グランドメゾン上町一丁目タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ueichi/

物件共通情報
物件名称 グランドメゾン上町一丁目タワー　(仮称)グランドメゾン上町一丁目タワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市中央区上町１丁目2番11（地番）
交通 Osaka Metro長堀鶴見緑地線「玉造」駅1号出入口まで徒歩7分
Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅10号出入口まで徒歩11分
Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅7号出入口まで徒歩12分
用途地域 第二種住居地域
建ペイ・容積率 80％(準防火地域の緩和及び角地緩和により100％)・300％(総合設計制度採用により524.62％)
敷地面積 3327.37㎡(建築確認対象面積)
建築面積 1023.08㎡
建築延床面積 26549.06㎡
総戸数 188戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上36階建
建築確認番号 第BCJ大建確068号（令和2年1月24日）
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定 2022年10月下旬予定
入居(引渡)予定 2023年1月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料) 94台(平面式８台、エレベーターパーキング86台)／未定
バイク置場(台数／月額使用料) 4台／未定
自転車置場(台数／月額使用料) 376台／未定
売主 積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
取引態様 (売主)積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理会社 積和管理関西株式会社
設計・監理 株式会社IAO竹田設計(意匠・設備)・株式会社鴻池組 大阪本店一級建築士事務所 (構造)
施工 株式会社鴻池組 大阪本店

販売スケジュール
販売スケジュール 第1期分譲　2020年8月初旬販売開始予定
販売戸数 未定
販売価格(税込) 未定
最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK ～ 4LDK + N+2WIC+SC
専有面積 74.53㎡ ～ 141.96㎡
バルコニー面積 未定
ルーフバルコニー面積
テラス面積
その他施設費用
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
その他諸費用
情報登録日 2020年03月05日
次回更新予定日 2020年03月10日
備考

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【タイトルを正式物件名称に変更しました。2020.9.15　管理担当】

[4598: 名無しさん]

>>4597 匿名さん
駅遠で車庫ないのはきついです

[4599: マンコミュファンさん]

>>4597 匿名さん

どの視点で見るかですが、2023年度の近辺の再開発で公示地価はこの周辺で特に上昇しましたね。長期的な投資としては、今後も上がると容易に想像できます。
今は桜が特にきれいで、周辺の山ほどある公園のお陰で、華やかですし、穏やかに賑わっています。
このマンションの周辺の住民ですが、子育て、リタイヤ後には、本当に良い環境ですよ。

[4600: 検討板ユーザーさん]

>>4599 マンコミュファンさん

桜が売りのマンションなんですか？
他にいくらでもありそうですが

[4601: 通りがかりさん]

>>4600 検討板ユーザーさん

それも素晴らしいということです。
マンションの外観ともよくマッチしてますよ。

[4602: 通りがかりさん]

デベは売り切ったそれだけ

[4603: 匿名さん]

>>4602 通りがかりさん

売り切れる魅力があったということです。
おわかりでしょう？
デベが努力しても、価値がないものは売れませんよ。

[4604: 通りがかりさん]

>>4597 匿名さん
私もそう思います。
ここの新築販売時の１番の魅力はコストパフォーマンスでした。
価格帯の割に仕様がいいとは言うものの、特に目立つ設備はありませんでしたが…

新築プレミアムが無くなった時に価格以外にここの魅力は眺望と周辺の再開発期待くらいかな。
周辺相場や地価が上がっているにも関わらず即転物件は値下げ。
大阪城周辺のタワマンと比べた時の優位性はないに等しいです…汗
立地の利便性や多数の駐車場待ちなど変えようのない大きなデメリットが重くのしかかります。

新築時とは違い、中古購入者は敷地内駐車場の確保は絶望的なので、ここの条件を許容できる購入者も少なく安さ以外の出口戦略は残されていないかと。

[4605: 購入経験者さん]

大阪市内で中古のタワマンを検討する際、駐車場がどこも確保しづらいのが問題。車あるのに駐車場確保できないと必然的に検討物件から外れてしまう。いくらGMだったとしても一緒。
結果的に中古の検討層は公共交通使用者に限られることから8000万円を超える富裕層向けの部屋の転売は思っているより難しくなります。

特にGM上町一丁目は車が必須の立地にも関わらず、駐車場枠が数十台足りないという事実は購入された方全員にとって由々しき問題で、転売したい時に出来ないという大きな欠点が潜在しています。
駐車場問題を提起する人を笑う傾向にありますが、実は結構重大な問題なんです。

[4606: マンコミュファンさん]

>>4605 購入経験者さん
この立地を考えたら普通に駐車場少なすぎますよね。
新築時は抽選次第の人が多いので売るのは簡単ですが、順番待ちの人数が公表されて他のタワマンの何倍もの駐車場問題が明確になると、中古で購入を考えている人からは敬遠されるリスクは大いにありますね。
新築時は割安感を出して完売を急いだのは上手い戦略だったなと思います。

確か駐車場問題への反応は、完売するくらい人気物件だから問題ない、でしたね笑

[4608: マンション掲示板さん]

>>4607 口コミ知りたいさん

本当ですね…今までなら即レスだったのに。
周辺環境では1番です！って

[4609: 評判気になるさん]

>>4607 口コミ知りたいさん
新築販売時のコメントとして問題ありますか？
中古検討者へ向けたコメントではないですよ。
状況が変わった後や対象者が異なるのにクレームは筋違いでしょう。

[4610: 匿名さん]

>>4607 口コミ知りたいさん
本当ですね。。人はポジショントークしかしない。
口コミを参考にしていいのか悪いのか。裏はないか。自分で全てを判断しなければならない。

[4611: 匿名さん]

>>4610 匿名さん
今のところポジションにのっちゃって後悔してます。自業自得ですが！
難波宮の再開発に期待します！

[4612: eマンションさん]

>>4611 匿名さん

そんなコメントする購入者いるわけない。

[4613: 匿名さん]

最近の売りコメントは、近くに桜がある！でしたが、見頃は終わっちゃいましたね。また来年！

[4614: マンション掲示板さん]

ここほどファミリー層に最適なタワマンはありませんよ。
静かで治安もいい、そして仕様や間取りが最高クラスです。
子育て環境は大阪一でしょうね。

[4615: 名無しさん]

>>4614 マンション掲示板さん
上町は静かで治安が良くて落ち着いてるのは認める。
いいマンションが増えて美しくなった。

[4616: eマンションさん]

>>4614 マンション掲示板さん
はい、間違いなく大阪1番のマンションです。
他のタワマン買った人が可哀想です。

[4617: マンション掲示板さん]

駐車場ガーって言うけど言うても駅徒歩10分ですからね。徒歩や自転車でも全く問題ありません。

[4618: マンション検討中さん]

>>4616 eマンションさん

1番と言うとまた荒れるけど、ここ最近のグランドメゾンのブランドはすごいですね。

[4619: 住民の人に質問したいさん]

私は、中央区、北区、西区のタワマン、10棟以上みました。
駅からは少し歩きますが、ここが一番、環境がよかったです。
高速道路や幹線道路、繁華街から離れていて、大阪城まで歩いていける、
難波宮も再開発されて、「てんしば」みたいになるようですね。
https://saitoshika-west.com/blog-entry-8180.html
小さいお子さんがいるファミリー層が多いのは、納得です。

[4620: マンション検討中さん]

数時間の間に立て続けの擁護のコメント。全部同じ人でしょうね。

[4621: 匿名さん]

>>4619 住民の人に質問したいさん
新築販売時に同じような意見が何度も書き込まれてますね。
駐車場がある住人は問題ないでしょうが、別にここにしなくても難波宮周辺には他にもマンションはいっぱいありますからね笑

そしてファミリー層がここの中古を買ってくれると本気で思ってますか？
こんな郊外みたいなところで自転車と徒歩だけでずっと子育てしなきゃいけないんですよ？
高価格帯の購入者層は共働きも多いから駐車場がないと敬遠されるでしょうね。
他のタワマンならハイルーフでなければ順番待ちはないしあっても大抵すぐまわってきますね。

解決策にならない意見で問題ないとか言う人は頭大丈夫かよ。

[4622: 通りがかりさん]

>>4619 住民の人に質問したいさん

私は難波宮のホームレスの方々を見て、少なくとも若い女性やファミリーにはこのエリアは向かないなと思いました。
感じ方は人それぞれなんですね。

[4623: 通りがかりさん]

>>4622 通りがかりさん

あと追加で、夜に人通りが少なく、街頭も暗いことから、そのように考えました。
人によって好みや予算などは違うので、この場所で良いと思えるなら、それでよいと思いますよ。

[4624: 匿名さん]

リセールの結果を見ましょう。この前8000万台東向きと9000万台北西角は既に出されたそうで、入居されたらしいですよ。いずれも15階以上であった記憶。もちろん賃貸に出された可能性あるし、実際の成約価格も知りませんが。
まだ掲載中の4軒は、南西低層と北西角のリバー見合い分、ですね？もう3ヵ月ぐらい動きないので、なかなか売れないかと思いますけど。

[4625: 匿名さん]

>>4614 マンション掲示板さん
言い過ぎ。住民ではないと思います。笑

[4626: マンコミュファンさん]

>>4624 匿名さん
ソースありますか？売れなさすぎて販売やめたって話もこの前議論になったかと思います。本当にこの不便なところで8000万台も出して買いますかね…

[4627: 匿名さん]

>>4626 マンコミュファンさん
あります。それだけ。今の掲載分は7000万台でも売れにくいと思うが、原価ならと思います。

[4628: マンション検討中さん]

>>4627 匿名さん
見せてください

[4629: 匿名さん]

>>4626 マンコミュファンさん
売れなくて賃貸になったと聞きましたよ。
敷地内駐車場が半永久的に無いことはファミリー層や共働き世帯にとって駅徒歩10分より致命的なんですよね。
車に乗れないほど高齢なら駅近や商業施設に近い方がいいでしょう。
毎日利用するほどここの環境が好きなら難波宮周辺の他のタワマンの方が価値が高くリスクも低いと思います。

ずっと徒歩や自転車でもいいという人でも後々売れないリスクがあることはよく考えた方がいいですね。
売りたくても売れずに賃貸する部屋が増えますよ。
近隣の学校に子供を通わせる目的の人は賃貸で一時的にここに住むだけにしましょう。

[4630: 匿名さん]

>>4629 匿名さん
適切な売値なら大丈夫だと思いますわ。今の売値は多分無理。
そもそも居住目的の購入者にとって大きな問題にならないでしょう。家賃相場は30万台の場合、返済は20万未満ぐらいで、別に損しないと思います。

[4631: マンション検討中さん]

批判したくてしょうがないんですね！笑

[4632: マンコミュファンさん]

>>4622 通りがかりさん

ときどき散歩してますがホームレスなんかいません。
グランドメゾン関係なく、ここでファミリーが向かないなら一体どこが向くねんww

[4633: 通りがかりさん]

中古マンションは値下がり傾向だし、
マンション大量在庫が売りに出てきています。
レインズでも大幅値下げマンション増えています。
不動産全般的に供給過剰状態。
賃貸も。

[4634: 匿名さん]

>>4633 通りがかりさん

素敵な住居が見つかるといいですね！

[4636: 住民の人に質問したいさん]

>>4621 匿名さん
ファミリー層でも少しアッパー層になるかと思います。
所得が高くないとちょっと厳しいかも
リセールは、方角によると思います。
大阪城が見えて、タワマンと隣接していないので、生駒山が見えるし、
夏には花火も観れたら最高です！
高層階に飽きたら、売却します。

[4637: 匿名さん]

>>4631 マンション検討中さん

未だにこのマンションは粘着なアンチにつきまとわれてるんですねー。
暇人には困ったものですね。一人か二人か、掲示板の初めの方からずーっとつきまとってる人たちの様ですね。
周りに住んでいますが、なかなかこういう環境は見当たらないですよね。

[4638: 名無しさん]

校区狙いで数年前から周辺住んでる者だが平地って価値なんだなって思ったわ
都会で坂だらけで車乗れないって環境終わってるんよマジで
電動自転車も坂が急すぎて普通にしんどいし

[4639: 口コミ知りたいさん]

>>4632 マンコミュファンさん

たぶんあなたはここの購入者ではないでしょうが、嘘の書き込みはやめましょうね。

[4640: 住民の人に質問したいさん]

>>4638 名無しさん
ここの高層階の眺望は最高ですよ。
坂が多い環境でもそれくらい問題ないと思います。ここはファミリーにとって最高の環境ですよ。

[4641: 検討板ユーザーさん]

>>4637 匿名さん

ほんとに。気になるんだね。このマンション。
人気のバローメーターですね！

[4642: マンション検討中さん]

>>4641 検討板ユーザーさん
人気の割に未入居の転売物件が全く売れないのは相場のせいなんですかね。
新築販売時にあれだけここはコスパがいいとか言われて当時より大阪の相場が何割上がったか知ってます？

言うまでもないことですが、不動産で人気があるかどうかは掲示板の書込み数ではなく市場価値、つまり中古の価格ですよね。

[4643: 匿名さん]

>>4642 マンション検討中さん

はいはい。興奮せずに。
ずーっとつきまとってるんですねぇ。

急いでないので、割高で出しているのですよ。
相場の上がりが1割ぐらいなので、今はまだ割高だと思いますよ。
まだ、上がるので待っているのですよ。

あなた、投資に向いてないと思いますよ。
答えを早く求めすぎです。

[4644: マンション検討中さん]

>>4643 匿名さん
将来上がるかなんて誰にも分かりませんよ。
素人さんは割安だと思ってここを買ったのに中古が全く値上がりしない現実を知ってイライラしてるのですね笑

[4645: 通りがかりさん]

ホームレスは難波宮のブルーシートあたりにいる？グランドメゾンだけの問題ではない。

坂は女学院正門？から玉造側に行ったところに電動自転車でも無理なトンデモ坂があるが、それ以外は普通の自転車でもいける(人によるかもしれんが)。比較するところではないが、生魂から鶴橋間の千日前の坂に比べたら大分マシと思った。

[4646: 匿名さん]

掲示板、まだ閉鎖されてないの？先日bbs管理がここを閉鎖したとの記憶ですが。
この物件は、中央区において新築単価が一番低く、それなりに総合条件が一番悪いでしょうね？でも爆落傾向見えませんよ。原価維持か、ゆっくり上がればいいんじゃないですか。
転売屋さんにとって失敗作かもしれませんね。例え6000万台仕入れたのに、7000万台しか売れないとか。
でももし6000万台原価の物件が1億以上に上ったら、逆に怖って思いますよ。バブル気味なので。
もし自分が中古購入者なら、現在登載中の4軒に手を出さないと思いますわ。坂駅距離値段と関係なく、単純に現在出ている分の方角と間取りが気に入ってませんから。

[4647: 匿名さん]

>>4645 通りがかりさん
確か、東西南北各方向が坂で、それぞれ険しさ違いますね。個人的に西向き谷町方面は普通の自転車も楽で徒歩10分なのにもう慣れてます。一番険しいのは東向きの玉造方面で、波のような不思議な坂です。電動チャり大丈夫ですが、普通自転車はさすがしんどいです。