シティハウス南大塚レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス南大塚レジデンスについての情報を希望しています。
大塚駅徒歩3分で山手線の内側の立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka3/

所在地：東京都豊島区南大塚三丁目44番2 他7筆（地番）
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩3分
　　　都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.24平米～67.25平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[151: 匿名さん]

>>150 匿名さん
居室の引き戸はたぶん鍵付かないと思うけど、気になるなら個別に確認した方が良いね。
5年前分譲で田の字間取りのリビング扉以外全部引き戸ってマンションに住んでるけど、うちでもトイレ・脱衣洗面所だけは引き戸でも鍵付きだから物理的には可能だろうね。
でも引き戸いいよ。開閉によるデッドスペースが無いし、半分開けとくみたいな使い方も出来て便利。もちろん今のところもそれで選んだ部屋じゃないけど、次買う時や自分で建てるなら断然引き戸。

[152: 匿名さん]

セキュリティ面の観点から住居は３階からとは考えられているなと思いました。
いくセキュリティシステムがあっても、今は怖いですからね。
プランのページを見ると、非分譲住宅が６件あるのですが、これって賃貸とかなのでしょうか？

[153: 匿名さん]

非分譲住戸は、地権者の住戸の可能性が高いのかなと思います。
地権者さんが個人の方なのか、それとも企業なのかは不明。もともとここに何があったのかにもよります。
非分譲住宅は賃貸に出されることも多いと聞きますが
ここの場合はどうなのかは確かめて置きたいですよね。

[154: 匿名さん]

非分譲住戸10戸以外にも店舗1区画、事務所6区画があるから
地権者さんの割合はまあまああるのでは？

この感じだとそこまで管理組合の決議に影響するほどではないと思うが。
事務所とかはどういう感じのところがはいるのだろう。
既に地権者として入るところが決まっているのか、
それとも地権者さんが貸し事務所として持っていて
これからテナントがきまるのか…？

[155: 検討者]

あと何戸のこってんだ？

[156: 匿名さん]

事務所6区画入居は分譲マンションとしては珍しいタイプかもしれませんね。
テナント同様入居者を募集したとして空きが出てしまった場合
マンションの財政が赤字になったりするんでしょうか？

[157: 匿名さん]

事務所6区画って賃貸じゃなくて、普通に分譲っていうかんじなんですね。
どちらかというと、
投資用に回す人のためにってスタンスなんじゃないかなと思うのだけど、デベ的にはどこを狙っているのだろう。
ここで貸事務所の運用ってどういう感じになっていくのだろう。

[158: 匿名さん]

自分も事務所の区画が気になっております。
こちらの店舗1区画と事務所6区画は分譲ではなく普通に賃貸ではありませんか？
どう考えてもマンションの区画を買い取る形で入るメリットが理解できません。

[159: 通りがかりさん]

単純に高すぎて草
値段釣り上げ商法って日本人のためにならないよね
さすが商人

[160: 匿名さん]

先着順で価格でてる以下は何階なのですか？
6,200万円 37.24㎡ 坪550万

[161: 検討板ユーザーさん]

>>158 匿名さん
一般的に未販売住戸（この場合は事務所）は前から存在している地権者に対して提供されます。
土地を併せて綺麗な区画にしてマンション建てたいデベロッパーと、新しいマンションに入居できる地権者の利益が合致するとこうなります。

[162: 匿名さん]

駅に近いだけでなく買い物もしやすくて便利な立地。

人気物件となるのはわかりますね。

ただ価格帯を見てびっくりです。

ここまでの物件価格になってしまうんだ・・・と。

間取りはいずれも狭いため、もう少し価格設定は考えていただきたかったかな。

[164: 匿名さん]

よくわかっていないんですがマルチメディアにスカパーサービスがあると記載あるなか、
別途試聴契約とチューナーの設置が必要であるともありました。
つまりこれは開設工事みたいなのが必要なくなるということでしょうか？

[166: 匿名さん]

買い物は大体アトレで事足りる。

[167: 匿名さん]

>>160 匿名さん
豊島区の大塚で、もはやこういう価格帯になってしまったのか…。駅前再開発で便利になったとは言え、一昔前の大塚に住んでた自分としては、考えられない価格。それでも、確かに便は良いから、致し方ないか…

[168: 匿名さん]

駅に近く、買い物も便利なのですが
間取りをみるとちょっと狭いですね。いわゆるコンパクトマンション？
3LDKがありますが、60㎡台なので家族で住むには狭いと感じました。
独身の方や夫婦のみ世帯向けなのかもしれませんね。

[170: 匿名さん]

3LDKでも荷物を減らしたらファミリーでも大丈夫そうでもありますけどね。
柱が食い込んでいるので家具配置（子供部屋なら勉強机とか）が難しそうなところがネックです。
ですがAタイプの方は収納が多くて良いと思います。
ここだとCタイプやEタイプの方がすっきりした部屋になってますね。
Fタイプはキッチンの方まで床暖房が敷いてあるのがメリットかな。料理中は足元が寒いんですよね…。

[171: 検討板ユーザーさん]

昨日昼間に現地で建設中の実物みてきましたが、外観が安っぽくて個人的には残念。特に入り口に漂う魚民感。

[172: 匿名さん]

まぁいつもの住友じゃない？
レジデンス付いてるけど区別するためにつけたシティハウスだし

[174: マンション掲示板さん]

>>171 検討板ユーザーさん
1階魚民入ってチァイエスとか風俗店も入るんでしょ？賃貸にも違法に風俗が結構入るだろうし。
最高だよ。大塚最高。

[177: 匿名さん]

エントランス部分の外観だけ、なんとなくデザインはかなり好みが分かれそうな感じだけど…（汗）でもまあこんなもんじゃないでしょうか。
外観で資産価値が変わるわけじゃないけれど、なんとなく第一印象とかってありますよね

家の仕様とかその他諸々は、他のシティハウスと同じ感じです。

[179: 匿名さん]

すみません、物件概要を見たら2023年4月に引き渡しとあったんですが、
それで正しい情報なんでしょうか？
昨年完成して、今実際に建物がある状態で引き渡しは1年以上先なんですか？
今年の4月だったらわかるのだけど。
今は1期2期の先着順販売の段階なので、
まだ戸数自体はそれなりにありますよね？

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん
今年の５月ではないでしょうか

[181: 匿名さん]

住友の売り方知らないで住友物件検討しちゃダメでしょ…

[182: 匿名さん]

>>179さん
>>引き渡しは1年以上先
多分そうです。住友不動産って、そういう売り方しますよね。
私も最初は「1年以上先？」と思いました。

竣工が遅いわけでもないのに、寝かせるスタイルのようです。
完成したら早く住みたくなっちゃいますよね。

[183: 匿名さん]

>>179 匿名さん
おそらく2023年3月までの売上見通しが立っていて、2023年4月以降に引渡し＝売上計上したいのでしょう。
では2023年になってから買えばいいのではと思いますが、そこまで仮に残っていたとしても更に値上げしている可能性が高く、引渡しも更に先になるでしょうから欲しいのなら今買うしかないのです。
買い手側の都合など知ったこっちゃないのでしょうね。

[184: 匿名さん]

Eタイプのワイドな設計が良いなと思いはするのですが、
強いて言うなら洋室2に窓がないところでしょうか。
寝室になりそうですが、日の入りがないのはちょっと寂しいですね。

[185: eマンションさん]

>>182 匿名さん

こちらのマンションはダメですね。ルフォンシリーズの中古が出ていて、そちらのほう割安感ありますけど。。。

[186: ご近所さん]

>>185 eマンションさん
どのマンションことですか？ルフォンザ・タワー？もう完売ですよ

[187: eマンションさん]

>>186 ご近所さん

ルフォンリブレ大塚アリーナ
で調べてみれば？

[192: 匿名さん]

昨年のうちに契約した人は早めに入れるのかな。
入居が来年の人は1月に入ってから契約した人のようなんで、
そうじゃない場合は当初の予定通り…？
しばらくは特にキャンペーンもない感じで
普通に販売していくかんじなのかも。

[194: 通りがかりさん]

>>186 ご近所さん
ルフォンタワーの北側2階の事だと思いますよ?

[195: eマンションさん]

>>194 通りがかりさん
2階は日当たりがちょっと心配ですよね
10階も出ているようですが、2階の価格とさほど変わらないようなので、聞いてみようと思います…

[196: 匿名さん]

>>195 eマンションさん
10階の情報が見つけられなかったのですがどちらに掲載されていますか？

[200: 匿名さん]

公式サイトのインフォメーションに「新築分譲マンションの営業方針について」という文書が出ていたので、最近こちらで話題になっていた入居時期が1年以上先になる件の説明かと思いましたが、単にコロナ対策についてでした。

[202: 匿名さん]

無線LAN給油リモコンについてちょっと気になったのですが、
これはお湯を張っていることを前提とした機能かと思ったんですが、
記載を見る限りではお湯張りもできるんですかね？
無知で恥ずかしい限りですがどうやって水道の操作をするものなのでしょうか。

[203: 検討板ユーザーさん]

>>202
分譲マンションのユニットバスお湯張りは蛇口をひねるわけじゃないから
キッチンにある操作板からもボタン一押しで給湯できるわけだから、単にそれが無線化されてるイメージでいいと思うんだけど、求めてる説明はそういうことじゃなくて？

[204: 匿名さん]

設備面について私も。
なにげに情報用コンセントが各部屋に設置されているのが良いなと思いました。
こういうのって最近はどこもやっていることなんですか？
テレワークとかで自室で仕事をすることを想定すると、
ネットに有線でつなげる環境があるのはとても良いように感じます。

[205: 匿名さん]

他のマンションが情報用のコンセントがどうなっているのかはわからないですが、グーグルホームとかAIスピーカーなどを使うのにもあってもいいかもしれませんね。これから益々、声に反応してくれる家電が増えてくると思うので、ナイよりはずっと有ったほうがいいでしょう。こういうのがスタンダードになっていくんじゃないかなぁ。

[206: 通りがかりさん]

豊島区　地域別まちづくり方針
３　大塚地域
https://www.city.toshima.lg.jp/295/machizukuri/toshikekaku/toshikekaku...

[207: 匿名さん]

今は実際に住まわれている方々がいらっしゃる状態なので、
どういう雰囲気なのかなんとなく感じた上で検討できる点はいいと思います。
ただ先着順販売だからといって、即入居じゃ無いところが…という方は多いのかもしれませんね。
1年弱、待つのはなんとなく長い感じも。
急がない方だったらいいのでしょう。

[208: 匿名さん]

>>207 匿名さん
南口再開発が動き出したので近くのここは強気なのでしょう。
シティハウス池袋なら9月には入居できるみたいです。

[209: 匿名さん]

オブジェ建てて駅前をちょっと綺麗にするとか、道をちょっと整えるとかそんなの再開発とは呼ばんぞ
期待しすぎ

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
4月に南口の再開発準備組合が発足したのですよ
https://www.decn.co.jp/?p=141887

[211: 匿名さん]

再開発区域に早速アパート建ててるのがいるよ。道のりは長そうだ。

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
具体的にどこでしょう？現地でそれらしきものが見つけられませんでしたが。

[213: 匿名さん]

>>210 匿名さん
それは知ってますけど、リンク先にある通り不整形地の1haにも満たない土地ですよ？しかも角地は不参加。
これで不動産価値に影響するような期待をするのはちょっと…

[214: 匿名さん]

昨年東京都の都市計画マスタープランが改定されて豊島区では池袋駅周辺に加えて大塚駅周辺（と巣鴨駅周辺と駒込駅周辺も）が再開発促進地域に指定された。
要は池袋駅周辺エリア以外も今後は再開発事業ができるエリアに指定されたことは大きい。
大塚駅前に関しては町自体が成熟しているのでそもそも再開発に頼る必要はないが、建物の老朽化で従前より建替え等が協議されてたところ、昨年再開発促進地域に指定されたので地権者の多数が再開発に乗っかったという流れかな。
自前で建替えできるところはそれはそれでよいと思いますけどね。
ちなみに再開発事業協力者の一社はスミフです。

[215: マンコミュファンさん]

すみふの営業は1年以上前から情報持ってたね。だから三菱は不参加なのかな

[216: 匿名さん]

1LD・Kみたいにリビングとバスルームがつながっているところですが、
ここのドアって鍵は付いていたりするんですかね？
間取り図からはさすがに判断する事ができませんでしたが。

[217: 匿名さん]

１LDKのリビングとパウダールームの間のドアって引き戸ですよね。
鍵はどうなんだろう…ついてない可能性もあるかも？
聞いてみないとなんともいえないですので、要チェックです。
基本的にここは単身者向けの作りなので、あまり来客があるかもみたいな感じじゃないのでしょうね。
だからリビング側にパウダールームのドアが設置されている。

[218: 匿名さん]

再開発が更にあるということなので、これからがますます楽しみ。
前よりもずっと駅周りはきれいになったなぁって思っていたので、更に良くなるのはよいこと。

名門校が近隣にあることを謳っていますが、
ということは賃貸などに出せばその学校に通わせている人が借りる可能性もあるということなんですかね？

[219: 匿名さん]

こちらは3LDKでもリビングにバスルームの入口があるのでシングル・ファミリー関係なく全戸そのような設計なのだと思います。
こちらの引き戸に鍵があるかは未確認ですが引き戸にも鍵は取り付けられるので、オプションで対応可能かもしれませんよ。

[220: 匿名さん]

マンションって基本的に脱衣室の入り口のところは
鍵がかかるようになっている仕様だと思っていたんですが
そうじゃない可能性もあるのか…なければつければ大丈夫だと思うけど。

今購入しても入居は約1年弱しないと無理なのですが、
これは早めてもらえたりってできないんでしょうか…？？

[221: 匿名さん]

>>220 匿名さん

どうなんだろ？高い高い言われるすみふだけどアンダーで値引きとか普通にするからね。即決するから早く引き渡してくれ！と交渉すりゃ行けるかもしれない。

[222: 匿名さん]

帳簿的には引き渡しの時に売上が計上できるらしいので、会社の流れとしては計画通りしたいだろうけど。
早く欲しい場合、でも言わないよりは
言ってみるだけ言ってみるのもいいんじゃないかと思いますよ。
即決するくらいほしいのだったら特に。

[223: 匿名さん]

入居時期の調整は一人だけなら無理ではありませんか？
たった一人の為に管理の人件費がかかってくると思いますし、
売主の決算の調整であれば難しいんじゃないかと思います。

[224: 匿名さん]

2024年4月下旬入居ってかなり先ですよね…
そういうときって住設の保証とかってどうなんでしょう。
引き渡された段階から保証が始まるのでしょうか。
いずれにしても、この状態だったら急いで決めなければならないというわけではない。
じっくり周辺環境も見て決めていけます。

[225: 通りがかりさん]

営業に聞いたことあるんですが、入居を早めるのは絶対に無理らしいです。
満額現金で払う&即入居できないなら買わない、って人がいて上司に相談したら、じゃあ買わなくていい、って言われたって。

他の入居者が入って建物の劣化も進みますし、
価格も安いわけではない(むしろ上がってる)のに、
決算の都合だけで入居日が2年近くも後倒しにされるのは複雑ですよね…。

[226: マンション掲示板さん]

まぁこんな殿様続けてたら相手にされなくなるよ。
既にその傾向はあるけど。

[227: 買い替え検討中さん]

ブラウザ広告が出るけどまだ残ってるのかな・・・

[228: 匿名さん]

まだあるようですね。
ちょこちょこ物件概要のタイムスタンプは更新されているので。
今のところは先着順で5戸。
まだあるのか、これでおしまいなのかはわかりませんが…。
価格は特に変化がないように見られます。

[229: 評判気になるさん]

大塚って穴場だよね。
ルフォンも全然上がってない。
長い目でみたら良さそう。

[230: 匿名さん]

1LDKの部屋ですが、トイレはともかくパウダールームの入口に鍵は不要なんじゃないでしょうか。
もし必要であればオプションに引き戸の鍵があるでしょうし、ホームセンターでもDIY用の商品を何種類か置いていますよ。

[231: 匿名さん]

こちらは既に入居されている方がいらっしゃるんですか？
契約者専用板を探してみましたが見当たらず…もし入居されている方にお話を伺えればと思いますが、住み心地、管理、住人の雰囲気などはいかがでしょう。

[232: マンション検討中さん]

>>231 匿名さん

昨年の秋口に内見しましたが、入居者は結構な数いましたね。
物件自体は悪くなかったですが、もう住んでる人がいるのに半年以上待たされるのが違和感ありすぎてやめました。

[233: 232]

>>232 マンション検討中さん

×半年
○1年半

[234: 匿名さん]

２階が自転車置場となっているのですが
エレベーターに自転車を持ちあがるということなのでしょうか。
もし、そうであれば、駐輪場は総戸数分の台数しかないので
自転車の台数が不足したら、自宅に入れることも可能かも？

[235: 入居者]

>>234 匿名さん
マンション入口と裏口で高低差があり、入口から入ると1階、裏口から入ると2階となっています。自転車の場合は裏口から入ることになります。
エレベーターもそれなりに広いので、ロードバイク等持って自宅に上がることも可能だと思います。

[236: 入居者]

>>231 匿名さん
住人同士の交流はほぼ無いですし、管理組合も発足したばかりなのでまだなんとも言えないですが、今のところ快適に過ごしてます。

[237: 匿名さん]

実際に入居した方のお話を伺えると、ほっとしますね。

自転車持ってエレベーターに乗れるのは良かった。
いい自転車だと盗難の心配もあるから
自宅内になるべく入れておきたいものですからね…。
棟なんじゃないにしても、何かがあったら嫌ですから。

[238: 匿名さん]

駐輪場がマンション内に作られているのは斬新だと思いましたが、自転車を持ち込む方とそうでない方の入口は別になるんですね。
ちなみにエレベーターは自転車利用と分けず共通ですか？
理想は自転車専用の移動通路があるといいのですが。

[239: 入居者]

>>238 匿名さん
エレベータは1基しかないので共通です。
自転車用のエントランスは裏手（建物2階）にあり、メインエントランス（建物1階）とは別です。

[240: 匿名さん]

自転車もエレベーターを利用できるのはいいとして朝の時間帯などで混雑した場合は渋滞が心配です。
駐輪場からエレベーターを使わず1階に下りられるスロープがあればいいのですが、そのような設備はあるんでしょうか？

[241: マンション検討中さん]

>>240 匿名さん
説明下手で誤解を招いていたら申し訳ないです。
駐輪場利用の場合は裏手の自転車置場用入口から出入りします。自転車で表の1階エントランスに行きたい場合は南側の坂道を通って建物をぐるっと回ることになります。
エレベーターでも行けますが、その方が面倒なので実際使っている人はいないと思います（少なくとも私は見たことないです）。

[242: 匿名さん]

入口が駐車場、駐輪場と違うんですね。
ここまでしっかり区切られているなら、車を入れる時に子どもたちが遊んでいて邪魔ということもなくて、よさそうに思いました。

マンション、エントランスと車の出入り口が一緒か近いと、通学通勤時に人の流れが一緒になったりして危険に思ってしまうんですよね。

[243: eマンションさん]

すでに入居されている方に伺いたいのですが、窓を開けた時、隣の焼肉屋の匂いが気になったりすることはございますか？

[244: 匿名さん]

駐輪場が建物内にある場合、エレベーターは専用にするものだと思ってたけど。かちあったら邪魔じゃない。高い物件なのにせこい作り。

[245: 入居者]

>>243 eマンションさん
風向きによって焼肉屋のいい匂いがすることあります。ただ毎日ではないです。駅前の繁華街に接してる立地なので、ある程度は仕方ないかなぁと思ってます。

[246: 入居者]

>>244 匿名さん
自転車専用の出入り口があるので、かち合うことはないと思います。少なくとも自分は一度もないです。

[247: 匿名さん]

駐輪場からぐるっと回ってエントランスに入るというのはだいぶ手間ではあります。

駐輪場からのドアはないのでしょうか？自分が前住んでいたマンションは駐輪場から入れるドアが設置してありました。
もちろん入るのにはかぎが必要だったのでセキュリティはしっかりしていましたが、ドアがないのであれば
自転車利用が多い方にとっては出入りが億劫ですね

[248: 入居者]

>>247 匿名さん
241の画像ご覧ください。駐輪場のドアありますので、ぐるっとエントランスに回る必要はありません。駐輪場のドアもオートロックです。

[249: 匿名さん]

駐輪場のドアもオートロックなのは安心ですね。
セキュリティに抜かりがない感じがします。
今住んでいる賃貸が、
たまたま駐車場側・駐輪場側のセキュリティが緩かったので
こういうしっかりしたところはやっぱり分譲ならではなのかなと感じる次第です。

[250: 匿名さん]

駅まで近いマンションなので、特にセキュリティはしっかりしていないとなりませんね。
セキュリティについては、
かなりしっかりしているところが多いと思う、今どきは。
あとは個人でもしっかり防犯することを忘れずにやっていければ。
ゴミ出しの時にも面倒がらずに玄関ドアは施錠するなど。