グランドメゾン上町一丁目タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ueichi/

物件共通情報
物件名称 グランドメゾン上町一丁目タワー　(仮称)グランドメゾン上町一丁目タワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市中央区上町１丁目2番11（地番）
交通 Osaka Metro長堀鶴見緑地線「玉造」駅1号出入口まで徒歩7分
Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅10号出入口まで徒歩11分
Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅7号出入口まで徒歩12分
用途地域 第二種住居地域
建ペイ・容積率 80％(準防火地域の緩和及び角地緩和により100％)・300％(総合設計制度採用により524.62％)
敷地面積 3327.37㎡(建築確認対象面積)
建築面積 1023.08㎡
建築延床面積 26549.06㎡
総戸数 188戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上36階建
建築確認番号 第BCJ大建確068号（令和2年1月24日）
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定 2022年10月下旬予定
入居(引渡)予定 2023年1月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料) 94台(平面式８台、エレベーターパーキング86台)／未定
バイク置場(台数／月額使用料) 4台／未定
自転車置場(台数／月額使用料) 376台／未定
売主 積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
取引態様 (売主)積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理会社 積和管理関西株式会社
設計・監理 株式会社IAO竹田設計(意匠・設備)・株式会社鴻池組 大阪本店一級建築士事務所 (構造)
施工 株式会社鴻池組 大阪本店

販売スケジュール
販売スケジュール 第1期分譲　2020年8月初旬販売開始予定
販売戸数 未定
販売価格(税込) 未定
最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK ～ 4LDK + N+2WIC+SC
専有面積 74.53㎡ ～ 141.96㎡
バルコニー面積 未定
ルーフバルコニー面積
テラス面積
その他施設費用
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
その他諸費用
情報登録日 2020年03月05日
次回更新予定日 2020年03月10日
備考

[スムラボ 関連記事]
【大阪】スムラボで記事化要望のあった大阪のマンション８物件まとめご紹介「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/7572/
【大阪】スムログ・スムラボのコラボ！?大阪タワーさんと対談！！?　【前編】「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/15201/
【大阪】「グランドメゾン上町一丁目タワー」売れ行き絶好調！入居1年以上を残し残戸数約15％…オススメ！「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/32177/

【タイトルを正式物件名称に変更しました。2020.9.15　管理担当】

[4035: 名無しさん]

>>4033 マンション検討中さん
世帯年収800万で購入可能です。
東京では世帯年収1000万位でで1億の物件
購入されているのが多数です。
日本の年収の中央値みればわかると思いますし、
ある程度の富裕層のファミリーは阪神間、北摂を
購入されまています。

[4036: ご近所さん]

>>4035 名無しさん
そうですね。勇気あれば年収10倍の融資をしてもおかしくない時代になっています。

[4037: 名無しさん]

>>4022 ご近所さん
この掲示板で30人以上の駐車場待ちという事を知っていれば、図面を見る事も仲介へ問い合わせる事すら必要ないのに随分と無駄な遠回りをするのですね。

注意喚起はこのような不幸な事例を減らすために書き込まれているのだと思います。知っていればこの物件が最初からアウトだと問い合わせなくても検索しなくても分かります。

あと、駐車場空き状況を図面でどうやって知るんでしょうか。広告にも「駐車場待ちが30人います」なんて載せる訳ありませんから貴方はやはり問い合わせてしまうんでしょうね笑
こういう方が業者のカモにされるんですよ。

[4038: ご近所さん]

>>4037 名無しさん
図面に、駐車場関連欄がある場合、有、無、要問合、とか書いてるでしょ？たまに、図面作成後空きが出た例もあります。なので、リアタイムの問合せが必要です。
不動産業者も誠実と不誠実あり、営業の罠にひっかからないように、気を付けなければなりません。
最初から、駐車場無理の物件は絶対NGと伝えたほうがいいと思います。駐車場について嘘付いたらすぐバレてしまいます。
自分の知りあいに、気に入ったマンションの駐車場がどうしても希望見えないので、断念して戸建にした人います。
他にタワー住みの知人が、最初は管理事務所から5年間待つよと教えられたが、結局年内空き出て入ったこともあります。
この物件の駐車場抽選はもう終わり、一番大きなチャンスもう終わり、中古として販売の時、車必要な方、もう候補さえしないほうがいいと思います。
自分は、明らかに自画自賛ではなく、明らかな不完璧物件だと覚悟しています。この物件の設計者は、最初から特に駐車場について考え不足あるんだと最初から分かっています。
でも安くて他に買う理由もあり買いました。

[4039: 通りがかりさん]

>>4037 名無しさん

30人とは30台待ちという意味ですか？
もしそうだとしたら、結構ヤバい印象持ちます。積水さんは需要を読み間違えたのかな。

[4040: マンション掲示板さん]

確かに、駐車場に空きの無いマンションは売る時に苦労しますね。ここは駅近ではないので車を必要とする方が多いから尚更不利です。初期段階で検討から外して正解でした。

[4041: 坪単価比較中さん]

>>4037 名無しさん

緑化スペースが多すぎなのか？

平面駐車場も設計できたはず

[4042: マンコミュファンさん]

>>4041 坪単価比較中さん

緑化スペース地下に駐車場スペース作ってもよかったかもですね。

[4043: 購入経験者さん]

>>4042 マンコミュファンさん

ナイスアイデアです！　グランフロントはまさに有効スペースですね。
建物作る際の設計思想の盛り込みを忘れたのか？建築費用の兼ね合いなのか？ですが。
＋20台～30台は確保でしょうか？
シティタワー大阪、ビオール大阪大手前タワーは下潜って平面とタワー駐車場ですね。

[4044: マンション掲示板さん]

>>4041 坪単価比較中さん
公開空地では？

[4045: 通りがかりさん]

>>4044 マンション掲示板さん
正解。

[4046: 周辺住民さん]

>>4044 マンション掲示板さん

マンションに関係ない地域の人が自由に出入りできてベンチで休憩できるのはありがたいです。

[4047: 周辺住民さん]

緑が?テーマのマンションです

[4048: 匿名さん]

>>4046 さん

街が活性化しますね。資産価値も上がりそう。

[4049: 口コミ知りたいさん]

>>4044 マンション掲示板さん

庭部分を地下駐車場にしている物件は、公開空地じゃないんですかね。
何が違うんでしょうね。他の物件ではできて、ここでは出来なかった理由が気になります。

[4050: マンション掲示板さん]

>>4039 通りがかりさん
94台の駐車場枠に125の希望があって抽選になりましたね。
そろそろ抽選結果が届いてるようです。
抽選に漏れた人数くらいが順番待ちという意味だと思います。

実際には落選して周辺の月極を契約したり転居する人もいますが、新たな人がとりあえず順番待ちに並んでおく人もいます。駐車場問題が認識されてとりあえず並ぶ人の方が増えるのでだいたい増えます。
何度も言われていた順番待ちの数は今後のざっくりとした予想値でしょうね。

車が必須な人は優先権付きの物件を買ったのでしょうが、売る際の中古購入者には優先権はありませんから車無しで広い部屋を買ってくれる層は結構限られます。
他のタワマンでも駐車場待ち問題はありますがこの立地だと重要度は違いますね。

デベはリセール時の駐車場問題まで考慮しないと思います。

[4051: マンコミュファンさん]

>>4049 口コミ知りたいさん
近下駐車場は構築物になります。
公開空地は、公共扱いになりますので
建築、特定の住民の使用は出来ません。
そのかわり容積率の緩和されて今回のような
この場所で高層建築物が建設可能となります。
公開空地はマンションの敷地であって敷地ではなく
立入禁止にする事は出来ません。

[4052: 検討板ユーザーさん]

>>4051 マンコミュファンさん
公共駐車場としてでも作れないんですか？

[4053: 匿名さん]

>>4050 マンション掲示板さん
知りませんが、駐車場優先権はずっと続くじゃないですか？例えば高層大部屋の所有者が変更して、駐車場権利をそのまま引き継げないのですか。
駐車場抽選結果次第で車買うか買わないかの人もいるかもしれませんよね。なので断念しなければなりませんよね。
確か、デべの読み間違いと思います。某水さんは、大手ハウスメーカーで建築の質が良いかもしれないが、どうも頭脳力不足の印象です。以前の有名な地面師事件とこの物件の何とも言えない一部の間取りデザイン、プラス駐車場駐輪場数への考慮。不思議です。

[4054: 匿名さん]

注意喚起大正義マンは結局、指摘内容からは逃げまくったね。

掲示板ルール強要の根拠も示さず、マンション固有も問題も提起できず。

情報開示請求★

[4055: 評判気になるさん]

>>4051 マンコミュファンさん

地下もあかんの？

[4056: 周辺住民さん]

>>4050 マンション掲示板さん

広い間取りだと 今度は売る時が難しいのですね。
大体、広い間取りのオーナーは車移動が多い傾向ですから。

ザ北浜タワーは駐車場余ってる程で、時間貸ししてるぐらいだから
リセールバリューを考慮して、もう少し30台＋?α?確保出来れば良かったですね。
土地がないから難しいでしょうか。

[4057: 契約者さん3]

188戸?125戸＝58戸ぐらい、だいたい3割ぐらいの家庭が、駐車場を申し込んでないんですね。
それが意外です。車への価値観の多様化が反映されてるんですかね。カーシェア利用の方もいるのでしょう。

そうなると、リセールのときには、そうした車を持たないような約3割の方々は購入検討してくれるでしょうね。
駐車場空きがないから絶対売れないとか、価値がガタ落ち、とかはないと思います。
リセールは人気投票ではなく、一人限定のファンを見つけることですから。
ぎりぎり1人のファンがつくような、欲張り価格設定が難しいと、常々思っております。

[4058: 購入経験者さん]

>>4053 匿名さん
わたくしも部屋を売る場合駐車場権利引き継ぎ可能と思ってますが誰がソース持ってませんでしょうか？

[4059: マンション掲示板さん]

>>4057 契約者さん3さん
まさしく私は車を持たず、車が必要な時はカーシェアリングかレンタカーです。
基本的には電車移動ですが、私の場合はですが、徒歩と自転車で十分間に合っています。身の回りにもそのような方が多いです。

[4060: 匿名さん]

駐車場より、駐輪場足りるかなぁ？笑。家庭ごとで少なくとも3台必要じゃないですか。

[4061: 匿名さん]

>>4059 マンション掲示板さん
駅迄10分歩くのは無理無理と思われた方いるので、前の激しいディスカッションになっていました。
すっかり車生活に馴染んでいる方にとっては、駐車場ないのは確か苦痛です。理解できないわけでもないが、、、、

[4062: 匿名さん]

>>4060 匿名さん

少しだけでも1部サイクルポートがあれば良かったですね

[4063: eマンションさん]

>>4057 契約者さん3さん
優先権付き住戸は抽選に申し込みませんよ。
ですので駐車場が必要ない住戸は2割くらいですね。
つまり本来なら検討したであろう人の8割は駐車場の問題なよってこのマンションは足切りされてしまいます。
潜在的な購入者層の8割減というのはあまり前向きに捉えられる数字ではないと思いますが…
絶対売れない事はないですよ。価格を下げれば不動産は必ず売れます。
恐らくガタ落ちもしないと思いますが、中古価格の上値は重いと言わざるを得ません。

[4064: 匿名さん]

これだけ抽選落ちするなら、駐車場は70-80%設置した方が良かったですね。

[4065: マンション検討中さん]

もう初期からずっと言ってたのに駐車場に問題なんてない！って言い張ってる層がずっといましたよね

[4066: 住民さん8]

注意喚起お馬鹿さんは結局どこに消えたんだろ?
形変えてネガッてるならダサいことこの上ない＊＊＊。

[4067: マンション検討中さん]

>>4065 マンション検討中さん
確か駐車場問題は、このマンションは竣工前完売するくらい多くの購入者から支持されてるから問題ない、とかいう謎理論を言い張ってましたよ。
リセールに直結する問題なのにねぇ。

[4068: マンション掲示板さん]

>>4067 マンション検討中さん

若いうちは、まだ歩けるからいいけどねぇ。
歳とったり、身体やっちゃったりしたら辛いと思いますよ。まだわからないだろうけど。

[4069: 住民さん8]

売れたあとでネガッてるのは滑稽を通り越して哀れ。
所詮、あなた方は買わなかったんでしょ、そのくせ外野がグチグチみっともない。
中身が子供のままだね。

そんなことでしか自己肯定が出来ないレベルの人間が集って傷舐めあってるだけに過ぎないんだよ。
もうちょっと成長して自己判断できる人間に育とうね!

[4070: 評判気になるさん]

>>4068 マンション掲示板さん

あなたはマンションよりサービス付き高齢者住宅が向いてますからね～

[4071: 匿名さん]

>>4060 匿名さん

うわぁ、田舎臭い笑

[4072: マンコミュファンさん]

>>4063 eマンションさん

それ外野のあなたになんか関係するん?
場末の酒場のおっさんの野球談義ぐらい中身ないよ笑

[4073: マンション掲示板さん]

人生の落伍者共の見本市としては優秀な掲示板やな。

[4074: マンション掲示板さん]

>>4014 名無しさん

そんな不便と感じてるのに住んでるんですかー!
嘘くさい笑

[4075: マンション検討中さん]

>>4065 マンション検討中さん

建築の基礎の基から学ぼうね。
それがわからないから恥ずかしいコメント書いちゃうんだよ!

[4076: 匿名さん]

>>4071 匿名さん

この辺子供多いですから！子供は自動車より自転車要りますから都会さん！

[4077: eマンションさん]

>>4070 評判気になるさん
ナイスコメント

[4078: 検討板ユーザーさん]

>>4076 匿名さん

へー、ヘルメット被って通学するんでしたっけ?
田舎のほうが子沢山ですものね～

[4079: マンコミュファンさん]

リセールと賃貸に出す時には駐車場の空き無しは、
大きいでしょうね。
どんな場所でも車は有れば便利だし、年をとると
尚更必要です。歩くのにもままならなくなれば、
どんな便利な場所でさえ住むのには不便になり、
人通りが多い所ほど、歩くのには危険ですからね。
年をとると街中に住むのではなく、程よく田舎の駅前に住むのがベストじゃないでしょうか？

[4080: eマンションさん]

>>4072 マンコミュファンさん
住人の方は不都合な真実を指摘されていい思いしないかもしれませんが、リセールの話しをしてるので住民以外にも関係しますよ。
まさかこんなにも致命的な状況とは思いませんでしたが笑
この立地でも駐車場不要の人がいたとしてもここの中古を買うのは躊躇するのでは。
ま、これ以上は注意喚起も不要だと思いますよ。
この事実だけで充分でしょう。

いきなり場末の酒場のオッサンとかここの住民の方は他のマンションと比べても特に口が悪いですね。
住民が率先してマンションの評判を落とすなんて勿体ないですよ。

[4081: 検討板ユーザーさん]

>>4080 eマンションさん
事実に基づいた事なら何を書いても誹謗中傷にならない思ってらっしゃるようですが、貴方の書き込みも言葉使いが悪くないだけで他人の悪口になってますよ。
（この物件に限らずですが、この掲示板にはこういう人が多いですね）
確かにネガな情報は大切で、それを得られるのがこの掲示板の存在意義だと思うのですが、何も考えずに書くと悪口になってしまいやすいので書き方は凄く気を使いますね。

[4082: マンション検討中さん]

リセールは困らないでしょう。ここはファミリー対象なので最寄り駅徒歩7分は検索に充分ひっかかります。環状線内で高台、公園隣接、大通りから入った閑静な立地、大規模ショッピング施設や大阪城公園が徒歩圏内。難波宮再開発まで控えている。一定数の需要はあるので駐車場空き無しだとしても誰かが買ってくれます。少なくとも残債割れすることは考えにくいです。

[4083: 名無しさん]

>>4082 マンション検討中さん

玉造駅徒歩7分という条件で検索する人、そんなにいますかね。
玉造駅周辺の物件と比較すると、ここは販売価格がとても高額だったのは、苦しいポイントかと思います。
もちろん、売却価格を低めに設定すれば一瞬で買い手はつくでしょう。

[4084: 匿名さん]

>>4065 マンション検討中さん

若い時は駐車場無くても歩けますが、足腰弱くなったり
捻挫 骨折で 足悪くして 松葉杖だと つくずく 車は便利だと感じます。
近隣の近鉄タクシーに廃車依頼の電話をしてもなかなか繋がりません。(泣)