プラウドシティ池袋本町 Part 3

[匿名さん]

あらよっと。Part3スタート。
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[143: 物件比較中さん]

＞＞前スレの９６０さん

１９：００頃に現地を見ましたが、
シスナブの北側通路の照明がとてもまぶしく感じました。
点灯から消灯するまで一定に点灯しているものでしょうか。
特に深夜など、間引きしての点灯はありますでしょうか。
ちょっと気になっておりまして、自分の目で確認したいのですが、
遠方のため確認できず、
もしよろしければお教えいただければ助かります。

[144: 物件比較中さん]

引き込み線、本線との距離感はこの写真の方が確認しやすいでしょうか？

[145: 匿名さん]

>>143
間引きはありません。
明るさは朝まで同じです。

あの明るさで治安が多少良くなったと近所では言われています。

[146: 匿名さん]

2LDKが最上階でも4000万円代・・・ここはプラウドなのに価格を抑え気味に
しているんですね。
リビングも狭いし、日照と電車の関係から？それとも長谷工とタッグを
組んで徹底的にコストを抑えたから？

>142さん
埼玉在住で現在1歳の子供がいるので、入院・通院ともに医療費助成が
埼玉全域で中学卒業までになる事を期待してます。
できればあと数年のうちに拡大されると良いのですが、その前に
都内で、良いマンションとの出会いがあればなぁ…とも考えております。

[147: 匿名さん]

144さん
お写真、ありがとうございます。昨日もお写真を掲載してくださった方と同じ方でしょうか。ありがとうございます。今日掲載して下さったお写真は、午前中のものになりますか？午後のものになりますか？もし午前だとしたら、昨日のお写真を見る限り、下手すれば1日中、日あたりは望めないように感じますね。いかがでしょうか。
また、思っていた以上に線路から近いので、日中でも煩そうですね。空気の入れ替えぐらいでしか窓は開けられそうにないですね。

[148: 物件比較中さん]

>>147
144です。
昨日の写真も私です。
144の写真も14時頃の写真です。
先週この写真を撮したとき、5階位を工事していましたが日は当たっていませんでした。
線路沿いの低層階は、午前中でも線路を挟んだAPAホテルの影響もしれません。
線路と建物は近いと感じました、窓は閉めたままになるでしょうね。

同じ時間に撮したもう1枚も貼り付けます。

[149: 匿名さん]

148さん
147です。
度々のお写真のご掲載ありがとうございました。日当たりのことが気になっていたので、とても参考になります。やはり低層階では日当たりは難しそうですね。
価格帯が最上階でも4000万円代と聞き、線路の隣だから買える値段なんだろうなと思っています。騒音はある程度我慢できても日当たりは重視したいですね。
あと、線路からマンションを見た感じはいかがでしょうか。部屋の中が見えてしまいそうな感じはございますか？

[150: 物件比較中さん]

>>147
線路脇の4000万円台で最上階だと、2LDKの部屋ですね。
ちょうど昨日載せた写真が対象棟だったと思います。
確か、5階までの高さで、線路からは近いと感じました。

線路脇ではない南西向き棟でも2LDK、4000万円台あったと思います。

147さんが検討の部屋は、1期に販売されるので早めにMRに行かないと申し込みできなくなりますよ。
1期の抽選は今月末実施です。
申し込みは、現金での支払い、もしくはローンの審査が通っていることが条件だと言われました。
部屋の検討などを考えると、もう時間がないと思います。

あと2LDKの部屋は人気で抽選になると聞きました。

[151: 匿名さん]

おれは日当たりは我慢できるけど騒音は我慢できないな。

[152: 匿名さん]

おれは騒音は我慢できるけど日当りは我慢できないな。

[153: 匿名さん]

機械式の駐車場はすごい密度で、出入りで混んだりするのでしょうか。
経験がないのでわかりません。
今は平置きなので車で出るのが面倒になりそう。

[154: 匿名さん]

>>150

煽るねぇ…。

[155: 購入検討中さん]

窓の防音がどこまで効くかでしょうね　T4でしたっけ？
朝4時半から深夜1時過ぎまで走ってるのだから・・・


>>150
抽選は3/6ですよ　ちなみに２LDKの一番人気はもうすぐ10倍だとか

[156: 匿名さん]

T3×2はできないんだろうか？

[157: 匿名]

153
ここの構造は知りませんがパレットなど共通して使う部分があるなら20台程度での共有が限界です。これくらいなら7〜8回に一回位の頻度で他の利用者とかち合います。自分の経験より

[158: 匿名さん]

個人的に電車の音はそれほど気にならないけど
踏み切りの警報機の音はなぁ・・・

[159: 匿名さん]

>>156

Ｔ－３サッシを二重に設けたところで、Ｔ－４以上の遮音性能が得られるとは限らないよ･･･。

[160: 匿名]

T3×2=T6 ですよ

[161: 匿名さん]

日当たりの確認は、晴れの日に板橋駅のホームへ行ってご自身の目でされた方が良いですよ。写真はその時の天候により印象がかなり違います。私の印象ですが線路側の真ん中から2LDKの棟まであたりは午前中日がしっかり入っていたという印象を持っています。

[162: 匿名さん]

>>159
T４は通常T３＋T1ですよ。

[163: 匿名さん]

二重サッシは防音・断熱といいことずくめだけど一つ欠点があると思う。
掃除のしやすい二重サッシとかどこかで開発されているのだろうか。

[164: 匿名]

二重サッシはいいことだが、
二重サッシが必要な環境ってのはちっともいいことじゃない。

[165: 匿名]

二重サッシは電磁波にも効くかな？

[166: 匿名さん]

特殊機能ガラス（電磁波吸収ガラス）を使うか後付でフィルムを貼るかじゃないかな。
電磁波を遮断しないガラスを二重にしても効果なしだと思う。

[167: 匿名さん]

二重サッシ分、部屋が狭くなりますよ。

[168: 周辺住民さん]

ここには、googleＭＡＰの貼り付け、出来ましたっけ？

http://local.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&hl=ja&geocod...,139.722319&sspn=0.011041,0.019248&brcurrent=3,0x6018929eb6d10b31:0x6bbc09908443904a,0&ie=UTF8&hq=&hnear=%E6%9D%BF%E6%A9%8B%E9%A7%85%EF%BC%88%E6%9D%B1%E4%BA%AC%EF%BC%89&ll=35.745102,139.718703&spn=0.005303,0.009624&t=h&z=17

[169: 匿名さん]

ここなら、マイカーいらないんじゃないの。

[170: 匿名さん]

>>160
>>162

本気にする奴が出るからヤメレｗ

[171: 匿名]

第一期３７０戸販売だね。最初は１５０戸の予定だったのに。。好調なんだね。シティータワー赤羽のほうがお買い得だと思うけど。。。

[172: 匿名さん]

プラウド新浦安は第一期で300戸販売してたけど、最後は売れ残って値引きしてましたね…。

[173: 匿名]

第二期販売は売れ残ると思いますよ。中庭向き引き合い少ない気がします。まあ値段次第かもしれませんね。利便性重視ならありでしょうか。

[174: 匿名さん]

なによりスゴイのは、
このプロジェクトが建築基準法的には「１棟の」建物だということ。

長谷川さんお得意の手法ですよね。

[175: 匿名さん]

販売力の野村さんですからね。
プラウドⅠも売りきっちゃったんだから。

[176: 匿名]

屁理屈の建物ってこと？

[177: 匿名さん]

>>174
それ、何がどうスゴイんだろ？
「長谷工お得意の」と言ってるところを見ると、施工者にとって
一方的なメリットがあるみたいな含みを感じるんだが気のせいかな。
むしろ、管理規約がシンプルにできるとかいった「居住者のメリット」
の方が大きいと思うんだけどね。

[178: 匿名さん]

公式ＨＰによると
床コンクリート厚は約200mm（最下層は約160mm）って書いてあるね。

[179: 匿名さん]

>>177

玉川学園　長谷工　でググってみたら？

　

[180: 匿名さん]

ググってみました。

一部の近隣住民が自分達のムラ社会を守ろうと「建築基準法違反」だの「オオタカを守れ」だの御託を並べて必死に訴えたものの、司法からは相手にもされず、

「このような大規模開発がまかり通ってしまう業界の体質や行政のしくみの問題点を明るみにできたことは、大きな成果といえます。」

と負け惜しみを言っていました（笑）

[181: 匿名さん]

>>178
そのスラブ厚だと足音が煩いと評判のBMAより酷そうですね
団地並が正しそうです

[182: 匿名さん]

長谷工得意の１棟申請は居住者に何のメリットもなし。
普通なら同じ敷地内の建物にも適用される日影規制が適用されなくなるから、
自分が住むマンションの他の棟の影で、自分の部屋が日影になる時間が長くっても
問題なしになってしまう。

玉川学園の反対運動は行き過ぎた感もあったけど、この１棟申請の問題は岩波新書の
「建築紛争」に詳しいよ。
ただこのマンションは近隣からの大きな反対運動もないのだろうから、１棟申請による
デメリットは居住者だけがうけるわけなので、全てを承知で買うなら何の問題もなし。

[183: 177]

>>179
私もググってみた。
何やら近隣トラブルに発展した話の様だけど、そのケースでも
>>174が言ってる様に、基準法の解釈を利用して複数棟を単棟に
見なして計画していたのかな？
そしてそれが事業主側の有利にはたらく様な事があったの？

私の認識だと、同じ容積を稼ぐなら複数棟にするより単棟にする方が
日影などの近隣影響に関しては有利になる事が多いと思うよ。
「基準法上１棟」とする事にどんな後ろ暗さがあるというのか
あてこする様な言い方をせず、きちんと説明した方が良いと思うけどな。

[184: １７４]

>>182さんが書いているとおり、
１棟の建物だと条件の悪い部屋がたくさんできてしまうのが問題。
ゴミ置き場やエレベーター、通路階段の配置も無理が生じる。

昔は南東西向きの「コの字」形マンションまでだったけど、
最近は「ヨ」の字とか「日」の字の配棟計画が増えた。これを始めたのは長谷工。
中庭の日当たり、実際に住み始めたら愕然とするはず。

条件の悪い部屋は当然中古価格も安くなる。
中古相場は事例の積み重ねだから、物件全体の将来価値にまで影響してくる。

[185: 177]

>>182
>普通なら同じ敷地内の建物にも適用される日影規制が適用されなくなる

建築基準法の規定では、規制対象建物が建つ敷地の「境界線からの水平距離」で
規制内容を分類している･･･というのが基本であると私は解釈してるんだけど、違ったっけ？
簡単に言えば、日影規制とはあくまで「隣地への影響」を低減するためのルールであり
同一敷地内の建物への影響は必要に応じ自主的に配慮するに留まるものである、と。

>自分が住むマンションの他の棟の影で、自分の部屋が日影になる時間が長くっても
>問題なしになってしまう。

その問題は、いわゆる「自己日影」への対策として考慮されるべきものでは？
１棟申請であれ団地申請であれ、配棟計画によって「自己日影」が発生する場合には
当然のことながらその影響が少しでも小さくなる様に配慮した計画が目指されるし
仮に、時期を前後して同一敷地内に複数の建物が建つ様な場合に同じ問題が発生する
ケースでも、基準法上の規制がはたらくという事はないと私は思ってた。

ちなみに、建築基準法第５６条の２第２項には↓こう規定されてる。
　『同一の敷地内に２以上の建築物がある場合においては、これらの建築物を
　　一の建築物とみなして、前項の規定を適用する。』
前述の通り、日影規制（５６条の２）は「隣地への影響」を対象としているのだという事を
前提とした一文なんだけど、貴方が言う様に「同一敷地内の建物にも規制が適用される」
という事を示した法条文を示していただきたい。後学のためにご教示よろです。

[186: 177]

>>184
>１棟の建物だと条件の悪い部屋がたくさんできてしまうのが問題。

そもそも貴方が問題にしている「１棟申請」って、物理的には複数棟配置なのに
低層基壇部分や渡り廊下で繋ぐことで、「法律上は１棟と解釈して」建築確認を
申請を出している、という意味なんだよね？
であれば、住戸単位でみた条件（採光・通風・居室配置など）は
複数棟と解釈して申請したところで実質的に改善されないじゃん。
殆ど同じ配棟で、申請上１棟と見なすか複数棟と見なすかという事なんだから。

[187: 匿名さん]

１棟申請の良い点というか、悪い点というかは考え方次第ですが、例えば大震災のときに一部の棟だけ壊れたときに、全体の責任で修繕するのか、その棟の人達だけの負担で修繕するのかの違いに出てきますね。
私は、管理組合が分かれてしまって統一的な運営ができなくなることも多いというマイナスも含め、全体で責任を取る形の方が望ましいと思ってますよ。
まあ、その方が管理会社も面倒くさくないという面もあるんですが。

[188: 匿名さん]

まぁ、「建築確認上の棟数」と、管理組合を単棟として形成するか団地として形成するかは
そもそも別問題だとは思うけど、計画上とられている合理的な措置を、あたかも「業者の陰謀」とでも
言いたげに論うのは馬鹿げた話だわな。意味深な事を言う輩に限って理論というものがないし。
何でも言えばいいってもんじゃない。

[189: 匿名]

今朝は朝から駅でチラシ配ってました。これだけ気合いが入っていれば完売でしょう！

[190: 匿名さん]

＞189
倍率高くて落とされるかもよ。

[191: 匿名さん]

＞181
全然知識ないんだね。20センチなら標準の床厚でしょ。
これより上の床厚はセレブ向けマンションでしか採用されないよ。

[192: 匿名さん]

プラウドなら標準の床厚より厚くて当然っしょ。
ここは並みかそれ以下だけど。