シティハウス南大塚レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス南大塚レジデンスについての情報を希望しています。
大塚駅徒歩3分で山手線の内側の立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka3/

所在地：東京都豊島区南大塚三丁目44番2 他7筆（地番）
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩3分
　　　都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.24平米～67.25平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

坪単価いくらほどになりそうですか？

[2: マンション検討中さん]

平均坪420くらいかな

[3: マンション検討中さん]

対価交換した割合がシティーハウス大塚より高い分坪単価も高くなるのではないかと予想。山手線内側,丸ノ内線徒歩5分の付加価値。坪単価450万円行くかも。今回ディスポーザーつけてるあたり住友の高価格の戦略が伺えるか??

[4: マンコミュファンさん]

立地めちゃくちゃ良いですね。丸ノ内線と山手線という最強の2路線を徒歩5分以内とは、、、
坪単価420は妥当でしょうね

[5: 匿名さん]

坪420とか450とか甘いですよ。
ここは480を超えてくるでしょう。

[6: 匿名さん]

コロナで株価急降下。先行き不透明な中、今までの感覚で強気感覚だったら惨敗かな。山手線といっても大塚だし。施工は長谷工だし。

[7: マンション検討中さん]

>>4 マンコミュファンさん
この2路線5分以内は強みですね

[8: 匿名さん]

>>5 匿名さん
そんな残債割れ確実のふざけた値段だったら、誰しも東池袋駅周りの新築中古タワマン買うわ

[9: マンション検討中さん]

>>8 匿名さん
平均で坪480はさすがにないとは思うけど、同価格で立地だけで考えたら東池袋よりこっちだけどね。

[10: マンコミュファンさん]

>>9 マンション検討中さん
確かに。山手線はマジで便利

[11: 匿名さん]

坪500行ってもおかしくないよ

[12: 通りがかりさん]

非分譲が10もあるんだ！めんどくさそう。
しかも大通り沿いで、周りの雰囲気が雑居ビル通りみたいで落ち着かない。
商業地だもんね。
個人的にはここ300@以上なんてあり得ない

[13: マンション検討中さん]

最上階500いきそう

[14: 匿名さん]

>>12 通りがかりさん

南大塚って大通りから一本入っただけで利便性変わらず住環境が格段に良くなるし、しかもここ数年毎年のようにそういう分譲が続いてたからね。それらを全部見逃して、これを振りに行く理由は無いね。たぶんそんな待たずに大通り以外の物件またどんどん建つと思うし。

[15: 匿名さん]

今回のコロナショックはスミフに限れば影響ありません。5年6年かけて販売するのが当然な会社ですから。
最初全然売れなくても次の経済上昇局面まで売り続けます。

[16: 匿名さん]

WCT超えが出るかだけが興味の的かな。アベノミクスバブルで好調な時期もドトールみたいのもあったし。

羽田のホテルがこけるの確定だから、今までと同じことができるか。

[17: マンション検討中さん]

>>16 匿名さん
いきなりなにいってんの

[18: 匿名さん]

さすが立地条件が良いだけに非分譲住戸が一割がた閉めてしまっているところは気になります。
その他駐車場の台数が少ないですから、車を所持している場合は外部に借りるかもし銜手放すことになってしまいそう
あとは、駐輪場ですが住戸分しかありません。せめて1住戸2台分は駐輪できるようになっていると良かったかな～

とにかく立地が良いので、人気がありそうですね。

[19: 購入経験者さん]

坪単いくらほどの予想ですか？

[20: マンション検討中さん]

>>19 購入経験者さん
平均430万

[21: 匿名さん]

資料請求した人はいますか？
ホームページではわからない内容が公開されているなら、資料請求してもいいのかなと思っています。
大塚駅から南へまっすぐのわかりやすい道筋ですね。

住友不動産は財閥系の企業ですから、安心です。とは言っても過去にJALなどの例もありましたよね。
コロナウイルスの影響は少なからず受けていると思います。
販売途中ではないので、ゆっくりでも販売していってもらえたら購入者側としてはありがたいです。
スケジュールが変更になったりする予定はあるんでしょうか？

[22: 匿名さん]

予測も付きませんが、スケジュールの変更はよくあることなのではないでしょうか。今回のことばかりではなく会社の都合とか何かで一か月とか延期になる場合って多いような気がします。
コロナ関連のご案内がホームページに掲載されていて、自治体からの外出自粛要請に配慮することとか、営業時間短縮とか、スタッフのマスク着用とか書かれています。販売開始は8月上旬予定となっているので、なんとか大丈夫ではと思えるけれど、常時ホームページなどをチェックしておくべきかなとは思います。

[23: マンション検討中さん]

北口のシティハウス大塚が低層階で坪430万超えてるんだ。ここは一体どれくらいなんだろう450？

[24: 匿名さん]

8月から販売開始なんですね。
元々なのかコロナの影響なのかはわかりませんが
最寄り駅がマンションから徒歩３分程度と近いので便利で良いなと思います。
どんな間取りなのかどんな設備内容なのか詳細公開が楽しみです。

[25: 匿名さん]

駅まで近いのは、かなり強いですよね。
でも駅まで近いし、すみふなので、高くなってしまいそう・・・
このような状況になってきているので
どういう値付けをするのかは純粋に興味が出てくる方がおおくなってきそうです。

[26: 匿名さん]

すみふはミニバブル期には売り渋りで半年先送りなんてのもあった。ただ、コロナで不動産価格下落の見込みがある中、先送りするか緊急事態宣言解除したらすぐ動き出すか興味の的。

[27: 匿名さん]

先送りするとしたら下がって上がるタイミングで始動。ある意味市況のバロメーターかも。

[28: 匿名さん]

大手の不動産会社なので、倒産まではいかないと思いますが・・・
営業利益は上がらないと思います。サラリーマンとして大手で働いていても、歩合制だったりするとお給料に響くのかもしれませんね。

資料発送は「資料が整い次第」だそうです。
モデルルームもすぐには開放できないので資料請求しておいてもいいのかなと思っています。間取りが均あります。

>>すみふはミニバブル期には売り渋りで半年先送り
戦略的に売買計画立てるでしょうか。急がないならそういった方針もアリでしょうね。

[29: 通りがかりさん]

南大塚周辺ってパークホームズやルフォンシリーズもあったかと思いますが坪430前後だと結構差が出るような気がします…
まぁもう一方のシティハウスが既に出てる時点でもうある程度の水準は覚悟ですね。

[30: 匿名さん]

会社自体がリモートワークになっている場合、資料などの整理は人員が足りない分遅くなってしまうのは致し方ないでしょうね
販売開始も延期になってしまったようですし、今は様子見でHPから情報を得るしかないのかなと思っております。

焦って購入しなくてもいいので、今一度吟味できるという点では購入側はメリットがあるのでいいのかなと思います。

駅からの近さからしても空き家が出るということも少ないんじゃないでしょうか。

[31: マンション検討中さん]

大塚界隈住んでたことありますが、まともなスーパーがよしやしかないのが不便でしたね

[32: 通りがかりさん]

>>31 マンション検討中さん
北口は確かにそんな印象がありますね！
南の方は思いつくところで安定のシマダヤ、新大塚寄りまでいけばマルエツ(本社)があります。

[33: 匿名さん]

31さん
公式サイトのライフインフォメーションに周辺にある商業施設が確認できますが、
ファミマ、ローソン、まいばすけっと、デリドはあれどよしやは見当たりません。
現地案内図の駅の反対側、ゴールドジムの隣のよしやセーヌがそのお店ですか？

[34: マンション検討中さん]

こことシティハウス千代田外神田とではどちらが良いですかね？

[35: 匿名さん]

星野リゾートのホテルのカフェは宿泊者以外も利用可能なんですね。
カフェでは金曜日限定で入場料無料のDJイベントが開催されているそうで、
そのようなイベントは今まで全く知らなかったのでマンションのホームページを通じて
ナイス情報がゲットできました(^^)

[36: 評判気になるさん]

ここって内廊下ですか？

[37: 匿名さん]

星野リゾートは都内にもホテルを展開しているのは知らなかった。
星野リゾートだけあって、サービスには期待できそうですね。
従業員の教育も星野リゾートはぴか一ですから
カフェも併設されるので、一度行ってみたいなと思いました。

大塚駅前はずいぶん雰囲気もよくなって昔の雰囲気とは変わりましたね。
便利にもなりましたし住みやすそうです。

[38: マンション検討中さん]

南口はかなり雰囲気変わった気がしてます。もともと利便性は抜群の土地ですが、南北の往来が不便だったせいか南側はなんとなく閉鎖的な街なイメージでしたが、ここ数年の再開発で完全にイメージ変わりました。個人的には住みたい街です。

[39: 匿名さん]

デザインを見ると内廊下ではなく外廊下のような感じですね。
事務所や店舗が入るということなので、三階以上が居住棟ということで良いのでしょうか。
こういう建物だと住民と店舗や事務所に行く人とはエントランスできちんと分かれてるかどうか気になります。
バルコニーに奥行きがあるようなので夏の暑い日差しは軽減されそうです。

[40: マンション検討中さん]

>>39 匿名さん
山手線内側でかつ、坪400超で外廊下とは…
コストカットやむなしなんですかね、個人的には高くてもいいから高級感のある仕様にしてほしかった。残念

[41: 匿名さん]

コロナで換気のために外廊下とか。時代を先取りだね。

[42: 匿名さん]

山手線外側の坪400万の2棟ともがっつり外廊下だったしシティハウスシリーズに内廊下はもう期待出来ないよ。
どうせこっちもディスポーザーないんでしょ。

[43: マンション検討中さん]

>>42 匿名さん
新しい物件ほど、コストカットされてる印象。価格に見合う物件であってほしかった。立地がもったいない

[44: 匿名さん]

板マンは田の字外廊下、外階段デフォルト
タワマンは共用設備貧弱、スラブ厚ケチって上下階騒音被害

はい、Ｓ友です。

[45: 匿名さん]

駅に近い立地ではありますが、近くに公園があって、緑があるので週末のお散歩や
子供がのびのびと遊べる環境はとても良さそうですね。

販売開始が８月なので、まだ間取りや設備などの詳しい情報が公開されていませんが
周辺環境、アクセスの良さ、トータル的に見て魅力感じる物件かなと思いました。
どんな外観デザインなのかとか、８月の情報公開が楽しみです。

[46: 匿名さん]

>>44 匿名さん
洗面室リビングインにしてLDK面積サバ読みも追加でお願いします。タワマンはまだワイドスパンで良心的なところもあるけど、非タワマンは揃いも揃って田の字洗面室リビングイン。

[47: 匿名さん]

駅に近いだけでなく、周辺も静かな街並みで住み心地が良いのかなと思うのですが
面積がどのプランも狭いので、３ＬＤＫの間取りもファミリーで住むには厳しそう。
70㎡きっていると、住めても3人家族までかな。

[48: 匿名さん]

60平米台なんて２LKDにしてDINKS向けだよ。

[49: 匿名さん]

60平米台だとファミリーで暮らすのって厳しいんですかね。
子供が小さいならともかく中高生になったら自分の部屋を持ちたがるでしょうし、
70以上必要になってしまうのでしょうか。

[50: 匿名さん]

２LDKだと、もう少し郊外だったらリビングインの居室もまあまあ広さは取れるけど
このあたりになると
リビングのおまけ的な感じの広さになってしまう。
居室と言うよりは、書斎とかリビングの延長線上ということになるので、
子供がいる人よりは
DINKSの方が暮らしやすいとは思いますよ。

[51: 匿名さん]

オンライン案内会、なんかすごいですね。。。予約が埋まってしまっている。
わざわざ出かけなくて良いというのはすごく便利ですよね。
ここの場合は、駅までの距離自体は近くて、
話だけでもという人も多いのかもしれないです。
ここのデベでこの立地だと、
どれくらいの価格帯を想定すればいいのでしょ？！

[52: 匿名さん]

>51

モデルルームの動画ってローテクだね。VRやってるところもある。まあ、質感とかは一度いてみないとわからないし。

[53: 匿名さん]

>51

価格は北口で販売中のがあるから参考になるでしょ。

[54: 匿名さん]

オンライン案内会便利で良いかもしれませんが、
やっぱり直接見に行って雰囲気も感じ取りたいってのはありますね。
もちろんオンライン案内会だけで判断するわけではないですが。

[55: 匿名さん]

ここだと山手線も丸の内線も使いやすいのがメリットだと思います。
DINKSが実需で買うのもありだと思います。
おそらく値段は決して安くはならないでしょうから、
最初から賃貸用にという方はそこまで多くなさそうに考えております。
ライフステージが変わって引っ越すときに賃貸にするとかなのか？と。

[56: 匿名さん]

近くにムスクがあってイスラム人が良く集まる
私には無理

[57: 匿名さん]

オンラインの事前案内会、かなりの人気で申込もうと思った日が全てダメでした。
今週末は8月8日、9日、10日で時間を選ばなければ△の時間がありますね。
帰省なし、おでかけなしで自宅でマイホーム検討する人が多いのかと思いました。

住友不動産は夏季休暇いつですか？
お盆のタイミングはもしかすると書き入れ時なのかもしれませんが、マンションのホームページにもお休みの日程案内がありませんでした。
休みなしで交代勤務でしょうか。
夏休みがなしだと大変ですよね。

[58: 住民板ユーザーさん1]

北側の風俗街近くにあるマンションよりは断然立地がいい

[59: 匿名さん]

>57

通常だと長期休暇は海外旅行や帰省でマンション販売は閑散期でモデルルームをお休みにするデベが多いけど、すみふは休まずってのが多い。正月に客寄せで餅つきしたけど客が集まらずに近隣に配ったなんてトホホな事例も。

対照的なのが三井。しっかりと長期に休みを取る。

[60: 匿名さん]

>57

人気というより枠が少ないからすぐ埋まる。時間をかけて売るスタイルだから担当者のアサインが少ない。焦る必要なないよ。

北口と同じく竣工してからでも十分間に合うはず。

[61: 匿名さん]

あまり階にこだわらないんだったらそうかも知れないけど、
人気がありそうな階だったら
そこから売れていくから、そこまでゆっくりもしていられないような・・
こだわりがある人は早めに動き、
そうでない場合は様子見で、みたいな？

[62: 周辺住民さん]

すみふの場合上層階から売り出して、後の期で低層階も同じ値段で売る（実質値上げ）のが定番だから本気でほしいんなら一期で買った方がいいわ。

[63: 匿名さん]

>61
>62

一般的には早期来場者の希望を聞いて販売住戸決めるんだけど、すみふは期で販売する住戸を売る側が決める。人気は関係ないんだよね。

[64: 匿名さん]

近所のイスラム人たちが集まるときはとてもうるさい

[65: 匿名さん]

イスラムの人が集まるというのはどういうことでしょうか？
近くに何かイスラム関係の施設などがあるということですかね。
話し声くらいなら家の中まで聞こえるように思わないのですが。

[66: 通りがかりさん]

近所だけど南大塚3は新大塚駅つかえるし、池袋まで歩いていけるし、新しい公園も近いし、かなり充実してる

[67: 近隣住民]

地元民で検討中です。あーこの通りじゃなくて一本向こう側だったら良かったのに、、と残念です。

[68: 匿名さん]

>>65 匿名さん
マスジド大塚

[69: 名無しさん]

坪いくらくらいかな、立地はいいので400くらいで条件いい部屋ないかな

[70: 匿名さん]

駅もスーパーも徒歩3分程度の距離にあってかなり便利な立地ですね。
大きい通りに面しているというのがちょっと気になるところですが、
このあたりの交通量はどうですかね？排ガスの影響や騒音がどうなのかなと思いました。

[71: マンション検討中さん]

オンラインに参加しました。坪400弱ほどのようです

[72: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん
本当に？南大塚でその価格なら先行2物件買った人は泣きを見ることになるけど…

[73: SUUMO好き]

>>71 マンション検討中さん
私の想定では500前後になるかと思ってたのでかなり驚きです…

[74: 周辺住民さん]

>>71
計算間違ってませんか？オンライン行きましたが500前後で正解です。
ファミリーメインなので単身向きの部屋は向きが悪く、私は見送りかな…

[75: マンション検討中さん]

坪500ですか。
高いですが、丸ノ内線と山手線が使えるのは熱い！！

[76: 名無しさん]

ほんとに平均坪500前後ですか?想定より50高いので悩みどころです。立地は良いと思います

[77: マンション検討中さん]

坪500だと東池袋の野村タワー買えますもんね。
山手線と丸ノ内線という意味では同じぐらいの価値があるものなのでしょうか？

[78: SUUMO好き]

>>77
駅によるところが大きいかもしれないですね。
個人的には新大塚はもっと注目されてもおかしくないと思いますが。
価格についてはだいぶ値上げしたシティハウス大塚より低いということはないのかと想像しています。

[79: 名無しさん]

>>78 SUUMO好きさん
趣味で一年おきに引っ越してますが、東池袋のタワーと南大塚の駅近に住んだ経験を書いときます。
飲食店はどちらの駅も近隣に充実してる。
この物件付近は個人店が多く、また店の入れ替えも多いので飽きが来ない。ステアリ付近は池袋の端っこって感じでちょうど築古の木造住宅街が近いので街並みに貧富の差を感じる。
ステアリは駅直結でも大半は池袋で乗換でしょうから、勤務先が有楽町線出ない限りは恩恵は少ない。物件規模はステアリ、利便性ではこっちかな。まー売れ行きは住フの値付け次第かな

[80: 匿名さん]

坪500は行き過ぎだな

[81: 匿名さん]

待てば７万円で買えるかも。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/detail.cgi

[82: 匿名さん]

大塚の外廊下田の字板マンで坪５００？凄いですね。若者はもう家すら買えませんね

[83: 匿名さん]

1LDKの間取りも向きも最悪でした

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん
既に北口で2つ坪400万円マンション出して捌いてるから住友が調子に乗っちゃってるのかな。向こうの価格がこっちなら納得感あるけど、そう考えたらどっちも20-25%高いんじゃないかな…

[85: 匿名さん]

>84

完成在庫だけどね。販売に時間がかかるコストを火価格にオンしてるわけだから手を出してはいけないだけどね。ブランド盲信して中身を判断できない人に売りつける作戦。

[86: 匿名さん]

駅近くの立地ということもあり、非分譲住戸が目立ちます
購入後の管理組合が機能するか、非分譲住戸があるとなると不安な点もいくつかあります。

ただ、こちらの物件は短期的に住まれる、投資用、リセールするという目的で購入されるのであれば
それほど気にしなくてもいいのかなと。

[87: 匿名さん]

>>85 匿名さん
山手線駅近です！住友ブランドです！買ってね！
→外廊下、田の字のLDK面積嵩増し、洗面室リビングイン、ディスポーザーなし
一次取得層の知識が乏しいからってここまでやるかね。

[88: マンション検討中さん]

ここ5年のブランドマンションは全部偽ブランドマンションでっせ

[89: 匿名さん]

ここは総戸数72戸に対して駐車場が16台となっていますが、
こういうのって購入した順に駐車場の権利を得られるものなのでしょうか？
知っていて当たり前の知識かもしれませんが気になりました。

[90: 評判気になるさん]

>>89 匿名さん
引き渡し日が一斉なんで、その前に説明会や駐車場抽選会がありました。他のシティハウスですが。

[91: 匿名さん]

通常は入居前に希望者で抽選なんだけど、地権者住戸には既に割り当てられたりしてる。駐車場１６台に対して地権者住戸10戸だから、駐車場はないものと思った方が賢明。

そのほかに地権者が優遇されてることがあったりするからその辺は要確認。

[92: 匿名さん]

確かに駐車場に関しては、一般分譲の人の場合は停められればラッキーくらいのスタンスでいた方がいいかもしれないですね。
入れ替えってあったりするのだろうか。
一般的なマンションだと２，３年おきに入れ替えがあるのだが、
ここは地権者さん多いからなぁ。

[93: 坪単価比較中さん]

不動産屋ですが、地権者が多い＝所有し続けたい、住みたい人が多い良い立地
ということですよ。手放せばいいお金もらえるんだから、将来性感じなければ売ってます。

[94: 匿名さん]

>92

駐車場入れ替えやってるところ少ないよ。車持っていて入れ替えで外れたら悲惨でしょ。なので、空くのを待つしかない。

[95: 坪単価比較中さん]

こんな駅近で駐車場希望者が多い訳ないと思う

[96: 匿名さん]

そう思います。
駐車場も、地権者さんが優先かもしれないけど、
それは普通に必要な人たちなんだと思います。
駐車場って全部埋まったことを想定して
管理費の収入としているので
足りないくらいがちょうどよかったりするんですよね。

[97: 匿名さん]

＞駐車場って全部埋まったことを想定

そんな無謀な管理計画してるデベだったら買ってはいけない。想定稼働率8割ってのが一般的。

足りなくて空き待ちだと中古で転売するときに車は不要って人に限定になるからきつかったりする。

駐車場って多くても少なくても問題になる。モデルルームのアンケートで駐車場利用希望の有無があるからその結果は確認。情報は出すだけでないで利用しないと。あと地権者でどれくらい駐車場が埋まってしまっているかも。

[98: 匿名さん]

以前は駅近でも駐車場設置率6割とかあった。車離れとはいえ2割もないのは少ない。

[99: 匿名さん]

確かにこれだけ駅近なので車を必要としない人は多そうな気がしますが、
この周辺にはタイムパーキングはちらほらみられるものの
月極駐車場はあまり多くないので、車の所有者が抽選に漏れると辛いですね、、

[100: 匿名さん]

9900からになってるもしかして1億500万の部屋売れたのか、、やべえなｗ