ジオ南砂町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ南砂町についての情報を希望しています。
総戸数348戸、物件の近くに商業施設があるようなので生活しやすそうだなと思って気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/sunamachi/index.html

所在地：東京都江東区東砂7丁目552番他9筆（地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.68平米～70.28平米
売主：阪急阪神不動産株式会社・住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：阪急阪神ハウジングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[421: 匿名さん]

東西線ユーザーが常磐線を検討できると思ってんのかな。なんかこわいね、金町ってところ。＊＊＊＊＊やん。

[422: 匿名さん]

>>419 匿名さん

めっちゃ顔真っ赤にしてそう笑

[423: 匿名さん]

金町に煽られるとは。
プラウドタワー金町はわりとまじでいいと思うけど、シティテラスは・・・

[424: 通りがかりさん]

比較対象は金町ならプラウドタワー金町とになりますよね。駅徒歩の割に安いですし。
タワマンだとランニングコストが高いので長い目でみたらこちらの方が費用は少ない気がしますが

[425: 匿名さん]

シティテラス東陽町は良かった。坪300万円くらいで買えたし、中古もそのくらいでしょう。ここと同じくらいの値段で買えましたね。

[426: マンション検討中さん]

>>424 通りがかりさん

ここの比較物件は西葛西じゃないですかね。
路線もまったく違うところで比較したところで、だと思います^^;

[427: 匿名さん]

このマンションが気に入りまして、購入を検討してます。ですが、南向きに住むのは始めてなのですか、マン質問のレスで、南向きは紫外線があるからよくないとか、夏なったら、地獄だとか
書いてあるんですが、南向きに詳しい方、教えて頂きますでしょうか。
お願い致します。あれを読んでたら、
南向きが不安になってしまって…

[428: 匿名さん]

>>427 匿名さん
日照についてはバルコニーの奥行きとか庇の有無とかコンクリートなのかガラスなのかでも変わってきます。逆をいえば、工夫次第で遮る事もできますから、純粋に好きな部屋買えばいいんじゃん？って思います。

[429: 通りがかりさん]

>>427 匿名さん
陽射しが強烈に入って紫外線や家具焼けを気にしないといけないなんて今日日の新築マンションでは考えにくいのでは？
別の新築マンションなので断定はできませんが、バルコニーの奥行きが2mぐらいとられてて、「陽射しがキツい」と思ったことはここ半年で全くありません。
その前は西向きの低階層賃貸で、日中暗いわ洗濯物は乾きにくいわで、向きや階層による価格上乗せを厭わずに本当に良かったと思ってます。

[430: 匿名さん]

窓ガラスフィルム貼れば問題ないんじゃないの

[431: 匿名さん]

インプラスつければ問題ないよ
西向きでも、暑いより明るいの方が感じる

[432: 匿名さん]

皆さん色々ご意見有難うございます。
私はこのジオ南砂町がお気に入りで
隣に大型SCにHCもあって、南向きで、
こんなに綺麗なマンション購入は、
始めてです。(マン質問)の南向き関連
レスにひどい事が沢山書き込みが
あるのが、気持ち悪くてなんなんでしょうかね？あのような変な輩は
どうにかならないのでしょうかね？

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん
僻みですよ。匿名掲示板なので、リテラシーを持ってみた方がいいですよ。

[434: 匿名さん]

南向きがダメなんて北向きしか買えない人の僻みです
順番は南→南東→南西で高値が付きます　それ以外特に真北、低層階の北寄りは避けるべきです　
冬は南中高度が低いから陽が入り暖かく、高度の高い６～７月は直射も思った程ありません
暑さもカーテン閉めればいい。（但し最上階の天井の暑さだけは要チェック）
落葉樹の植木鉢をベランダに置暑くなるので防ぎ冬は日が差します　
（落葉が面倒なら常緑の観葉植物鉢をベランダに置く手もあり）
ベランダからの輻射熱は植木鉢か簾、人工芝など強いて断熱すればいい
ＵＶカットフィルムでも日差しは防げますが日差しがない北にお日様は持ってこれません

私は南西と東向きのマンションをもっていましたが南西より南向きの方が夏涼しい感じです
東向きは午後陽当りが悪く冬は辛いし、北は冬本当に寒く、健康にも悪いです
余談ですが、紫外線を気にする人に美人は余り見たことありません

[435: ジオ南砂町ファン]

>>434 匿名さん
　そうですよね、なんか私も気になって、マン質問レス、を見まして南向き関係レス
を見ました。何か笑っちゃいました。北が明るくてあったかいって・・・・
南と北の分別が分からない方なんですね。
陽は北から昇って南に沈むと思ってるんでしょうね？ｗｗ
一年中南は明るくて気持ちが良いですが、ね。

[436: 匿名さん]

>>435 ジオ南砂町ファンさん

方角について
南向きが良いのは勿論ですが、砂町界隈は雨後の南東寄りの風は臭いに敏感な人は注意。
砂町水再生センターなど工業専用地域独特の臭いが風に乗って来る場合があります。
まあ微弱な南砂独特の空気は常にあるけど新砂や川べり程ではないし、地元の人も気にしません。
尚北側も葛西橋通りに面しているから排ガス・砂塵・騒音で、窓を開ける気は起きないでしょう。

とはいえ大手町に近い新築で買物便利だし公園も図書館もあるから、多少は目を瞑ることです。
海好きなら東京湾マリーナや夢の島のヨットオーナに頼めば即仲間に入れてくれますし(これホント）
あとは価格設定と近隣含めた売行きペースを見ながら価格交渉のタイミングをどうするかですね。

[437: 通りがかりさん]

>>435 ジオ南砂町ファンさん

なぜそんな投稿をするか答えは明白です。
自分の選択が間違っていなかったという客観的な評価が欲しいんですよ。
感覚的な問題ですけど、南向きを選んで後悔のない人はそんなスレは気にならないし、見にもいかないです。
しかしながら他の方角を選んで少しでも思うところがあれば、「間違ってなかった！」という理由が欲しいので、他者を貶めてでも安心感を求めていくだけなのです。

[438: マンション検討中さん]

南砂町駅に近いところに新しいマンションが建つという噂を聞きましたが
いつ頃出てくるのでしょうか？
可能であればそちらも見てから検討したいなと思うのですが…。

[439: ご近所さん]

このマンションは売れないでしょうか？

[440: マンション検討中さん]

>>439 ご近所さん

まぁ、コスパ悪いとは思うわね。
売れるかは分からんが、このコロナ禍でみんな将来設計どう描くんだろうね。

[441: マンション検討中さん]

単純比較できないのは承知しているのですが、こことメイツ深川住吉だったらどっちがオススメですか？

[442: 匿名さん]

>>441 マンション検討中さん

メイツの中古ってことですか？
私も検討しましたが、極端に仕様が低かったので見送りました。
アルコーブがないのに鉄格子はさすがに

[443: 匿名さん]

今迄のマンションの値上がりも株価も異常。
中古も都心など軒並み上がったけど、これからも値上がりするとは到底思えない
内部留保だけ増えて給料は上がらない、コロナ破綻組はワンサカ出てきそう、子供も減ったし
低金利は未だ続くだろうけど規制緩和、低金利がいつまでもつのやら
今日はＮＨＫが珍しく脳天気な都内住宅特集やっていたけど、(売れすぎて大変らしいが）
内容が薄く断片的だし無節操で、信用できない　こういうインチキ番組に騙されてはいけない

[444: マンション検討中さん]

>>438 マンション検討中さん
オートバックス跡地？

[445: 匿名さん]

ほう。

[446: 匿名さん]

>>443 匿名さん
自分も今は高いと思うけどかといって10年単位でみたら値下がり期待するのも難しくない？
給料も上がらないように感じるんだけど初任給とか確実に上がってるよね。
50年前とか6万とかだし、南砂の団地とかも3、40年かかって2倍になってるからね。
どこか値下がりのタイミングで買いたいけどそのまま10年経っちゃうとインフレの影響も受けて今より安くは買えない気もするよ。

[447: 匿名さん]

>>446 匿名さん

いや､経済状況と同様、物件価格は周期的に上下する。今はピークといっていいのでは。但し50年前はわからないけど40年前の初任給は今と大して変らない。
75年に竣工した南砂二丁目住宅※が75㎡でバブル期に当初の値段より高い5千万まで上昇、しかしバブル崩壊で90年後半には2千万になった。それが今は3千万まで回復した。しかし昭和50年に建ったオンボロがいつまでもそんな値段で売れる筈はない。

（※公社（UR）が建てた14階建。知る人ぞ知る告知事項の多い物件で、一階がピロティだし、亀裂もあるから地震が来たらヤバイ粗悪物件）
湾岸は土地が余っているけど高度成長期はと兎も角今は都心企業が人を減らしているので駅近以外は売れ残る。
だからデベも次のビジネスを模索しているし、今後軒並みダウンするのは間違いない。

[448: 通りがかりさん]

>>447 匿名さん
こういう情報面白いですねー。
時代のお陰で「勝手に立地が良くなっただけ」の物件が調子づいてるのを見るとホッコリします。
少し前は交通利便性からムサコが脚光を浴びてましたが、今は完全に湾岸ですね。けど、それなりの企業に勤めてる人間には、都心へのアクセスが微妙な気がしますが、あんなに人気なのは土地あまりと街自体の成長性なんですかね。

[449: 匿名さん]

>>447 匿名さん

>40年前の初任給は今と大して変らない。

2019年(令和元年)の大学卒初任給は210,200円
https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/chingin/kouzou/19/01.html

40年前の1979年(昭和54年)の大学卒初任給は109,500円
https://nenji-toukei.com/n/kiji/10021

210,200÷109,500＝1.92(倍)

大して…変わらない…???

[450: ご近所さん]

ここは羽田新しいルートの通過路線です。飛行機の騒音も気をついた方がよいです。
西葛西の清新町と同じくうるさいです。良い買い物とは思わないでしょう

[451: 匿名さん]

飛行機の音ってそんなに気になるんですか？
それより葛西橋通りの音の方がここは気になりそう。

[452: 匿名さん]

>>449 匿名さん

あなたも木を見て森を見ないタイプかな。
うちの会社を調べたけどバブルの始まった８０年代半ばで基本給が１４.5万。今１９万８千円。
但し昔は日当（出張手当）がペーペーで最大５千円/日付いたし、京浜地区手当も５,０００円。隣の建物に行くだけで４００円。（今は京浜手当を除いてゼロ）
昔は今みたいに消費税、介護保険、雇用保険はゼロだったし、所得税、住民税、健康保険も安かった。食費も車も今の半額以下だった。
一番の違いは残業手当（３千円～４千円）が青天井だったから、（平均６０h)で、自分は最初から年収７百万。２．３年で８百万を超えた。ところがバブルがはじけた途端、1千万に届く前で昇給がストップ、ボーナスも半減。
昔の方が絶対に良かった。

[453: 匿名さん]

話を南砂に戻すと、今の駅のすぐ南側が水際で、隅田川のような堤防があった。
東京湾マリーナも木場（貯木場）があったし、第三製鋼のボイラーが夜通し唸りを上げ、石播の造船所など限りなく雑駁な工場街の下町であった。夢の島はまだゴミが野積み状態だったし、下水処理場の臭いもきつかった。
ところがバブルがはじけたころ、一時的に砂町運河がきれいになり、イシガレイやマルタの子供が東京湾マリーナにも入ってきたし、荒川河口で釣れたメーターサイズのスズキも刺身で食べられた。

今はまた下水処理が追い付かず、埋立が進んで自浄作用が薄れ、海も汚くなっている。
陸の上は工場も大分閉鎖したけど新砂は相変わらずだし、跡地も公園にするのはホンの僅か。
ほとんどが立体の物流センターか集合住宅、街道沿いの店は安っぽいチェーン店ばかり。

丸の内に近いのに食指が動かない理由は、駅遠とかではなく、歴史的にも洗練性，お洒落、高級感というものがこの街には全く当てはまらないことに気づいたからかな。

[454: 匿名さん]

>>451 匿名さん

騒音は窓を閉めればいい
粉塵（ブレーキパッドやアスファルト痕、西からの黄砂等）もどこでもあります
南砂固有の問題は、下水処分場や砂町運河から南風に乗ってやってくる得体の知れない臭いと
新砂の工場群からの砂塵ですね
勿論江東ゼロメートル地帯のど真ん中なのもネガ要素。

南砂が安いのはこれらの問題があるからですが、それさえ理解すれば、あとは値段との勝負です

[455: 匿名さん]

飛行機の音も車の音も窓を閉めればさほど気になるものではないですね。
もちろん窓を閉めたからといって一切聞こえないということはありませんが、
テレビの音もしっかり聞こえるくらいにはなるので生活には支障ないかと思います。

[456: 匿名さん]

相場に波があるのはそうなんだろけど、今はピークとか何の根拠もない気がするよ。
下がったとしてもどこが底かなんてわからないし、素人が相場の良いタイミングで買える根拠もないし。
誰だって日経平均がまた1万円切るの待ちたいし、不動産も安い時に買いたいけど中長期で言えば経済は右肩上がり、貨幣価値は右肩下がりは間違いないよ。

[457: 匿名さん]

ここもスミフがかんでで、南砂後発のオートバックス跡地もスミフじゃ値下げ難易度高いんじゃないのかな。

[458: マンション検討中さん]

>>456 匿名さん

日経平均1万切りとか経済死んでる状態だろ
そんときはマンション買うとか言ってらんないよ

[459: 匿名さん]

東陽町は5年くらい売ってたよね？
ここもオートバックスもそのくらい時間かけて坪300万円超でじっくり売るんじゃないか。

[460: 匿名さん]

オートバックス跡地はスミフだから高いんだろうなと思います。
南砂町で買えたら買いたいと思ってるんですが、こことオートバックス跡地ならどっちかいいとみなさん思いますか？
後、サンリヤン？ってところは川に近くて不安ですけどどうなんでしょうか？

[461: 匿名さん]

>>450 ご近所さん
とはいえ、ルートの真下ではないからなあ。
葛西橋通りの方が気になるけど、南向きならある程度距離があるし、背を向けているから気にするほどではないのかな。
https://www.mlgo.koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_13-1.p...

[462: 匿名さん]

>>460 匿名さん
個人的にはそれらだったら駅前の中古物件で良いようにも思う。
新築なら予算上げて亀戸までいきたいかな。
それか東陽町の三井を待つか。

[463: 匿名さん]

>>462 匿名さん

東陽町の三井？
南砂町がこんな価格になったのだから、東陽町はもっと高いですよね？

[464: 匿名さん]

高いでしょうね。
駅に近いし三井なら人気しそうですし。

南砂は公園とかショッピングモールについては東陽町より便利かもしれません。
荒川の土手も子ども遊びには良いと思います。

[465: 匿名さん]

>>452 匿名さん

日本語理解してます？
447 匿名さんの「40年前の初任給は今と大して変らない」という発言に反論しているんですよ。
日当や残業手当が初任給だと思っているんですね(笑)

[466: 匿名さん]

東西線から南側はほんとに臭い。東陽町とか雨の日臭すぎて吐きそうだった。
その点どこまでニオイに影響あるか気になる。

[467: 匿名さん]

>>465 匿名さん

諸物価の値上がり（感覚的には2倍以上）に比べれば大して初任給は変らない（15万が20万なら大して上がらない）と行っているんじゃ無いの？

[468: 匿名さん]

>>466 匿名さん

合流下水道のオーバーフロー解消には莫大な費用が掛るので、都も当分解決できないと匙を投げています。
又新砂は大規模スラッジプラントもあるので、普段でも湾岸で最も臭うエリアです。
最初は戸惑いますが、慣れる人も多いので、努めて気にしないことです。
但し来客をもてなす場合、釘を刺しておく必要はありますね。

[469: 匿名さん]

正直近隣住まいでにおいなんて気になったことないけどな。
まじでそんな気になるレベルだったら売れないからマンションなんて立たないと思うわ。

[470: 匿名さん]

>>462 匿名さん

三井の東陽町は賃貸ですよ

[471: 匿名さん]

>>467 匿名さん

452 匿名さんのレスで物価に言及しているのは「食費も車も今の半額以下だった。」の1行のみ。
残り9行は自分語りの駄文なので、レスの主旨が「物価の値上がりに比べれば」という解釈は苦しい。
ましてや「40年前」と言っているのに「８０年代半ばで基本給が１４.5万。今１９万８千円。」と
ちゃっかり80年代半ば（35年ほど前）の初任給で比較しているのがセコイ。
449にある統計でも1985年の初任給は140,000円、1979年は109,500円。

[472: 匿名さん]

>>471

あなたも粘着質だな。
セコイ？80年半ばといったけど、1982、3年の話をしているんだけどな。40年前と大して変らんじゃん。
それを言うなら、1979年は42年前だろ。40年以上前じゃないか。だったら38年前だって40年前。
そもそも論点はそこじゃない。あなたは国語力が無いのか、駄文とはよくぞ言った。
噛んで含めるようにもう一回いってやろう。（まるで小学生相手だな）
基本給とか手当とかは関係ない。同じ働きをする同じ新人でもそれだけの所得の差、生活水準の差があることだ。意味分るか？
実際俺らの世代は残業付けないでも1年で生活費を食い潰しながらスポーツカーを買えたが（今の半値以下だったから）、今の若者は初任給で買えるか？　食費、交通費、光熱費、家具、衣料品、娯楽費全て倍だ。しかし同じ働きぶりでの給料はあがっていない。正社員率も下がりパート給、時間給も長期据置きのまま。
そもそも役所のする統計程実態にあっておらず､信憑性に欠ける。

あなたのいう話はそもそも屁理屈。スレで論戦張るなら誰もが納得する言葉を使うことだ。

[473: 匿名さん]

スレチ。
迷惑でーす

[474: 匿名さん]

同感。
客観性のない自分語りは無意味。妄想はチラシの裏にでもどうぞ。

[475: 匿名さん]

>>468 匿名さん
天気が良い日も臭いますか？

[476: 匿名さん]

>>473 匿名さん

ごめんね。約1名のＫＹに対して、成敗しないと気が済まない質なもんで。

ところで天気が良い日は汚水の臭いも煤煙の臭いも余りしません。
また北風なら雨の翌日でも大丈夫だけど、注意すべきは平日の南風です。
新砂運動場（下水処分場隣接）や、そこに車で向かう途中、マリーナや生コン工場があるので、
一度あの当りがどんな環境なのか、見学された方が宜しいかと。
マリーナに通うため昔南砂に中古マンションを買って失敗した経験から、是非そうすべきです。

[477: 評判気になるさん]

>>472 匿名さん

俺の会社、俺らの時代、主観ばっかりで無意味な主張...
初任給が変わらないというダウトを指摘されると、クルマ買えたのだの買えないだの論点ずらし。スレチなのでもうやめましょう。

[478: 匿名さん]

>>476と同じ投稿人ですが、ジオの特徴について少しお伝えしましょう。

基本は標準的な造り。規格品で揃えるので管理費修繕費もタワマンなどと比べると大分安価でしょう。
このクラスだとコンシェルジュは置かないかも。でも販売主が関東系よりキレイ好きで、管理員とクリーンスタッフを数名置くことになるので、管理や掃除は行き届いています。
（もちろん人による）年中エントランスの硝子磨いたり外廊下を掃除している印象ですね。
理事会は年１交代で2か月に1度開催。タワマンと違い所得レベルが近いからトラブルは少ないかも
注意すべきはどこもそうだけど駐車場と駐輪置き場。どちらも一杯になる可能性があります。
その場合抽選ですが、最初の時点で抽選に漏れると数年から１０年は待つことになるでしょう。
外れたら御免

[479: マンション検討中さん]

1期でどれくらい売れたんですかね。

[480: 匿名さん]

東砂7丁目だとそんなに治安悪くなさそうでしょうか？？夜道に一人で歩く事が危険かどうかの回答が欲しいです。新砂、塩浜あたりは歩けないと聞きます。この辺だとどうか知りたいです。

[481: 匿名さん]

夜は若干人少なめかもね。
治安はどこと比べるかだけど城東地区ならどこも大差ないのでは。

[482: 匿名さん]

公園が暗いかもしれないけど、イオンのあたりは明るいしそんなに怖くないと思いますよ。
感じ方は人それぞれなので、絶対とは言えませんが。

[483: 匿名さん]

>>480 匿名さん


https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninch...
この中の年計で確認するといいです　（EXCEL表形式をダウンロード）

住いを探す際、犯罪発生率やハザードマップ、区の優遇策等を調べるのは結構基本ですよ。
気にしない人も多いですけど。
例えば店を出したいなら近隣の店舗データとか売上とか、今はネットで何でも調べられますからね

なお東砂７丁目は、凶悪犯罪はないし自転車盗が数える程度で、治安が平均以上に良いことが分ります

[484: 匿名さん]

新砂は、スナモSCやらマックのある表通りは多少人が歩いているけど、後は物流倉庫や工場しかなく
道路もダンプだらけで排ガスが酷く埃っぽい感じなので、誰も歩いていません。
それに警視庁の第九機動隊もあるからか、意外と治安は良いですよ。

[485: 匿名さん]

恥ずかしながら家探しで地域の犯罪発生率を調べる発想がなかったので参考になります。
自治体の優遇制度は子供さんがいる世帯では有効かもしれませんね。
あとは保育園の入りやすさや通学路の安全性なども大切だと思います。

[486: 匿名さん]

安全性といえば、治安よりも、ダンプが多いから子供がいる家庭は心配です
どうしても信号は渡るでしょうからね

[487: 匿名さん]

この辺り、保育園どうなんだろう。
ものすごく子供が多いエリアだからかなり保活は大変そうな予感…
保育園だけじゃなくて、保育ママさんとかも視野に入れながら
活動していったほうがいいのかも知れない。

大型の車、多いですか…
小さいうちからきちんと交通面のことは教え込んでいかないといけないですね。

[488: 匿名さん]

人の動線（駅に通じる歩道、公園、通学路）と分けていますので過度な心配には及びませんし死傷事故そのものは普通です。（都全体で年間１６０件中、江東区全体が年間８件位で、幼児は殆ど無し）
ただ葛西橋通り、永代通り、明治通り、湾岸道路下の国道など辺り一帯殆ど物流センターに出入りするダンプの量がすごいです。深夜も早朝もお構いなし、排気ガスも半端ない。
周辺は工業専用地域でゴミ処分場や汚泥処理施設、湾岸道や首都高のICも近く、都も物流拠点を他所から誘導しており、今後更に拡張の見込です。
私も南砂に暫く借りて住んでみましたが、街に花や目玉がなく殺風景で、お洒落な店も皆無、そして何よりトラックの多さに嫌気がさし１年持ちませんでした(笑）

[489: 匿名さん]

>>487 匿名さん

↓保育園についてはこれで検討してください。今はネットという便利なものがありますw
https://www.city.koto.lg.jp/280308/kodomo/hoiku/ninka/101188.html

[490: 匿名さん]

あと、言い忘れたけど、葛西橋通りに面した東砂消防署分署の緊急出動サイレンが深夜に響き渡ります。
更に近辺に右翼団体の街宣車の拠点があるらしく（今は知りませんが）、街宣車が葛西橋通りをたまに出征兵士を見送る歌を流して通り抜けます（笑）。

[491: マンション検討中さん]

>>488 匿名さん

ヨットお持ちの方ですか？

[492: 匿名さん]

>>491　マンション検討中さん

いえ、違います。
只会社は丸の内1丁目でしたが、東西線の混雑も脱出理由の一つです。
https://www.mansion-note.com/area/tokyo/ct1000415/s1005222/security

なおマリーナは２カ所あり、両方行ったことはあります。
東京湾マリーナは裏道使って歩いても行けますが、知合いの船に乗せて貰わない限り、ビジターが行っても何もありません。周りの景色は最悪です。
（新木場にある夢の島マリーナは車がないと無理だけど、植物園や食堂があるので見ているだけで楽しい）

[493: 評判気になるさん]

>>488 匿名さん

>葛西橋通り、永代通り、明治通り、湾岸道路下の国道など辺り一帯殆ど物流センターに出入りするダンプの量がすごいです。

についてもう少し詳しく教えていただきたいのですが、
マンションの目の前にある葛西橋通りはともかくとして、
マンションから直線距離で約670mにある永代通り、
同約1kmの明治通り、同約2.5kmの湾岸道路下の国道の交通量や排気ガスが
このマンションに大きな影響を及ぼすものでしょうか？
ちなみに湾岸道路までは道のりだと4km以上あります。

またダンプカーとは土砂や産業廃棄物などを運ぶものだと思いますが、
物流センターと土砂や産業廃棄物との関連を教えていただけますでしょうか？

[494: マンション検討中さん]

ここはリセール期待できそうですね。

[495: 匿名さん]

へー

[496: 匿名さん]

物流センターのトラックと産業廃棄物を運ぶトラックやダンプ、更に生コン工場や埋立地や建設現場を往来するダンプやミキサー車、クレーン車など、多種多様な大型車両が辺り一帯を通りますが各々の関連性は全くありません。
　明治通りや永代通りはＪＰや佐川の巨大な物流拠点の出入口。これらはかなり大型です。
　新砂運動場方面には生コン工場もありタンクローリーのヤード。
　湾岸線高架下、新木場方面より南は廃棄物処理ダンプの集積ルート。
マンション目の前は葛西橋通りですから葛西通りからこれらに向かう車もあるでしょうし、
昼夜問わず通る度に道路が揺れたり排ガスもある（地盤も緩い）ので、影響はあります。
（昔よりは排ガスも大分マシになりましたが）
あと新砂の道路やガードレールは埃や生コンの飛沫のようなものがこびりついていて見苦しいです。
この汚れは排ガスや生コンなど微細粒子が空中を浮遊して付着したもので、数キロ先まで影響します。
（洗濯物は外に干せない規約が大半だからどの道関係ないかも）
更に下水処理施設や運河からの臭いが南風に乗って時折襲来します。
住民は慣れていますが、最初（来客）は戸惑います。
南砂町駅との往復は、トピレックや三丁目公園を通るなら、車とは動線も違い気になりません（自転車には注意）
でも私が気にするのは、それよりも駅から遠い、ブランドイメージが低い、ハザード上問題ありの3点。

まあ、都心に近い割に安いので割り切ることです。（値上げは期待できません）

[497: 匿名さん]

これまでのマンションは、土地代など経費節減のため電気室や制御室を地下に設置する場合が多かったけど、ここはどうなのかな。
江東ゼロメートル地帯だし、地下が浸水したら当分使い物にならなくなるから心配。
小杉の事例もあるし、屋上設置か最低でも止水板・水密扉位工夫しているはずだけど。

[498: マンション検討中さん]

>>497 匿名さん
今後地下に電気室作ってるようなマンションは既存不適格になる恐れがあります。浸水リスク地域への建設規制が閣議決定されたので

[499: 匿名さん]

ということは益々建築コストに反映されますね

[500: 匿名さん]

>>498 マンション検討中さん
電気室が地下にあるだけで既存不適合にならねえよw
世の中そんなんばっかだぞ？

[501: マンション検討中さん]

こことパークタワー勝どきで迷っています。

[502: マンション検討中さん]

>>500 匿名さん
そうなんですよね。なので、浸水リスク地域に対する規制というのがどのようなものになるのか、デベロッパーは今みんな戦々恐々としてます。

[503: マンション検討中さん]

>>502 マンション検討中さん

自分で関係者ってアピールしているようなもんじゃん。
検討者でもなんでもなくね？

[504: マンション比較中さん]

関係者がいる前で言うのもなんだけど
今修繕積立金不足で総会が紛糾する例があちこちで問題になっています。
販売会社もデベも確信犯で、最初は安く、数年でグンと上げるパターンが常套手段。
目安は当初から平米２００円、タワマンは３５０円を下回らないこと。（直下型地震や水害は想定外）
これを実行する販売会社は良心的と言えます。
これ以下だと絶対将来間違いなく不足し、泣きを見ることになります。

[505: マンション検討中さん]

504さん

さすがです。
参考にさせていただきます。
他にも注意してみた方がいいところってありますか？
こんなところで質問してすみません…

[506: 匿名さん]

>>504 マンション比較中さん

ソースお願いします

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん

私の友人が某マンションの理事長をしており理事会資料長期修繕計画を見せてくれました。
管理会社のお抱えではない設計会社が作成したもので、規約変更となるので承認には総会の特別決議が必要ですが、それ以前に理事会で棚上げになっています。
そのマンションは現時点での積立金が一戸当たり１００万円を超えていますが、これでは足りないので、現在は分譲当時の㎡１２０円/㎡の修繕積立金を来年度１８０円、６年後に２４０円、以降も順次値上げし、算出根拠の修繕項目一覧が出ています。(勿論関係社外秘）
最初から均しておけばいいのですがそこは暗黙の了解。ツケが回ることは理事監事皆覚悟しているけど、自分の当番の時に値上げすることに逡巡があるようです。

https://suumo.jp/journal/2019/06/25/165174/
https://www.sumu-log.com/archives/17357/
（平成２３年の国交省のガイドラインも出ていますが、今は資材も値上がりし、特にタワマンでは通用しなくなっています）
マンション関連の新書（山岡、長嶋　榊　牧野氏他）にもそれらの内容は出ています。


　

[508: マンション比較中さん]

>>505 マンション検討中さん

中古の場合も現時点で理事会や総会の議事禄を閲覧し、積立金がいくら貯まり、長期修繕計画がきちんとなされているか、適正な積立金が徴収されているかをチェックします。見せて貰えない所はパス。
議事禄には滞納状況やトラブル事象も書かれているのでそれらもチェック。

　環境調査も大事で、このスレで触れていないところでは、
１複数近隣住民へのヒアリング（住環境など、但し隣人自身がヤバイ場合も）
　→聞くは一時の恥、聞かぬは一生の損　但し不動産業者にだけは聞かないこと
２大島てるの地図サイトで物件自体や周辺の事故事件調査（売却時の値段に影響）
３チラシの投込み具合、エントランス・廊下・EV・ゴミ倉庫のちらかり・
　アルコープ内私物有無（管理面）
４道路・コンビニやSCのゴミの散らかり具合や路上喫煙者の有無（民度）
５駐車場、駐輪場の空き具合、駐車スペース（平置きは隣との間隔）
６平日休日　朝昼晩の騒音や振動　飛行機定期ルートの有無　
６隣の嫌悪施設の有無（自動車修理工場やターミナルは×）
７宅配BOXの有無　（ないと不便）
８使わない共用施設　　　などです。

[509: 匿名さん]

508さん、ありがとうございます！すごく実践的でわかりやすいです。
実際に住んでいる人にお話を伺うのは勇気が必要ですが、
生きた情報を得られやすそうですね。
住みやすさとか、そういうのが特にわかりやすそう。
４は、マクドナルドとかコンビニとかみたいなチェーン店を、自分が住んでいる地域と比較してみるとわかりやすいというのを聞いたことがあるので、
それと一緒ですね。

[510: マンション比較中さん]

>>509 匿名さん

住処を決めるにあたって優先順位をどうするか様々な要素があるので、まずはそこからです
　(釈迦に説法かも知れませんが）私なら次のような順序で抽出していきます

1　大前提
　　　　　a予算と返済計画　ｂ時期（今で良いの）　ｃエリア（大体の場所）　
　　　　　d 種類（マンションか戸建か）ｄ新築か中古か　e 駅までのアクセス　

2地域特性
　　　　ｆ災害/治安/民度（事件の有無）　g育児/教育(＋家族計画）　ｈ買物/生活
　　　　i親との距離（面倒見れる距離か）　ｊ週末生活(帰省や遠出、娯楽のし易さ）
　　　　ｋ通勤（やっとここで登場）　

3建物特性
　　　　ｊ方角(南向きか否か）ｋ間取と広さ　　ｌフロア(1階か下層階か上層階か）
　
4その他
　　　ｍ転勤時への備え（幾らで貸せるか）　　ｎ売却のしやすさ（将来の値段）
　　　ｏ周辺環境の変化（大規模地域開発計画の有無）

ここでは購入が前提ですが、当初に賃貸という選択肢も捨てきれません。
大事なことは通勤を最優先にするのではなく、よくよく家族と相談することです。
（娘がオウムや大型犬を飼いたい、ピアニストやバレリーナになるのが夢とか思っていたら
いくら金かけて防音したところでマンションじゃ厳しいです）

[511: マンション比較中さん]

余計なお世話ですが、修繕積立金とか、銀行金利とか細かな検討要素もありますけど、これらは数年で必ず値上がりします
更に、予期せぬ一時費用も別途発生するし、ボーナスも今は大丈夫でもゼロになる可能性があっても返済は大丈夫というレベルでないと購入は厳しいかも
経験者がいうのだから間違いありませんｗ

[512: マンション検討中さん]

例の日鉄興和のマンションがリビオシティ南砂町として2023年3月にできるそうです。
https://newbaito.jp/post-6847/

[513: 匿名さん]

これはジオ(阪急阪神）にとって協力なライバルですね
南側道路で日当たりも低層階まで良さそうだし、静かだし駅から５分だと、値段次第で勝負にならないかも
そうなるとジオも戦略の見直しが必須でしょうね

[514: マンション検討中]

先日、MRを見に行きましたが、思ってた以上に設備がよくて前向きに検討中です。
ただ駅近のリビオシティもきになるのでMR見てから決めようかなと。。。
ジオの売れ行き分かる方いらっしゃいますか？

[515: マンション検討中さん]

ここは目の前に大型スーパーと
ホームセンターもあって、
めちゃ便利ですね！
都内でこんな便利なマンション
なかなかないですよね、
日当たりも良いし、
後はマンションの出来上がりが
満足すれば、
文句無しですね。
お金があったら欲しいー！

[516: 匿名さん]

リビオシティの値段気になりますね。。
ネットではまだ何も出てきません。
駅近いから高いのかな。

[517: 口コミ知りたいさん]

>>516 匿名さん
そうなんです。気になります。
ジオもまだ未販売あるので、リビオシティの情報見てからでもいいのかなって思いました。

[518: 購入経験者]

>>515 マンション検討中さん

そうですね、これからは徒歩3分の目の前に大型ショッピングセンター、更には
ホームセンター何てあるともの凄く便利です。やはり都内でジオの」ような便利で
日当たり良好で綺麗なマンションは人気ですね、中々無いしあっても高い。
駐車場が無いとか、だからここは貴重じゃないですかね、条件は良いですね。
あと欲を言えば間取りで収納が沢山あった方が絶対にいいですよ！

[519: 評判気になるさん]

駅徒歩ありますが、買い物困らないのはかなりポイント高いですよね。
砂町銀座商店街、歩いて行けるのもいいですね。

[520: 匿名さん]

南砂町駅まで徒歩１２分。

少し距離はありますが、徒歩圏内ではありますし

価格的には買いやすいので、ファミリー層にも嬉しいですね。

ルーフバルコニーが広いプラン、子供たちと家庭菜園を楽しめそうでいいかなと思いました。