の公園の子供がうるさい、レベルの話に目くじら立てるなよ。極左か。

[139: 匿名さん]

Eタイプの2LDKが形的に好きです。
冷蔵庫のポジションも使いやすそうで個人的に良いなと思いましたし、
あまり日常生活には関係ありませんが、引越しの時に冷蔵庫を配置しやすそう。

[140: 通りがかりさん]

>>139 匿名さん

じゃぁ買えば？

[141: 匿名さん]

買い物ですが最寄りのスーパーシマダヤや成城石井で十分揃いますでしょうか？
マップを見る限りでは決して不便ではなさそうな周辺エリアに思いますが、
この辺にお住いの方々はどこで主に買い物されているのか気になります。

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん

日用品はアトレで一通り揃いますよ。
B1Fスーパー、成城石井、jins、ロフト、ユニクロ。

[143: 匿名さん]

スーパーの他にユニクロやロフトもあるってなったら
あんまり遠出しなくても近場で買い物は済みますね。
こういうエリアは本当に住みやすそうで羨ましいです。

[144: 匿名さん]

このあたりで、日常の買い物は普通に揃ってしまいますよね。ユニクロ・ロフトがあるならいいのかな。
確か、ドラッグストアもあったはずだけど、
これはきちんと確認しておかないと。。
大塚は、結構イメージが変わったように思う。

[145: 匿名さん]

最近はますます通販も便利になってきているから
生鮮食品が手に入るんだったらあとはもうどこでも一緒な気もしますが…
でも、なにげにユニクロとか近くにあるのはいいかも知れませんね。
急に気候が変わって、服が必要になったときに
ひょいっと買うことができたりするし。

[146: 匿名さん]

大塚だったら、買い物それなりに便利でしょ。もともと古い住宅街もあった場所ですし。

それにしても価格はすごく強気ですね。
駅近いのは確かだけど、１LDKであの価格は…汗
この価格帯だと、実需の方はどれほどいらっしゃるのだろうか。

[147: マンコミュファンさん]

>>146 匿名さん

ルフォンと比べると割高感強いですね。

[148: 匿名さん]

小さめのシングルルームでも坪単価550万ですね。
今のご時世だとこれだけの坪単価でも高級マンションとは言わないかもしれませんが
やっぱりお高いなあと感じます。
設備があるのも良いんでしょうね、こちらのマンション。
シングル向けの部屋でも天然石を使ったキッチンを採用してるんでしょうか。
タイプによって異なるという但し書きがあるのでちょっと気になりますね。

[149: 匿名さん]

シマダヤは安い
ヨシヤ超デカスーパー
ヨシヤの2階は超大型のダイソー
ユニクロ大型店

あと、
ドラッグストアも山ほどあります
新大塚の駅近にマツキヨもあります

2Lの部屋は天然石でした。ただしルフォンに比べるとやっぱり割高。タワマンきらいじゃなければルフォンにするかと思います

[150: 匿名さん]

Eタイプの洋室１の扉は間取り図的に引き戸ですよね？
これって鍵とか取り付けられていないものなのでしょうか。
最近の分譲マンションってその辺どうなっているのか気になりました。

[151: 匿名さん]

>>150 匿名さん
居室の引き戸はたぶん鍵付かないと思うけど、気になるなら個別に確認した方が良いね。
5年前分譲で田の字間取りのリビング扉以外全部引き戸ってマンションに住んでるけど、うちでもトイレ・脱衣洗面所だけは引き戸でも鍵付きだから物理的には可能だろうね。
でも引き戸いいよ。開閉によるデッドスペースが無いし、半分開けとくみたいな使い方も出来て便利。もちろん今のところもそれで選んだ部屋じゃないけど、次買う時や自分で建てるなら断然引き戸。

[152: 匿名さん]

セキュリティ面の観点から住居は３階からとは考えられているなと思いました。
いくセキュリティシステムがあっても、今は怖いですからね。
プランのページを見ると、非分譲住宅が６件あるのですが、これって賃貸とかなのでしょうか？

[153: 匿名さん]

非分譲住戸は、地権者の住戸の可能性が高いのかなと思います。
地権者さんが個人の方なのか、それとも企業なのかは不明。もともとここに何があったのかにもよります。
非分譲住宅は賃貸に出されることも多いと聞きますが
ここの場合はどうなのかは確かめて置きたいですよね。

[154: 匿名さん]

非分譲住戸10戸以外にも店舗1区画、事務所6区画があるから
地権者さんの割合はまあまああるのでは？

この感じだとそこまで管理組合の決議に影響するほどではないと思うが。
事務所とかはどういう感じのところがはいるのだろう。
既に地権者として入るところが決まっているのか、
それとも地権者さんが貸し事務所として持っていて
これからテナントがきまるのか…？

[155: 検討者]

あと何戸のこってんだ？

[156: 匿名さん]

事務所6区画入居は分譲マンションとしては珍しいタイプかもしれませんね。
テナント同様入居者を募集したとして空きが出てしまった場合
マンションの財政が赤字になったりするんでしょうか？

[157: 匿名さん]

事務所6区画って賃貸じゃなくて、普通に分譲っていうかんじなんですね。
どちらかというと、
投資用に回す人のためにってスタンスなんじゃないかなと思うのだけど、デベ的にはどこを狙っているのだろう。
ここで貸事務所の運用ってどういう感じになっていくのだろう。

[158: 匿名さん]

自分も事務所の区画が気になっております。
こちらの店舗1区画と事務所6区画は分譲ではなく普通に賃貸ではありませんか？
どう考えてもマンションの区画を買い取る形で入るメリットが理解できません。

[159: 通りがかりさん]

単純に高すぎて草
値段釣り上げ商法って日本人のためにならないよね
さすが商人

[160: 匿名さん]

先着順で価格でてる以下は何階なのですか？
6,200万円 37.24㎡ 坪550万