プラウドシティ池袋本町 Part 3

[匿名さん]

あらよっと。Part3スタート。
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[625: 匿名さん]

↑営業さんでしょうか？

[626: 匿名さん]

サクラの話はネガな話題ではなく、「私はプラウドに選ばれた」と自慢したい人（錯覚した人？）の書込みではなかったですか。

[627: 匿名さん]

抽選するほど人気というのはネガティブな話題ではないと思うけど。

サクラの話は他の有益な話を遮るので↓他のスレでどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30126

[628: 匿名さん]

＞サクラ疑惑の件。
これが違法行為というなら、９９％の業者は違法行為をしているということだね。
でもって今の流れを見る限りはプラウドは違法度が低いわけだ。
売れてないマンションはもっとひどいことやってるだろうし。

[629: 匿名さん]

６１７さん
はるか昔ですが地場の仲介屋をしていたものです。
第一次取得者と買い替えの人の来訪数、契約数の統計を取った事があります。
結果はかなりはっきり出まして、残債ありの人だと新規に比べて契約率はたったの５%しかありませんでした。
買いたくても買えない人がほとんどで（残債割れのため）、以来、買い替え客を追うのをやめました。
どこの現場でも多かれ少なかれ買える人買えない人の選別をしていると思います。

[630: 匿名さん]

627さんが挙げてるスレのバイトされた方の話を見ると
ここは億ションじゃないから該当しないね。めでたしめでたし。

「サクラ疑惑」なんて文句言ってるけど、変な人がお隣になって文句言うのはあなた達でしょう？
ある程度の選別を野村さんが事前にしてトラブル回避をしてくれてるのですよ？
私は歓迎だけどなぁ。

[631: 匿名さん]

それで落とされる人はたまったもんじゃない。

[632: 匿名さん]

買える人がまともな人かどうかはわからないよ。
野村はお金の支払い能力のあるなしを見るだけで、客の普段の素行には無関心。
それこそ小金持には勘違いした人もいるから気をつけないと。
まさか買えると野村に判断された人って人間的にもすばらしい、なーんて勘違いしてないよね。

[633: 匿名さん]

このレベルのマンションだとほとんど皆さん年収は同じくらいでしょう。

「この人にどうしても買わせたい」って言うよりも
「この人には買わせたくない」という場合に操作があると思う。
だから全部が全部操作があるとは思いにくい。

629さんの言うとおり残債あるとか、
他のローンが複数あるとか、勤続年数、勤務先の規模、そして頭金。
それにまあまあクリアしてるなと思えば、あとは運のみでは？

[634: 匿名さん]

登録説明会でもらった資料を見ていたら確認書で
外壁の断熱材が38mmから25-38mm
防音サッシがT4等級からT3・T4等級
に変更になっていました。

38mmと25mm、T4とT3ってどの程度変わるのでしょうか？
線路側を申し込んだんで気になります。

[635: 匿名さん]

>>634
それって、どちらもかなり大きな違いだと思いますけど。

さすがに従来予定していた仕様をグレードダウンしたという意味ではないとは思うのですが・・・。

[636: 匿名さん]

>第一次取得者と買い替えの人の来訪数、契約数の統計を取った事があります。
>結果はかなりはっきり出まして、残債ありの人だと新規に比べて契約率はたったの５%しか

そこで言う「契約率」が「契約者／来訪者」なのだとしたら当たり前だよね（＾＾；）
まともなデベなら、サクラだの何だの使って余計な操作するまでもなく
残債のある検討者に対しては普通の接客段階で「資金計画」というものを確認する。
その結果が「契約率」に顕れてるだけだろ･･･。
よっぽど聞き分けの無い客ならまだしも、返済に不安があれば自主的に断念するだろうし。

デベが普通にやってる「合法的な選別」と、ここで一部の裏技オタクが披露してる体験談
（体験談ですらないのかも知れないが）は全然次元が違う話だと思うけどな。
ぜ～んぶごっちゃになって会話が進んでるから訳がわからなくなってるぞｗ

[637: 匿名さん]

>629さん
「残債割れ」とは？

[638: 匿名さん]

>>634
断熱は材料の種類や施工方法によって、得られる結果（断熱性能）が異なる。
言い方を変えれば、ある水準の性能を得る事が設計上の目的とするならば
使う材料や施工方法によっては必ずしも「厚さ」を統一する必要はないって事だ。
例えば、内装の納まり上どうしても所定の厚さを取る事ができない様な場合は
標準仕様として使っている材料や工法とは別の方法を部分的に採用する事もある。
細かい事情は販社を通じて売主に質問すれば教えてくれると思うけど
たぶん、そうした「部分的な差異」が施工段階で明確になってきたから
細かい話だけどお客さんには説明しとこう、って話になったんだと思う。
厳密にみれば図面上の表記とは違う訳だから、問題にする人はするからね。
断熱に関しては品確法等のシバリがきついし、工事中も第三者検査の対象に
なってるから心配は要らないと思うよ。

サッシの等級に関しては確かに「グレードダウン」の話になるけど
そもそも遮音性能ってのは、それを必要とする環境に建つ建物だからこそ
求められているものであって、本来の意味での「グレード」とは少し違う。
必要とされない環境では排除した方が、維持管理という観点からは
望ましい場合もあるよ。（極端な例がダブルサッシね）
これも、販売の段階で設計変更されてそうなったのか、あるいは
設計段階で既にＴ−３が例外的に混在していたのかは確認しないと判らない。
後者の場合はともかく、前者の場合は「工事費の減額」を理由に
値引きを要求する人は出てくるのかもね。
ま、売主は絶対に応じないだろうけどな。

[639: マンコミュファンさん]

>>637
629じゃないけど。
不動産の流通価値が残債（ローンの残り）を下回ること。

例）
今の自宅を売ったら2500万円
ローンの残高は3000万円
↓
500万円の残債割れ

[640: 匿名さん]

>>634
断熱材に関しては638さんの説明通りだと思います。
性能に影響が無い範囲での変更と考えていいのではないでしょうか。
サッシの等級ですが、T-4は確か二重サッシでないと無理なのではなかったかと思います。
全てのサッシを二重にするとは考えにくいので、元からT3等級のサッシもあったのでは？
普通の住宅ならほとんどT1以下なのでT3でも十分な遮音性能だと思いますよ。

[641: 物件比較中さん]

なんだか、638さんと640さんの書き込みからは、必死さが伝わってきますね。
営業さんなのか、購入を決めてしまった人が「自分を納得」させているのか。。。

実際、誤記か問題ない箇所での変更なんでしょうけど、気分の良いものじゃないですよね。
私だったら、「あなたの部屋、問題ないので仕様下げました」って言われたら嫌ですし、納得できませんね。

[642: 匿名さん]

634さん
防音サッシは線路側で遮音性を高くする必要がある部屋と、
騒音にさほど影響の出ない部屋があるので細かく書き分ける必要が出てきたのでは？
断熱材に関しては、638さんの仰る通りかもしれませんね。

[643: 638]

>>641
まぁ、名前通り「物件比較中」の人ならそう感じても無理はないかもね。
ある意味、ひたすら欠点探ししてる様なもんだからな。
もしくはホントに只のネガキャンか。

>>634さんの質問はこの物件特有の話ではなくて、分譲マンションにおいては
ほぼ共通の話題と言ってもいい「「パンフ訂正」の話だよ。
641さんが契約後の訂正は一切認めない、私はそんな物件なら買わない！と言うなら
永遠にそういう物件を探し続ければいいと思う。
俺も技術屋のはしくれとして、売る側のアナウンスミスを擁護する気はないけど
それに起因して起こるつまらない猜疑心や、単純な「無知ゆえの誤解」のせいで
せっかく巡り会えた「希望通りの物件」をわざわざ否定的に見るのは勿体ないと思う。
断熱や遮音性能の話なら、たまたま自分が知ってる範囲で答えられる話題だったから答えたまで。
ここはネット掲示板だし、基礎知識として誤認識が広まるのは個人的にも困るから
そういう意味では必死かな（笑）　実際、641さんみたいな解釈を示す人は多いし。

俺が言ってるのはね。
その断熱と遮音に関する変更アナウンスが、本当に「問題ないから仕様を下げた」と
いう事なのかは、しかるべきところにきちんと確認してみなさいよって事だよ。
鵜呑みにして受け容れろという訳じゃない。
断熱の件にいたっては仕様を下げられたという話ではないし、サッシの等級に関しても
実質的なデメリットは何もない筈。そこを理解しなきゃ話にならんよって事。

[644: 匿名さん]

公式HPは、外部に面する壁や柱の内側には、厚さ約25～38mmの断熱材、
一部二重サッシ（T-3・T-4等級）の、防音サッシを採用となってますよ。
HPも訂正されたんかな？

まぁ、一生に一度かもしれん高い買い物だし、
購入検討中の身には些細なことでも気になるもんです。
建築はホント様々な業者に人が関わってるんで、疑いだしたら切りがない。
みんな良い物ができるよう頑張っくれてると思うしかないんですよねぇ。
多くの者が関われば関わるほどいいかげんな人も混じってくるんでしょうが・・・。