プラウドシティ池袋本町 Part 3

[匿名さん]

あらよっと。Part3スタート。
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[41: 匿名さん]

>>40
高さ規制か隣地斜線制限だろ。
シスナブが敷地の南側いっぱいに立っているのも、建物が北側にかけて階段状になっているのも、北側隣地（プラウド）に影を落とさないため。
プラウド池袋本町のH棟などが階段状になっているのも、同じ理由じゃないかな。

[42: 匿名さん]

タワー仕様だと長谷工式コストカットが上手く機能しないのでは。
やりなれた設計仕様だからコストカットできるわけで。
タワーで坪単価高くなるのを望んでいる人は少ないと思うし。

[43: 匿名さん]

電波塔や景観は気にならないんですが・・・
駅から近いのはいいんですが、
シスナブの日陰になって日照が悪くなる時間帯がある、埼京線での通勤が恐怖な事が
二の足を踏ませています。
平日休みの日に一度朝の板橋駅の混み具合を体感してみたのですが、
気分が悪くなってしまい自信がなくなりました。
プラウドの入居がはじまれば春からはさらに駅が込み合うでしょうし、
いっそ池袋まで徒歩か自転車での通勤も考えるべきか。

[44: 匿名さん]

池袋まで歩くくらいなら東上線使えばいい。
新宿から先に乗換なしで行く必要がないなら
板橋から埼京線なんてわざわざ乗る必要ないと思うよ。

[45: ご近所さん]

＞43：さん
お金がかかりますが、池袋までだったら東上線という方法もあります。

私は勤務先が四谷だったので、板橋（埼京線）→新宿（中央線）→四谷という方法で通っていましたが、
埼京線はドアが開いた段階で、中にいた人があふれて出てくるため、小心者の私には乗り込むことが
できず、数本見送った事も多くありました。でも見送ったところで同じ混雑具合なので、結局は気合を入れて
乗り込むしかありません。電車は池袋での乗り降りに時間がかかるのでノロノロ動きですし、本当に
イライラします。
結局、埼京線での通勤は疲れるので止めて、都営三田線で水道橋→四谷（日比谷→麹町も可能）に切り替えました。
時間とお金はかかりますが、地下鉄での移動は快適です。

ただ通勤ラッシュを除けば、埼京線はとても便利な路線だと思いますので、赤羽始発に合わせて乗り込むとか、
朝早く乗るとか、地下鉄利用を考えてみてくださいね。

[46: 匿名さん]

43さん

電波塔なんて気になりませんよ。
私達は普段から電波にさらされていますので。

それより日照が悪い方が気になりますね。
日が差し込む日常はやはり気持ちが良いものですので。

通勤ラッシュはどの線も同じです。
私は東上線を利用していますが、立っていて隣の人と隙間がないくらいですよ。 電車の混雑は都内でお仕事をする限り避けられませんよ。

避けられる方法は朝早起きするか、勤務先の最寄駅に住むしかないですね。

もっとも、ほんの数駅でしたらラッシュは我慢するしかないですね。

[47: 匿名さん]

この立地で上層階の80平米台の部屋が7千万円台なのはお買い得かと思いますが、いかがでしょう。

[48: 匿名さん]

埼京線は後ろが1番混みます。
ホームの前の方（池袋寄り）にずっと歩いて行けば
そこそこ空いている場所もあります。3分家を早く出れば解決します。

[49: 匿名さん]

上層階を7000万円で売ってもたっぷり利益がでるような事業内容になっているわけだから、
お買い得かどうかは個々人の受け取り方次第ですね。

タワーにしなかったのは長谷工だからではなく、土地に高さ制限などがかかっているからでしょう。
いつもは横に長い長谷工マンションが縦に伸びたビーコンタワーというのが東雲にあるくらい
だから、長谷工だからタワーを造れない訳ではないですよ。

[50: 匿名さん]

板橋駅に徒歩２分という好立地にあるものの、埼京線の混み具合は、半端ないようですね。
でも、こればっかりは、我慢するしかないのでしょうね。
通勤ラッシュも慣れれば、なんとかなる！という強い意志を持つことなのかな。
結局、主人に毎日頑張って、通勤してもらうしかないので、かわいそうな気もしますが。

ところで、敷地内の商業施設は、どこのスーパーが入るのかもう決まっているのですか？

[51: 匿名はん]

マルエツです

[52: 匿名さん]

敷地内の商業施設はマルエツが入るんですか。
マルエツより西友とか期待してたんですけど…何となくですけど。

板橋駅だから複数路線もあって、しかも駅から徒歩２分
という立地は本当に魅力的ですけど、駅から近いく
線路近くというのはマイナス要素ではないでしょうかね。
日中気にならなくても夜になれば電車の騒音が気になる
ような気もしますけど、実際はどうなんでしょうか。
防音はしっかりしてるでしょうけど、ちょっと心配です。
同じような環境で住まわれてる方のご意見をお聞きしたいです。

[53: 匿名さん]

>50
MRを見に行きなさい

[54: 匿名さん]

>52
埼京線は夜は本数少ないし、道路と違って終電があるのでいつまでもうるさくはないです。
終電が行った後はひっそししています。
ここがリビオとの大きな違い。

[55: 匿名さん]

電車の音に関して販売の方の話によると、板橋駅はそもそも埼京線が普通でも快速でも必ず停車するから、各停駅みたいにスピードが出た電車が轟音あげて通過するほど煩くないですよ、ということでした。
実際にデシベルを計測したらしいですが、南棟＆東棟の一番南側の棟は、音の影響を考えてダブルサッシということです。それ以外の東棟は、音がましになるからペアガラスにしているということ。
人の感覚次第だとは思いますが、ダブルサッシを入れている部屋は窓を閉めている限りはめちゃくちゃ静かだと思います。ただし言葉を返せば窓を開けてたらうるさいってことでしょうね。
電車の音は、実際に線路脇で音を体感するのが良いんじゃないでしょうか。現場にはさすがに入れませんから、コープの側に行くとか。

[56: 物件比較中さん]

＞４７
その価格だったらアウルとさほど変わんないよ。

[57: 匿名さん]

>>40
>要するに 何でタワーにしなかったんだ？

だから「容積率」だってば。
都市計画で割増を受けてないのだとしたら、敷地周辺の土地は容積率300％が上限。
建蔽率では60％が上限だから、建築面積を法定ラインぎりぎりで計画したら５層しか乗らない。
30階超のタワーにしようとしたらエンピツみたいな建物になっちゃうよ（笑）

>日当たりは 分かるの？分からないの？

これも書かれている通り、正確な「逆日影図」を作って検証しなければ各戸の日当たりは判らない。

>>41
>高さ規制か隣地斜線制限だろ。

「高さ規制」ってのは広義な言葉で、隣地斜線も高さ規制の一種。
ここも一種住居として隣地斜線制限はかかってるみたいだけど、建物の高さを決定づけてるのは
隣地斜線ではなく「第３種高度地区」だと思うよ。周辺の建物が階段状になってるのもそのせい。

[58: 匿名さん]

54さん、55さん
52です。詳しいご説明ありがとうございました。
板橋駅辺りのことはわからないのでとても参考になりました。
実は今、兄夫婦が住んでいるマンションが線路から近いんです。
JR駅でとても便利だったりするのですが、やはり夜になると
電車の音が気になるそうです。日中は気にならないのに…
という話を聞いていたので。

なので…板橋駅付近の場合はどうなのかな？って思って聞いてみました。
ちなみに兄夫婦が住んでいるマンションもダブルサッシです。

[59: 匿名さん]

タワーにしなかったのは、単純に価格転嫁が難しいからと考えられます。
タワーにしようとすると、関係法規をクリヤーする手間や構造の違い等がもろにコストに跳ね返って来、今より１割以上上げないとペイしません。
そうすると、この場所での需要層からすると売れなくなってしまうことは明らかですから、そういう選択をしなかったということです。

[60: 匿名さん]

タワーにしなかったのはもっと単純な理由では？

この物件が建つのは（便宜上）豊島区。
日陰になるのは板橋区。
板橋区にとっては税収も何もなく日影だけ受けるのは納得いかない。
総合設計制度などを使おうにも、２つの区にまたがってるから難しい。

・・・こんなところだと思いますがいかが？

[61: 匿名さん]

線路側はすでに申し込み殺到で高倍率らしい。ということは多くの方が音は気にならないレベルと判断しているのでは。目の前のAPAホテルに泊まってみれば？ともたもたしていると、低価格帯は一期で完売ですよ。

[62: 匿名さん]

管理説明会で、マルエツはスーパーでは珍しく賃貸でなくて区分所有者となるので、撤退により管理費が徴収できなくなるリスクは低いと説明があった。
でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、プラウドはマルエツにも区分所有権を売って丸儲けなのかなと思う。ちゃんとそれは価格に反映されているのだろうか。
まぁ、業者はいい風にしか説明しないよね。当たり前だけど…。

[63: 匿名さん]

マルエツからも管理費もらうって言ってた気が。

[64: 匿名さん]

>>59
>タワーにしなかったのは、単純に価格転嫁が難しいからと考えられます。

採算性や近隣配慮も当然重要ですが、この敷地条件を見る限りタワーは建ちませんよ。
「第３種高度地区」の規制がかかっている以上、例えば地上100ｍ（約30階）の上屋を
建てる事ができるのは、敷地北側の境界線から140ｍ以上離れたラインよりもさらに南側
という計算になります。
地図からざっくり計測して、この計画敷地の南北距離はせいぜい200ｍ。
敷地の南側一杯に高層部分を寄せたとしても、「超高層」と呼べる部分の基準階面積は
ほんのわずかしか取れません。需要云々以前に、事実上物理的に「タワー不可」です。

>>60
>この物件が建つのは（便宜上）豊島区。
>日陰になるのは板橋区。

日影による形態規制に「区境」は関係ありません。
南側に建つ建物が区外のもので、税収に何ら貢献することの無いものであっても
それが落とす影が法規上許容する範囲内であれば、納得できるも何もありません。
一方の区が、隣接する区に建つ建物の形状を「税収」を理由に規制するルールは存在しません。
また、仮に総合設計制度を適用して高度利用（高容積）が実現できたとしても、日影による
近隣影響は通常の場合と同様に検証し、法に抵触しない様に形態を調整する必要があります。

[65: 匿名さん]

よくわからんが、逆日影図ってのがキーワードらしいな

[66: 匿名さん]

>>62
>でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、

貴方の考えでは、店舗区画は管理組合が所有して第三者に賃貸した方が
住居部分の区分所有者にとってメリットがある･･･という事なのですか？
なかなか珍しい御意見ですね。
その店舗区画が専有部分であれ共用部分であれ、貴方のその発想だと
区画の取得費も維持管理費も当然、住居部分の区分所有者負担になりますよ。
簡単に言えば、マンションを買うと同時に店舗物件も買うという事になります。
テナントが決まらず賃料も共益費も入らないとなれば、管理費も修繕積立金も
自腹を切らなければならなくなってしまう。私ならそんな物件は絶対買えません。

このご時世、併設店舗（しかも大規模）の区分所有者になってまで出店する
事業者なんて、そうそう現れるもんじゃありませんよ。
大規模開発物件の場合、商業や事務所スペースの「買い手」が付くか付かないかが
その開発事業の命運を左右していると言っても過言ではないくらいです。
（ただし、マンションに店舗が併設されている事に対する是非論はまた別の話。）

[67: 匿名さん]

>>65
この場合、逆日影と言うより「壁面日影」と言った方が適切かもな。

[68: 匿名さん]

野村不動産は不動産のプロ集団ですよ。土地はまだ野村不動産のものですからね。

マルエツに定期借地することにより、安定した収益が何年何年も保証されるわけですから。

駅前の100坪の賃料は１ヶ月約80万。
あの敷地は果たして何坪あるのだろうか。
ここに住む中流家庭の約800世帯の皆さんがマルエツでお金を落とし、マルエツは野村不動産に賃料を払う。

皆さんからはマンションのお部屋以上の価格をいただけます。

野村不動産はマルエツに貸すことにより安定した収益を、マルエツも約800世帯の中流家庭からの安定した収益が最低約束される。両者オイシイですな。


あくまで推測ですがね。

[69: 匿名さん]

日影図、逆日影図、壁面日影…
このマンション、日影だらけな気がしてきた。

[70: 匿名さん]

>>68
あの･･･。
定借の意味、わかってる？

マルエツはその「借地期間」が満了した後、野村に土地を返すんかい？
あんたの話だと、この物件の敷地は引渡し後も野村のモノって事になるけど？

[71: 匿名さん]

マルエツは定借じゃないですよ。
区分所有者です。

[72: 匿名さん]

>>６４
自身もすぐあとに№60さんに対し言っているよう「特定街区」、「総合設計」、「高層住居誘導地区」、「都市再生特別地区」などの規定を使えば、容積率だけでなく斜線制限も緩和可能で、超高層はいくらでも建てられる。「物理的に不可」でも何でもない。
そもそも「法的」な問題を「物理的」などということ自体日本語がおかしいし、単に専門家っぽい知識をひけらかしたかっただけか？

[73: 匿名さん]

要は、面倒くさい手続きをして超高層建てても割が合わないと思ったというところかな。
BEACONのように始めから超高層建てられるところと違って、デベロッパーに利益を取らせる長谷工のビジネスモデルにも合わないし。

[74: 匿名さん]

長谷工 泣ける…
自己犠牲ですね、素晴らしい

[75: 匿名さん]

線路側が人気があるんですね。すでに申し込み殺到とはすごいですね。やはり電車の音は大したことがないんでしょうね。防音対策がしっかりされていて窓さえ閉めていれば気にならない程度なのかもしれないですね。
ところで無知で恥ずかしいのですが、ダブルサッシとペアガラスの違いって何なのでしょうか。ご存知の方教えてください。
朝の通勤ラッシュの時間帯についてはいかがでしょうか。またそれ以外の時間帯の混み具合についても知りたいです。

[76: 匿名さん]

ダブルサッシはより煩いところに入れるアイテムです。

ペアガラス：一般的な都内ならどこでも・・・
ダブルサッシ：線路沿い、高速IC・国道沿い、空港近辺、ヘリ発着所など

[77: 匿名さん]

私も表面的な知識しか持ち合わせていないので、より詳しい方は
解説をお願いしたいのですが、
二重サッシはJISで定められた等級のレベル(T-1～T-4)により
それぞれ異なった防音効果がありますが、
ペアガラスは防音よりも、断熱効果を高めるためのものだと認識してます。
ペアガラスの仕組みはガラスとガラスの間に乾燥した空気の層が入っており、
断熱性を高め、冬の結露も防ぐ効果があるそうですよ(営業さんの受け売りです)。
プラウドは線路側に二重サッシ最高レベルのT-4を採用しているので、
窓を閉めている限りは心配に及ばないのではないでしょうか。

[78: 匿名さん]

76さん
77さん
早々のレスありがとうございました。ダブルサッシは防音、ペアガラスは断熱と結露に効果があるってことなんですね。ペアガラスではあまり防音効果は望めないのかな。
ダブルサッシ側は最高レベルの防音効果があるならば、それなりに静けさは望めそうですね。安心しました。
以前、線路から近いと駅のアナウンスの声が聞こえてきたりしてうるさいと聞いたことがあり、特に板橋駅周辺は下板橋の踏切の音もうるさいと聞いたことがあったので音については気になってました。
ありがとうございました。

[79: 購入経験者さん]

２重サッシは確かに静かですが、結局２４時間換気用の給気口があるからそこから音は聞こえますね。

[80: 匿名さん]

熱交換式24時間換気じゃないなら閉めておけば気にならないのではないでしょうか？
ここがどうかは知りませんけど。
レンジフードからも音は入ってきますね。

[81: 匿名さん]

今の自宅に24時間換気用の通気口があります。
我が家は道路のすぐ脇で窓を開けていると
うるさい場所ですが、窓を閉めて通気口も
閉じている限りは、普段の生活で気になる
ことはありません。
この通気口って意味がよく分からないのですが
無用の長物じゃないかと言う位、全く使いません。
窓も通気口も全部閉めて24時間換気を付けっぱなしに
していても、玄関やダクトなどで通気しているようで
きちんと換気されますし何も困りません。

[82: 匿名さん]

＞窓も通気口も全部閉めて24時間換気を付けっぱなしに していても、玄関やダクトなどで通気しているようで
きちんと換気されますし何も困りません。

通気口を閉めて24時間換気を付けっぱなしですか？意味が判りません。

[83: 匿名さん]

板橋駅付近の埼京線の線路は煩いです。
止まるブレーキ音や、加速する時の音が駅近はやっかいです。
２重サッシは開け閉めも大変。それに静かなのは閉めた時だけ。やはり窓は開けたいです。
やっぱり無理をしてもB棟を狙うべきだと思います。

[84: 購入経験者さん]

No.80さんへ

確かにレンジフードからも音が入ってくるでしょうね。
線路際の部屋で音の事を気になされる方は、購入しない方が無難でしょう。


No.81さんへ

給気口を開けないで換気できているとする気密性の低い部屋と想定されます。
何処からか給気されているのでしょうけど室内の空気の入れ替えはちゃんと出来ていないですよ。

[85: 匿名さん]

いくらなんでも線路脇なら電車の音はうるさいでしょ。
でも電車の音が好きな人って結構いるし、あまり気にしない人が希望してるだけで。
普通は気になると思う。

[86: 匿名さん]

24時間換気の仕組みを全く理解できていない人がいるみたいだね。
場所柄吸気口は防音タイプになるでしょうから、吸気口を開けていても外の音が筒抜けということはないでしょう。
換気扇のダクトには使用していないときに騒音が入ってくるのを防ぐダンパーを導入しているマンションもありますから、ここはどうなのかモデルルームで要チェックです。
線路側は二重窓を閉めれば静かでしょうが、窓を開けての生活はあまり期待しない方がいいでしょうね。あと、音は上に上がるので上層階の方が騒音が気になるかもしれません。
「慣れてしまえば騒音なんて気にならないよ」という人もいるので、ここの環境に適応できてしまえば音は問題じゃないかもしれません（笑）。

[87: 匿名さん]

81です。

＞通気口を閉めて24時間換気を付けっぱなしですか？意味が判りません。

通気口を閉めて、24時間換気をつけてます。
何も問題ありませんよ。

[88: 購入経験者さん]

81さんへ

給気口を開けないで２４時間換気が出来ていることが問題なんですよ。


86さんへ

防音型の給気口は、音を軽減するだけで完全に防げるもんじゃないですよ

[89: 匿名さん]

うちも防音フード付きの24時間換気だけど外の音は入ってきますよ。
線路横じゃないからここほど煩くはないだろうけど。
86さんは良く理解されてないようですね？

[90: 物件比較中さん]

Ｃ棟は他の棟に比べて値段が低めと言われていますが、Ｈ棟とあまり変わらないですよね。目線や騒音が気になるのなら、シスナブしか見えず日陰も気になるお値段高めのＢ棟より、視界が開け騒音の心配がないＨ棟の方が良いように思ってしまいます。でも西日ってやはりきついのでしょうか・・。