グランドメゾン上町一丁目タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ueichi/

物件共通情報
物件名称 グランドメゾン上町一丁目タワー　(仮称)グランドメゾン上町一丁目タワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市中央区上町１丁目2番11（地番）
交通 Osaka Metro長堀鶴見緑地線「玉造」駅1号出入口まで徒歩7分
Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅10号出入口まで徒歩11分
Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅7号出入口まで徒歩12分
用途地域 第二種住居地域
建ペイ・容積率 80％(準防火地域の緩和及び角地緩和により100％)・300％(総合設計制度採用により524.62％)
敷地面積 3327.37㎡(建築確認対象面積)
建築面積 1023.08㎡
建築延床面積 26549.06㎡
総戸数 188戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上36階建
建築確認番号 第BCJ大建確068号（令和2年1月24日）
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定 2022年10月下旬予定
入居(引渡)予定 2023年1月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料) 94台(平面式８台、エレベーターパーキング86台)／未定
バイク置場(台数／月額使用料) 4台／未定
自転車置場(台数／月額使用料) 376台／未定
売主 積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
取引態様 (売主)積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理会社 積和管理関西株式会社
設計・監理 株式会社IAO竹田設計(意匠・設備)・株式会社鴻池組 大阪本店一級建築士事務所 (構造)
施工 株式会社鴻池組 大阪本店

販売スケジュール
販売スケジュール 第1期分譲　2020年8月初旬販売開始予定
販売戸数 未定
販売価格(税込) 未定
最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK ～ 4LDK + N+2WIC+SC
専有面積 74.53㎡ ～ 141.96㎡
バルコニー面積 未定
ルーフバルコニー面積
テラス面積
その他施設費用
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
その他諸費用
情報登録日 2020年03月05日
次回更新予定日 2020年03月10日
備考

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【タイトルを正式物件名称に変更しました。2020.9.15　管理担当】

[4215: 検討板ユーザーさん]

>>4212 評判気になるさん

嘘っぽいですよといわれてますが、まさに嘘っぽい分析結果を信じておられたのですね。
元の地価を基準にしたわけでもなく、地区ごとの地価の変動率も考慮していない、ダメな分析の典型例ですね。

これだけが根拠ではないと信じていますが、もしそうなら、4196さんに謝られた方がよろしいかと。

[4216: マンション比較中さん]

通常の健常者で徒歩でも、駅まで程よく静かで良い立地です。
駅近だと騒音はありますし、高層階だと窓を解放した場合、中央大通りの騒音は上がってくるとは思います。

難波宮を挟んで目の前に、NTT跡地にパティーナ大阪という世界二件目のホテルができます。

[4217: 匿名さん]

パティーナ大阪期待できますね

[4218: 匿名さん]

公開空地の植栽はじまってるんですね！
お手数でなければ写真あれば載せて頂きたいです！

[4219: 匿名さん]

NTT跡地のパティーナ大阪ホテルの横にオープンスペースができるようなので
丁度、グランドメゾンからは、高層階では、大阪城、見えそうです。
https://www.fashionsnap.com/article/2022-10-13/capellahotel-osaka/
天神祭りでは、大阪城バックに花火も観れるかも！！

難波宮跡公園Park-PFI事業も楽しみですね。
天芝みたいになるのかなぁ…
https://saitoshika-west.com/blog-entry-8180.html

[4220: マンコミュファンさん]

購入者以外の自作自演に購入者が釣られて返信するからダメなんです。
プレミストタワー大阪新町ローレルコートの板でも部外者の自作自演が目立ったので住人同士が協力し無視をすることで内部情報がでず同じ内容のテーマが続き燃料が無くなり自作＊＊＊は撤退しました。
駐車場や駅の距離住人なら今更だし、ここでゴネてもなんともならないから住人の書き込みじゃないでしょう。
あと、住人の方々は安心して下さい。
資産価値の無いマンション億単位のお金使わないので。
嫌な言い方にて失礼します。
皆様方に入って来ない情報の元、地震が無ければ8年後を見据えて売り抜ける仕込みの方も居られます。

[4221: 匿名さん]

>>4220 マンコミュファンさん
貴方はまずは普通に文章書けるようにならないとね笑

[4222: 匿名さん]

>>4220 マンコミュファンさん
すみません何を言いたいのですか

[4223: マンコミュファンさん]

>>4220 マンコミュファンさん
同感です。

[4224: 匿名さん]

>>4221 匿名さん

確かに 自由に書き込める掲示板です

[4225: 匿名さん]

>>4218 匿名さん
住民板にありますよ。ここに貼ったらまた口論の種となってしまう可能性ありますよね、、、

[4226: 匿名さん]

地震がきたら相対的に上町台地の評価は爆上がりなので8年後もホールド。
こなかったら近隣に別のタワーがたつのでそれまでに売却推奨ということでしょ。

[4227: 検討板ユーザーさん]

>>4225 匿名さん

いいやん、別に。
いいマンションだと言うのは、論点になりえるでしょ。
ワケわからんな、この人

[4228: 評判気になるさん]

これ、10年前のグラメとリバー。

[4229: 通りがかりさん]

>>4228 評判気になるさん

高級低層マンションですか

[4230: 名無しさん]

>>4228 評判気になるさん
この辺りは団地臭ありますよね。
地元民は住むのは敬遠する場所。
ここが子育てに向いた静かな環境って笑

[4231: 匿名さん]

今は上町の雰囲気変わりましたよ。
10年前は結構変な雰囲気でした。
これから10年でもっとかわるでしょう。
新築マンションが一気に増え住民層が入れ替わってます。

[4232: 口コミ知りたいさん]

>>4231 匿名さん

元々いた方々はどこへ…？

[4233: ご近所さん]

団地というと高度経済成長期をささえた団塊の世代のイメージですね。もともと大阪城代の武家屋敷街であったので働く人にとっては暮らしやすいのかもしれませんね。

[4234: 口コミ知りたいさん]

>>4232 口コミ知りたいさん
周りに住宅団地はいくらでもありますからね。
そちらに引っ越したのでしょう。
このエリアを落ち着いた雰囲気の高級住宅街の中に建てられたマンションと勘違いしている人も多いですが汗
最寄りは谷町四丁目ではなく玉造です。

[4235: マンション検討中さん]

>>4234 口コミ知りたいさん
高級住宅街ではありませんが大阪市内では閑静で歴史風情のある街であることは間違いない。

[4236: 口コミ知りたいさん]

>>4235 マンション検討中さん
駅遠かつ坂道だから閑静なんだよなあ

[4237: マンション検討中さん]

>>4236 口コミ知りたいさん
そういうところを邸宅としてファミリー層は好むもの。大阪市内もっと言えば環状線内でそういう場所は少ないので希少かと。駅距離も7分

[4238: 匿名さん]

梅田も、昔は埋め塚でしたよ。ここら辺も高級住宅地と思わないが、今と将来に目線を注ぐべきだと思いますね。

[4239: マンコミュファンさん]

>>4238 匿名さん
確かに梅田は昔は低湿地帯でしたからね。
でもそれ1000年以上前の話しですよ。
ここの10年前とは全く次元が違いますよ笑

今でもここの周囲は団地です。
30年後は高級住宅街になっているかもしれませんが、築30年のマンションは要らないですね。。

[4240: 名無しさん]

実質駅徒歩７分よりもっとかかりますよね

[4241: 匿名さん]

上町一丁目の地価推移
https://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/27/128_kouji/0_3/
定性的な感想ではなく、定量的なデータで話をしたほうが良いのでは？

[4242: 評判気になるさん]

>>4241 匿名さん
これは紛れもない事実ですね。
有益な情報、ありがとうございます。

今後、周辺の再開発から、さらに地価が高まる可能性は、
相当に高いと推察できますね。

[4243: 匿名さん]

まぁ確か、、、女学院、有名企業、立派な教会、公営住宅、公社ハイツ、町工場、豪邸、普通マン、混在している地域ですね。
地価上がりも事実です。

[4244: マンコミュファンさん]

>>4237 マンション検討中さん
だからもともと団地が多いんですね笑
勘違いしてるようですが、不便な方がファミリー向けなんてことはありませんよ。

[4245: 匿名さん]

>>4241 匿名さん

この推移って大阪市内ならどこも同じ傾向ですよ

[4246: 口コミ知りたいさん]

>>4245 匿名さん

よく周辺の地価の推移をみてくださいね。
人気の地域は上がっていますが、必ずしもそうではありません。
分析が定性的で不十分。

[4247: 口コミ知りたいさん]

>>4246 口コミ知りたいさん
数字ということで、将来的に残債割れするかどうかの分析結果も合わせて載せます。
この結果、中央区のこのエリアでは、本物件は将来残債割れリスクありとのことでした。
https://property-research.com/osakachuo2022/

[4248: 匿名さん]

>>4244 マンコミュファンさん
不便というより閑静な立地を余裕のあるファミリー層が好むという意味ですよ

[4249: 評判気になるさん]

>>4247 さん

その調査レポート好きだよね。前スレにもあるようにあまり信用できるものではないかなあ。なぜかはよーく考えてみてね。買えなかったことをどうにか正当化したいのはわかるけど笑

[4250: 通りがかりさん]

>>4247 口コミ知りたいさん

4214,4215さんが、しっかりコメントしていただいていますよ。
あなたも、誤った分析を鵜呑みにして、自分で考えられないタイプの内のお一人ですね。
ご自身の能力をわきまえた発言にとどめてくださいね。

[4251: 匿名さん]

>>4247 口コミ知りたいさん

どうせリスクあるから一生賃貸でいいじゃないですか。

[4252: 通りがかりさん]

>>4247 口コミ知りたいさん

人気物件買えなくて、よほど悔しいんでしょうね…
かわいそうな人です。
この人をあまりいじめないであげてください。

[4253: 検討板ユーザーさん]

>>4246 口コミ知りたいさん

不人気のエリアと比較して上がっててもねぇ…
でもそれで嬉しいならよかったですね。

[4254: 匿名さん]

あの残債割れリスク分析は、バルる崩壊後という30年前の基準で計算されたですよね？もう30年経ちましたよ。全然世の中の変化を無視してしまったのですね、、、、
今、大量な築10年以上マンションが既に購入当時より高く売られたこと、知らないのですか？

[4255: マンコミュファンさん]

中央区の物件の中で唯一残債割れリスクあるって書いてるので、少なくともいまの新築のタワマンの中では、そういうリスクあるってことでは？
他の物件はましな書き方もされてますよね

[4256: eマンションさん]

>>4247 口コミ知りたいさん
「中央区のこのエリア」とありますが、玉造駅を中心とした時に環状線の内外で地価はかなり異なります。

具体的には提示いただきたいサイトの試算物件となっているエリアのうち「玉津」は地価が233,000(円/m2)と上町一丁目の地価771,000(円/m2)と大きく異なります。

また玉津の地価推移も↓に載せておきますか、上町一丁目と違い、横ばいです。

サイトを否定するわけではありませんが、本内容に限らずインターネット上の情報をすべて鵜呑みにしない方が良いとは思います。
https://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/27/115_kouji/0_6/

[4257: 評判気になるさん]

>>4245 匿名さん
国土交通省のサイトにデータありましたが、大阪市の住宅地は平均4.7%の上昇です。
上町一丁目は71.7%の上昇なので、上昇傾向は同じでも上昇率の観点では異なるかと。

[4258: マンション検討中さん]

>>4257 評判気になるさん

この推移を見ると、ハッピーなのは2015年ごろまでに買えた方ですね。
上がった後の今買っても、また同じ程度の増加を期待するのは…

[4259: マンション検討中さん]

>>4258 マンション検討中さん
グランドメゾン上町一丁目は住宅地です、なので大阪市の傾向としては微増傾向です。
商業地は大きく伸びておりますが2020年以降に落ち込んでいるのはミナミを中心としたコロナ影響です。
インバウンドが戻ってくることで回復するかと。

以下、以下記事抜粋

ミナミは外国人観光客が多く、飲食店も集中しているエリアであるため、新型コロナウイルスの影響を色濃く受けている。新型コロナウイルスによってインバウンド需要が大きく減り、飲食店における会食ニーズも激減したことから、地価の下落が顕著となった。全国的に見ても、近年の地価上昇が外国人観光客の増加を背景とした商業地は下落が継続している傾向がある。
https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01325/

[4260: 名無しさん]

>>4258 マンション検討中さん
上町一丁目の地価は商業地のような落ち込みは特にありません。
地価単位：(円/㎡)
2019年 650,000
2020年 714,000
2021年 724,000
2022年 771,000

[4261: 通りがかりさん]

ちなみに本物件の土地を積水ハウスが取得したのは2017年なので、現在の地価で土地を購入した場合は、現在のマンション価格では販売不可だったでしょう。
https://www.pref.osaka.lg.jp/attach/4880/00270169/(0227)nyusatsukekka.pdf

地価推移　単位：(円/㎡)
2016年 524,000
2017年 550,000
2018年 580,000
2019年 650,000
2020年 714,000
2021年 724,000
2022年 771,000

[4262: マンコミュファンさん]

>>4261 通りがかりさん
https://www.pref.osaka.lg.jp/jutaku/youchikatsuyou/yochikatsuyo29-4.ht...
リンクがうまく貼れませんでしたが、こちらの下部の入札結果です。

[4263: マンション掲示板さん]

>>4261 通りがかりさん
ちがうよ。
積水ハウスが行政入札時にとんでもない価格で落としたから、上町一丁目の公示地価が上がったんだよ。
一定規模の取引、行政の取引が反映されるよ。

[4264: 検討板ユーザーさん]

>>4263 マンション掲示板さん
何が違うんですか？
その後も地価が上がっているということはそれが相場ということではないんですか？