プラウド上杉公園

[購入検討中さん]

ちょっと高くない？立地が希少なんていうけど本当？

[2: いつか買いたいさん]

そうですね。他の物件よりも高めと思います。時期的なもの、総戸数が少ないということもありますが、やはりチョイ高いです。野村さんは販売在庫も少ないので強気です。
立地については隣が公園、南面道路も、この界隈では広めということで良いと思います。
ただ、もう少し安くなればねえ。

[3: いつか買いたいさん]

額は高いですね・・・価値÷価格の値まで高いかどうかは人それぞれだと思いますが
少なくともそれだけの金額は私は用意できません・・・
ウチみたいな＊＊＊には本当に縁がありません、という感じのお値段です。
ただ、そのあたりの事情は良くわからないですが、これだけの額だと上杉とそれほど
離れていない北仙台(荒巻とか)あたりでも戸建てが視野に入りますよね？
どのような客層を対象としているのでしょうか？
どうしても住所が上杉でなければならない人？（親の家が近くにあるとか）
防犯、好みなどから絶対にマンションがいい人？
もし詳しい人がいらっしゃったら後学のために教えていただければ
幸いです。

[4: ビギナーさん]

上杉って仙台では元々の高級住宅地だから、上杉が絶対イイっていう自称上流志向セレブさんが多いらしいです。
上杉論者は、泉あたりの新興住宅地よりも元祖高級住宅地にこだわりがあるのでは？
それに学区の小学校も最近、仙台で偏差値がトップですよね。
国立の付属も近くにあるし、近所の公立でもレベルが高い地域だから、教育熱心なママさんにも人気なんだとか。
上杉界隈で大手のマンション購入者って、結構そういう上流志向な方が多いって聞きましたけど。
そんな客層ねらいかと。

[5: 匿名さん]

上杉が高級住宅地？
高級住宅地は花壇とか大手町付近かと・・・
上杉もそうだけど、国分町から徒歩１５分以内のところは飲み屋のお兄さんお姉さんが多く住んでて、小さいホテルも多いから治安的にもどうなんでしょうか・・・・・・・

そういったことを知るので一番いい方法は朝の2時〜5時頃お目当てのマンション付近でどんな人達が目の前を通るか見てみることそれが一番いい方法なのでは？

[6: 匿名さん]

＞上杉が高級住宅地？

知らないの？
仙台の高級住宅地といえば上杉や米ヶ袋がまず挙がる。

[7: 匿名さん]

いわゆる高級住宅地は、都心に近接しながらも、建ぺい率や容積率の規制が厳しく、高層マンション等をつくる事が出来ない上杉・片平・米ヶ袋・錦町・川内三十人町といった地域が該当する。
・・・だそうです。

[8: 購入検討中さん]

私も子供の学区を考え上杉エリアでの購入を検討していましたが、今は値段が上がりすぎて（新新価格というらしい）希望よりも狭い部屋にするしかありません。また一生の買い物なのにオプションもあきらめなきゃという感じなのでもうしばらくお金をためながら様子を見ようと思っています。

[9: 匿名さん]

上杉エリアは地価が下がりにくいというのも希少性を高めているのでしょう。
上杉エリアの大手デベのマンションは、中古でもあまり下がっておらず、か
なり割高です。
確か２ー３年前、仙台の地価がほとんど下がっているにも係わらず、上杉は
上昇していました。
ちなみにうちは青葉区民ですらありませんが、うちの母は上杉在住の奥さま
を「上杉マダム」と呼んでます。
親世代以上には、上杉界隈はまだ高級住宅地のイメージをもたれているよう
です。

[10: 物件比較中さん]

ここ、高いけど人気はあるみたいだね
すでにほぼ埋まってるらしい

[11: 購入検討中さん]

先日聞いた話では、残りあと３戸ですってよ。

[12: 匿名さん]

物件概要見るとFプラン以外残ってるようなのですが、、、。

[13: 匿名さん]

仙台ではプラウドはどこも競争率高いみたいですよ。
他の財閥系ＭＳでさえ何戸か売れ残り物件があるのに、特に青葉区のプラウドは即日完売が多いと思います。
知り合いが入居した別のプラウドは抽選で８倍ついた部屋があったそうです。
１００平米超の部屋と一番狭い部屋は抽選の可能性が高いようです。
私も他のプラウドでモデルルームを見に行ったところ、希望の部屋タイプは「抽選を覚悟して下さい」と言われました。
ていうか、もう先約（契約はしてないんだろうけど）のお客さんとオプションの相談とか始めてるらしく、後から来た客が割り込んじゃ悪いような空気で、尻込みしてしまいました。

[14: 匿名さん]

>>No.13
ブランドを意識してるようですが、今はブランドよりも建物そのものの評価が良いと思います。施工主とデベの対応だと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47256/

[15: 買い換え検討中]

どうしても昔のコーポ野村のイメージが強いと思ってたんですが、そんなことないんですね。
即日完売が多いマンションそんなにないですもんね！

[16: 匿名さん]

>>15
自分も、コープ野村＝ファミリータイプの団地　のイメージが強すぎてたんだがｗ、
ブランドネームをプラウドに変えてからは、高級マンション路線に変更したらしい。
客層もガラっと変わった。

[17: 物件比較中さん]

ワンフロアー２〜３世帯と戸数が極端に少ないから完売が早いのは当たり前
それがここの販売戦略
私は一番町（完売）を見たけど、立地的にはどうかな？

[18: 匿名さん]

いやいや、プラウドは小規模ＭＳでなくても即完売は多いよ。
支倉のタワーもすぐに完売したと記憶してます。
自分はよくモデルルームの前を通るんだけど、ここ数年のはほとんど即完売だったような。
小規模ＭＳでも、他のデベ（Ｓ友とか）のは立地条件良さそうなとこでも３戸ぐらいは残ってて、よくチラシが入ってます。

一番町のモデルルームだけ入ったことあります。
リビングが二等辺三角形っぽく斜めってて狭かった印象。
普通、モデルルームって居室を一つ潰してリビング広げて、少しでも広々と開放的に見せようとするのに、「えー？こんな狭いん？」って思った。
モデルルームでさえこんな窮屈（しかもいびつな形のリビング）じゃ、実際に住む部屋はもっと狭いんだろうなーと感じ、却下。
こんな変な形のＭＳなのに、後日、前を通ったら即完売シール貼ってあったんで驚きました。

[19: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46807/

[20: 匿名さん]

>>19
プラウド新浦安ですね！この近辺は千葉の中ではだいぶ人気があるところで、中古マンションが値上がりしてる状態。
なのにプラウドだけはまだまだ完売しそうにない。
仙台はなぜそんなにプラウドの売れ行きいいんせしょう？

[21: 匿名さん]

↑
訂正です。。。

売れ行きいいんでしょう？

[22: 匿名さん]

>>21
＞仙台はなぜそんなにプラウドの売れ行きいいんせしょう？

私も「仙台だけ何故こんなに人気？」と不思議に思ってる一人です。
一昔前だと、ライオンズあたりが強気だったように思いましたが、プラウドになってからの野村はかなり強気な感じがします。
よほど自信があるんでしょうね・・・。
コンセプトといい、客を選んでる気さえします。

[23: 匿名さん]

青葉区内はプラウド建設ラッシュですよね。
上杉公園の近くの「錦・上杉通り」もあるし・・・。

[24: 匿名はん]

錦上杉通りのほうも、かなり高級志向っぽいね。
入口の完成予定図を見ましたが、立派な外門が閉まっている絵だった。
外門からしばらく歩いて、建物の入口にたどり着く構造らしい。
東京の都心なら、こんな構造のプラウドは間違いなく億ションなんだろう
けど、仙台だと半値以下、下手すれば３分の１近くで買えちゃうから、
お得だよね。（笑）

[25: 匿名さん]

強気で割高なのは仙台に限った話じゃないみたいですよ。
横浜の物件も他より割高だそうです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8484/

[26: ビギナーさん]

モデルルームに行ってみました。
新聞の全面広告や、チラシに躍る美辞麗句により抱いていたイメージや期待感は、あっさりと消え失せました。理由は何点かあります。

　価格と立地と戸数に納得が行けば、最上階の独立住戸などは良い物件ともとれます。また、公園側２階の独立住戸も、２人での生活で間取り変更をすれば、良いと思います。いずれもすぐ売れるでしょう。

　北一番町側の通りは、宮町からの抜け道に使われることが多いので、ここも要確認事項でしょう。錦と共同のモデルルームのようですが、錦の立地は周囲の建物との関係など、確認したほうが良いと思われます。　

　気に入るか、そうでないかは、それぞれの目的によりますが、私は対象から外れました。私のようなビギナーの方で期待が高い方は、ぜひ1度モデルルームに行って確認することをおすすめします。

[27: 匿名さん]

建物の雰囲気や住戸内部・設備などの内容なんて、似たような大手の物件ならどれも大差ないから、「跳び抜けて良い」と思えるような決め手のある物件に出会うのは、なかなか難しいよね。
だから色々みても迷っちゃって、なかなか決められないんだけど・・・。

多分、上杉公園や錦の物件は、「入居すると予想される住人レベル層」も、大っぴらには言えないんだろうけど野村側の重要なセールスポイントなんだと思う。
一般的なサラリーマン層じゃなくて、社会的地位などが高いブルジョア層とか上級ホワイトカラー層の入居率が多い、とか。
どこで何やってるか分からない方よりも、社会的にもある程度以上の職業の方が多く集まってるマンションのほうが安心、みたいな。

「値は張ってもいいから大手の物件で」と言う人って、マンション選びに「他の入居者がどんなか」にも重きを置いてこだわる人は多いと思う。
上杉公園や錦は、設備・みてくれ・立地云々よりむしろ、入居するであろう住人の質レベルが「隠れたウリ」なのでは？
同じ高額高級マンションでもタワーなんかだと、ある意味バリエーションに富んだ住民層だろうから。

プラウドって、最近ますますその傾向はあると思うよ。
親戚が某小規模プラウドを最近買ったけど、住人は医者が数名、弁護士・公認会計士数名、帝大教授数名、官公庁数名、会社経営・重役（元含む）・・・って感じで、高級外車の所有率も高いらしい。
親戚は、入居前からだいたい住人はそんなラインナップだと分かってたらしいし、それも選んだ決め手だったと言ってます。

[28: 匿名さん]

確かに・・・「格差マンション」とタワーマンションを呼んでましたね＞野村営業。
上層階は７０００−８０００万で最下層は２０００万円台。
購入層も違って当然。

でも、高所得者ばかりのマンションでも「変な人」はいますからね。社会的地位が高くても常識なしとか。それに、社会的地位が高いのは夫で妻は・・・・の場合がほとんどだし。
安心できません。

[29: 匿名さん]

高額マンションでも、駅近だ一攫千金系やスポーツ選手などの年俸制系や
怖い事務所系の人が現金でポンと買うケースも多いと聞きました。
また、住人の入れ替えも激しい、と。
上杉や勾当台公園や錦付近にはお水関係の人も多く住んでいる、と悪い
イメージを持っている人の書き込みもよく見ますけど、多分それは
賃貸の話だと思います。

上杉・勾当台・錦付近は官庁役所系や公共系（NHKやNTT）が集まっていて、
いわゆる官庁街に隣接しているので、大手の分譲購入者は堅い人のほうが
多いのではないでしょうか。
上杉付近の小中学校のレベルが仙台で一番だというのも、その結果なの
だろうと納得してしまいます。

以前は、官庁系の家族宿舎が多くあったエリアのほうが公立校のレベルが
高かったと聞いていますが、最近は官舎には入らずに上杉付近に分譲でも
買う傾向にあるのか、と想像してしまいます。

[30: 購入検討中さん]

＞＞No.27
プラウドの人っておしゃべりなんですね。モデルルーム見たのですが、個人保護法守ってるのかな？ なんか怖い・・・・

[31: 物件比較中さん]

>住人は医者が数名、弁護士・公認会計士数名、帝大教授数名、官公庁数名、
>会社経営・重役（元含む）・・・って感じで、高級外車の所有率も高いらしい。

それが住みやすいのですか？
私を含め世の中の大半はごく普通のサラリーマンですよ。
金銭感覚のズレた人達の間には絶対に住みたくありませんね。

[32: 匿名さん]

担当が口をすべらさなくても、ブースでローンの話でもしてて「○○会社に○年もお勤めでしたら、コレコレシカジカですので大丈夫ですよ」なんて、勤め先のこととか話してるのが聞こえてくることあるよ。
でっかい声の客だと丸聞こえだったりする。
ブースが混んで埋まってて、ブース付近で待たされたりしてると、聞くつもりなくても聞こえてくるし。
それに、気に入って何度か足を運んでれば、どういう雰囲気の客が多いか見れば分かってこない？
高所得な職業の人はいかにも「普通のサラリーマンじゃないオーラ」が出てるし、服装や身なりの雰囲気でもなんなく、落ち着いた職業っぽいとか普通っぽいとかヤンキーあがりっぽいとか検討つくのでは？
うちもよくモデルルーム見学の帰りに「〜〜な雰囲気のお客さんが多かったから、ここに決める人はきっと〜〜な人が多いかもね」とか話すけど。。。

[33: 購入検討中さん]

>>No.32
プラウドのブースで聞こえるのでしょうか？
それこそまずくないですか？

物件をいろいろ見てきましたが、見学者が複数いても声など聞こえないし、鉢合わせしないようにデベが気を使ってましたよ。
　
>医者が数名、弁護士・公認会計士数名、帝大教授数名、官公庁数名、会社経営・重役（元含む）
>入居前からだいたい住人はそんなラインナップだと分かってたらしい
デベが教えない限りわからないでしょ？

[34: 土地勘無しさん]

今、上杉ってマンション建設予定地をちらほらみますよね。
ここいらは法人ではなく、個人の方が多いようにみますけど、土地を手放す人が多いタイミングなんですかね。
高級住宅地というより下町風にも感じられますが、そんなに年収の多い人が多いエリアなんですか？感じは悪くないと思いました。まわりのスーパーは西友が多いし、物価は高くなさそう。
物件としては気に入りましたが、上杉が高いのでしょうか？プラウドが高いの？

[35: ３２]

＞＞３３
プラウドじゃかったけど、ブースエリアに隣合わせてオプションのカタログや見本が置いてあるエリアがあって、それを見ながら自分たちが相談する番まで時間つぶして待ってたら、近くのブースの声がちらほら聞こえてきたことあったよ。
また別のモデルルームでは、ブースが縦長に３箇所ぐらいあって、一番奥のブースで話をして終わったから、他のブースの横を通って帰るときとかも聞こえたことあった。
もちろん毎回じゃないけど。
聞こえるときはたいがいは客の声が大きいときだね。

＞＞３４
上杉界隈はもともと高級住宅街と呼ばれてたエリアだよ。
大きな通りから離れて中に入ったあたりなんか特にそうじゃないかな。
確か、どっかに住友の高級仕様のマンション（あきらかに他のシティハウスとは概観も全然違う）があったと思う。
藩が職業ごとに町を整理したときに、上杉界隈は幕府の事務系役人が住むエリアにしたからだって聞いたことあるから、それが高級だとか文教だとか言われてるのかも。
プラウドも高いんだけど、そもそも上杉が高い。
住人の年収までは知らないけど。
そのうち近くにライオンズマンションも建つって話をきいたけど、たぶんそれも似たようなコンセプトのマンションになる予感がする。

[36: ３２]

補足だけど。。。
ブースの声が聞こえることは結構あるよ。
予約しないで飛び込みで見に行くことが多いから、予約客と時間がかぶってしばらく待たされるからなのかも知れないけど。
客の雰囲気は、プラウドとかもそうだけど大手のマンションだと「いかにもお金持ってる風」なのが結構いると思う。
実際買ったかどうかはもちろん知らないけど。

>入居前からだいたい住人はそんなラインナップだと分かってたらしい
＞デベが教えない限りわからないでしょ？
これも補足します。
親戚のところは上杉じゃないプラウドで、仮契約だか契約だかしてから聞いたとか。
医者と大学教授と弁護士と官庁勤めがいるってのは聞いてたって。
でも誰がそうなのかは今も知らないみたいだけど。
それとか、入居してから初回の管理組合の役員になっちゃて、役員会メンバーから自己紹介で名刺もらったって言ってた。

上杉公園の物件から話がそれて申し訳ない。。。

[37: 買いたいけど買えない人]

50戸以下の小規模マンションを希望しています。

今まで大手の小規模を中心にMRを見てきましたが、大規模より小規模のほうが気分が悪くなる事が多かったです。
ブランドイメージを高く保つための営業文句なのかも知れませんが、うちの物件は誰でも買えるという訳じゃありませんよって言われたような気分になる事もしばしばです。

ブランド名が全国的に認知されているような所だと、

うちは自営の方は少ないですよ。まとまった物がないとローンが組めない事が多いですね。仮審査でOKでも本審査で落ちてキャンセルになる事もよくあります。「キャンセル物件のため現地MR見学可能」はたいがい本審査で落ちた場合です。開業医や弁護士などは別ですが、ご自分で商売されてる方はそういった事も多いですね。会社員の方でも一部上場の大手に何年もお勤めならまず心配ありませんが、小さい所は＊割以上頭金がないと審査に通らない事が多いです。立地も＊＊が近いですから、そこにお勤めの方や関係者が興味を持たれてMRに来られる方が多いですね。ですから、最終的に購入される方はそういった条件に絞られてきますね。ポンとまとまった物を出せればローン審査は関係ないですが、そんな方は少ないですからね。

などと言われた事がよくありました。
うちは自営ではないんですがね。
やんわりとお断りされてるような気がしてくるんですよね。
それらが守秘義務違反にあたるか知りませんが、規模の小さいマンションで自分だけが浮いても困りますし、どんなタイプが買う傾向にあるか想像し易いので、判断基準にはなります。

一方、大規模マンションのMRでは、

価格帯も幅があるので、審査が通り易いタイプもありますよ。このタイプはお客様と同じような条件の方でも仮審査でOKの返事が出ましたから、試しに仮審査にかけてみますか？

と丁寧に対応してくれて、良さそうなプランを提示してくれます。
うちは大規模向きなのですかね。
低層型の小規模マンションは理想なんですけど、見るからに雰囲気が合わなさそうでMRに行くのを躊躇しています。

[38: 匿名さん]

資産価値の低下　建設業者側否定　市川・鉄筋不足問題
(2008.02.05朝日新聞)
市川市がＪＲ市川駅南口で再開発事業の一環として進める高層マンションの鉄筋不足が見つかった問題で、同市議会は５日、全員協議会を開き、清水建設、三井不動産レジデンシャル、野村不動産の各社幹部に安全対策などをただした。

清水建設の稲崎祥二常務執行役員らは改めて謝罪する一方、「国交大臣認定を受けた是正工事で当初の設計通りの性能が確保される」と強調。契約者らが懸念する「資産価値の低下」を否定した。

全員協議会では、風評被害についての質問に対し、３社が①設計図通り工期内に完成する②構造部分の保障期間を３０年に延ばす ③是正工事終了後に「安全宣言」を出すなどのＰＲを図る、などと回答した。

また、契約者、権利者ら関係者全員を対象にした合同説明会開催の要望には「個々に対応する」と繰り返した。

[39: 匿名さん]

↑ソース
http://choby001.hp.infoseek.co.jp/mediamisc.html

[40: 物件比較中さん]

モデルルーム見てきたけど、なんだか微妙な感じ。
上杉にこだわる人以外には、あの値段の価値はないと感じました。
でもモデルルームは賑わってますね〜。

[41: 購入検討中さん]

やっぱり高いのですねー。プラウドシリーズはお風呂にもたいてい窓があり間取りが好きです。こちらの物件はまだ見に行ってませんが、五橋か上杉どっちかで長く住める物件を買いたと思っています。五橋の住友のマンション良かったけど値段も高くて、、、、。どうせ高いお金を出すなら上杉か、五橋か、、、、、。迷うところです。あと、錦町にもプラウド出来ますがそちらも邸宅仕様とかかれているのでお高そうですねー。９０へーべー前後の広さで五橋か上杉エリア購入検討されている方、おいくらくらいなら妥当だと思いますか？またすでにモデルルーム見てきた方、こちらの物件の９０へーべー位のお部屋いくらくらいからあるのか大体のお値段分かったら教えてください。

[42: 物件比較中さん]

>>No.41
確か、２階で4500万〜5000万ぐらいからのような？？
内廊下じゃないし、設備も普通何でこんなに高いのって感じでした。
東仙台も売れ残って新古でチラシはいってたし、八木山も苦戦してるみたいだし、そのしわ寄せ？

[43: 匿名さん]

苦戦物件のしわ寄せとは関係ないと思います。
今年はどこも値段設定が高いので、野村は更に強気な価格にしてるんだと思います。
ここまでくると、ちょっと今は買い時じゃないような気もしますね。
仙台のマンションはこんな供給過多な調子では、２〜３年待てばマンション高騰も下火になりそうな。
100年耐久コンクリートを採用してる物件は、力を入れてるらしいです。

[44: 物件比較中さん]

>100年耐久コンクリート
ここのデベさん１００年言ってもまだ例がないからもつかどうかもわからない。って言ってました。
あと、中心部のマンションデベ名あげて駐車場の価格一覧も作ってました。調べてるんですね。
さすが野村です。

[45: 匿名さん]

100年コンを採用していない野村物件もありますからね。
以前、別の物件を見学した際にも、販売に気合いを入れている物件は100年コンを採用している、と営業が言っていたので、プラウドといっても差をつけているようです。
そのコンクリートの差が、アフターサポートなどの差にも出てきそうで・・・。

[46: 物件比較中さん]

街の中はやっぱり良いですよ。
三越まで歩いてすぐだし、国分町もすぐ。
仙台駅まではちょっと遠いですが、地下鉄駅がすぐですからね。

[47: 匿名さん]

地下鉄すぐってイメージじゃないですねぇ。
北四番丁へもこうとう台へも結構歩きますよ。
三越なんて歩いてじゃなくて「自転車」なら
すぐと言われてもなんとなくわかりますけど。

[48: 匿名さん]

＞NO４２

東仙台も売れ残って新古でチラシはいってたし、八木山も苦戦してるみたいだし、そのしわ寄せ？

↑どこか他のデベと勘違いしているのでは・・・？プラウドでは現在東仙台とか八木山は販売してませんよね？？

[49: 匿名さん]

>>47
何丁目かにもよる。
宮町に近いエリアは遠いだろうが、NHK付近なら地下鉄も三越も近い。
三越ぐらいの距離で自転車とったり置いたりするのは面倒だから、荷物が多くなりそうな時は車。少ない時は歩き。

[50: 匿名さん]

某プラウド住人ですが、自転車メインの人は少ないです。
乗っているのは子供や学生、小さい子供を持つ若い母親ぐらいです。
最寄りの地下鉄駅へは徒歩10分以内、仙台駅へ徒歩20分程度、繁華街へは徒歩15分程度の立地ですが、入居して１年ほどの間、自転車を使っている住人はめったに見かけません。
自転車を持っていないお宅も結構あります。
それよりも、車を２台所有しているお宅が多いので、敷地内で２台目用の駐車場を確保するほうが難しく、近隣で見つけるのも大変です。