グランドメゾン上町一丁目タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ueichi/

物件共通情報
物件名称 グランドメゾン上町一丁目タワー　(仮称)グランドメゾン上町一丁目タワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市中央区上町１丁目2番11（地番）
交通 Osaka Metro長堀鶴見緑地線「玉造」駅1号出入口まで徒歩7分
Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅10号出入口まで徒歩11分
Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅7号出入口まで徒歩12分
用途地域 第二種住居地域
建ペイ・容積率 80％(準防火地域の緩和及び角地緩和により100％)・300％(総合設計制度採用により524.62％)
敷地面積 3327.37㎡(建築確認対象面積)
建築面積 1023.08㎡
建築延床面積 26549.06㎡
総戸数 188戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上36階建
建築確認番号 第BCJ大建確068号（令和2年1月24日）
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定 2022年10月下旬予定
入居(引渡)予定 2023年1月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料) 94台(平面式８台、エレベーターパーキング86台)／未定
バイク置場(台数／月額使用料) 4台／未定
自転車置場(台数／月額使用料) 376台／未定
売主 積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
取引態様 (売主)積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理会社 積和管理関西株式会社
設計・監理 株式会社IAO竹田設計(意匠・設備)・株式会社鴻池組 大阪本店一級建築士事務所 (構造)
施工 株式会社鴻池組 大阪本店

販売スケジュール
販売スケジュール 第1期分譲　2020年8月初旬販売開始予定
販売戸数 未定
販売価格(税込) 未定
最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK ～ 4LDK + N+2WIC+SC
専有面積 74.53㎡ ～ 141.96㎡
バルコニー面積 未定
ルーフバルコニー面積
テラス面積
その他施設費用
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
その他諸費用
情報登録日 2020年03月05日
次回更新予定日 2020年03月10日
備考

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【タイトルを正式物件名称に変更しました。2020.9.15　管理担当】

[4518: 匿名さん]

上町は静かでいいところだと思う。マンションが増え街並みも大きく変わってきている。2030年頃になると難波宮ももう少し手が入り雰囲気がもっと変わってるはず。

将来にわたって、城星か追手門に通わせたい家族需要は一定数見込める。しかし駅から遠いのが難点で大阪城側の景色が抜けている高層階以外はリセールバリューそこまでよくないかもだね。
低層のふつうの広さの部屋なら50歩100歩でリバーやその他でも十分だ。

[4519: 匿名さん]

高層階用エレベーターもないし駐車場の空きもない、北西はお見合い状態なので、当初言われていた高層階や北西はリセールでは微妙そう。
敢えてリセール目線なら、低～中層階の北東や東は景色もよくまずまずなのかなという印象です。
まあ超高層階の方々はリセールとか考えてらっしゃらないでしょうが。

[4520: 評判気になるさん]

>>4518 匿名さん
追小は天満橋なので全然場所違う。
そもそも私立小通わせる富裕層は既に立派な住居に住んでいるので、6年間だけの為に中途半端な駅遠タワマンなんて住まないと思う。

[4521: 匿名さん]

グランドメゾン上町一丁目IIを考えている方いますか？

[4522: 匿名さん]

1軒東中住戸(階数忘れた)も転売に出された記憶ですが、今スーモにありません。短い間で消えてしまい、値段は8480万？売られましたかなぁ？転売と賃貸収益目的の部屋が予想よりだいぶ多くてちょっとびっくり。

[4523: 通りがかりさん]

>>4522 匿名さん

駅遠より、住環境を重視する世帯には刺さるんでしょうね。
ファミリーで、便利な市内にという需要は多いですからね。
新築時の相当早い売れ行きから考えてもニーズは高いのかもしれないですね。やはり。

[4524: マンション検討中さん]

価格によりますが、検討しています。
学校区はどこになるんですかね？

[4525: マンション掲示板さん]

>>4524 マンション検討中さん
玉造小→東中です。
かなり学力レベルは高いです。

[4526: 名無しさん]

東中は一回歩いて見たほうがいい
遠すぎる

[4527: マンション検討中さん]

市のホームページ見ましたが、南大江ではありませんか？

[4528: 通りがかりさん]

>>4527 マンション検討中さん
上町1は番地で校区分かれませんでしたっけ？シエリアのある旧内久宝寺1は南大江でここの旧寺山町は玉造だったような。

[4529: マンション検討中さん]

>>4526 名無しさん

いや、校区を聞いてるんですが…

[4530: 通りがかりさん]

>>4527 マンション検討中さん
おそらく、玉造だと思いますが、
どちらも良い校区ですね。

[4531: 検討板ユーザーさん]

>>4528 通りがかりさん

仰る通り玉造小学校です。玉造小が良くてこちらを選びました。

[4532: 匿名さん]

玉小は何故人気なのか分かりませんが、近年生徒数の猛増で校舎増築しなければならなく、グランドがメッチャ狭くなってしまい、、、

[4533: 匿名さん]

>>4522 匿名さん
その部屋は今も賃貸募集されてますよ。
転売は諦めたのでは？

[4534: 匿名さん]

>>4533 匿名さん
そうなんですか。階数忘れてしまったので、どっちか分かりません。30万以上で借りる方、いるかなぁ？南東角部屋の家賃は60万以上らしくて、またびっくり。

[4535: ご近所さん]

とてもビックリです。
６０万でこの広さなら、グランフロントオーナーズタワーにもあります。

[4536: 通りがかりさん]

高額賃貸部屋なのに駐車場が確保されてなかったらミスマッチもいいところだ。

[4537: eマンションさん]

>>4533 匿名さん

分譲で出てたのはは違う階ですね。　
25階だったと思いますよ。
売れたんですかね。それならすごい。

[4538: eマンションさん]

法人契約分から引き渡しのようですね。
最上階はほぼ法人購入ですね。

[4539: eマンションさん]

>>4537 eマンションさん
売れてないよ

[4540: 評判気になるさん]

>>4539 eマンションさん

売れてるかもよ

[4541: 匿名さん]

18階の北西部屋、今9280万で発売中・・・・

[4542: 職人さん]

北側は、大阪城も見えるし、高層階だと天神祭りの花火も観れるでしょう。再開発後の難波宮も眺めることができる。それで中央区で一番高台で、交通の不便はあるが静か！しかも、ZEH（ゼッチ）マンションでスーパースペイシアで防音、断熱、結露なしで他を圧倒していると思います。
https://shinku-glass.jp/product/super/

[4543: マンション掲示板さん]

スーパースペーシアは魅力的なのですが、サッシはアルミですよね？マンションだと樹脂サッシ導入できないんでしょうけど、窓だけ性能上げてどれくらい効果があるのか、住民の方は教えて欲しいです

[4544: 通りがかりさん]

>>4542 職人さん
その分坂道きつくて駅遠ですけどね…さらにそれなら車で良いかと思いきや駐車場も50戸が抽選漏れとのことで、トレードオフなので購入者はしっかりご注意頂きたい。

[4545: マンション掲示板さん]

>>4542 職人さん

難波宮、森ノ宮周辺再開発、インバウンドの回復などを考慮すると、
チャレンジ価格としてありえる値付けなようにも思います。
いくらかは値引かれる前提だとは思いますが。

[4546: 匿名さん]

>>4545 マンション掲示板さん
不動産爆落派さんは、大環境と時代の動きをあんまり考えてないらしいですけどね、、、

[4547: 匿名さん]

>>4546 匿名さん
マンションは売るタイミング大事ですけどね。
実際のときろ寿命は50年位だと思います
築20年位までには売らないとね。

[4548: 通りがかりさん]

>>4521 匿名さん
スーパーサイヤ人2みたいでカッコいいですね。

[4549: マンコミュファンさん]

仲介手数料含めば買った時より上がるは稀でとんとんなら最高だよここは

[4550: 職人さん]

>>4543 マンション掲示板さん
以前の分譲マンションに比べて
窓ガラスが冷たくないですね。
床暖のみで過ごせる位です。
部屋全体が保温されている感じです。

[4551: 口コミ知りたいさん]

東向きの眺望がやばい。低層階でも充分抜けて生駒山地がいい感じ。買うなら断然東向き！

[4552: 匿名さん]

>>4549 マンコミュファンさん
昔のように転売時損しちゃうのは今現在、逆に稀ですよね？みんな儲けます。

[4553: マンコミュファンさん]

>>4550 職人さん
だとしたら、ここの南西角部屋は蒸し風呂になりますね、、

[4554: 職人さん]

>>4551 口コミ知りたいさん
美しくない雑居ビルばかり見てそんなに嬉しいか？
北や西の方がマシだろうと思うが。

[4555: 入居前さん]

眼下に大学、教会、高層ビルが少なく、飛行機の着陸が見れ、奥には生駒山系。
どの方角も住めば都であり、また美しくないか否かはさておき、目の前にマンションが立ちはだかるよりかは開放的なシチュエーションなので、4551さんの気持ちも理解できますけどね。

[4556: 入居前さん]

　　添付し忘れました

[4557: 検討板ユーザーさん]

昼景はいいんですが、夜景がひたすら暗い

[4558: 匿名さん]

>>4557 検討板ユーザーさん
小生、賃貸の内覧の際に確認したのみなので、夜は確認しておりませんでした。
その場合は、北か南のハルカスを眺めては如何でしょう。或いは、夜なのでカーテン閉めるか。
失礼します。

[4559: 匿名さん]

スプリンタワーと京セラビルがなければ、更に良し。笑。
生駒山方面では、雑居ビルと板マン多く確か都市感薄いですが、その代わりに生活感あります。
御月様の綺麗な夜は、癒されますよ。
後、東向きの高層バルコニーより、実は大阪城公園の森一部が見えて、運良ければ夏花火もちらっと見えるかもしれませんよ。
もちろん北向き景色は絶景です。ただ寝室は北向きって多少抵抗感ありました、、、、人それぞれ拘りありますから。
個人的に南東方角がベスト、転売価格はいくらになるかなぁ？

[4560: マンション検討中さん]

>>4558 匿名さん
すみません。ハルカスに興味ないので。

[4561: 通りがかりさん]

>>4559 匿名さん

北が良いんじゃない？
大阪城の他、パティナホテル、ビジネスパーク、新大学、NHKほか、小綺麗なビルが多くなるし。

[4562: 評判気になるさん]

>>4561 通りがかりさん
北、大阪城、梅田と見えて、すごくいいですよ。夏、暑くないし。

[4563: 匿名さん]

>>4561 通りがかりさん
絶景だと分かっているが、北向きに日当たりないので悩んでいました。

[4564: 検討板ユーザーさん]

北は何階くらいから抜けるんですか？

[4565: 口コミ知りたいさん]

>>4563 匿名さん
北東角部屋なら今は冬なので朝の数時間しかあたらないけど、春から秋は朝5時前なら10時くらいまで当たるよ
太陽は寝屋川の方からあがるからね

[4566: eマンションさん]

>>4564 検討板ユーザーさん

スーモで北向き18階が売り出されてます。大阪城はみえてますがリバー、コーシャハイツで抜け感はないですね。少なくとも20階以上は必要そうです。ただこのマンションを検討するのはほぼファミリー層だと思うので20階以上に小さい子供を住まわすのは少し敬遠してしまう世帯も多いでしょう。その点を気にされる方は南、東は低層でも抜けるのでおすすめです。

[4567: 名無しさん]

ここのマンションの中古で出ている物件内覧しました。
共用施設全然無いのに修繕、管理費高いですね...
あとリビングも長方形でキッチンと同じサイズしかないのかと思うとなんで人気あったのかよくわかりませんでした。、

[4568: 評判気になるさん]

>>4567 さん

管理費を気にするならタワマン築浅は難しいかな。長方形のリビングが嫌なら北東角か南東角部屋もしくは30階以上の高層階だが現時点で売りに出されていない。気長に待つか他を検討しましょう！

[4569: 匿名さん]

>>4565 口コミ知りたいさん
ldkは北東角で全然いいですが、寝室は全部北向きなので、、、

[4570: マンコミュファンさん]

>>4569 匿名さん

たしかに冬めっちゃ寒いです。

[4571: 名無しさん]

>>4567 名無しさん
しかも駅遠でほんとに謎です。

[4572: 匿名さん]

>>4571 名無しさん
謎ですか。笑。今の駅距離にもう慣れてきて、朝出勤時のトレーニングとしてね。
別に転売する気ないですが、もし今中古で買うなら１、2千万プラスしなければならないので、一番手で買ってよかったかもと思ってます。
次は桜季節、周りに桜並木あり、期待しています。

[4573: マンコミュファンさん]

>>4572 匿名さん
昔はこのあたり公団でメチャきたなかったが、シエリアのあたりまでマンションが増えてきれいに整備されたよな。環境はよき。

[4574: マンション検討中さん]

>>4572 匿名さん

再開発に投資が集まるエリアは、日本にそうありませんからね。
投資が集まる≒地価があがる
これは、自明ですからね。

[4575: 匿名さん]

>>4541 匿名さん
↑スーモから消えましたよ。9280万の。

[4576: 評判気になるさん]

>>4575 匿名さん
あまりにも高すぎて全く売れないので、一旦やめたのだと思います

[4577: 匿名さん]

>>4576 評判気になるさん
どうでしょう、、、確か9千万台で買う人いないと思いますけどね。値交渉とかで成約した可能性もありあり。

[4578: 検討板ユーザーさん]

9280万円のやつは、11月に8880万円で出てました。
謎の値上げをしてたりよく分からない動きしてますよ。
売るのが惜しくなったか、相場分かってない外人かなんかなのか。
ここの相場で9280万円では売れないでしょう。

[4579: 職人さん]

>>4574 マンション検討中さん
再開発の難波の宮が綺麗になってきましたね。
楽しみです。

[4580: マンコミュファンさん]

北西タイプに住んでいる人いませんか。
キッチン横のリビングから続いているカーテンがどうしても配膳の時に擦ってしまいます。測ったところ通路が50cmくらいしかなかったのですが、どう対策されてますか？リビングが細長いのは承知の上で住んでいるのですが、カーテンを閉めているとキッチンの横を通れないことまで考えていませんでした。

住民板の方にあまり人がいなかったので、こちらに書かせていただきました。よろしくお願いします。

[4581: 匿名さん]

>>4580 マンコミュファンさん
カーテンレールの設置場所を変えたら如何ですか。レールをできるだけ窓に近く、カーテン自体も薄い生地にしたら？

[4582: マンション検討中さん]

>>4572 匿名さん
＞もし今中古で買うなら１、2千万プラスしなければならないので、一番手で買ってよかったかもと思ってます。

そんな価格で売り出している転売部屋売れ残ってますよ。高く売り出すのは自由ですが売れるかどうかは別問題です。

[4583: マンション検討中さん]

グランドメゾン上町一丁目Ⅱとかでるんですね。
何時ごろから販売開始ですかね？？

[4584: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4585: 検討板ユーザーさん]

>>4570 マンコミュファンさん
気密性が高くて、断熱ガラスだから
寒くないです。
外に出てびっくりするくらいです。
住民より

[4586: 名無しさん]

中古1件に減ってますね？売れた？それとも売り止めにしたのか？

[4587: 匿名]

>>4586 名無しさん
売れたらしいよ

[4588: マンション検討中さん]

また元のように売り出し出てますよ

[4589: マンション検討中さん]

ずっとこの4軒は売りが出てますね

[4590: 検討板ユーザーさん]

>>4589 マンション検討中さん

いくら生活環境がよくても谷四まで10分は現実的ではないな。
バス停までも遠い。
ガチで大阪市中央区の意味ない。

へんにブロガーに踊らされたやつもおるやろうな。

[4591: 名無しさん]

>>4590 検討板ユーザーさん
確かにブロガーの1人がやたらここを推すから転売目的で買った人？法人？もいるでしょうね。
25階以上の北側ならまだ永久眺望で抜けてよいかもしれませんがここの低層階を売値より高く買う方って少ないと思うんですよね。
公園が横にあったりと環境はよいですが流動性は低いと思います。車も停めれないなら余計に。

[4592: 匿名さん]

売却はどうでもいいわ。賃貸状況を見てます。どんどん賃貸に出されているそうですね。

[4593: 職人さん]

>>4591 名無しさん
新築時から＋1,500万円以上の値付けになっているから売れていないだけだと思います。

[4594: 名無しさん]

駐車場でしょうね‥ﾎﾞｿｯ

[4595: 名無しさん]

日当たりや景色考慮すると、高層階なら北西か北東、低層階なら北東か東か南東でしょうが、やはりどれも売りには出てませんね。
未就学児や小学生までのお子さんのいる家庭には市内とは思えない良い環境と思いますが、大人や中高生にとってはやや不便な場所です。

[4596: 評判気になるさん]

成約もここではないですが、
中古マンション天王寺区四天王寺で、
売出し価格より約1700万値下げしての
成約も最近有ったので。
売り時が来てるなて感じですね。
中古マンションが値下がりしてきてるし、
オーナーチェンジの売りが明らかに増えている。

[4597: 匿名さん]

>>4595 名無しさん
大阪城の見えないここの部屋ならちょいと古くても上町台ザタワーやシエリアパークタワーの大阪城が見える部屋の方が、地下鉄駅が近いだけ出口が見えます。

駅遠、眺望なしなら敢えてここのタワマンを選ぶ意味ないんですね。車庫もないと余計に。
事前の評価よりずっと出口がみえにくい物件だと思います。

[4598: 名無しさん]

>>4597 匿名さん
駅遠で車庫ないのはきついです

[4599: マンコミュファンさん]

>>4597 匿名さん

どの視点で見るかですが、2023年度の近辺の再開発で公示地価はこの周辺で特に上昇しましたね。長期的な投資としては、今後も上がると容易に想像できます。
今は桜が特にきれいで、周辺の山ほどある公園のお陰で、華やかですし、穏やかに賑わっています。
このマンションの周辺の住民ですが、子育て、リタイヤ後には、本当に良い環境ですよ。

[4600: 検討板ユーザーさん]

>>4599 マンコミュファンさん

桜が売りのマンションなんですか？
他にいくらでもありそうですが

[4601: 通りがかりさん]

>>4600 検討板ユーザーさん

それも素晴らしいということです。
マンションの外観ともよくマッチしてますよ。

[4602: 通りがかりさん]

デベは売り切ったそれだけ

[4603: 匿名さん]

>>4602 通りがかりさん

売り切れる魅力があったということです。
おわかりでしょう？
デベが努力しても、価値がないものは売れませんよ。

[4604: 通りがかりさん]

>>4597 匿名さん
私もそう思います。
ここの新築販売時の１番の魅力はコストパフォーマンスでした。
価格帯の割に仕様がいいとは言うものの、特に目立つ設備はありませんでしたが…

新築プレミアムが無くなった時に価格以外にここの魅力は眺望と周辺の再開発期待くらいかな。
周辺相場や地価が上がっているにも関わらず即転物件は値下げ。
大阪城周辺のタワマンと比べた時の優位性はないに等しいです…汗
立地の利便性や多数の駐車場待ちなど変えようのない大きなデメリットが重くのしかかります。

新築時とは違い、中古購入者は敷地内駐車場の確保は絶望的なので、ここの条件を許容できる購入者も少なく安さ以外の出口戦略は残されていないかと。

[4605: 購入経験者さん]

大阪市内で中古のタワマンを検討する際、駐車場がどこも確保しづらいのが問題。車あるのに駐車場確保できないと必然的に検討物件から外れてしまう。いくらGMだったとしても一緒。
結果的に中古の検討層は公共交通使用者に限られることから8000万円を超える富裕層向けの部屋の転売は思っているより難しくなります。

特にGM上町一丁目は車が必須の立地にも関わらず、駐車場枠が数十台足りないという事実は購入された方全員にとって由々しき問題で、転売したい時に出来ないという大きな欠点が潜在しています。
駐車場問題を提起する人を笑う傾向にありますが、実は結構重大な問題なんです。

[4606: マンコミュファンさん]

>>4605 購入経験者さん
この立地を考えたら普通に駐車場少なすぎますよね。
新築時は抽選次第の人が多いので売るのは簡単ですが、順番待ちの人数が公表されて他のタワマンの何倍もの駐車場問題が明確になると、中古で購入を考えている人からは敬遠されるリスクは大いにありますね。
新築時は割安感を出して完売を急いだのは上手い戦略だったなと思います。

確か駐車場問題への反応は、完売するくらい人気物件だから問題ない、でしたね笑

[4608: マンション掲示板さん]

>>4607 口コミ知りたいさん

本当ですね…今までなら即レスだったのに。
周辺環境では1番です！って

[4609: 評判気になるさん]

>>4607 口コミ知りたいさん
新築販売時のコメントとして問題ありますか？
中古検討者へ向けたコメントではないですよ。
状況が変わった後や対象者が異なるのにクレームは筋違いでしょう。

[4610: 匿名さん]

>>4607 口コミ知りたいさん
本当ですね。。人はポジショントークしかしない。
口コミを参考にしていいのか悪いのか。裏はないか。自分で全てを判断しなければならない。

[4611: 匿名さん]

>>4610 匿名さん
今のところポジションにのっちゃって後悔してます。自業自得ですが！
難波宮の再開発に期待します！

[4612: eマンションさん]

>>4611 匿名さん

そんなコメントする購入者いるわけない。

[4613: 匿名さん]

最近の売りコメントは、近くに桜がある！でしたが、見頃は終わっちゃいましたね。また来年！

[4614: マンション掲示板さん]

ここほどファミリー層に最適なタワマンはありませんよ。
静かで治安もいい、そして仕様や間取りが最高クラスです。
子育て環境は大阪一でしょうね。

[4615: 名無しさん]

>>4614 マンション掲示板さん
上町は静かで治安が良くて落ち着いてるのは認める。
いいマンションが増えて美しくなった。

[4616: eマンションさん]

>>4614 マンション掲示板さん
はい、間違いなく大阪1番のマンションです。
他のタワマン買った人が可哀想です。

[4617: マンション掲示板さん]

駐車場ガーって言うけど言うても駅徒歩10分ですからね。徒歩や自転車でも全く問題ありません。