プラウドシティ池袋本町 Part 3

[匿名さん]

あらよっと。Part3スタート。
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[223: 匿名さん]

今住んでいるところが南向きなんですが、親が遊びに来ると必ず
「日当たりが良くていいね」
「子育てにいい部屋だね」と、皆口を揃えて言いますね。
やっぱり日当たりって、親世代の人達にとって重要なんですよね。
それなら今の時代は違うのか？と言えば、実はあまり変わっていないような。
住環境が整い住みやすくなっているとは言え、子供のいる家なら、
南向きの明るい部屋が理想的なんじゃないかと思います。
ここはファミリー向けではなく利便性が売りだから、景観や便利さで
買っちゃって正解なのでは？

[224: 匿名さん]

202さん、203さん、204さん
コメントを下さりありがとうございます。201です。カーシェアの台数は、
確か3台だったか4台だったと思います。やはり戸数に対して3、4台は少ないですよね。
使用については頻繁ではなく、たまに使える感じでいいんです。
カーシェアについて詳しく知らないので、詳しい方にお伺いしたいのですが、
車を所有するわけではないので税金や駐車場料金などは必要ないのかなと思いますが、
ガソリン代や自動車保険等はどのようになるのでしょうか。

[225: 匿名さん]

電車の音と日照だったら、私は日照を選びますね。
というのも、今住んでいるマンションが線路沿いなんです。
電車の音には慣れているけれど、日中は日があまり当たらず、風通しも悪い悪条件なんです。
というわけで、やはり日当たりがよく風通しもよいと思う環境で過ごすのが一番後悔少なく過ごせれると思います。
日中日も当たらず、風通しが悪いと何となくジメジメしてるような気にもなります。
しかも日中暗いと昼間から電気をつけることもありますので、光熱費も…。

[226: 匿名さん]

>>224
カーシェアに詳しい訳ではないけど･･･

>車を所有するわけではないので税金や駐車場料金などは必要ないのかなと思いますが

まず、その表現に違和感を覚える。
カーシェアの場合、車両を個人で所有する訳ではないが共同で所有するのだろうから
車両購入費はもちろん、保管費や税金などの維持費も全て共有者で分担する事になる筈。
（認識なさってるとは思うけどね）
これらのコストを全て受益者負担として「使用料」として徴収するのか、あるいは
クルマ＝共有資産と捉えて、使う・使わないに拘わらず区分所有者全員で負担するのかは
両方のパターンが有り得るのだと思う。この物件がどちらなのかは知らんけど。
いずれにせよ、「所有する訳ではない」「税金や保管料は不要」という認識は誤りだと思う。

仮に、車両費が200万/台で10年償却、保管費が20000/月・台、自動車税が35000/年・台、
車検費用が12万/２年・台とすると、消耗品代等を含めれば年間１台あたり￥55万以上の
保有費がかかるという計算。（ガソリン代や保険料は別）
この保有費に保有台数を掛けて、年間の実稼働時間で割れば、利用者が時間あたりに
負担すべき金額はざっくり計算できるはず。まずはその金額を把握する事が必要かと。

>ガソリン代や自動車保険等はどのようになるのでしょうか。

ガソリン代はたぶん使用者負担となるだろうね。レンタカーと同じ。
ただし、その場合は貸出・返却時の残量を厳格に管理する必要があると思う。
保険は当然かけるんだろうけど、これも分担率はともかく、基本的には何らかの形で
受益者負担という形をとるんじゃないだろうか。

私個人の経験上、「頻繁ではなくてもたまに使えればいい」という環境を保つためには
需要のピークに合わせた台数を用意しないと厳しいと思う。
それって、究極的には「やはりマイカーでないと」って事だ思うんだよね。
マンション生活において「使いたい時」はえてしてバッティングするものだと思うし
使いたい時に使えないのでは、機能として「無い」に等しいとさえ思う。
一見便利そうなシステムだけど、満足する人と不満を覚える人との差が大きくなりそう
だなと個人的には思う次第。

[227: 匿名さん]

＞226
保管費というのは駐車料金のことでしょうか？
自分の車の駐車料を自分に支払っても仕方ないので駐車料はかからないと思うのですが。

[228: 匿名さん]

>>227

ダメだこりゃ･･･。

[229: 匿名さん]

カーシェアリングの料金については色々なパターンが考えられますが、
とりあえず以下を参考にされては？

http://www.w-y-gap.jp/cat1/post-4.html

また、他のページも一読されても損はないと思います。

[230: 匿名さん]

>>228
意見があるなら論理的にね。それができないアンタはダメダメ。

[231: 226]

>>227
保管場所がたとえ自前の敷地内であっても当然にコストは発生するよ。
土地にかかる公租公課、駐車場としての設え（舗装・機械類・立駐なら工作物も）に
かかる維持管理費など。個人がクルマを所有する場合と全く同じ。
月極の場合はそれが賃料に含まれてるってだけだ。
マンションの敷地内で入居者用スペースを充てる場合も、使用料とイコールとは限らない
とはいえ、使用料の根拠となってる費用は「カーシェアシステム」の維持コストとして必要。
当たり前の話じゃないか？

貴方はたぶん、個人が自宅敷地内に車を置く様なケースをイメージしてるんだと思うけど
その場合も、見かけ上のコスト（使用料）は発生していなくても上記コストはかかってる。
限られた土地を割いてクルマを置いているのだから、それに伴い発生するマイナスは
カーシェアの「使用料」で回収する必要があるよね。
だから、収支計算の中では「保管料」も計上しなきゃならない。

[232: 匿名さん]

>>227

て言うか、その理屈だと居住者用の駐車場もタダでいいって事になるわな。

[233: 匿名]

駐車場収入って大規模修繕の時に非常に重要なんじゃないかな？
空き解消に頭を悩ます管理組合は多いと聞くけど

[234: 匿名さん]

>>231
＞土地にかかる公租公課、駐車場としての設え（舗装・機械類・立駐なら工作物も）に
＞かかる維持管理費など。個人がクルマを所有する場合と全く同じ。

ＭＧ行った人ならわかるけど、カーシェアの車を置く場所は平置きで専用の機械設備はない。
車３台平置きするだけの固定資産税や割り付け経費なんてたかが知れている。
そういった実態を考えずに保管料１台２万円（３台で６万円）というのはズレてる気がするんだけど。

>>232
言わんとする意味がよくわからないけど、
区分所有者個人が所有する車と、管理組合（法人）の所有する車を一緒にしないでね。

区分所有者個人が所有する車の駐車料は管理組合に払えばいいけど、
管理組合が所有する車の駐車料を管理組合に払ってどうすんの、ってこと。

もう反論することはないのであとは勝手にどうぞ。

[235: 匿名さん]

コスト構造云々より、カーシェアリングの問題は226さんが言ってる

>マンション生活において「使いたい時」はえてしてバッティングするものだと思うし
>使いたい時に使えないのでは、機能として「無い」に等しいとさえ思う。

につきるんじゃないですかね？

[236: 匿名さん]

>使いたい時に使えないのでは、機能として「無い」に等しいとさえ思う。

同意。

[237: 匿名さん]

＞区分所有者個人が所有する車の駐車料は管理組合に払えばいいけど、
＞管理組合が所有する車の駐車料を管理組合に払ってどうすんの、ってこと。

て言うか、その理屈だとゲストルームの使用料もタダでいいって事になるわな。

[238: 匿名さん]

カーシェアリングをすすめると管理組合の駐車場収入に影響する。
抽選になるほど駐車場は人気になりそうですか？
駅近でスーパー入るなら手離す人もいそうだけど。

[239: 226]

>>234
>ＭＧ行った人ならわかるけど

私は>>224さんに対して、あくまで一般論としての話をしている。
ＭＧに行けば解る、という前提でモノを言うなら、それこそこの物件固有の事情として
カーシェアシステムの背景（収支なり利用ルールなり）を確認すれば済む話だよね。

>実態を考えずに保管料１台２万円（３台で６万円）というのはズレてる

そうかい？
確かこの近辺の相場は、機械式・駅遠でも２万円台中～後半だと聞いた記憶が。
一般的に、駐車スペース１台あたりの土地利用率は機械式より平置きの方が高いから
駅近で平置きだと下手すりゃ３万超えるんじゃないかな。
確かに、月極の賃料には当然「利益」とか空ロスが見込まれているから、単純に
賃料相場＝保管コストと見なす事はできないし、私もそう決めつけている訳ではないけど
他に適切なサンプルが無い訳だし、仮に挙げる数字としては結構いい線だと思ってた。
いずれにせよ、完全に「必要ない」として計算するよりははるかにマシじゃないかと。

ま、おかしいと思うなら半分の月額１万でもいいや。
保有３台なら保管料だけで約３６万円/年。他にも積み上げれば年間で軽く100万は超える。
それを共有者（と言うより「受益者全体」）で負担していかなきゃならないんだよ、と
いう具合に読み替えていただければ結構。
それだけで>>224へのコメントとしては十分だよね？（御本人いなくなっちゃったけど）


>区分所有者個人が所有する車と、管理組合（法人）の所有する車を一緒にしないでね

それこそ何が言いたいかよく解らん。
そもそも、この物件の管理組合って法人化される事になってるのかい？
だとしたらそれもこの物件固有の事情だよ。ＭＧに言って聞かなきゃ知らんて。

>>227も貴方も「駐車場は組合のものだから組合員は駐車料を払わなくてもいい」的な
事を言ってる訳だけど、駐車場の所有者と使用者は本来同一とは限らない。
全体共用・一部共用という区分がある可能性はあるけど、基本的には区分所有者全体にとって
共有の財産たる駐車場を、「クルマを持ってる人だけが」使うという状況においては
維持管理費が受益者負担となる様な仕組みが必要になる。それが「駐車場使用料」だよね。
同じ理屈で、シェアシステム利用者は管理組合にスペースの使用料を払わないと
非利用者との間に不公平が生じることになる筈だよ。

通常の駐車場としての使用であれ、シェアシステム用の駐車場としての使用であれ
使用者と施設所有者が同一でない以上、施設の維持管理費と負担責任の所在は
明確に分けておかなければ問題になりかねない。
前回書いた様に、システム維持にかかるコストを完全な受益者負担とするか否かにもよるけど
シェア車を置く専用のスペースを敷地内に設けるなら、それにかかるコストは
負担責任を厳密に分けて収支を弾かないとシステムとして成り立たないんじゃないかな。

ま、物件固有のことならＭＧで訊くがよろし。
私個人は、これって案外高くつく可能性もあるシステムかもなという気はしてる。

[240: 匿名さん]

カーシェアリングシステムひとつ取っても、コスト負担意識に関しては
個人差がある（と言うより、意識が全く無い人がいる）という事が解るね。
特殊な共用施設、共用サービスをもってる物件を検討する際には
自分自身もよく勉強する必要があるし、周囲の意識レベルが揃ってる事を
何とかして確認しておかなきゃならない、って事だな。

[241: 匿名さん]

これだけの規模のマンションですから
当然、カーシェアもゲストルームもキッズルームも使う人は使い、使わない人は一切使わない。
それで使わない人は無駄金を払ってる！と払う事を拒否するのはおかしい。承知で購入するのだから。
ただ、それのための管理費や修繕費の値上がりに良い顔をしないでしょうね。

「使う」か、「使えない」かは大きく違う。利用者の希望が多ければ使えない時が発生する。
でも、それはどこのマンションでも同じ。上手に利用すれば良い。
このマンションに関しては、
ゲストルームは、ＡＰＡを。レンタカーは近所にあるからそれを代用。
そういう割りきりが必要。
そんな事をする位ならゲストルームもカーシェアもいらない！と、思うなら
子供が大きくなったらキッズルームもいらないでしょう。
だったら何も共有設備のないマンションを購入すれば良い。

まぁ、ある意味、共有設備の一切無いシンプルなマンションが
管理費も安いし、ストレスもないし管理組合の負担も少ないし、一番良いかも。

[242: 匿名さん]

カーシェアは一ヶ月で合計何時間まで利用可能ってルール作れないかな？
じゃないと一部の居住者が利用して大半の希望者が利用できないで終わっちゃうような気がする。