グランドメゾン上町一丁目タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ueichi/

物件共通情報
物件名称 グランドメゾン上町一丁目タワー　(仮称)グランドメゾン上町一丁目タワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市中央区上町１丁目2番11（地番）
交通 Osaka Metro長堀鶴見緑地線「玉造」駅1号出入口まで徒歩7分
Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅10号出入口まで徒歩11分
Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅7号出入口まで徒歩12分
用途地域 第二種住居地域
建ペイ・容積率 80％(準防火地域の緩和及び角地緩和により100％)・300％(総合設計制度採用により524.62％)
敷地面積 3327.37㎡(建築確認対象面積)
建築面積 1023.08㎡
建築延床面積 26549.06㎡
総戸数 188戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上36階建
建築確認番号 第BCJ大建確068号（令和2年1月24日）
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定 2022年10月下旬予定
入居(引渡)予定 2023年1月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料) 94台(平面式８台、エレベーターパーキング86台)／未定
バイク置場(台数／月額使用料) 4台／未定
自転車置場(台数／月額使用料) 376台／未定
売主 積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
取引態様 (売主)積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理会社 積和管理関西株式会社
設計・監理 株式会社IAO竹田設計(意匠・設備)・株式会社鴻池組 大阪本店一級建築士事務所 (構造)
施工 株式会社鴻池組 大阪本店

販売スケジュール
販売スケジュール 第1期分譲　2020年8月初旬販売開始予定
販売戸数 未定
販売価格(税込) 未定
最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK ～ 4LDK + N+2WIC+SC
専有面積 74.53㎡ ～ 141.96㎡
バルコニー面積 未定
ルーフバルコニー面積
テラス面積
その他施設費用
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
その他諸費用
情報登録日 2020年03月05日
次回更新予定日 2020年03月10日
備考

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【タイトルを正式物件名称に変更しました。2020.9.15　管理担当】

[2502: 匿名さん]

>>2499 周辺住民さん

不安材料があるなら見送る方がいいです。
これからも建替案件も含めてもマンションは建ちます。
また中古でもいいマンションは沢山あります。

妥協して購入すると後悔、ひいては家庭内不和につながります。

[2503: 検討板ユーザーさん]

>>2489 マンション検討中さん
ではなぜ竣工１年前にして85%制約済みの驚異的なスピードで売り上げてるの?

[2504: 匿名]

>>2500 匿名さん

まあそうはいうけど、感じ方人それぞれでしょ。
必ず現地で自分で見に行く。ただ、それだけでは。

[2505: 匿名さん]

車はあるに越したことないですよね。
ただ私は車は保有せず、必要な際はレンタカーかカーシェアを利用します。基本的にこの立地であれば、徒歩、自転車、電車で充分です。
私はこの坂道は趣きがあって良いと思っています。
災害リスク、静けさ、緑の多さを考えれば、この台地に不満はありません。
地歴的にも調べればこの場所は非常に魅力的な場所だということは分かります。購入者の方々は誇りを持って良いと思いますよ。

[2506: 名無しさん]

>>2499 周辺住民さん
週末利用のみなら大丈夫？

[2507: 匿名さん]

賛否両論ありますが、結局は個人個人価値観が違いますので、自分の価値観に合えば購入すればいいですし、合わなければ購入しなければいい話だと思います。
個人的にメリット、デメリットは
メリット
１、仕様がいい
２、環境がいい
３、近頃のタワマンでは価格（坪単価）が安い。
デメリット
１、利便性が悪い
２、西向はリバーとお見合いでプライバシーが保てない
３、駐車場を確保出来ない可能性が多々ある
４、管理費が割高

積水もデメリットを考慮して安くしたのだと思います。
販売が好調なのはデメリットよりメリットを感じてる人が多いということでしょう。
総合的にはいいマンションだと思います。

[2508: 検討板ユーザーさん]

ここのやりとり見て気になった方は現地やモデルルームに行くといいと思います。なんの目的かしりませんが過度に批判しているものがチラホラあることがわかります。１年前で85%契約済みには理由があります。ほっといてもそのうち売り切れると思います。本当に検討されてるなら早めがいいと思います。

[2509: マンション掲示板さん]

人気物件ほど、妬みなどで荒れるんですよね。
良い物件なのは間違いないですから。

[2510: 通りがかりさん]

>>2500 匿名さん

おっしゃるとおり、市内で敷地の2/3を広大な緑地に使ったタワーなんて滅多にないです。緑彩豊かな敷地は資産価値の維持にとても重要です。緑に囲まれたタワマンはランドマーク性の上でも、経年美化による資産価値の点も重要です。かなりのグッドポイントだと思ってます。

[2511: 通りがかりさん]

>>2509 マンション掲示板さん

その通りです。

[2512: 匿名さん]

>>2507 匿名さん

管理費が割高なのは、広大な緑地、壁面緑化のメンテナンス費用が嵩むからでしょうか？

[2513: 匿名さん]

>>2512 匿名さん

緑地の維持は将来的な資産価値の維持につながるので、むしろ必要だと思いますよ。そこをケチるくらいの予算なら一般的な板マンがよいかと思います。

[2514: 匿名さん]

リバーさんも植栽豊かな感じですし、この地域一帯の資産価値を共に維持できたら良いですよね！
シエリアさん裏にある近くの広小路公園も工事が入りましたし、ますます綺麗な街になるのが楽しみです！

[2515: 匿名さん]

>>2513 匿名さん

私は管理費が割高な理由を知りたいだけで、緑地の管理費用が無駄とは言っておりません。他に費用がかかる共用部が見当たらないので緑地かなと思っただけです。実際費用がかかるかどうか知りませんし。
なぜそのように突き放した返答をするのか分かりません。

[2516: 匿名さん]

>>2515 匿名さん

それは失礼しました。割高かはさておき、費用のうちわけはわかりませんのでモデルルームでご確認ください。

[2517: 匿名さん]

>>2514 匿名さん

ここの植栽はかなり期待できます。それらは年月がたつにつれ成長し、資産価値の維持が見込めることが多いです。周りから見て、一際目につく、ランドマーク的な要素が重要です。ここはそれが期待できそうです。楽しみです。

[2518: 匿名さん]

ランドマークとは例えば大阪城や阪急百貨店のような皆が共有する象徴的なものを表す言葉であって、単一のタワマンや敷地周囲を表すものではありません。
ここの自称ご立派な植栽が当該マンション住民あるいは関係者以外の誰に訴えかける力があるのでしょう。

ここは微力なんですから、謙虚にお過ごしください。平和になるために。

[2519: 名無しさん]

>>2518 匿名さん

そうなんですね。
あなたはここの植栽の魅力を感じませんか？

[2520: 匿名さん]

>>2519 名無しさん

ランドマークとは通常建造物を指しますからね。
でも壁面緑化のタワマンはランドマークになりますね。

[2521: 名無しさん]

ご指摘ありがとうございます。訂正してお詫びさせて頂きます。

[2524: 匿名さん]

>>2489 マンション検討中さん

部屋から駐車場の出庫予約できない？本当ですか？

[2525: eマンションさん]

>>2524 匿名さん

部屋から出庫予約ありだと出し待ち発生するから、個人的にはないほうが好き。
部屋から出荷待ち数確認できるやつはほしい。

[2526: マンション検討中さん]

>>2507
デメリットの３ですが少し違います。
駐車場の確保だけの問題でなく確保できたとしてもこの場所でこの仕様では相当苦労するのではという懸念があります
この違いは相当大きいです
購入者は小さな問題にしがちですが検討者は熟慮の必要があると思います

[2527: 匿名さん]

>>2526 マンション検討中さん

でも具体的にどのような懸念があるか、あなた分からないでしょう？

[2528: 検討板ユーザーさん]

悪意のある書き込みが多いですね。いけませんね。

[2529: 匿名]

>>2528 検討板ユーザーさん

まあそうですね。誰が見ても明らかなアンチコメントなので、まあ判別はしやすいと思います。

[2530: マンコミュファンさん]

駅から遠くても城星小学校と上本町の塾に近いというのが一番大きい。これが変わらない限り一定の需要があるから安心して買える。

[2531: マンション検討中さん]

駐車場の検討の話になるとすごい口調になる人怖いです
駐車場が良いと思うなら良い部分を教えてあげればいいのでは
悪いと思われる部分は過去レスで色々な方が挙げてらっしゃって参考になると思います
本当に検討する気があるのであれば読みに行かれることをおすすめしますよ

[2532: 匿名さん]

>>2531 マンション検討中さん

あなたも怖いよ。

[2533: 検討板ユーザーさん]

匿名掲示板とは言え、悪意のある書き込みは控えましょう。他人が嫌なことはしてはいけませんって学校で習いました。

[2534: 検討板ユーザーさん]

>>2530 マンコミュファンさん

ここ上本町の塾近いですか？夜は暗いし駅まで遠いので結局車で送迎ってなって結局駐車場問題なのかなと。

[2536: ご近所さん]

焦点は、やはり坂と駐車場ですね、、、、変えられない事実やから、慣れましょう。ねえ。

[2537: 匿名]

[No.2501～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[2538: 検討板ユーザーさん]

悪意のある書き込みがありますね。匿名だからされているのだと思いますが、それによってキャンセルなどの実害や資産価値の低下を招いた場合、デベ側による何らかな対応を頂けないものなのでしょうか。

[2539: マンコミュファンさん]

小学校に徒歩2分
浜学園まで車かタクシーで5分
大阪シティバスで行っても20分かからない
本町とか堂島のタワマンより便利でファミリー向けだと思うけどまあ人それぞれだし勤務先にもよるね

[2540: 匿名さん]

>>2538 検討板ユーザーさん

悪質な投稿は放置せずに削除依頼をしましょう。

[2541: 通りがかりさん]

いくつかのスレを見る限り、
メダル付の方々がむしろ荒らしてる。

[2542: ご近所さん]

>>2538 検討板ユーザーさん
検討版のマイナススレぐらいを読んだから買い止まった方、いないと思いますよ。大きな買い物なので、どうしても現地とMR訪問後の決定でしょう。

[2543: 通りがかりさん]

>>2541 通りがかりさん
追伸。メダル≒投稿回数多い が管理人さんの定義。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/675009/

[2544: マンション検討中さん]

マンション評価ブロガーはみんなここを絶賛してるので羨ましいですね。
唯一無二系のポジションにいるから少なくとも値下がりはしないと読んでますが、、

[2545: 周辺住民さん]

>>2544 マンション検討中さん
リセール云々に関しては、大きく暴落することはないか、ぐらいじゃないでしょうか。短期間の売買で儲けられる物件ではないと思いますし、20年で半額になっても驚きません。
実需としての購入はありだろうと。

[2546: マンション検討中さん]

>>2545 周辺住民さん

もう少し価格の維持はされると思いますよ。

[2547: 評判気になるさん]

ご存知だと思いますが、
今後5年内でNTT法円坂ホテル、
森ノ宮東部大学、難波宮再整備が行われます。

また10年内に成人病センター跡地再開発が
開始し、JR操車場上部の有効利用も
検討されています。

もしかすると定借のピロティホールも
タワマンになる可能性もあります。

つまり、大阪城公園東部、南部で
複数の面的再開発が行われるということです。

単体の再開発と違い、面的再開発で人流は生まれ変わります。

再開発といっても、梅田のような
ショッピングセンターや百貨店が
できるわけでもなく、
大阪城公園を中心とした豊かな生活環境
の構築が主となりますので、
生活の質が担保できる地区になるでしょう。

上町１自体がそれにやや巻き込まれる形になりますので、
比較的大阪の中では期待できる地区かと。

この面的再開発に引き寄せられて
今後、中央区だけでなく東成区も駅7分圏内中心に
ワンルーム中心のマンションが増えてくるでしょう。

だが、これから作る物件は素材コスト高、
また万博の整備が本格化しますんで
大阪地区の人件費、工賃は上がります。

すると既存タワマンとの価格差が縮んできます。

数年前のタワマン(上町台ザ・タワー)だと坪220-450
現行タワマン(ここ、シエリア上町)だと300-510
現行板マン(リバー)だと260-300
ってところですが、
比較的大規模土地の売買が可能な大阪中心部と違い、
成人病センター跡地を除き、
上町以西ではタワマンは今後10年以上は計画しにくいこと、
あとは上町台地という地盤を求め、
80平米くらいを求めるファミリー層中心に、
上町の既存タワマンはそれなりの購入需要は続くかと思われます。

正直、塾や学校の存在などミクロな視点は
あまり関係なくなってきますので、
上町に家が欲しいか、欲しくないかです。

森ノ宮徒歩1分の成人病センター跡地に
タワマンができ、保育園や店も
できることを考慮すると
インフレが続けば、新築で
おそらく350-650くらいのレンジで
取引されると思います。

(現在、堺筋本町徒歩1分のローレルが330-610です)

よって、確実にプラスにするなら
リバーマンション上町を買うべきですが、
ここでも80平米前後くらいまでは
売却時期にもよりますが
トントンで回収できるかと思います。

ここの最大のライバルは
成人病センター跡地ですからね。

100平米以上の部屋の場合、
そこまでしてここの高層階を欲しがる人がいるかですね。

まだ、ザ・タワーやシエリアの高層階の方が
谷4に近く、リフォームさえすれば立地的にも
コアで惹きつける要素があるかと思います。
特に北向き、東向き。
それでもトントンかそれ以下ですね。

なんにせよ、
上町台のマンションはあと15年後の大阪城周辺の
再整備が終わった段階で売れば良いでしょう。
交通の便が悪いので、とかく伸びにくいですが、
タマ数は限られてるので売るタイミングでトントンくらいで売れるとは思います。

賃貸の引きも悪いでしょう。
相当安くしないと北区や中央区に流れます。

再開発は楽しみですね。
このマンションの希望でもあります。
いうてこの場所は森ノ宮や玉造なので、期待はしない方が良いです。

[2548: 匿名さん]

>>2544 マンション検討中さん

ブログ読んでますか？ここの広告ついてますよ。

[2549: マンション検討中さん]

心配しなくてもこの辺りの物件の値段は落ちません。落ちるのは郊外の物件。内覧いきました。好調な売れ行き環境仕様建物間取りいい。さすがグランドメゾン。リバーとお見合い部屋がコスパよく人気で完売。問題は立地。駅から遠い、車生活は立体駐車場1台だったので待ち時間がネック。

[2550: 匿名さん]

>>2547 評判気になるさん
素晴らしい考察ですね、勉強になります。
売却益を出そうとか思わなければ、大損するような未来は考え難いですよね。私も再開発が楽しみです。少なからず上町一丁目は恩恵を受けられそうです。

[2551: 匿名さん]

このマンションから、長堀通を南側に渡った辺りに住んでおります。
本日撮影した写真です。
もう最上階までできているみたいですね。
ちなみに左側に見えているクレーンがついている建物は、リバーの物件です。

[2552: 検討中さん]

>>2551 匿名さん
今32階まで出来てるので、後4フロア。もう少し高くなりますね。

[2553: 匿名さん]

>>2552 検討中さん

2551です。
写真にある1番上の真ん中の躯体が最後だと思って見てたのですが、
まだ積み上がるんですね。
高いですねぇ。

[2554: マンコミュファンさん]

>>2547 評判気になるさん

ピロティホールの土地って遺跡かなんかがあるので高床式で建築してるんではなかったでしたっけ？遺跡出てるのでタワマンは建てれないんじゃないですか？
自信ないので違ってたらごめんなさい。

[2555: 匿名さん]

>>2554 マンコミュファンさん

その通りです。

[2556: マンコミュファンさん]

>>2555 匿名さん

ですよね。ただ、この地域に複数の再開発が予定されてるのは同意です。大変楽しみです。
また、この近隣でまとまった土地は確保しづらいということなら、やはりここの希少性の高さを感じます。

[2557: 匿名]

>>2551 匿名さん

しびれますね！ランドマーク、です。

[2558: 匿名さん]

ここは免震ですか？

[2559: 匿名さん]

>>2558 匿名さん
ここは免震ですし、制振は今どき避けたほうがいいと思います。

免振構造というのは建物と基礎の間にクッションを入れ揺れ自体を減免する構造です。ビル・マンションなど大規模建築物に適用しやすく、今ある対策の中では最も揺れが少ないです。

[2560: 匿名さん]

>>2559 匿名さん

それってシエリアタワーの批判？

[2561: 匿名さん]

>>2559 匿名さん

免震は小規模物件だと維持大変じゃないかな

[2562: 通りがかりさん]

またいつもの批判の人来た。

[2563: ご近所さん]

>>2554 マンコミュファンさん
ピロティとは、1階部分を柱のみで構成する建築法の事を意味します。いわゆる高床式の事です。ピロティホールの下には遺構があるのでそれを守るために、この建築法が採用されました。ピロティホールの西側から遺構が覗けますよ。
タワマンは杭打ちしなければならないので、遺構を保存するならば無理ですね。

[2564: 通りがかりさん]

>>2551 匿名さん

周りに高層の建物がないので存在感ありますね。眺め良さそう。これはいいね。

[2565: 匿名さん]

>>2564 通りがかりさん

2551です。

リバー物件の今後の建築状況がわからないのでなんとも言えないですが、この物件は完成すれば存在感はあるでしょうね。眺めもいいと思います。

この辺で移住先を探していた我が家も一度はこの物件を検討しましたが、タワマンに住むイメージが湧かず、結局小規模物件を購入しました。
タワマンを受け入れられる家庭にはいい物件だと思います。いいですよ、この辺りは。美味い店や人情味ある店
も周りに数多くあり、住めば住むほど発見があり刺激を受けます。

[2566: 匿名さん]

>>2563 ご近所さん

NHK大阪のように遺構を保存して高層ビルを作れないこともないよ。

[2567: マンコミュファンさん]

ここまで盛り上がるマンション板も珍しいのでは？？
相当な人が注目してくれてますね。

大阪で気品溢れるエリアはそう多くないので、今後準富裕層以上が集まるエリアとして期待！

[2568: ご近所さん]

>>2564 通りがかりさん
西側から撮影しました。南西のお部屋はリバーと被らないようですね。低層階でも市営住宅の駐車場で眺望は抜けるかな。

[2569: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2570: 匿名さん]

>>2568 ご近所さん

広々とした駐車場…

[2571: ご近所さん]

>>2570 匿名さん
羨ましい？

[2572: 匿名さん]

>>2571 ご近所さん

羨ましい…

[2573: ご近所さん]

>>2572 匿名さん
雨とか花粉とかで汚れるで？

[2574: マンコミュファンさん]

リセールは立地の観点からよくないですが、環境はいいですね。マンションのクラスからして永住型で、大体50代から60代のハイクラスがおおいですかね？

[2575: 匿名さん]

>>2574 マンコミュファンさん

おそらくですが、
1番多いのは、保育園児や幼稚園児がいるファミリーだと思います。
シエリアの住民構成も、そうなってるようです。

[2576: マンコミュファンさん]

売れ行きの速度が将来のリセール目安と思うので頑張って欲しい！

[2577: 匿名さん]

>>2576 マンコミュファンさん

積水は過去物件を見ても早期完売を目指す戦略だと思うので、その点は大丈夫だと思いますよ。

[2578: 評判気になるさん]

>>2575 匿名さん
でもそうすると、相当のお金持ちの方が多いのでは？マンション価格の３から４割程度は頭金だしたらしないのですかね？

[2579: マンション掲示板さん]

>>2578 評判気になるさん
そんな事ないです。年収800万で6500万借入が普通に出来ます。

[2580: マンコミュファンさん]

>>2579 マンション掲示板さん
そんなにもできるんですね。。大変な世の中ですね。

[2581: 匿名さん]

>>2580 マンコミュファンさん

東京はもっとエグいで。知らぬが仏。

[2582: 匿名さん]

>>2580 マンコミュファンさん

現状は借りたもん勝ちな世情になっていますね。
将来的にはどうなるかわかりませんが。

[2583: マンコミュファンさん]

>>2582 匿名さん

借りたもん勝ちというより借りたもん負けなのでは？
ここらへんの生活水準みたときに、ローン返済額と生活費でアップアップしそうになります。

[2584: 匿名さん]

みんな完済する気なんてさらさら無くて10年ちょっと住んだら売るつもりなんですよ。でもそれが成立するのは右肩上がり相場でのみなので、下落局面になると破綻すると思います。

[2585: 名無しさん]

>>2582 匿名さん
低金利の時に借りておいて、金利が高くなってきたら繰上げ返済するだけの手元資金を置いておく。
ご利用は計画的に。

[2586: 匿名さん]

現在の平均年収は400万台ですよね？それで夫婦ベアローンなら普通に6000万以上借りられるんじゃないですか。タワーマン所有者さん=準・富裕層の時代もう終わったと思います。手元資金が十分で融資不要でも、低金利だから融資申請する方もいると思いますよ。
逆にセレブタワー何やら勘弁してくださいよ。

[2587: 匿名]

>>2586 匿名さん

ごめんなさい、何が言いたいのかちょっと分からないです。

[2588: 匿名さん]

>>2586 匿名さん

なるほどね。
確かに今は一昔前よりかなり多くの借り入れをして住宅を購入している人が増えているようですので、普通のご家族でもタワマンを買えるのでしょうね。堂島のブリリアとかの高級タワマンは無理でしょうけど。

[2589: 匿名さん]

>>2588 匿名さん
びりりあはmoney gameの気がしますね。掲示板読むだけでビビッてますわ。庶民、中間層などあういうゲームに参入する必要ないと思います。ここは投資用の雰囲気薄く、実需型校区タワーマンだと勝手に名付けさせて頂きたいのです(失礼）。セレブさんより、教育熱心、住環境重視の中間層購入者さんがある程度比例あると思います。

[2590: マンコミュファンさん]

>>2585 名無しさん
世帯年収1000万もなくて、私立と考える地域やからそのあたり考えなあかんよね。

[2591: 匿名さん]

>>2590 マンコミュファンさん
公立一筋&車不要ならいけそうですね？

[2592: 匿名さん]

住宅ローンが改悪されてから明らかに売れ行き悪くなってますよね？

[2593: 検討板ユーザーさん]

>>2592 匿名さん

あなたの根拠を教えてください。
私はそう思えません。かわらずハイペースだと思います。竣工前完売ペースだと思います。
住宅ローン減税に関しては、こちらはZEHですので、むしろ有利と思われます。

[2594: 匿名さん]

>>2592 匿名さん
所得2000万までに制限された影響は多少あるかも

[2595: マンコミュファンさん]

>>2594 匿名さん

どこのタワマンでもそうやろ。

[2596: 匿名さん]

>>2595 マンコミュファンさん
所得2000万前後の層をターゲットにした、1-1.2億程度の実需物件はしばらく様子見になると思いますよ。
値上がり益を狙ったタワマンには関係ない話。
もちろん、所得3000万以上あるような人には関係無いですし、所得2000万以下の層にも無関係。

[2597: マンション検討中さん]

>>2596 匿名さん

なにを様子見すんの？

[2598: 匿名]

>>2596 匿名さん
僕はならないと思います

[2599: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2600: 匿名さん]

>>2599 匿名さん

あれだけブロガーさんに取り上げてもらってるのに？