プラウドシティ池袋本町 Part 3

[匿名さん]

あらよっと。Part3スタート。
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[183: 177]

>>179
私もググってみた。
何やら近隣トラブルに発展した話の様だけど、そのケースでも
>>174が言ってる様に、基準法の解釈を利用して複数棟を単棟に
見なして計画していたのかな？
そしてそれが事業主側の有利にはたらく様な事があったの？

私の認識だと、同じ容積を稼ぐなら複数棟にするより単棟にする方が
日影などの近隣影響に関しては有利になる事が多いと思うよ。
「基準法上１棟」とする事にどんな後ろ暗さがあるというのか
あてこする様な言い方をせず、きちんと説明した方が良いと思うけどな。

[184: １７４]

>>182さんが書いているとおり、
１棟の建物だと条件の悪い部屋がたくさんできてしまうのが問題。
ゴミ置き場やエレベーター、通路階段の配置も無理が生じる。

昔は南東西向きの「コの字」形マンションまでだったけど、
最近は「ヨ」の字とか「日」の字の配棟計画が増えた。これを始めたのは長谷工。
中庭の日当たり、実際に住み始めたら愕然とするはず。

条件の悪い部屋は当然中古価格も安くなる。
中古相場は事例の積み重ねだから、物件全体の将来価値にまで影響してくる。

[185: 177]

>>182
>普通なら同じ敷地内の建物にも適用される日影規制が適用されなくなる

建築基準法の規定では、規制対象建物が建つ敷地の「境界線からの水平距離」で
規制内容を分類している･･･というのが基本であると私は解釈してるんだけど、違ったっけ？
簡単に言えば、日影規制とはあくまで「隣地への影響」を低減するためのルールであり
同一敷地内の建物への影響は必要に応じ自主的に配慮するに留まるものである、と。

>自分が住むマンションの他の棟の影で、自分の部屋が日影になる時間が長くっても
>問題なしになってしまう。

その問題は、いわゆる「自己日影」への対策として考慮されるべきものでは？
１棟申請であれ団地申請であれ、配棟計画によって「自己日影」が発生する場合には
当然のことながらその影響が少しでも小さくなる様に配慮した計画が目指されるし
仮に、時期を前後して同一敷地内に複数の建物が建つ様な場合に同じ問題が発生する
ケースでも、基準法上の規制がはたらくという事はないと私は思ってた。

ちなみに、建築基準法第５６条の２第２項には↓こう規定されてる。
　『同一の敷地内に２以上の建築物がある場合においては、これらの建築物を
　　一の建築物とみなして、前項の規定を適用する。』
前述の通り、日影規制（５６条の２）は「隣地への影響」を対象としているのだという事を
前提とした一文なんだけど、貴方が言う様に「同一敷地内の建物にも規制が適用される」
という事を示した法条文を示していただきたい。後学のためにご教示よろです。

[186: 177]

>>184
>１棟の建物だと条件の悪い部屋がたくさんできてしまうのが問題。

そもそも貴方が問題にしている「１棟申請」って、物理的には複数棟配置なのに
低層基壇部分や渡り廊下で繋ぐことで、「法律上は１棟と解釈して」建築確認を
申請を出している、という意味なんだよね？
であれば、住戸単位でみた条件（採光・通風・居室配置など）は
複数棟と解釈して申請したところで実質的に改善されないじゃん。
殆ど同じ配棟で、申請上１棟と見なすか複数棟と見なすかという事なんだから。

[187: 匿名さん]

１棟申請の良い点というか、悪い点というかは考え方次第ですが、例えば大震災のときに一部の棟だけ壊れたときに、全体の責任で修繕するのか、その棟の人達だけの負担で修繕するのかの違いに出てきますね。
私は、管理組合が分かれてしまって統一的な運営ができなくなることも多いというマイナスも含め、全体で責任を取る形の方が望ましいと思ってますよ。
まあ、その方が管理会社も面倒くさくないという面もあるんですが。

[188: 匿名さん]

まぁ、「建築確認上の棟数」と、管理組合を単棟として形成するか団地として形成するかは
そもそも別問題だとは思うけど、計画上とられている合理的な措置を、あたかも「業者の陰謀」とでも
言いたげに論うのは馬鹿げた話だわな。意味深な事を言う輩に限って理論というものがないし。
何でも言えばいいってもんじゃない。

[189: 匿名]

今朝は朝から駅でチラシ配ってました。これだけ気合いが入っていれば完売でしょう！

[190: 匿名さん]

＞189
倍率高くて落とされるかもよ。

[191: 匿名さん]

＞181
全然知識ないんだね。20センチなら標準の床厚でしょ。
これより上の床厚はセレブ向けマンションでしか採用されないよ。

[192: 匿名さん]

プラウドなら標準の床厚より厚くて当然っしょ。
ここは並みかそれ以下だけど。

[193: 匿名さん]

ヒント：長谷工

[194: 匿名]

長谷工でもなんでもいいから野村の物件に住みたい。だってなんかあったら保証してくれるし。

[195: 匿名さん]

何を保証してくれるの？

[196: 匿名さん]

＞野村の物件に住みたい

野村・・・

[197: 匿名さん]

誇りを保証してくれる

[198: 匿名さん]

150さん
149です。
いろいろと詳しく教えて下さりありがとうございました。一度現地まで見に行ってみたいなって思っているのですが、なかなか思ったように時間がとれず、まだ見に行けてません。お写真、たいへん参考になりました。公式ホームページ、更新されてましたね。第1期の申込は平成22年2月27日から平成22年3月6日までとなっておりましたので、その間に一度足を運んでみたいと思います。

[199: 匿名さん]

＞198
本気で申し込む気なら、申込み期間中に足を運んでも遅いわけですが・・・。

[200: 匿名さん]

今からだと、今日でも3/6でも結果はかわらんのでは？
と思ってしまいますが

[201: 匿名さん]

ここは駅から近くて便利ですね。いずれ車も手放そうかと考えてます。
ここは確かカーシェアリングがありましたよね。自家用車を所有し、駐車場を利用するのと、
カーシェアリングを利用するのではどちらの方が経済的なのでしょうか。
カーシェアリングを今までに利用されたことのある方っていらっしゃいますか。
カーシェアリングってどうなんでしょうか。
実際問題、マンション内と外のカーシェアでも違ってくるとは思いますが、参考までにお聞かせください。

[202: 匿名さん]

プラウドって今CMすごく打ってるのね。
テレビCMをはじめ、メルマガにECサイトのアンケートなどなど…
会員を増やすのに必死ってわけじゃないのだろうけど、
このところプラウドクラブ加入のキャンペーンをやたら目にします。

ここってカーシェアは3台でしたっけ？
785戸だと予約があっという間に埋まって、なかなか使えないかも
しれませんね。
参考までに、近くのカーシェアできるショップ。
ここは15分刻みで利用できるって。
豊島区のタイムズステーション
http://www.cs24.jp/station/station02.html#stlist_toshima

[203: 匿名さん]

８００戸近い大規模で、カーシェア３台って、使いたいときに使えるのか、疑問ですね。
駅近なので、車の出番は少なくなるかもしれませんが、現在、車を使いたいときに使っている生活をしているので、車を手放すのは、少々不安・・
車にかかる税金や維持費を考えると、カーシェアリングっていうシステムは、とても経済的だと思うけどね。
使いたいときに、いつでも使えるならいいんだけど、そんなわけにもいかないですよねぇ。

[204: 物件比較中さん]

201さん
どちらが得かと言うよりも、使わないと損ってことじゃないですかね？
だってカーシェアの運営は管理費に上乗せされてるんでしょ。

まぁ、785戸もあるから微々たるものでしょうけどね。

実際は、予約するのが困難でしょうね。

[205: 匿名さん]

＞204
カーシェアは利用者から料金を取りますので、そんなに心配いらないでしょう。

[206: 匿名さん]

>>202

その宣伝費が価格に乗っかってるからプラウドは割高なんですかね？

プラウドって長谷川コーポレーションのマンションが最近多いけど、イメージダウンにはならないのでしょうか？

ブランドと思って割高なマンション買って、将来後悔しないのだろうか…。

[207: 匿名さん]

>>206
デベの代弁をするつもりはないけど、
ここが割高だと思うなら検討から外した方がいいと思うよ。

まさに長谷工仕様、長谷工価格だと思うけど。

[208: 匿名]

ここで議論するのなら営業さんにこび売って、倍率を避けてもらう手立てをとった方がよいですよ。
結構倍率つくと思います。

[209: 匿名さん]

倍率が高い部屋って、どのあたりだろうね？

高い部屋よりは安い部屋の方が倍率が高そうだが、やっぱりＢ棟かな？

[210: 匿名]

ここの掲示板の書き込みは他に比べて異常なくらい書き込み数が多い。

実際に買おうとしている人は書き込んでいる方に比例して、多いと思います。

早く要望書ださなきゃだよ！

[211: 匿名さん]

白い床に憧れているので8階以上でと思っているけど、D棟最上階4000万円台という値ごろ感にも惹かれる家族もいてなかなか話が進まない。
自分としては朝の光は部屋に入って欲しいし日中あんまり薄暗いのもイヤだしどうかと思うのだけれど、この価格を考えると結構倍率高くなりそう。
いっそ今期は見送って、後から出てくる線路沿いの棟の方が利便性高そうだからそっちに賭けるか…電車の音と日照の悪さ、どっちが後悔少なく過ごせるのかな...

[212: 匿名さん]

>202

タイムズステーションは、全部ここから遠いんだよね。
タイムズステーション池袋に行くのにタクシー乗るとかの世界。アウルタワーなら、すぐ近くだけど・・・。

[213: 匿名さん]

２４時間換気があればジメジメしないから、日が入らなくても実生活上の不満は無いと思うよ。
ただ日本人は、お日様イ言仰が組み込まれているから、気分的は不満が残るだろうね。

[214: 匿名さん]

日当たりは大事だよ。ついでに言うと通風はもっと大事。
良・不良、両方の環境で生活してみて痛感した。
慣れとか工夫でどうにかなるもんじゃなかった。
どちらも個人レベルの設備対応では改善できない事だしな。

線路脇には住んだ事が無いので知らん。
地下鉄の地上駅から100ｍ程離れたところに住んだ事はあるけど
車両がカタコトいう音や、構内アナウンスの音声がかすかに聞こえても気になる事はなかった。
ただ、地上駅とはいえ線路とホームは屋根・壁ですっぽり覆われてたな。

ここの立地と配棟を見る限り、採光・通風・音に関する環境はお世辞にも誉められたもんじゃないと思う。
そこは割り切った上で、他の長所（交通利便性と価格）で評価できる人が買う物件だと思う。

[215: 匿名さん]

214さんのレスはうまくまとまっているね。
24時間換気があるのと、日当りの善し悪しはまた別。
日本という国の気候・風土を考えると、採光や通風に有利なのは南向きなんだよ。
だから昔から家は南向きが良いとされてきたのであって、それは生活の知恵でもあり
お日様信仰は関係ない。
朝型だから東向きでもいい、夜型だから西向きでもいい、なんていうのは、
南向きに住めないことのいい訳でしかないしね。
朝型だろうが夜型だろうが、南向きがいいのは明白。
でも、ここはとにかく立地がすべてのマンションだから、日当りや通風、
建物や内装の仕様には目をつぶって買うのが、214さんが言うように正解なんでしょう。

[216: 214]

現実問題として、住まいを得るに際しては誰にも「予算」という制約があるし
マンションの場合は希望通りの住戸を選べない場合もあるから
東向きや北向きに価値を見出そうという発想を「言い訳」とまで言うのは
流石に酷ではないかと思う。実際私もそこまで言うつもりは無い。

個人的に「北向きは眺望が良い」という印象があるし、そもそも周辺状況によっては
南面住戸の方が悪条件という場合もある。
例えば、北面に魅力的な間取りの住戸があって、それが自分の家族構成とか
生活形態に合っているならば、日当たりに妥協してでも選択する価値はあると思う。
私はただ単に、日当たりや通風は（良かれ悪しかれ）生活には大きな影響を
及ぼす要素であることと、物理的にそれが得られない環境であるかどうかは
購入する際、何となく自分をごまかす様な事はせずシビアに理解する必要が
あるのではないかという事を言いたかった。
「それでも欲しい」と思える物件は実際にあるし、ここがそうである可能性も十分ある。
実際、相当注目されている訳だし。

[217: 匿名さん]

>>215
ここみたいな田の字の間取りだと、リビング東西向きは寝室も西東向きだが、
リビング南向きだと寝室が北向きで一日中ひんやり薄暗い部屋になる。

リビング南向きが一番いいのは事実だけど、全体の間取りも考えないとね。

[218: 匿名さん]

寝室が北向きだと薄暗い部屋になると思われがちだけど、低層階は別として
中高層階は反射光が入って予想以上に明るい。
気密性の高いマンションなら寒すぎることもないよ。ただし北側に隣接して
高い建物がない場合ね。
タワマンの北向きの部屋が明るいと言われるのと同じこと。
何はともあれ一番過ごす時間が長くなる部屋が、一番採光条件がいい部屋になる
ような向きの間取りを選ぶのがやっぱりベストでしょ。

[219: 匿名さん]

日本で南向きが有利ったって、地べたで生活していた頃の話。
マンションでは少し考え方を変えないとね。
グランスカイは、南より北の方がはるかに単価高いですよ。景色が良いから。
時代と共に優先順位は刻々変わってきてます。ここでも、致命的なマイナスとは思えない。

[220: 匿名さん]

やっぱり、私は、南向きのリビングがいいですね。
１日中うちの中にいる者にとっては、リビングが一番明るい間取りが、希望です。
西向きのマンションに住んだ時、夏の西向きのリビングはつらいな～って、実感しました。
その時は、主人の通勤時間の短縮を優先させたので、日当たりとかあまり考えなかったんですよね。
ここは、南側に大きなマンションがあり、中庭のある配棟ですよね、
南側の日当たりはあまり期待できないですかねぇ。

[221: 匿名さん]

＞218
そこなんだよねー。

昼間働いている人は平日は帰って寝るだけだから
必然的に寝室にいる時間が長くなる（寝てるけど）。

北向きの窓しかない寝室って、昼間の明るさは知らないけど
日光が差し込まないので寝る時に布団がじめっとしてそうな気がする。

やっぱり南向きリビング、東向き寝室がベストかな。

[222: 匿名さん]

＞南向きに住めないことのいい訳でしかないしね。
こんなこと言っちゃうから信仰って言われちゃうんだよｗ

[223: 匿名さん]

今住んでいるところが南向きなんですが、親が遊びに来ると必ず
「日当たりが良くていいね」
「子育てにいい部屋だね」と、皆口を揃えて言いますね。
やっぱり日当たりって、親世代の人達にとって重要なんですよね。
それなら今の時代は違うのか？と言えば、実はあまり変わっていないような。
住環境が整い住みやすくなっているとは言え、子供のいる家なら、
南向きの明るい部屋が理想的なんじゃないかと思います。
ここはファミリー向けではなく利便性が売りだから、景観や便利さで
買っちゃって正解なのでは？

[224: 匿名さん]

202さん、203さん、204さん
コメントを下さりありがとうございます。201です。カーシェアの台数は、
確か3台だったか4台だったと思います。やはり戸数に対して3、4台は少ないですよね。
使用については頻繁ではなく、たまに使える感じでいいんです。
カーシェアについて詳しく知らないので、詳しい方にお伺いしたいのですが、
車を所有するわけではないので税金や駐車場料金などは必要ないのかなと思いますが、
ガソリン代や自動車保険等はどのようになるのでしょうか。

[225: 匿名さん]

電車の音と日照だったら、私は日照を選びますね。
というのも、今住んでいるマンションが線路沿いなんです。
電車の音には慣れているけれど、日中は日があまり当たらず、風通しも悪い悪条件なんです。
というわけで、やはり日当たりがよく風通しもよいと思う環境で過ごすのが一番後悔少なく過ごせれると思います。
日中日も当たらず、風通しが悪いと何となくジメジメしてるような気にもなります。
しかも日中暗いと昼間から電気をつけることもありますので、光熱費も…。

[226: 匿名さん]

>>224
カーシェアに詳しい訳ではないけど･･･

>車を所有するわけではないので税金や駐車場料金などは必要ないのかなと思いますが

まず、その表現に違和感を覚える。
カーシェアの場合、車両を個人で所有する訳ではないが共同で所有するのだろうから
車両購入費はもちろん、保管費や税金などの維持費も全て共有者で分担する事になる筈。
（認識なさってるとは思うけどね）
これらのコストを全て受益者負担として「使用料」として徴収するのか、あるいは
クルマ＝共有資産と捉えて、使う・使わないに拘わらず区分所有者全員で負担するのかは
両方のパターンが有り得るのだと思う。この物件がどちらなのかは知らんけど。
いずれにせよ、「所有する訳ではない」「税金や保管料は不要」という認識は誤りだと思う。

仮に、車両費が200万/台で10年償却、保管費が20000/月・台、自動車税が35000/年・台、
車検費用が12万/２年・台とすると、消耗品代等を含めれば年間１台あたり￥55万以上の
保有費がかかるという計算。（ガソリン代や保険料は別）
この保有費に保有台数を掛けて、年間の実稼働時間で割れば、利用者が時間あたりに
負担すべき金額はざっくり計算できるはず。まずはその金額を把握する事が必要かと。

>ガソリン代や自動車保険等はどのようになるのでしょうか。

ガソリン代はたぶん使用者負担となるだろうね。レンタカーと同じ。
ただし、その場合は貸出・返却時の残量を厳格に管理する必要があると思う。
保険は当然かけるんだろうけど、これも分担率はともかく、基本的には何らかの形で
受益者負担という形をとるんじゃないだろうか。

私個人の経験上、「頻繁ではなくてもたまに使えればいい」という環境を保つためには
需要のピークに合わせた台数を用意しないと厳しいと思う。
それって、究極的には「やはりマイカーでないと」って事だ思うんだよね。
マンション生活において「使いたい時」はえてしてバッティングするものだと思うし
使いたい時に使えないのでは、機能として「無い」に等しいとさえ思う。
一見便利そうなシステムだけど、満足する人と不満を覚える人との差が大きくなりそう
だなと個人的には思う次第。

[227: 匿名さん]

＞226
保管費というのは駐車料金のことでしょうか？
自分の車の駐車料を自分に支払っても仕方ないので駐車料はかからないと思うのですが。

[228: 匿名さん]

>>227

ダメだこりゃ･･･。

[229: 匿名さん]

カーシェアリングの料金については色々なパターンが考えられますが、
とりあえず以下を参考にされては？

http://www.w-y-gap.jp/cat1/post-4.html

また、他のページも一読されても損はないと思います。

[230: 匿名さん]

>>228
意見があるなら論理的にね。それができないアンタはダメダメ。

[231: 226]

>>227
保管場所がたとえ自前の敷地内であっても当然にコストは発生するよ。
土地にかかる公租公課、駐車場としての設え（舗装・機械類・立駐なら工作物も）に
かかる維持管理費など。個人がクルマを所有する場合と全く同じ。
月極の場合はそれが賃料に含まれてるってだけだ。
マンションの敷地内で入居者用スペースを充てる場合も、使用料とイコールとは限らない
とはいえ、使用料の根拠となってる費用は「カーシェアシステム」の維持コストとして必要。
当たり前の話じゃないか？

貴方はたぶん、個人が自宅敷地内に車を置く様なケースをイメージしてるんだと思うけど
その場合も、見かけ上のコスト（使用料）は発生していなくても上記コストはかかってる。
限られた土地を割いてクルマを置いているのだから、それに伴い発生するマイナスは
カーシェアの「使用料」で回収する必要があるよね。
だから、収支計算の中では「保管料」も計上しなきゃならない。

[232: 匿名さん]

>>227

て言うか、その理屈だと居住者用の駐車場もタダでいいって事になるわな。