ジオ南砂町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ南砂町についての情報を希望しています。
総戸数348戸、物件の近くに商業施設があるようなので生活しやすそうだなと思って気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/sunamachi/index.html

所在地：東京都江東区東砂7丁目552番他9筆（地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.68平米～70.28平米
売主：阪急阪神不動産株式会社・住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：阪急阪神ハウジングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[657: 匿名さん]

駐車場や駐輪場も敷地内に設けられているので、敷地に対してそこまで建物がピチピチっていうほどじゃないのだけど
建物が敷地の境近くまで建っているのでそれで圧迫感的なものもあるのかも？

エントランスとか、直接住心地には正直関係ないけど
でもゴージャスに作られていればテンションはあがりますよね。
住んじゃえば慣れちゃいそうですが。

[658: 匿名さん]

エントランス、吹き抜けになっているマンションもありますが
こちらはそうはなっていないということなのかな？？
その分、戸数を増やしているのだったら
修繕積立金などの分母が大きいから純粋に良いことだと思うけれど。
ゴージャスマンションというよりは
ファミリー向けの大規模マンションなので、それで良いのではないかと感じます。

[659: 買い替え検討中さん]

先週末MR行ってきました。
完成後ですけど、まだまだお部屋残っていました。
ただし、日当たり眺望のよい、好条件の部屋は出てしまってましたね…。

設備は他の同価格帯のマンションと比べても優れていると思いました。
検討するなら東棟12F以上か南棟４F以上だけれども、
もう選択の幅はかなり狭い感じです。

[660: 匿名さん]

スーモを見たら部屋番号と価格帯の一覧がありました。
>>659さんが言ってる南向き4階の部屋はもう掲載されてなかったので売れてしまったのかもしれませんね。
出ている部屋は南向き、東向きとも中部屋ばかりなので確かにこれから選ぶ場合だと少なくなってしまいますね。
先着分だと今現在の残り1割ほどなのでマンションとしては売れてる方なんでしょうか。

[661: 匿名さん]

マンションギャラリーは3月6日で営業終了となり、今後はオンライン見学会のみになるんですね。
実際の部屋を確認したい場合、オンライン見学会に参加すれば現地を案内していただけますか？

[662: 匿名さん]

>>661 匿名さん
現地を見せるのではないでしょうか。
購入者はもうすぐ引き渡しのようですし。
私も現地見られるようになったら、お願いしようと思ってます。

[663: マンコミュファンさん]

>>661 匿名さん

契約した者ですが、現地見れますよ。確かに一階にモデルルームがあります。

[664: 匿名さん]

公式Twitterの方にマンションギャラリーは建物竣工に伴いクローズしたので今後は総合マンションギャラリー新橋館を拠点に営業することになると書いてありました。公式には何のアナウンスも出ていないので、既に現地見学が可能になっているとは知りませんでした。

[665: 匿名さん]

何といってもやはり、目の前がホームセンターに大型ショッピングセンター
がある事だとつくづく実感しました。
以前は週末に車で買い物するのが週末予定でした。
駐車場渋滞に並んで中も混雑して・・これが普段の日にも、徒歩で1分！
行けるなんて考えただけでも夢のようです。
これが、いくら近くても徒歩で10分かかってしまうのだと、駄目なんですよね。
重い荷物を10分持ってくるのは辛い。結局自転車か車になってしまいます。
それが今度からは駆け出したら30秒？！
まだ、浮かれているだけで実感がわきませんが、
想像は付きます。しています。
後はマンションの構造を期待するのみですね。

[666: マンション検討中さん]

>>665 匿名さん

同感です。
本当にマンション目の前に
大型のショッピングセンターが
あると驚くほど便利で楽で、
今後の生活が楽しみです。

[667: マンション検討中さん]

今日現地に行ったのですが、かなり空室が目立ちますね。
あまり好調じゃないんですかね。
たしかに70未満で6500万超えるって値段が高騰してますよね。

[668: 口コミ知りたいさん]

>>667 マンション検討中さん

どこも今は高いですからね。
あれだけ戸数あったら、売れるのにそれなりに時間かかるのではないでしょうか。

[669: マンション検討中さん]

>>668 口コミ知りたいさん

相当空いてましたよ。
これ、修繕積立金とか空室の期間どうなるんでしょう。
修繕積立計画からいきなりブレるとか？

[670: 住民板ユーザーさん]

>>669 マンション検討中さん
未分譲住戸の管積は売主負担ですよ。

[671: 名無しさん]

昨年に比べて値上がりしてる感じな気がしますね。
自分は建築業界の者ですが、建築に関わる全ての資材、ちなみに人件費も値上がりしています。
恐ろしいのは下がる要因が現状見当たらないことで、今後新築する建物は今までより10～30%くらいは値上がりが見込まれます。（現状でこの程度なので戦争の影響でさらに悪化の可能性もある）新築に手が出せない人が中古に流れることで中古も値上がりしています。
安くなったら買いたいのはみんな同じで、世間がそう思ってるうちは値下がりしないと思われます。なんだかんだで買える人はまだまだいるからです。

[672: マンション検討中さん]

>>671 名無しさん
じゃあなんでこんなに空室が多いのかしら。

[673: 匿名さん]

>>672 マンション検討中さん
特に23区エリアの新築の在庫が需要に対して枯渇気味で、売主も売り急ぐ必要がない（待てばじきに売れると判断している）からだと思われます。

[674: マンション検討中さん]

>>673 匿名さん

？？
需要に対して枯渇気味なら需要過多で売れるんじゃないんですか？

[675: 匿名さん]

売れてないって、どの程度かは分からないですが、
欲しいと思ったら買えばいいし。
売れ行き関係ありますかね？
売れてるマンションだったら、欲しくなるんですかね？
いいと思えるマンションって人それぞれだから。

売れ残りが何年もあるとリセール心配ですけどね。
これからも南砂に新築マンション建つみたいですが、どこも高いでしょうね。

[676: 住民板ユーザーさん]

>>674 マンション検討中さん
駅徒歩があるわりには過去の相場からみても坪単価が高めであることや、専有面積が比較的絞られているなどの本物件特有の理由から、竣工前完売はできるかどうかは不透明な状況だと見て取れると思います。
ですが、現状の市況的には供給よりも需要のほうが勝っているという事実と、世界情勢の影響等々で今の価格帯が半年後、1年後には割安感すら感じさせるようなトレンドでもあることから、売主側もさして売り急いでおらず、そのような目論見なり事業計画なんだろうと思います。
阪急もすみふも大企業なので、売り急がなければいけないほどキャッシュフローがかつかつということもないでしょうし、現に他の物件でも同様の販売戦略を取っているところは最近では珍しくないので当たらずとも遠からずと言えそうです。

[677: 検討板ユーザーさん]

>>676 住民板ユーザーさん

第1期販売された1年半前、正直高過ぎると感じましたが、最近の相場ではそこまで違和感なく、中古等と比較し良いと感じたので先日本物件を契約しました
人によってはまだ割高な印象を持つかもしれませんが、まさに676さんの仰るような目論みで、売主は完売を急いで無いのだと思います(現に、まだ未販売の住戸もあります)

[678: 名無しさん]

すみふが値引きしない（むしろ値上げしていく）のは有名ですね。完成在庫があってなおかつ数年かけてでも安売りせずギリギリの値段で売っていく方が利益率がいいためです。そのためには企業体力が必要なので大手じゃないと無理ですね。
説明会行った人なら分かると思いますがそもそも全住戸を開放せずにわざと残してます。すみふは竣工前完売を目指す企業じゃないです。

[679: 通りがかりさん]

このマンションは既に完成済みなのでしょうか？
マンション前を通ったら、いくつかの部屋には洗濯物があり既に入居している雰囲気でした。
HPには9月入居と書かれているので、隣の物件と間違えたのかな

[680: 検討板ユーザー]

>>679 通りがかりさん
2022年1月に完成済で、第1期の方々が3月に入居、第2期が6月入居です。
大規模なので引越し枠の調整等あり、これからご契約される方は9月入居になってしまうようです。

[681: 匿名さん]

>>これからご契約される方は9月入居に
そうなんですね。
夏休みに入居できれば嬉しいですが、こちら側の都合ばかりは言えない感じでしょうか・・・

6月入居の人はもうそろそろ荷造りでしょうか。
新居楽しみですね！

[682: 検討版ユーザー]

>>681 匿名さん

　最近6月→9月に変わったばかりだった気がするので、交渉したら夏休み入居の要望を聞いてもらえるかもしれませんね。詳細は販売会社へのお問い合わせをオススメします！

[683: 匿名さん]

引き渡しの時期ってデベロッパー的には帳簿に売上が立つときらしいので、
動かすのってどうなんでしょうね＞入居時期
子供さんがいらっしゃる方は、かなり大切なことなので
柔軟に対応してもらえるといいのですが…

[684: 匿名さん]

子どもがいるからといって、多分、入居時期を早めるのは難しいんじゃないかなぁ。大きな組織の都合は動かせないというか。学校側に掛け合って、今の住居から早めに通うとかそういう方がどちらかというと現実的じゃないかなと思いました。

[685: 匿名さん]

すみふというより、ジオを売るのはあくまでも発注主の阪急阪神不動産だからね。
いずれにせよ関西系で東京の一等地には進出できず品質も見栄えも並の割にはプライドだけは高い会社だし、施工も管理も自社グループじゃ賄えず外注するにも只でさえ管理人が不足している上に他の入居予定者からもクレームが来るので、まず無理だろう。

[686: マンション検討中さん]

夜通った時明かり見たけど、ガラガラっぽいな。
まだたくさん残っているのかな。
誰かわかりますか？

[687: マンション検討中さん]

>>686 マンション検討中さん
未販売の住戸がまだ結構あるのと、契約後引き渡し前の住戸もあるからかと思います。
完売までは数年計画でしょう。

[688: 匿名さん]

入居は12月って物件概要に書いてありました。ですがもう完成してますし引っ越してきた方とかいるのですか？
物件概要だけでは販売計画が読み辛いですね。地元だとチラシとか出してるんでしょうか。
素人考えだと単純に完成から入居開始まで随分と長いなあと思ってしまうんですが…。
戸数が多いので色々とゆっくりペースなんですかね。

[689: マンション掲示板さん]

近隣に「シティテラス南砂」が建つようですね。公式HPがアップされてました。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/minamisuna/

駅距離とスミフ単独で高値傾向なのを考えると、ここよりは数段高額でしょうから、意外と検討者層は被らないかもしれません。

[690: デベにお勤めさん]

>>688 匿名さん
3月末ごろから入居開始していますよ。今から契約すると最短の入居が12月になる、という意味だと思います。

[691: 匿名さん]

不動産表示の公正競争規約の改正に準じてかHP上の大手町までの所要時間表記が見直されてますが、通勤時ってこれまで13分と記載されてたのに今後は16分って記載されるんですね。おまけに平常時もこれまでの11分→13分と変更になってるのは、一番時間がかかる場合の所要時間に合わせるルールになってるんですかね？
乗換検索すると確かにそれぞれ13～16分、11～13分と幅はあるので最大値の実態に即してるのかも知れないけど、何か一気に遠くなった感が(笑)

[692: 契約済]

北向きの上階部屋からスカイツリーを見えました。
角部屋だから、西向きの窓もついてる、
イオンスタイルまで見えた
部屋内には葛西大通りの音も聞こえなかった。
気になっているから、契約済にたりました。

[693: マンション検討中さん]

上層階が残っているなら自分も検討したい
北向きなら若干安いのでしょうか

[694: 契約済]

>>693 マンション検討中さん

北向きなら確かに南向きより安いです。
個人的に、景色なら北向きの方がいいと思います。
契約した時に、北向きの方は12階以下がまだ販売してませんでした。

[695: 周辺住民さん]

ここって浴室乾燥はついていないんでしょうか？
HP見ると設備のページには記載がなくて・・。

[696: マンション検討中さん]

>>695 周辺住民さん
付いてますよ！当たり前すぎて記載ないんですかね？

[697: 通りがかりさん]

>>692 契約済さん
北向きの部屋って上層でも日当たりは悪そうでしたか？

[698: 匿名さん]

上層階でも北は北、陽当りがよくなるという理屈が理解できません

[699: マンション掲示板さん]

>>697 さん

北向きの日当たりが良くないことを良く聞きましたが、今住んでいる賃貸マンションも北向きなんです。特に悪いことがないと思います。個人差があるかもしれませんが、実際に見学してみたら？

[700: 口コミ知りたいさん]

インターネットが１G光回線と言って販売しているが、速度が電話回線より遅くて、動画は切れる。

[701: 匿名さん]

>>700さん
>>速度が電話回線より遅くて、動画は切れる。
これ、おうち用のWi-Fiルーターを置くと、スムーズになったりしませんか？

検討しています。
数万円くらいなら取り入れてもいいかなと思ったりして……。

旅行先に持っていくこともできるくらいのコンパクトサイズで……。

詳しい方、速度が速くなる方法教えてもらえると助かります！

[702: マンション掲示板さん]

>>700 口コミ知りたいさん

動画が切れるぐらいにスピードだと遅いですね。
3万円ぐらいのWi-Fi ルーターを購入して使っています。
在宅勤務用パソコン2台、テレビ、携帯などすべて繋がっていますが、結構快適です。

[703: 匿名さん]

>>699 マンション掲示板さん
マンションの南最上階は夏は灼熱地獄だからそれよりはいい人もいるようですが、年間では寒い日の方が多い。
うちは南と東向きですが、日当たりの良さは何物にも代えられません。
戸建なら東西南北あるからどうにでもなるし、サンルームだって後付けできるけどマンションはそうはいきません。
陽に当たらないと鬱になるとも聞きます。特にここは葛西通りの車の排ガスやブレーキ・タイヤなどの粉塵でベランダの汚れが心配だし、深夜も近くの消防署のサイレンや暴走族が気になります。
見学するなら冬ですね。逆に南なら真夏に見学するといいでしょう。

[704: 評判気になるさん]

>>701 匿名さん
有線接続でアップリンク、ダウンリンクともに5Gの数倍出ていますので日常生活使いでは不自由ありません。電話回線より遅いあり得ません。

私も在宅用PC数台他、IoT家電すべてWi-Fiに繋げていますが特に不自由はありません。週の半分弱はオンライン会議ですが、今のところ途切れたりは殆どありません。

ルーターに左右される部分が大きいと思いますので、ルーターをケチらなければ問題ないと思います。

[705: 匿名さん]

ネット環境は普通以上に使えると考えていいのですね。
家の中での環境ですか。
ルーター変えたらすごく繋がりやすくなったことがあるので、まずはそこをいいものを選ぶってことで。
どうしても現状での環境が微妙ならば
有線接続をするのがなんだかんだ一番いいのかも。

[706: 匿名さん]

ネット環境はとりあえず大丈夫そうならば良かった。
最初からネット環境が入っているのって、住民側の選択肢がなくなってしまうので嫌だなぁ。
今までのプロバイダを使うにしても、
こちらでもそれはそれで入らないとならないのか！？