ライオンズ宮前平マスターヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

ライオンズ宮前平マスターヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MN180088/

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋1丁目25番1（地番）、神奈川県川崎市宮前区土橋1丁目25番以下未定（住居表示）
交通：東急田園都市線「宮前平」駅下車徒歩7分
間取：2LDK、3LDK
面積：60.15平米～75.44平米
売主：株式会社　大京
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

中学校が近くていいです

[42: 匿名さん]

駅まで徒歩7分までの距離で、大きな公園が近くにあって
子育ても通勤の便利さも兼ね備えた条件物件と考える良い物件ですね。
タワーマンションがブームのようにもなっていますが
いざというときのことを考えると、低層階マンションのほうが安心。
なかなか良いマンション物件だと感じました。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん

タワマンは目立つからね
でもブームにはなっていないよ
イメージダウンの記事を多く見ます
どれも納得する内容でした
数年、一時的に住むなら住んでみたいけど

[44: 匿名さん]

ひところは、タワマンって持て囃されていましたけれどね。。。
長い目で見ると
低層のほうがメンテナンス性が高く、
費用的にもとてもいいと思います。
低層だと
大規模修繕も、そこまでは長くはかからないと聞きます。

[45: 匿名さん]

低層のマンションだと、戸数が稼げない分どうしても修繕積立金や管理費が高くなってしまう。
あと物件価格自体も高くなりがち。
でも、長い目で見たときに
大規模修繕がしやすいよ、とか自分の足で階段を上り下りできるよ、とか
そういうのは大きいのかなとも感じます。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
実質6階建ての50戸のマンション。
低層って、3階くらいを言うのではないでしょうか？
建物はごく普通の規模ですので大規模修繕などは一般的なマンションと同程度と思います。

[47: 匿名さん]

モデルルーム行き、本物件を検討中のものですが、修繕積立金と管理費普通でしたよ。むしろ大規模の日吉のPマンションと比べて全然安かったです。大規模マンションによくある共用施設とかは、ほとんど利用しないと思うので、個人的には無駄な施設のない普通の規模のマンションの方がありがたいです。

[48: 匿名さん]

大規模マンションではゲストルームやパーティールーム、ジムやプールなどがあるところがありますね。
これらの建設費用は販売価格に含まれているし、運営していくのに管理費からの支出と利用料から。
使わないと言ってもすでに支払っているお金もあれば今後も支払わなければならないのは、ふに落ちませんよね

[49: 匿名さん]

教育環境も良く、学校も近く子育ても安心ですよね。
通勤の便利さもあってなかなか良い物件だと思っています。
キッチンがガラススクリーンで内装も綺麗でした。2次販売を検討中ですが、今何戸残っているでしょうね、、

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん
評判の良い小学校、中学校が近く、スイミングや塾などの習い事も選択肢が多いですね。
小規模なマンションですのではやく完売するんじゃないですか

[51: 匿名さん]

価格で迷っていますが、相場価格ですかね？プラウド宮前平やジオ宮前平の新築時の価格と比べると高いと感じます。結構気に入ってる物件ではありますが、コロナ渦で少しは安くなるだろうと安易に思っていたせいか、、相場と比べてやはり高く感じてしまいます。どなたか同じことで検討中の方いらっしゃいますか？

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
高いと感じる数値の比較はありますか？

[53: 匿名さん]

>>51 匿名さん
コロナ禍でも自動車の値引きは渋いものでした。
やはりフルモデルチェンジ^_^からかな
新築も同じでしょう

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
やはりそんなもんですかね~
1-2年前のこの辺の新築物件と比べると、当時の新築の場合は坪単価260万~270万程度だったのに比べ、ライオンズ宮前平マスターヒルズは295万~あるので、そこの差は何だろうという疑問でした。確かに学校や生活環境が徒歩5分内で完結するので立地は中々良いと感じます、、警察署も目の前なのでかなり安心でしょうし、、内装も見学した中で一番きれいでしたので納得いく価格かといえば、「いいえ」とは言えないところです＾＾;

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん
地価も徐々にではありますが上昇していた時の土地取得でしょうから、その価格が反映されているのでコロナ禍の影響は価格に反映されないのでしょう。
じっくり販売をすることでしょう。
他も高値安定ですよね

[56: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[57: 匿名さん]

確かに坪単価として考えると、強気な価格設定ですよね^^;
しかしながら、個人的にはこの地域と、マンション自体が気に入られたのであれば購入してもよいのではと思っています。(あくまで個人的な意見です)

■１～２年待てば安い物件が近くに出るのでは？
コロナショックでマンション価格が下がるのかといえば、郊外は分かりませんが、宮前平のような人気の地域は難しいと思います。大手不動産会社、土地の仕入れ費用、建物の建設費、人件費などの費用は建物完成までに先行して投資しているので、既に２～３年先の土地は仕入れています。また潤沢な資金を要するので投げ売りする可能性も極めて低いでしょう。
中長期的に見れば価格は下がるとみられてますが、仮に賃貸にお住いの方だと5年待った場合、家賃が月15万円だったら5年で900万・・・現状の相場が2割程度下がるのであれば待つ意味はあるかと思いますが、そこまでは難しいと思います（あくまで個人的な見解です）

■近隣には築浅中古で少し安い物件も出ているが？
近隣には築浅の中古マンションも出ていますが、住宅ローン控除は基本中古物件は最大控除200万円です。こちらの物件は低炭素認定住宅ということで優遇もあり最大控除500万円、また中古は仲介手数料が基本的には発生し、住宅価格×3%＋6万なので、5,500万円の中古物件であれば約170万円程発生します。新築のみに発生する費用もありますし、住宅ローン控除も諸条件で恩恵を最大受けられるかは異なるので一概には言えませんが、築浅中古で500万円程の価格差であれば、実質あまり変わりはないです・・・見た目の価格だけでなく、諸費用、制度をよく確認してみると、意外に築浅中古は価格メリットを享受するのは難しいです。

■思い切って築20年以上のリノベーション物件を購入
築20年以上の物件でも宮前平のある程度の立地条件だと4,000万円程で売り出されています。築年数の立っている物件の注意しなければいけないところは、「管理費・修繕積立金」です。 大概の物件は年数が経つと上がっていきます。新築時と3万円程上がっている可能性も高いです。3万円も30年住めば約1,000万円、中古の諸費用も含めると・・・また、2回目の大規模修繕も近づいている可能性もあるので確認が必要です。価格にメリットがあるはずの中古リノベもランニングコストを考えるとあまりメリットはないというこのげ実情です・・・

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん
待つのもありだが、何年後かにローンに通ることが前提でしょう。
景気、経済、会社、健康
どれも重要なファクターです。

あとは、
どれも一般論ですね

[59: 匿名さん]

隣駅のザパークハウス宮崎台も見学に行きましたが、同じく強気な価格設定でした。鷺沼の方は再開発のせいか想像を遥かに超えた価格でしたし、ライオンズ宮前平マスターヒルズの方が建築構造や設備の面でも一番良かったので、むしろ価格が良心的に見えてきたというか(笑)
宮前平駅周辺もリノベーションされて洗練されたイメージでしたし、ファミリーの街という印象があってかなり気に入ってます。前向きに検討したいところです。何戸残っているのでしょう、、

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
宮前平駅周辺は今後、賑わいの街になる可能性があります。
空き地なんになるのかなあ

[61: 匿名さん]

それ考えると2～3年前はこのエリアも平均坪@250～260万円程度で選択肢も多くあってある意味買い時だったんだね。
今はそれから坪@40～50万円上がって間取りも狭くなってちょっと可哀想。
新築狙いの人には暫く厳しい時期になるかもね。
駅前は施設用地だし。後7～8年くらい待てば大きな開発出るかもしれないけど。

[62: 通りがかりさん]

流石に高すぎる
ちょっと前に出たプラウド宮前平と比べても随分高騰してるな

[63: 匿名さん]

プラウド宮前平は眺望ないですよ。隣のマンションや一軒家と5~10メートル離れていて高層階でも抜けてくる戸数わずかだったと思います。しかしながら2年前と比べて坪単価30万位アップしてる印象はありますね。

[64: 名無しさん]

宮前区エリアの新築マンション全て高騰してます。(青葉区エリアもそう感じますが…)人気エリアで重要があるということと新築マンションは今後少なくなるというのも一つの原因でしょう。かなり良い立地で希少性はあると思います。

[65: 匿名さん]

>>61 匿名さん
ちと数値おかしくないか？
私が見学した時はもっと高かったぞ

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664142/

価格はこんなもんじゃないですか？最上階の富士山ビューで一番大きい間取りが7200万円。ザパークハウス宮崎台は9000万オーバーしている戸もありましたけど？w

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
駅までの距離はそこそこあるものの
周辺環境、立地はいいと思いました。

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん
坂道ではありますが徒歩7分は近い方だと思いました。

[69: 通りがかりさん]

>>60 匿名さん

駅前の広大な空き地、生活利便施設、集合住宅建築期待してましたが
仮称)クリニックステーション宮前平として、医療施設が建築予定ですね。
https://clinicstation.jp/estate/4764/

[70: 名無しさん]

残念なのは南向き住戸がないこと。
まぁこの土地面積だと仕方ないかな。前建あるし。
西側高層階から埋まっていくんだろうね。

[71: 匿名さん]

>>69 通りがかりさん
そこじゃないとこですよ

[72: 匿名さん]

新築価格設定が強気な価格になってしまうのなら、中古マンションも視野に考慮するのも一つの手というのは
いい方法だと思います。
しかしながら、中古物件は何かしらの落とし穴があるということは前提に購入したほうがいいと思う。

しっかりとリサーチして、前住民がどういった方なのかというところも、売却の理由等もです。

マンション自体、住んでいれば管理費は上がっていきますし、それを視野に購入されていれば問題ないのかなと思います。

[73: 匿名さん]

他の方も、待てば安いマンションが出てくるんじゃないか、
ということを書かれていましたが…
やはりこの辺りって
もともと人気がある場所だっていうのはあるから
難しいような
宮前平徒歩7分だったら、条件としては悪くない

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん
宮前平では駅周辺でマンション用地は極めて少ないと思います。ここ10年で社宅などが分譲マンションに変わりました。

[75: 通りがかりさん]

むしろ待てば待つほど価格上がってますよね、、、

[76: 匿名さん]

>>75 通りがかりさん
直近の5年間でこのあたりの新築マンションの販売価格を検証するとわかりました。

[77: 匿名さん]

>>73 匿名さん
> 他の方も、待てば安いマンションが出てくるんじゃないか、
> ということを書かれていましたが…

誰か書かれてましたっけ？

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん
57 匿名さんではないかしら

[79: 匿名さん]

この先どうなるのかまったくよめないんですが、安い物件が出てくる気配はあるのかどうかわからないですね。年々上がっていくばかりのようにしか思えません。今なら同価格帯でもっと広い中古というのはあるような気はするんですが。72さんの言われる落とし穴というのも気になるところです。
眺望写真でチラッと白く見えているのが富士山でしょうか？となるとやはり一番人気は西向きの上階になりますか。価格的にはどうなんでしょう。

[80: 通りがかりさん]

>>78 匿名さん

■１～２年待てば安い物件が近くに出るのでは？
コロナショックでマンション価格が下がるのかといえば、郊外は分かりませんが、宮前平のような人気の地域は難しいと思います。

↑57さんのここですかね？安い物件が出るのは難しいと言ってるようですね。79さんの仰る通りディベロッパーは通常先の土地も仕入れてるので、大幅に価格が下がることはなさそうですよね

[81: 口コミ知りたいさん]

>>71 匿名さん
ロイヤル跡地は医療モール、1階は薬局です。
高架下に東急ストアが出来ます。
富士見坂途中の分譲マンションに賃貸住みで、現在マンション購入を検討していてこちらのマンションも気になっています。
坂の頂点で登り切るのがキツすぎるので（坂のど真ん中のマンションですが今でも十分キツい）、駅からはバスを利用しようと考えていますが、区役所移転後にバスの本数減るでしょうか。バス停が目の前なので、坂がキツそうということで渋っている人はバスで坂を登るのがおすすめです。
ただ区役所移転後のバス便だけが気掛かりです。
今住んでいるマンションも数十年経っていますが、値段が全然下がらないので、この辺は景気が悪くなっても地価が下がることはまず無いと思っています。
日当たりも良さそうですね。

[82: 口コミ知りたいさん]

ついでに言うと、全くの新しい物件は土地がもう無いので出にくいですが、建て替えの話が出ているマンションは、駅徒歩5、6分圏内で2件ほど聞いています。
建て替えと共に新しい戸数をプラスして販売し、建て替え資金に充てるというような。
ただ、住民の持ち出しの同意が得られるのに時間が掛かる思います。
が、確実に築年数的に建て替えは必要なわけで…
1件はかなり具体的に話が出ていて、住民の持ち出し金額まで出ています。
おそらく完全な新築物件よりは割安になるかと思うのでそういった物件を待つのも手かと。

[83: 口コミ知りたいさん]

学校について上で話が出ていたので、もう一つ。

富士見台小学校、昔は日本語不自由な帰国子女をこの地域で唯一受け入れていたので（学区外から通っていた子も多くいました）、帰国子女向けと言われてその名残りがあるようですが、今はどこの小学校でも受け入れしていますので内情は同じようなものかと思います。
まあそれでも海外に数年行って帰ってくる児童がとても多い印象です。
転入生の半分以上が海外帰りかマンション購入による転入ですね。

ちなみに評判が良い学校と言われますが、それなりに学級崩壊しているクラスはありますし、刃物を持って暴れるタイプの子が学年に1人2人いますね。
富士見台は若い先生が多く、対処に慣れていないので自分の子は自分で守らないとというような感じです。
学校内外で怪我をさせられるケースをよく聞きます。教室内でもありますし、学校近くの公園でも。

昔は大企業の社宅が多く大人しい子ばかりだったのでそういった話は聞かなかったので、最近は周辺住民の層が変わってきたのかなと感じます。
昔の良かった時代の話が一人歩きしているように思いますね。

[84: 周辺住民さん]

ロイヤル跡地はテナントで入るクリニックが集まらず難航中。定借で土地を売る気なく高い建物もNGぽい話も。
地元民としてはクリニックより飲食店等の商業施設が欲しいところだけど今のご時世難しいのかな。
建て替えは宮崎台でひとつ仕掛かってるけど、既存住民の持ち出し分を抑えるには販売向けに今より多くの戸数を作らないといけないので、敷地・高さギリギリの建物が作られる可能性高く、隣地住民との紛争含めて窮屈な仕様になりそう。
価格も市場価格優先でそれほど割安にならない気が。

[85: 匿名さん]

>>82 口コミ知りたいさん

いつまで待てば現実になりそうですか？
5年以上なら絵空事になりそうです

[86: 匿名さん]

>>83 口コミ知りたいさん
海外から帰国される人は教育熱高い。
赴任先の情報でも東京よりも宮前区、青葉区、埼玉浦和などが、まず候補です。5年前のことなので今はわかりません。

[87: 匿名さん]

>>83 口コミ知りたいさん
やはり学区を売りにしているところはいいですよ。
宮前区のほかの小学校で規模の小さいところほど問題が多いと聞きますが、、

[88: 匿名さん]

>>84 周辺住民さん
医療モールって？
駅周辺にすでに多くの医療施設が充実しているし、診療科で評判の病院、クリニックもあります。
医療モールビジネスはどちらかと言うと郊外の駅から遠いところに勝算がありそうと思います。

[89: 口コミ知りたいさん]

>>86>>87 匿名さん
教育熱心という意味では昔から変わりません。すみません、今まさに悩んでいる最中でしたので学校に関してネガティブな情報を載せてしまいましたが、良い面ももちろんあり賢いお子さんがとにかく多く、勉強をするのが当たり前の環境です。
中受が半数なので家での課題をあまり出されない等の配慮があります。

[90: 名無しさん]

>>88
医療施設が飽和状態なのはみんな知ってる話。
だからテナント集まらず難航してるんじゃないの。コロナ禍で病院経営も厳しいし。
そんな当たり前の薄い話、したり顔で言われても。