ジオ南砂町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ南砂町についての情報を希望しています。
総戸数348戸、物件の近くに商業施設があるようなので生活しやすそうだなと思って気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/sunamachi/index.html

所在地：東京都江東区東砂7丁目552番他9筆（地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.68平米～70.28平米
売主：阪急阪神不動産株式会社・住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：阪急阪神ハウジングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[475: 匿名さん]

>>468 匿名さん
天気が良い日も臭いますか？

[476: 匿名さん]

>>473 匿名さん

ごめんね。約1名のＫＹに対して、成敗しないと気が済まない質なもんで。

ところで天気が良い日は汚水の臭いも煤煙の臭いも余りしません。
また北風なら雨の翌日でも大丈夫だけど、注意すべきは平日の南風です。
新砂運動場（下水処分場隣接）や、そこに車で向かう途中、マリーナや生コン工場があるので、
一度あの当りがどんな環境なのか、見学された方が宜しいかと。
マリーナに通うため昔南砂に中古マンションを買って失敗した経験から、是非そうすべきです。

[477: 評判気になるさん]

>>472 匿名さん

俺の会社、俺らの時代、主観ばっかりで無意味な主張...
初任給が変わらないというダウトを指摘されると、クルマ買えたのだの買えないだの論点ずらし。スレチなのでもうやめましょう。

[478: 匿名さん]

>>476と同じ投稿人ですが、ジオの特徴について少しお伝えしましょう。

基本は標準的な造り。規格品で揃えるので管理費修繕費もタワマンなどと比べると大分安価でしょう。
このクラスだとコンシェルジュは置かないかも。でも販売主が関東系よりキレイ好きで、管理員とクリーンスタッフを数名置くことになるので、管理や掃除は行き届いています。
（もちろん人による）年中エントランスの硝子磨いたり外廊下を掃除している印象ですね。
理事会は年１交代で2か月に1度開催。タワマンと違い所得レベルが近いからトラブルは少ないかも
注意すべきはどこもそうだけど駐車場と駐輪置き場。どちらも一杯になる可能性があります。
その場合抽選ですが、最初の時点で抽選に漏れると数年から１０年は待つことになるでしょう。
外れたら御免

[479: マンション検討中さん]

1期でどれくらい売れたんですかね。

[480: 匿名さん]

東砂7丁目だとそんなに治安悪くなさそうでしょうか？？夜道に一人で歩く事が危険かどうかの回答が欲しいです。新砂、塩浜あたりは歩けないと聞きます。この辺だとどうか知りたいです。

[481: 匿名さん]

夜は若干人少なめかもね。
治安はどこと比べるかだけど城東地区ならどこも大差ないのでは。

[482: 匿名さん]

公園が暗いかもしれないけど、イオンのあたりは明るいしそんなに怖くないと思いますよ。
感じ方は人それぞれなので、絶対とは言えませんが。

[483: 匿名さん]

>>480 匿名さん


https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninch...
この中の年計で確認するといいです　（EXCEL表形式をダウンロード）

住いを探す際、犯罪発生率やハザードマップ、区の優遇策等を調べるのは結構基本ですよ。
気にしない人も多いですけど。
例えば店を出したいなら近隣の店舗データとか売上とか、今はネットで何でも調べられますからね

なお東砂７丁目は、凶悪犯罪はないし自転車盗が数える程度で、治安が平均以上に良いことが分ります

[484: 匿名さん]

新砂は、スナモSCやらマックのある表通りは多少人が歩いているけど、後は物流倉庫や工場しかなく
道路もダンプだらけで排ガスが酷く埃っぽい感じなので、誰も歩いていません。
それに警視庁の第九機動隊もあるからか、意外と治安は良いですよ。

[485: 匿名さん]

恥ずかしながら家探しで地域の犯罪発生率を調べる発想がなかったので参考になります。
自治体の優遇制度は子供さんがいる世帯では有効かもしれませんね。
あとは保育園の入りやすさや通学路の安全性なども大切だと思います。

[486: 匿名さん]

安全性といえば、治安よりも、ダンプが多いから子供がいる家庭は心配です
どうしても信号は渡るでしょうからね

[487: 匿名さん]

この辺り、保育園どうなんだろう。
ものすごく子供が多いエリアだからかなり保活は大変そうな予感…
保育園だけじゃなくて、保育ママさんとかも視野に入れながら
活動していったほうがいいのかも知れない。

大型の車、多いですか…
小さいうちからきちんと交通面のことは教え込んでいかないといけないですね。

[488: 匿名さん]

人の動線（駅に通じる歩道、公園、通学路）と分けていますので過度な心配には及びませんし死傷事故そのものは普通です。（都全体で年間１６０件中、江東区全体が年間８件位で、幼児は殆ど無し）
ただ葛西橋通り、永代通り、明治通り、湾岸道路下の国道など辺り一帯殆ど物流センターに出入りするダンプの量がすごいです。深夜も早朝もお構いなし、排気ガスも半端ない。
周辺は工業専用地域でゴミ処分場や汚泥処理施設、湾岸道や首都高のICも近く、都も物流拠点を他所から誘導しており、今後更に拡張の見込です。
私も南砂に暫く借りて住んでみましたが、街に花や目玉がなく殺風景で、お洒落な店も皆無、そして何よりトラックの多さに嫌気がさし１年持ちませんでした(笑）

[489: 匿名さん]

>>487 匿名さん

↓保育園についてはこれで検討してください。今はネットという便利なものがありますw
https://www.city.koto.lg.jp/280308/kodomo/hoiku/ninka/101188.html

[490: 匿名さん]

あと、言い忘れたけど、葛西橋通りに面した東砂消防署分署の緊急出動サイレンが深夜に響き渡ります。
更に近辺に右翼団体の街宣車の拠点があるらしく（今は知りませんが）、街宣車が葛西橋通りをたまに出征兵士を見送る歌を流して通り抜けます（笑）。

[491: マンション検討中さん]

>>488 匿名さん

ヨットお持ちの方ですか？

[492: 匿名さん]

>>491　マンション検討中さん

いえ、違います。
只会社は丸の内1丁目でしたが、東西線の混雑も脱出理由の一つです。
https://www.mansion-note.com/area/tokyo/ct1000415/s1005222/security

なおマリーナは２カ所あり、両方行ったことはあります。
東京湾マリーナは裏道使って歩いても行けますが、知合いの船に乗せて貰わない限り、ビジターが行っても何もありません。周りの景色は最悪です。
（新木場にある夢の島マリーナは車がないと無理だけど、植物園や食堂があるので見ているだけで楽しい）

[493: 評判気になるさん]

>>488 匿名さん

>葛西橋通り、永代通り、明治通り、湾岸道路下の国道など辺り一帯殆ど物流センターに出入りするダンプの量がすごいです。

についてもう少し詳しく教えていただきたいのですが、
マンションの目の前にある葛西橋通りはともかくとして、
マンションから直線距離で約670mにある永代通り、
同約1kmの明治通り、同約2.5kmの湾岸道路下の国道の交通量や排気ガスが
このマンションに大きな影響を及ぼすものでしょうか？
ちなみに湾岸道路までは道のりだと4km以上あります。

またダンプカーとは土砂や産業廃棄物などを運ぶものだと思いますが、
物流センターと土砂や産業廃棄物との関連を教えていただけますでしょうか？

[494: マンション検討中さん]

ここはリセール期待できそうですね。

[495: 匿名さん]

へー

[496: 匿名さん]

物流センターのトラックと産業廃棄物を運ぶトラックやダンプ、更に生コン工場や埋立地や建設現場を往来するダンプやミキサー車、クレーン車など、多種多様な大型車両が辺り一帯を通りますが各々の関連性は全くありません。
　明治通りや永代通りはＪＰや佐川の巨大な物流拠点の出入口。これらはかなり大型です。
　新砂運動場方面には生コン工場もありタンクローリーのヤード。
　湾岸線高架下、新木場方面より南は廃棄物処理ダンプの集積ルート。
マンション目の前は葛西橋通りですから葛西通りからこれらに向かう車もあるでしょうし、
昼夜問わず通る度に道路が揺れたり排ガスもある（地盤も緩い）ので、影響はあります。
（昔よりは排ガスも大分マシになりましたが）
あと新砂の道路やガードレールは埃や生コンの飛沫のようなものがこびりついていて見苦しいです。
この汚れは排ガスや生コンなど微細粒子が空中を浮遊して付着したもので、数キロ先まで影響します。
（洗濯物は外に干せない規約が大半だからどの道関係ないかも）
更に下水処理施設や運河からの臭いが南風に乗って時折襲来します。
住民は慣れていますが、最初（来客）は戸惑います。
南砂町駅との往復は、トピレックや三丁目公園を通るなら、車とは動線も違い気になりません（自転車には注意）
でも私が気にするのは、それよりも駅から遠い、ブランドイメージが低い、ハザード上問題ありの3点。

まあ、都心に近い割に安いので割り切ることです。（値上げは期待できません）

[497: 匿名さん]

これまでのマンションは、土地代など経費節減のため電気室や制御室を地下に設置する場合が多かったけど、ここはどうなのかな。
江東ゼロメートル地帯だし、地下が浸水したら当分使い物にならなくなるから心配。
小杉の事例もあるし、屋上設置か最低でも止水板・水密扉位工夫しているはずだけど。

[498: マンション検討中さん]

>>497 匿名さん
今後地下に電気室作ってるようなマンションは既存不適格になる恐れがあります。浸水リスク地域への建設規制が閣議決定されたので

[499: 匿名さん]

ということは益々建築コストに反映されますね

[500: 匿名さん]

>>498 マンション検討中さん
電気室が地下にあるだけで既存不適合にならねえよw
世の中そんなんばっかだぞ？

[501: マンション検討中さん]

こことパークタワー勝どきで迷っています。

[502: マンション検討中さん]

>>500 匿名さん
そうなんですよね。なので、浸水リスク地域に対する規制というのがどのようなものになるのか、デベロッパーは今みんな戦々恐々としてます。

[503: マンション検討中さん]

>>502 マンション検討中さん

自分で関係者ってアピールしているようなもんじゃん。
検討者でもなんでもなくね？

[504: マンション比較中さん]

関係者がいる前で言うのもなんだけど
今修繕積立金不足で総会が紛糾する例があちこちで問題になっています。
販売会社もデベも確信犯で、最初は安く、数年でグンと上げるパターンが常套手段。
目安は当初から平米２００円、タワマンは３５０円を下回らないこと。（直下型地震や水害は想定外）
これを実行する販売会社は良心的と言えます。
これ以下だと絶対将来間違いなく不足し、泣きを見ることになります。

[505: マンション検討中さん]

504さん

さすがです。
参考にさせていただきます。
他にも注意してみた方がいいところってありますか？
こんなところで質問してすみません…

[506: 匿名さん]

>>504 マンション比較中さん

ソースお願いします

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん

私の友人が某マンションの理事長をしており理事会資料長期修繕計画を見せてくれました。
管理会社のお抱えではない設計会社が作成したもので、規約変更となるので承認には総会の特別決議が必要ですが、それ以前に理事会で棚上げになっています。
そのマンションは現時点での積立金が一戸当たり１００万円を超えていますが、これでは足りないので、現在は分譲当時の㎡１２０円/㎡の修繕積立金を来年度１８０円、６年後に２４０円、以降も順次値上げし、算出根拠の修繕項目一覧が出ています。(勿論関係社外秘）
最初から均しておけばいいのですがそこは暗黙の了解。ツケが回ることは理事監事皆覚悟しているけど、自分の当番の時に値上げすることに逡巡があるようです。

https://suumo.jp/journal/2019/06/25/165174/
https://www.sumu-log.com/archives/17357/
（平成２３年の国交省のガイドラインも出ていますが、今は資材も値上がりし、特にタワマンでは通用しなくなっています）
マンション関連の新書（山岡、長嶋　榊　牧野氏他）にもそれらの内容は出ています。


　

[508: マンション比較中さん]

>>505 マンション検討中さん

中古の場合も現時点で理事会や総会の議事禄を閲覧し、積立金がいくら貯まり、長期修繕計画がきちんとなされているか、適正な積立金が徴収されているかをチェックします。見せて貰えない所はパス。
議事禄には滞納状況やトラブル事象も書かれているのでそれらもチェック。

　環境調査も大事で、このスレで触れていないところでは、
１複数近隣住民へのヒアリング（住環境など、但し隣人自身がヤバイ場合も）
　→聞くは一時の恥、聞かぬは一生の損　但し不動産業者にだけは聞かないこと
２大島てるの地図サイトで物件自体や周辺の事故事件調査（売却時の値段に影響）
３チラシの投込み具合、エントランス・廊下・EV・ゴミ倉庫のちらかり・
　アルコープ内私物有無（管理面）
４道路・コンビニやSCのゴミの散らかり具合や路上喫煙者の有無（民度）
５駐車場、駐輪場の空き具合、駐車スペース（平置きは隣との間隔）
６平日休日　朝昼晩の騒音や振動　飛行機定期ルートの有無　
６隣の嫌悪施設の有無（自動車修理工場やターミナルは×）
７宅配BOXの有無　（ないと不便）
８使わない共用施設　　　などです。

[509: 匿名さん]

508さん、ありがとうございます！すごく実践的でわかりやすいです。
実際に住んでいる人にお話を伺うのは勇気が必要ですが、
生きた情報を得られやすそうですね。
住みやすさとか、そういうのが特にわかりやすそう。
４は、マクドナルドとかコンビニとかみたいなチェーン店を、自分が住んでいる地域と比較してみるとわかりやすいというのを聞いたことがあるので、
それと一緒ですね。

[510: マンション比較中さん]

>>509 匿名さん

住処を決めるにあたって優先順位をどうするか様々な要素があるので、まずはそこからです
　(釈迦に説法かも知れませんが）私なら次のような順序で抽出していきます

1　大前提
　　　　　a予算と返済計画　ｂ時期（今で良いの）　ｃエリア（大体の場所）　
　　　　　d 種類（マンションか戸建か）ｄ新築か中古か　e 駅までのアクセス　

2地域特性
　　　　ｆ災害/治安/民度（事件の有無）　g育児/教育(＋家族計画）　ｈ買物/生活
　　　　i親との距離（面倒見れる距離か）　ｊ週末生活(帰省や遠出、娯楽のし易さ）
　　　　ｋ通勤（やっとここで登場）　

3建物特性
　　　　ｊ方角(南向きか否か）ｋ間取と広さ　　ｌフロア(1階か下層階か上層階か）
　
4その他
　　　ｍ転勤時への備え（幾らで貸せるか）　　ｎ売却のしやすさ（将来の値段）
　　　ｏ周辺環境の変化（大規模地域開発計画の有無）

ここでは購入が前提ですが、当初に賃貸という選択肢も捨てきれません。
大事なことは通勤を最優先にするのではなく、よくよく家族と相談することです。
（娘がオウムや大型犬を飼いたい、ピアニストやバレリーナになるのが夢とか思っていたら
いくら金かけて防音したところでマンションじゃ厳しいです）

[511: マンション比較中さん]

余計なお世話ですが、修繕積立金とか、銀行金利とか細かな検討要素もありますけど、これらは数年で必ず値上がりします
更に、予期せぬ一時費用も別途発生するし、ボーナスも今は大丈夫でもゼロになる可能性があっても返済は大丈夫というレベルでないと購入は厳しいかも
経験者がいうのだから間違いありませんｗ

[512: マンション検討中さん]

例の日鉄興和のマンションがリビオシティ南砂町として2023年3月にできるそうです。
https://newbaito.jp/post-6847/

[513: 匿名さん]

これはジオ(阪急阪神）にとって協力なライバルですね
南側道路で日当たりも低層階まで良さそうだし、静かだし駅から５分だと、値段次第で勝負にならないかも
そうなるとジオも戦略の見直しが必須でしょうね

[514: マンション検討中]

先日、MRを見に行きましたが、思ってた以上に設備がよくて前向きに検討中です。
ただ駅近のリビオシティもきになるのでMR見てから決めようかなと。。。
ジオの売れ行き分かる方いらっしゃいますか？

[515: マンション検討中さん]

ここは目の前に大型スーパーと
ホームセンターもあって、
めちゃ便利ですね！
都内でこんな便利なマンション
なかなかないですよね、
日当たりも良いし、
後はマンションの出来上がりが
満足すれば、
文句無しですね。
お金があったら欲しいー！

[516: 匿名さん]

リビオシティの値段気になりますね。。
ネットではまだ何も出てきません。
駅近いから高いのかな。

[517: 口コミ知りたいさん]

>>516 匿名さん
そうなんです。気になります。
ジオもまだ未販売あるので、リビオシティの情報見てからでもいいのかなって思いました。

[518: 購入経験者]

>>515 マンション検討中さん

そうですね、これからは徒歩3分の目の前に大型ショッピングセンター、更には
ホームセンター何てあるともの凄く便利です。やはり都内でジオの」ような便利で
日当たり良好で綺麗なマンションは人気ですね、中々無いしあっても高い。
駐車場が無いとか、だからここは貴重じゃないですかね、条件は良いですね。
あと欲を言えば間取りで収納が沢山あった方が絶対にいいですよ！

[519: 評判気になるさん]

駅徒歩ありますが、買い物困らないのはかなりポイント高いですよね。
砂町銀座商店街、歩いて行けるのもいいですね。

[520: 匿名さん]

南砂町駅まで徒歩１２分。

少し距離はありますが、徒歩圏内ではありますし

価格的には買いやすいので、ファミリー層にも嬉しいですね。

ルーフバルコニーが広いプラン、子供たちと家庭菜園を楽しめそうでいいかなと思いました。

[521: 匿名さん]

がんばってね

[522: マンション検討中さん]

デベの書き込みがスゲーな。

[523: 匿名さん]

すみふが売ってるからね

[524: マンション検討中さん]

リビオシティ南砂町が発表されたからね。
駅前だし、大通りに面してないし、勝ち目は厳しいからね、売り切りたいんでしょう。