グランドメゾン上町一丁目タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ueichi/

物件共通情報
物件名称 グランドメゾン上町一丁目タワー　(仮称)グランドメゾン上町一丁目タワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市中央区上町１丁目2番11（地番）
交通 Osaka Metro長堀鶴見緑地線「玉造」駅1号出入口まで徒歩7分
Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅10号出入口まで徒歩11分
Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅7号出入口まで徒歩12分
用途地域 第二種住居地域
建ペイ・容積率 80％(準防火地域の緩和及び角地緩和により100％)・300％(総合設計制度採用により524.62％)
敷地面積 3327.37㎡(建築確認対象面積)
建築面積 1023.08㎡
建築延床面積 26549.06㎡
総戸数 188戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上36階建
建築確認番号 第BCJ大建確068号（令和2年1月24日）
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定 2022年10月下旬予定
入居(引渡)予定 2023年1月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料) 94台(平面式８台、エレベーターパーキング86台)／未定
バイク置場(台数／月額使用料) 4台／未定
自転車置場(台数／月額使用料) 376台／未定
売主 積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
取引態様 (売主)積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、〒531-0076　大阪市北区大淀中1丁目1番88号梅田スカイビルタワーイースト11階　TEL.[phone]＞
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理会社 積和管理関西株式会社
設計・監理 株式会社IAO竹田設計(意匠・設備)・株式会社鴻池組 大阪本店一級建築士事務所 (構造)
施工 株式会社鴻池組 大阪本店

販売スケジュール
販売スケジュール 第1期分譲　2020年8月初旬販売開始予定
販売戸数 未定
販売価格(税込) 未定
最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK ～ 4LDK + N+2WIC+SC
専有面積 74.53㎡ ～ 141.96㎡
バルコニー面積 未定
ルーフバルコニー面積
テラス面積
その他施設費用
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
その他諸費用
情報登録日 2020年03月05日
次回更新予定日 2020年03月10日
備考

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【タイトルを正式物件名称に変更しました。2020.9.15　管理担当】

[181: マンション検討中さん]

間取りからしたら、南側のAtypeが一番まとまってそうですね。

[182: マンション検討中さん]

これだけ大規模タワマンでリセールにも配慮したら、角部屋以外安くても手を出してはいけないよ。

いずれ中古市場では、中部屋なんて相手にもされなく時代が到来します。

[183: マンション検討中さん]

クレアシティ中古なかなか売れないしね。
築10年過ぎると値下がり傾向かな？
ここはいいと思うけど、近くの積水で分譲中の所は値下がりしそう。

[184: 匿名さん]

東京湾岸エリアのタワマン5棟が全て停電の話が気になりました。
タワマンが停電するとどうなるんでしょう？
エレベーターでの移動ができず階段使用になり、
水も出なくなってしまいますか？

[185: 近所の住民]

>>184 匿名さん
こちらのマンション、全戸にエネファームが採用されているのでは。
だとすると、停電になっても自家発電で冷蔵庫やテレビは動かせます。
エアコンは無理だけど。
エレベーターがどうなるかはよく分かりません。
https://www.sekisuihouse.co.jp/library/company/topics/datail/__icsFile...

[186: 匿名さん]

パンフレットには非常用自家発電機が停電後も72時間、3日間は稼働するとありますので、エレベーターなども暫くは大丈夫だと思います。
都心の大規模なオフィスビルでも3日間の稼働分まではカバーしていないケースも多いので、防災面はかなり優秀な気がします。

[187: 匿名さん]

上階から見える眺望はなかなかよさそうですね。

マンションに住むのですから、できれば眺望の良いプランが良いですが、
中階以下とはどれくらいの価格差があるのか知りたいですね。

プランにもよるとは思いますが、資料を取り寄せた方はいらっしゃいますか？

[188: 近所の住民]

お隣のリバーは年明けから販売開始かな？

[189: 近所の住民]

グランドメゾンは敷地の南側に建物を寄せ、敷地の2/3を緑豊かな空き地にしているので
リバーの東側住戸は視界が女子大まで抜けて意外とお買い得になるかもしれないね。

[190: 匿名さん]

エネファームについて調べてみると、『停電時が雨天でも約10日分の電力と暖房・給湯を確保でき、リビングなど家の特定エリアで普段通りに生活可能』だそうです。
ただしガスが止まってしまえば全てが止まってしまうので、やはり各家庭で備えは必要になるんでしょうね。

[191: マンション検討中さん]

リバーの詳細まだ出てきませんか？
グランドメゾンは予算オーバーでしたが、リバーはどうだろ…

[192: 匿名さん]

>>187 匿名さん

方角や階層によってはごそっと完売していますし、価格も含めギャラリーに行かれてみては？
やはり、モデルルームも積水は細かい工夫もあって見てみて良かったと思いました。
私には高いですが(^_^;)

[193: 近所の住民さん]

>>189 近所の住民さん
ちょっと雑ですが、こんな感じでは?

[194: 匿名]

これはリバーにとっていい借景ですね。

[195: 匿名]

スムログで褒められてますね。

[196: マンション検討中さん]

>>195 匿名さん
次回更新が楽しみですね。

[197: 評判気になるさん]

真剣に迷っているのですが谷四10分と南森町7分ではどちらが格上なのでしょうか？

[198: 通りがかりさん]

>>197 評判気になるさん

堀川小区なら南森徒歩7分でしょう。お子さんがいる場合ですが、、

しかし、商業地域(南森町)か住居系地域(上町)で好みは分かれます。

[199: マンション検討中さん]

玉造7分て住居系地域なんですね

[200: 名無しさん]

行政が混乱している所で家を
買うのは問題かな？
何か災害起こった時困るよね。
避難所も定員オーバーするだろうし

[201: 通りがかりさん]

>>200 名無しさん

どういう意味？

[202: マンション検討中さん]

>>197 評判気になるさん
南森町駅徒歩7分というのはジオタワー南森町でしょうか?
あちらはほぼ完売では。入居時期もあちらは来春、こっちは2年後。
そもそも周辺環境がまったく違います。

[203: マンション検討中さん]

部屋を選びたいならこっちだな

[204: 匿名さん]

>>202 マンション検討中さん

こちらと南森町だったら、周辺環境ってどう変わりますか？どちらも似たようなイメージでした。

[205: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん

商業地域？

[206: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
どちらとも住んだことがありますが全然違いますね。

南森町は、商店街も賑やかで飲食店も多いです。梅田も自転車で行けて、一人暮らしも多いです。公園は扇町か中之島ですが、大阪城の方が自然豊かです。より都会的な地域です。スーパーはコーヨーをメインに使っていました。

上町は緑が多く、飲食店は少ないですが穴場的な美味しくお店が多いですね。都内の住宅地のような雰囲気で、家族層が増えてきた印象です。町内会もしっかりあります。
都心で遊びたい10代20代は住んでも楽しい土地ではないかもしれません。
交通が不便な分、車の保有率も高い気がします。高級車が多いです。

雰囲気は違いますが、どちらも良い所だと思います。

[207: 匿名さん]

>>206 マンション検討中さん

梅田に自転車で行くってすごいですね！止めるところとか、駐輪料金が気になってしまいました…
学校区はどちらも変わらないのでしょうか？南森町周辺は良いとききました。

[208: マンション検討中さん]

南森町は夜酔っ払いうるさい

[209: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん

どちらかというと扇町や天六の方ですよね。酔っ払いがうるさいのは。
上町は逆に夜人通り少なくて確かに静かだけど、一本入ると女性は怖いかも。

[210: 匿名さん]

>>200 名無しさん

これ気になります。

[211: 通りがかりさん]

スムログで紹介されました。
https://www.sumu-log.com/archives/28175/

[212: 匿名さん]

仕様が良くなければ見向きもされない立地と思うので、定石に従えば買ってはいけない物件になるかな…永住する人向けでしょうね

[213: 匿名]

>>210 匿名さん
人口の多い都心で有れば、免震タワマンは逆に避難場所になって居住者はうちにいてくださいという場所になりますね。
避難所へ行くのは、自宅が倒壊して住む場所がなくなったり、大規模火災の恐れがあったりする場合です。大規模なマンションであれば一つの小さな町レベルの集合体となりますので防災倉庫も充実しており、組合が機能していれば防災委員会等で災害時の対応も練られることになるかと思います。

[214: 匿名さん]

確かに震災時は高層ビルやマンションが避難所になったという話も聞きました。
生活用水の運搬は大変かと思いますが、基本的に自宅での避難が一番安全になりますよね。
いざという時に備え、マンション自治会での防災準備と訓練を万全にすべきでしょう。

[215: 名無しさん]

私はこのマンションを購入しました。完成が楽しみです。

[216: 住民板ユーザーさん]

>>215 名無しさん
もう支払ったんですか？

[217: マンション検討中さん]

はい。手付金は支払いました。

[218: 名無しさん]

私も買いました。Bタイプにしました。

[219: マンション検討中さん]

>>218 名無しさん
うらやましいです！
こちらの平面駐車場は抽選ですか？

[220: 名無しさん]

はい。抽選です。

[221: マンション検討中さん]

いいですね！この辺りは本当にいい環境だと思います。住むの楽しみですね(^^)

[222: マンコミュファンさん]

私もBタイプです??

[223: >>221名無しさん]

ありがとうございます。子供の教育環境が1番の決め手となりました^_^

[224: 口コミ知りたいさん]

>>223 >>221名無しさん

Bタイプの管理費と窓ガラス清掃代はいくらか、教えていただけませんか？

[225: 通りがかりさん]

Bタイプ購入者ですが、
管理費19,520円、積立金7,800円、窓ガラス清掃費830円、その他で2,200円程だと思います。

[226: 匿名さん]

>>225 通りがかりさん

横から申し訳ありません。こちらは、今後の契約でグリーン住宅ポイントや住宅ローン控除13年の適用になりますでしょうか？

[227: 通りがかりさん]

積立金が少ないので第１回目大規模修繕は
まかなえるけど、清水谷ハウスの積立金で比べるとあと10,000円は積立金が増額する可能性はありますね。近くの清水谷公園前のライオンズマンションも一気に6000円近く程積立金が上がったと聞いています。

[228: 口コミ知りたいさん]

>>225 通りがかりさん

ご丁寧にありがとうございます！

[229: マンション検討中さん]

もう、管理費+共益費+その他で70㎡ちょいなら最終的には５万オーバー
の時代ですかね!?

[230: 契約済み]

>>219 マンション検討中さん

平面駐車場は高層階優先であったように記憶しております。
立体駐車場は抽選です。

[231: 匿名さん]

色々調べてこのマンションに私も決めました。
この辺りの環境はずば抜けてると思います。

[232: 通りがかりさん]

>>226 匿名さん
グリーン住宅ポイントは2020年の12月15日以降に売買契約締結する事が条件だと思いますが、詳細は分からないので積水さんに確認頂きたいです。ZEHマンションなので40万ポイント付与されるかもですね。
住宅ローン控除13年の延長については2022年末までの入居が要件だと思うので恐らく間に合わないのではと思います。
間違えてたらいけませんのでご自身で確認頂ければと思います。

[233: マンション検討中さん]

ここってゴミは各階ですか？

[234: 匿名さん]

各階にあります。

[235: 匿名さん]

修繕積立金が突然6000円値上げしたら困りますね・・・
恐らくですが、一番はじめに作成された長期修繕計画の見積が甘すぎて
後に管理組合が計画の見直しを迫られるのだと思いますが、
検討時に敬遠されないよう敢えて修繕積立金の金額を安くしていると
思われます。

[236: 匿名さん]

大阪に馴染みがないのですが、玉造はどのような街なのでしょうか？何となく下町、地元民が多いというイメージを持っています。

[237: ご近所さん]

>>236 匿名さん
駅の東側は典型的な大阪の庶民の町。
南側に行くと鶴橋の焼き肉屋街となります。
ただ、治安が悪かったり、物騒な地域ではありません。
駅西側は上町筋に向かって職住混在地→寺町・学園街→職住混在地。
豪邸も点在していますが、高級住宅街というほど集積はしていません。
大阪城公園や難波宮跡は別格として公園もあちこちにあります。
このマンションのあたりは環状線の内側では数少ない住環境と思います。
戸建ての住民はほとんど地元民。マンションは外部から、という感じでは。

[238: 名無しさん]

>>236 匿名さん
現地近くに以前住んでいた者です。
あくまで個人的な感想。
環状線の内側っていうのはいいんですけど、
地下鉄玉造しか使えないイメージ。JRまで歩いて利用するって想像できないですね。
であれば、利用路線としては地下鉄玉造の鶴見緑地線のみ？
これはちょっと利用価値低いと思ってます。
京橋、心斎橋に行くのはいいけど、梅田に行くのに時間かかる。
あと、鶴見緑地線って後からできたからか、地下深くないですか？
入り口から改札まで結構ある印象です。

[239: 匿名さん]

私も現地近くに住んでいたものです。
ここの場所は電車の利便性は少し駅までありますが、それを気にさせないくらい住む環境が良いですね。落ち着いてて緑が多く、教育環境も抜群です。在宅ワークが主流になっていく現在、市内で数少ない残された場所なのかなと。

[240: ご近所さん]

>>236 匿名さん
玉造駅の北側、玉造筋沿いには京セラドキュメントソリューションズ(旧京セラミタ)、
森下仁丹、サクラクレパスの本社があり、ちょっとしたビジネス街です。
また、西側の明星学園は真田丸があった場所。このマンションの近くは細川ガラシャ最期の地もあります。
難波宮は言うまでもなくかつての都ですし、歴史の町という一面もあります。

[241: マンション検討中さん]

そんなに持ち上げるほどの環境とは思えません。
何より駅遠で、使える駅もあんまりパッとしない。
利便性捨てて住環境取りに行く感じかね。
しかし利便性捨ててマンションの価値に何が残るのか。

[242: 匿名さん]

>>241 マンション検討中さん

環境重視なら北摂の駅近でもいいと思いますけどね

[243: 通りがかりさん]

やっぱり積水ハウス良いですね。一度は住んでみたい

[244: マンション検討中さん]

私は駅近のごちゃごちゃな感じよりは好きかな

[245: 匿名さん]

>>240 ご近所さん

市営住宅もありますしね

[246: 評判気になるさん]

もう駅近が絶対良いという時代は終わるでしょうね。

[247: 匿名さん]

>>246 評判気になるさん
そうかな？笑　
そら駅近の方がいいでしょ

[248: 匿名さん]

>>247 匿名さん

駅近で静かな環境があればねー

[249: マンション検討中さん]

このあたりの環境は羨ましいですが、私のような庶民は駅近から離れるのに勇気がいります。

[250: 通りがかりさん]

今後は在宅ワークが主流になり、それほど駅近に拘らなくても良くなるでしょうね。

[251: 匿名さん]

>>250 通りがかりさん

完全に通勤が無くなる方なら良いですね。たまに出勤する身としては、やはり駅近が良いと再認識します…

[252: マンション検討中さん]

Dタイプ検討してますが、全部屋北向きってどうなんでしょう？寒いですかねえ

[253: マンション検討中さん]

このマンションには日本初スペーシアの真空ガラスが採用されており、優れた断熱作用がありますので全く問題無いと思われます。

[254: マンション掲示板さん]

Dタイプ羨ましい

[255: 通りがかりさん]

>>243 通りがかりさん
積水ハウスはマンションよりダインコンクリートの家がいいと思う。積水ハウスを感じられる。
但し坪100万以上は建築費かかります。

[256: マンション検討中さん]

子供の塾も上本町まで自転車かな。

[257: マンション検討中さん]

もう半分以上は売れてしまってるんですよね？
しかし価格設定が凄い。最低で6000万?とは。
あの閑静な場所にグランドメゾンタワー、さぞ映える事でしょうね。

[258: 口コミ知りたいさん]

玉造物件にしては高いけど、谷四物件にしてはお安め。積水さん、絶妙な値付けされますね

[259: 通りがかりさん]

ここ買える人羨ましい、、

[260: 住民でない人さん]

谷四物件とは言い難い

[261: 通りがかりさん]

谷四より玉造のが落ち着いた高級な感じするな?

[262: マンション検討中さん]

谷四…商業地
玉造(上町)…住宅地

です。

[263: マンション検討中さん]

大都会なのに閑静な住宅街なところがこの辺りのポイントです。谷4だとガヤガヤしてて家に帰った気がしないような気がします。駅からは少し遠いですが、気にならない方なら凄く良い物件だと思いました。

[264: 匿名さん]

玉造徒歩5分くらいだったら資産性も○だったんですかね。

[265: 評判気になるさん]

あの場所にグランドメゾンが建つのなら駅から多少離れてても絶対欲しい人がいっぱいいると思う。環境も良し。雰囲気もグランドメゾンにピッタリ。

[266: 通りがかりさん]

個人的な意見としてですが、最近では珍しくこは資産性は堅いでしょうね。

[267: 匿名さん]

>>266 通りがかりさん

資産性重視なら是非市内の別物件と見比べるとよいと思いますよ。

[268: 評判気になるさん]

>>267 匿名さん
景気変動の煽りを受けにくい＝実住メインのマンションと投資が混在しているマンションとは違うんですよ？マンション相場は単純ではないですよ。

[269: 匿名さん]

>>268 評判気になるさん

レス付ける方間違えてませんか？

[270: 通りがかりさん]

このあたりの市況として、中古になると5500万越えると売れにくくなり、家賃20万越えると貸しにくくなる。投資対象ではない地域なんで仕方です。

[271: マンション検討中さん]

上町エリアの賃貸相場は安いですね。また分譲価格も安いですね。売り土地も多いエリアです。但し、歴史の散歩道沿いの玉造2丁目などの土地はとある成り上がり建設会社の創業者が買い占めて、趣味の悪い石膏像が目印です。

天王寺区東高津も同様で、＊＊＊＊団体に買い占められてしまい、陰気くさい街並みに成り果ててしまいました。

[272: 匿名]

>>271 マンション検討中さん
あの、石膏像ですか。
これで分かりました。

[273: 匿名さん]

>>270 通りがかりさん
確かにその通りな気がしますね。
20年から10年前に分譲されたマンションは6,000万以下がほとんどで、当時は安かったですし。
あと府営住宅の駐車場が平置きで格安なのを考えると、立駐で3万円は何だかなーと思ってしまう地域です。

[274: 名無しさん]

地元民から見ると空堀町のグランドメゾンよりこちらの方が断然いい。空堀町の所は
値段と場所が合わない。ここは上町でも一番いい場所だと思う。車は必須だと思うので引っ越してくる際は手放さない方がいいかも？
郊外のマンション感覚で引っ越してくる方がいいですね。

[275: 匿名さん]

この場所にタワーじゃなく中小規模マンション建ててくれたら迷わなかったなあ。
タワー増えすぎて人増えそうなのもちょっと不安。
MRの場所もいずれマンションになるらしいけどどれくらいの規模かな。

[276: 通りがかりさん]

このタワーはそこまで大規模なタワーでは無いので良い感じに人が増え、子供が増え、更に良い町になっていきそうな予感。

[277: 評判気になるさん]

確かに188邸なら丁度良いかもですね。
お隣のリバーがどんな感じなのか気になります。
先に出来上がるのに情報まだなんですよねぇ。

[278: 通りがかりさん]

そうなんですよ。私も気になってます。

[279: マンション検討中さん]

こちらの物件はファミリー向けで駅遠なので車ありきだと思うのですがタワーパーキングの仕様はどんな感じでしょうか

[280: マンション検討中さん]

確か、平面8台は最上階36階と35階の8フロア専用でそれ以外はタワーパーキング抽選ですが、180戸に対して86台なので厳しい抽選になりそうですね、、
それに100㎡を超えたお部屋は駐車場100%確保されると聞いたので抽選除外になります。
単純に一億以上の物件購入した方は駐車場心配しなくて良いんですよね…
タワーパーキングも機械が１つと聞いたので、混み合う出勤時間は予約必須みたいですね