ジオ南砂町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ南砂町についての情報を希望しています。
総戸数348戸、物件の近くに商業施設があるようなので生活しやすそうだなと思って気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/sunamachi/index.html

所在地：東京都江東区東砂7丁目552番他9筆（地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.68平米～70.28平米
売主：阪急阪神不動産株式会社・住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：阪急阪神ハウジングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: 匿名さん]

飛行機の音ってそんなに気になるんですか？
それより葛西橋通りの音の方がここは気になりそう。

[452: 匿名さん]

>>449 匿名さん

あなたも木を見て森を見ないタイプかな。
うちの会社を調べたけどバブルの始まった８０年代半ばで基本給が１４.5万。今１９万８千円。
但し昔は日当（出張手当）がペーペーで最大５千円/日付いたし、京浜地区手当も５,０００円。隣の建物に行くだけで４００円。（今は京浜手当を除いてゼロ）
昔は今みたいに消費税、介護保険、雇用保険はゼロだったし、所得税、住民税、健康保険も安かった。食費も車も今の半額以下だった。
一番の違いは残業手当（３千円～４千円）が青天井だったから、（平均６０h)で、自分は最初から年収７百万。２．３年で８百万を超えた。ところがバブルがはじけた途端、1千万に届く前で昇給がストップ、ボーナスも半減。
昔の方が絶対に良かった。

[453: 匿名さん]

話を南砂に戻すと、今の駅のすぐ南側が水際で、隅田川のような堤防があった。
東京湾マリーナも木場（貯木場）があったし、第三製鋼のボイラーが夜通し唸りを上げ、石播の造船所など限りなく雑駁な工場街の下町であった。夢の島はまだゴミが野積み状態だったし、下水処理場の臭いもきつかった。
ところがバブルがはじけたころ、一時的に砂町運河がきれいになり、イシガレイやマルタの子供が東京湾マリーナにも入ってきたし、荒川河口で釣れたメーターサイズのスズキも刺身で食べられた。

今はまた下水処理が追い付かず、埋立が進んで自浄作用が薄れ、海も汚くなっている。
陸の上は工場も大分閉鎖したけど新砂は相変わらずだし、跡地も公園にするのはホンの僅か。
ほとんどが立体の物流センターか集合住宅、街道沿いの店は安っぽいチェーン店ばかり。

丸の内に近いのに食指が動かない理由は、駅遠とかではなく、歴史的にも洗練性，お洒落、高級感というものがこの街には全く当てはまらないことに気づいたからかな。

[454: 匿名さん]

>>451 匿名さん

騒音は窓を閉めればいい
粉塵（ブレーキパッドやアスファルト痕、西からの黄砂等）もどこでもあります
南砂固有の問題は、下水処分場や砂町運河から南風に乗ってやってくる得体の知れない臭いと
新砂の工場群からの砂塵ですね
勿論江東ゼロメートル地帯のど真ん中なのもネガ要素。

南砂が安いのはこれらの問題があるからですが、それさえ理解すれば、あとは値段との勝負です

[455: 匿名さん]

飛行機の音も車の音も窓を閉めればさほど気になるものではないですね。
もちろん窓を閉めたからといって一切聞こえないということはありませんが、
テレビの音もしっかり聞こえるくらいにはなるので生活には支障ないかと思います。

[456: 匿名さん]

相場に波があるのはそうなんだろけど、今はピークとか何の根拠もない気がするよ。
下がったとしてもどこが底かなんてわからないし、素人が相場の良いタイミングで買える根拠もないし。
誰だって日経平均がまた1万円切るの待ちたいし、不動産も安い時に買いたいけど中長期で言えば経済は右肩上がり、貨幣価値は右肩下がりは間違いないよ。

[457: 匿名さん]

ここもスミフがかんでで、南砂後発のオートバックス跡地もスミフじゃ値下げ難易度高いんじゃないのかな。

[458: マンション検討中さん]

>>456 匿名さん

日経平均1万切りとか経済死んでる状態だろ
そんときはマンション買うとか言ってらんないよ

[459: 匿名さん]

東陽町は5年くらい売ってたよね？
ここもオートバックスもそのくらい時間かけて坪300万円超でじっくり売るんじゃないか。

[460: 匿名さん]

オートバックス跡地はスミフだから高いんだろうなと思います。
南砂町で買えたら買いたいと思ってるんですが、こことオートバックス跡地ならどっちかいいとみなさん思いますか？
後、サンリヤン？ってところは川に近くて不安ですけどどうなんでしょうか？

[461: 匿名さん]

>>450 ご近所さん
とはいえ、ルートの真下ではないからなあ。
葛西橋通りの方が気になるけど、南向きならある程度距離があるし、背を向けているから気にするほどではないのかな。
https://www.mlgo.koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_13-1.p...

[462: 匿名さん]

>>460 匿名さん
個人的にはそれらだったら駅前の中古物件で良いようにも思う。
新築なら予算上げて亀戸までいきたいかな。
それか東陽町の三井を待つか。

[463: 匿名さん]

>>462 匿名さん

東陽町の三井？
南砂町がこんな価格になったのだから、東陽町はもっと高いですよね？

[464: 匿名さん]

高いでしょうね。
駅に近いし三井なら人気しそうですし。

南砂は公園とかショッピングモールについては東陽町より便利かもしれません。
荒川の土手も子ども遊びには良いと思います。

[465: 匿名さん]

>>452 匿名さん

日本語理解してます？
447 匿名さんの「40年前の初任給は今と大して変らない」という発言に反論しているんですよ。
日当や残業手当が初任給だと思っているんですね(笑)

[466: 匿名さん]

東西線から南側はほんとに臭い。東陽町とか雨の日臭すぎて吐きそうだった。
その点どこまでニオイに影響あるか気になる。

[467: 匿名さん]

>>465 匿名さん

諸物価の値上がり（感覚的には2倍以上）に比べれば大して初任給は変らない（15万が20万なら大して上がらない）と行っているんじゃ無いの？

[468: 匿名さん]

>>466 匿名さん

合流下水道のオーバーフロー解消には莫大な費用が掛るので、都も当分解決できないと匙を投げています。
又新砂は大規模スラッジプラントもあるので、普段でも湾岸で最も臭うエリアです。
最初は戸惑いますが、慣れる人も多いので、努めて気にしないことです。
但し来客をもてなす場合、釘を刺しておく必要はありますね。

[469: 匿名さん]

正直近隣住まいでにおいなんて気になったことないけどな。
まじでそんな気になるレベルだったら売れないからマンションなんて立たないと思うわ。

[470: 匿名さん]

>>462 匿名さん

三井の東陽町は賃貸ですよ

[471: 匿名さん]

>>467 匿名さん

452 匿名さんのレスで物価に言及しているのは「食費も車も今の半額以下だった。」の1行のみ。
残り9行は自分語りの駄文なので、レスの主旨が「物価の値上がりに比べれば」という解釈は苦しい。
ましてや「40年前」と言っているのに「８０年代半ばで基本給が１４.5万。今１９万８千円。」と
ちゃっかり80年代半ば（35年ほど前）の初任給で比較しているのがセコイ。
449にある統計でも1985年の初任給は140,000円、1979年は109,500円。

[472: 匿名さん]

>>471

あなたも粘着質だな。
セコイ？80年半ばといったけど、1982、3年の話をしているんだけどな。40年前と大して変らんじゃん。
それを言うなら、1979年は42年前だろ。40年以上前じゃないか。だったら38年前だって40年前。
そもそも論点はそこじゃない。あなたは国語力が無いのか、駄文とはよくぞ言った。
噛んで含めるようにもう一回いってやろう。（まるで小学生相手だな）
基本給とか手当とかは関係ない。同じ働きをする同じ新人でもそれだけの所得の差、生活水準の差があることだ。意味分るか？
実際俺らの世代は残業付けないでも1年で生活費を食い潰しながらスポーツカーを買えたが（今の半値以下だったから）、今の若者は初任給で買えるか？　食費、交通費、光熱費、家具、衣料品、娯楽費全て倍だ。しかし同じ働きぶりでの給料はあがっていない。正社員率も下がりパート給、時間給も長期据置きのまま。
そもそも役所のする統計程実態にあっておらず､信憑性に欠ける。

あなたのいう話はそもそも屁理屈。スレで論戦張るなら誰もが納得する言葉を使うことだ。

[473: 匿名さん]

スレチ。
迷惑でーす

[474: 匿名さん]

同感。
客観性のない自分語りは無意味。妄想はチラシの裏にでもどうぞ。

[475: 匿名さん]

>>468 匿名さん
天気が良い日も臭いますか？

[476: 匿名さん]

>>473 匿名さん

ごめんね。約1名のＫＹに対して、成敗しないと気が済まない質なもんで。

ところで天気が良い日は汚水の臭いも煤煙の臭いも余りしません。
また北風なら雨の翌日でも大丈夫だけど、注意すべきは平日の南風です。
新砂運動場（下水処分場隣接）や、そこに車で向かう途中、マリーナや生コン工場があるので、
一度あの当りがどんな環境なのか、見学された方が宜しいかと。
マリーナに通うため昔南砂に中古マンションを買って失敗した経験から、是非そうすべきです。

[477: 評判気になるさん]

>>472 匿名さん

俺の会社、俺らの時代、主観ばっかりで無意味な主張...
初任給が変わらないというダウトを指摘されると、クルマ買えたのだの買えないだの論点ずらし。スレチなのでもうやめましょう。

[478: 匿名さん]

>>476と同じ投稿人ですが、ジオの特徴について少しお伝えしましょう。

基本は標準的な造り。規格品で揃えるので管理費修繕費もタワマンなどと比べると大分安価でしょう。
このクラスだとコンシェルジュは置かないかも。でも販売主が関東系よりキレイ好きで、管理員とクリーンスタッフを数名置くことになるので、管理や掃除は行き届いています。
（もちろん人による）年中エントランスの硝子磨いたり外廊下を掃除している印象ですね。
理事会は年１交代で2か月に1度開催。タワマンと違い所得レベルが近いからトラブルは少ないかも
注意すべきはどこもそうだけど駐車場と駐輪置き場。どちらも一杯になる可能性があります。
その場合抽選ですが、最初の時点で抽選に漏れると数年から１０年は待つことになるでしょう。
外れたら御免

[479: マンション検討中さん]

1期でどれくらい売れたんですかね。

[480: 匿名さん]

東砂7丁目だとそんなに治安悪くなさそうでしょうか？？夜道に一人で歩く事が危険かどうかの回答が欲しいです。新砂、塩浜あたりは歩けないと聞きます。この辺だとどうか知りたいです。

[481: 匿名さん]

夜は若干人少なめかもね。
治安はどこと比べるかだけど城東地区ならどこも大差ないのでは。

[482: 匿名さん]

公園が暗いかもしれないけど、イオンのあたりは明るいしそんなに怖くないと思いますよ。
感じ方は人それぞれなので、絶対とは言えませんが。

[483: 匿名さん]

>>480 匿名さん


https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninch...
この中の年計で確認するといいです　（EXCEL表形式をダウンロード）

住いを探す際、犯罪発生率やハザードマップ、区の優遇策等を調べるのは結構基本ですよ。
気にしない人も多いですけど。
例えば店を出したいなら近隣の店舗データとか売上とか、今はネットで何でも調べられますからね

なお東砂７丁目は、凶悪犯罪はないし自転車盗が数える程度で、治安が平均以上に良いことが分ります

[484: 匿名さん]

新砂は、スナモSCやらマックのある表通りは多少人が歩いているけど、後は物流倉庫や工場しかなく
道路もダンプだらけで排ガスが酷く埃っぽい感じなので、誰も歩いていません。
それに警視庁の第九機動隊もあるからか、意外と治安は良いですよ。

[485: 匿名さん]

恥ずかしながら家探しで地域の犯罪発生率を調べる発想がなかったので参考になります。
自治体の優遇制度は子供さんがいる世帯では有効かもしれませんね。
あとは保育園の入りやすさや通学路の安全性なども大切だと思います。

[486: 匿名さん]

安全性といえば、治安よりも、ダンプが多いから子供がいる家庭は心配です
どうしても信号は渡るでしょうからね

[487: 匿名さん]

この辺り、保育園どうなんだろう。
ものすごく子供が多いエリアだからかなり保活は大変そうな予感…
保育園だけじゃなくて、保育ママさんとかも視野に入れながら
活動していったほうがいいのかも知れない。

大型の車、多いですか…
小さいうちからきちんと交通面のことは教え込んでいかないといけないですね。

[488: 匿名さん]

人の動線（駅に通じる歩道、公園、通学路）と分けていますので過度な心配には及びませんし死傷事故そのものは普通です。（都全体で年間１６０件中、江東区全体が年間８件位で、幼児は殆ど無し）
ただ葛西橋通り、永代通り、明治通り、湾岸道路下の国道など辺り一帯殆ど物流センターに出入りするダンプの量がすごいです。深夜も早朝もお構いなし、排気ガスも半端ない。
周辺は工業専用地域でゴミ処分場や汚泥処理施設、湾岸道や首都高のICも近く、都も物流拠点を他所から誘導しており、今後更に拡張の見込です。
私も南砂に暫く借りて住んでみましたが、街に花や目玉がなく殺風景で、お洒落な店も皆無、そして何よりトラックの多さに嫌気がさし１年持ちませんでした(笑）

[489: 匿名さん]

>>487 匿名さん

↓保育園についてはこれで検討してください。今はネットという便利なものがありますw
https://www.city.koto.lg.jp/280308/kodomo/hoiku/ninka/101188.html

[490: 匿名さん]

あと、言い忘れたけど、葛西橋通りに面した東砂消防署分署の緊急出動サイレンが深夜に響き渡ります。
更に近辺に右翼団体の街宣車の拠点があるらしく（今は知りませんが）、街宣車が葛西橋通りをたまに出征兵士を見送る歌を流して通り抜けます（笑）。

[491: マンション検討中さん]

>>488 匿名さん

ヨットお持ちの方ですか？

[492: 匿名さん]

>>491　マンション検討中さん

いえ、違います。
只会社は丸の内1丁目でしたが、東西線の混雑も脱出理由の一つです。
https://www.mansion-note.com/area/tokyo/ct1000415/s1005222/security

なおマリーナは２カ所あり、両方行ったことはあります。
東京湾マリーナは裏道使って歩いても行けますが、知合いの船に乗せて貰わない限り、ビジターが行っても何もありません。周りの景色は最悪です。
（新木場にある夢の島マリーナは車がないと無理だけど、植物園や食堂があるので見ているだけで楽しい）

[493: 評判気になるさん]

>>488 匿名さん

>葛西橋通り、永代通り、明治通り、湾岸道路下の国道など辺り一帯殆ど物流センターに出入りするダンプの量がすごいです。

についてもう少し詳しく教えていただきたいのですが、
マンションの目の前にある葛西橋通りはともかくとして、
マンションから直線距離で約670mにある永代通り、
同約1kmの明治通り、同約2.5kmの湾岸道路下の国道の交通量や排気ガスが
このマンションに大きな影響を及ぼすものでしょうか？
ちなみに湾岸道路までは道のりだと4km以上あります。

またダンプカーとは土砂や産業廃棄物などを運ぶものだと思いますが、
物流センターと土砂や産業廃棄物との関連を教えていただけますでしょうか？

[494: マンション検討中さん]

ここはリセール期待できそうですね。

[495: 匿名さん]

へー

[496: 匿名さん]

物流センターのトラックと産業廃棄物を運ぶトラックやダンプ、更に生コン工場や埋立地や建設現場を往来するダンプやミキサー車、クレーン車など、多種多様な大型車両が辺り一帯を通りますが各々の関連性は全くありません。
　明治通りや永代通りはＪＰや佐川の巨大な物流拠点の出入口。これらはかなり大型です。
　新砂運動場方面には生コン工場もありタンクローリーのヤード。
　湾岸線高架下、新木場方面より南は廃棄物処理ダンプの集積ルート。
マンション目の前は葛西橋通りですから葛西通りからこれらに向かう車もあるでしょうし、
昼夜問わず通る度に道路が揺れたり排ガスもある（地盤も緩い）ので、影響はあります。
（昔よりは排ガスも大分マシになりましたが）
あと新砂の道路やガードレールは埃や生コンの飛沫のようなものがこびりついていて見苦しいです。
この汚れは排ガスや生コンなど微細粒子が空中を浮遊して付着したもので、数キロ先まで影響します。
（洗濯物は外に干せない規約が大半だからどの道関係ないかも）
更に下水処理施設や運河からの臭いが南風に乗って時折襲来します。
住民は慣れていますが、最初（来客）は戸惑います。
南砂町駅との往復は、トピレックや三丁目公園を通るなら、車とは動線も違い気になりません（自転車には注意）
でも私が気にするのは、それよりも駅から遠い、ブランドイメージが低い、ハザード上問題ありの3点。

まあ、都心に近い割に安いので割り切ることです。（値上げは期待できません）

[497: 匿名さん]

これまでのマンションは、土地代など経費節減のため電気室や制御室を地下に設置する場合が多かったけど、ここはどうなのかな。
江東ゼロメートル地帯だし、地下が浸水したら当分使い物にならなくなるから心配。
小杉の事例もあるし、屋上設置か最低でも止水板・水密扉位工夫しているはずだけど。

[498: マンション検討中さん]

>>497 匿名さん
今後地下に電気室作ってるようなマンションは既存不適格になる恐れがあります。浸水リスク地域への建設規制が閣議決定されたので

[499: 匿名さん]

ということは益々建築コストに反映されますね

[500: 匿名さん]

>>498 マンション検討中さん
電気室が地下にあるだけで既存不適合にならねえよw
世の中そんなんばっかだぞ？