ジオ南砂町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ南砂町についての情報を希望しています。
総戸数348戸、物件の近くに商業施設があるようなので生活しやすそうだなと思って気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/sunamachi/index.html

所在地：東京都江東区東砂7丁目552番他9筆（地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.68平米～70.28平米
売主：阪急阪神不動産株式会社・住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：阪急阪神ハウジングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: マンコミュファンさん]

１３分です。ラッシュ時は多少遅れます。
ジョルダンとか「乗換案内」見ればわかります。
ついでに大手町以外のアクセスも調べるべきだし、ずっと大手町勤務か、貸す時、最悪手離す時のことも考えたほうが・・

[22: マンション掲示板さん]

高値期に土地とか入れてるから、それなりに高そう。

[23: 評判気になるさん]

南砂町のいいところは大手町や丸の内から乗換なし１０～１５分以内で通える中でも比較的安く買い物も昔と比べて格段に便利になったことですね。

同じ条件なら門前仲町、東陽町もそうだけど、清澄白河　春日　住吉　新大塚など。
適度に緑があり、買物もできるけど、問題は価格。
どこもそうだけど新築物件は原価も地価ももはや上限に近いから。
なので新築に拘るか、バブル期の中古（今の安い原材料と違い平均して材質が良い）にするかという選択肢も。但し止水版があり地下に電気制御・ポンプ・駐車場設備がないこと。
駅から１分遠くなると同じ３ＬＤＫでも１００万単位で安くなるからその辺も考慮。
階数による価格差。余り低層だと騒音があるけど、階段も使えるメリットは結構高いしなにしろ安い。１フロア５０～１００万で計算。今は高層階も節税にならないし。

結論は価格。２５０万/坪程度が上限ですかね。
あとは材質と共有スペース見ないと何とも。（でもこれだと原価ギリかも）

[24: 匿名さん]

今、コロナのせいで、トイレ（ウォシュレット）とかタイルとか内装部材が中国から全然入ってこないらしく、竣工が今年の上半期予定のところは、皆遅れる可能性が高いそうです。

[25: マンション検討中さん]

トピックプラザ？人気なのかな？子供のおけいこや塾が近くにあればファミリーにも響きそうですが。

駅遠はテレワーク対応個室とか作れば今なら売れそう！在宅勤務ってなかなかしんどい。奥さんや子供いて気を使いますからね。お互いに。

[26: 匿名さん]

やはりコロナウイルスもだんだんと影響が出てきているんですね。部材が入ってこなくなってしまうと、どれくらいの期間がかかるのか予想がつきませんし、
不動産としては大分ダメージがあるんじゃないでしょうか？

自転車や自動車も出荷ストップしている業者が多く、入荷もいつになるかわからないそうです。それほど中国の部品や部材に頼っていたという事ですね。

[27: 匿名さん]

ジオ深川住吉が坪300万円。
ジオ南砂町は坪240万円くらいが適正じゃないかな。

[28: 都民さん]

>>25 マンション検討中さん

テレワークの時代を迎え、こういうのも選択基準として重要かも
駅まで10分以上だと､道中も決して良い道でもないので何らかの目玉は必要ですね
タワマン内にあればベストだけど、使わない人には管理修繕費コストで迷惑かな
テレワークではないからコロナの感染リスクもあるし
それでも会社負担のサテライトオフィスが徒歩圏であれば便利ですね

ところで江東区にはどれくらいサテライトオフィスがあるんだろうか

[29: 匿名さん]

南砂町駅まで徒歩１２分、ちょっと駅まで歩く距離は遠いなというイメージですが
小学校や教育施設が近くて子育て環境を優先に考えると良い立地かもしれません。
かなり大規模なマンションなので外観デザインや共有施設があるのかなど
まだまだ知りたいことがたくさんあります。
コロナの影響が心配ではありますが、モデルルームのオープンが楽しみです。

[30: 匿名さん]

こんな駅遠物件は坪200万円切らないと売れないよ。

[31: マンション検討中さん]

よほどの郊外物件でもなけりゃそんな単価にならんでしょ。腐っても23区内なわけだし。
幾ら最悪な状況とはいえ、物をわかってなさすぎ。

[32: マンション検討中さん]

>>30 匿名さん

そんな金額しか出せない人は相手にしてないでしょう。
分相応。

[33: 通りがかりさん]

地元民でブランド冠した久々の大型物件だけど、かなり期待外れ感が強い。住居区圧縮で特徴的な15階建だし、フロアプランも60平米台が中心？で手狭な印象。現地敷地面積も、隣接する200-300戸台のマンションと比べると小さい印象だし、共用部分も最低限なもので抑えて来るかも？ 土地の仕入れ・建築費用もコロナショック直前での高値掴み必至だろうに、内装のグレードダウンで調整して来るのではないか。駅から微妙な遠さ、眺望もマンションに囲われ味気なく、隣接する葛西橋通りの騒音も気になるが、何を売りにしてくるのか注目したいです。

[34: 匿名さん]

専有面積を狭くしてグロス価格を抑える売り方でしょうね。
坪300万円の20坪（66m2）でグロス6千万円みたいな。

[35: 購入経験者さん]

60㎡台ならターゲットは、ずばり広め安め志向の二人暮らし向けです。
どちらかというと夫婦とも大手町勤務のDINKSもしくはリタイヤ夫婦向きですかね。
子供はいても一人、それも小さいウチまで。3LDKでも一部屋が狭く収納不足です。
（ウチは4人家族計画で当初4ＬＤＫ80㎡でしたが狭く、5人目が生まれ売払うはめに）

貸すか､売るかの問題になると、広さも中途半端だし安くしないと湾岸に流れます。
荒川河口の眺望は南側のセントラルグリーンハイツ(11階？）以上高くないと期待薄だし、
火葬場よりも夏場は臭う下水処分場も近い。更に駅遠でトラックの交通が多い。
江東区はだから全般的にお手頃価格なのですが、ネガを承知で東京駅に用事があり
ずっと住むならお得です。
但し使いもしない共用施設は最低限にして貰う代わり坪250万が上限ですね。

[37: マンション比較中さん]

病院　区役所　各銀行　郵便局　図書館　警察　交番　法務局　歯科　宅配業者　各医院
小中高幼稚園保育所　老人ホーム　稽古教室　塾　クリーニング　スーパー　コンビニ　ホームセンター　書店　家電　洋品店　クリーニング　理髪店　美容院　ドラッグストア　ガソリンスタンド　スポーツ店　カーディーラ　洗車場　百貨店　高級専門店　食堂　カフェ　パン屋　ケーキ屋　文房具　映画館　寺社　美術館　コンサートホール　会計税理事務所　ペットショップ　花屋　スポーツ施設・・・
区役所の出張所はあるけどマンションが多い割に大病院もないし、銀行も少ない。郵便局も反対方向だし。生徒とか定員オーバーじゃないのかな。
せめて駅前には半分くらいあれば。

[46: 匿名さん]

江東区は深川エリアと城東エリアで全然雰囲気違うよね。

[47: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん

湾岸はプライド高い田舎者
深川は下町大好きジモピー
城東は江戸川区にマウント取りたがり
の３種類

[48: 通りがかりさん]

[No.36～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[49: 検討板ユーザーさん]

ブローカーのネガティブコメントも消えるんだな。

[50: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん

深川は雰囲気いいですよね。

[51: 購入経験者さん]

そう、門仲では結構味わいのある焼き肉屋とか多く、ジモピーもいなせな感じですね。
深川神明宮と材木問屋のイメージも健在。
東西線だけでなく車移動でも都心や品川あたりまで一本ってのも分かりやすくていい。
南砂も昔の商店街は結構下町気質だったけど、今は住民の質が変わった（他所者が増えた）気がします。それが悪いという意味ではありませんが。
あと東陽町は南砂二丁目の団地（マンション）が４０年以上経つので（何年先かわからないけど）建て替えの話が出ているし、実現すれば街も住民の世代交代などガラッと雰囲気が変わることになります。
正直言うと今は中途半端だけど、中期的に見ればこの界隈は生活インフラ次第で大化けする可能性があるということです。

[52: 口コミ知りたいさん]

なんか評論家気取りの語りがすごい沸いてますね。

[53: 匿名さん]

南砂町なのに門仲の話題が上がるのは違和感があるよ。
門仲買いたければ門仲で買えばいい。
ただ、門仲はファミリータイプの新築が滅多に出ないけど。

[54: 検討板ユーザーさん]

>>53 匿名さん

そう。
ノムコムの手口なのよ。
周りの中古物件が売れなくなったら困るから。

[55: 購入経験者さん]

そうか、わかったよ。つまらんやつらだな。
おまえらは相手にしていないから、読み飛ばせば良い。

[56: 匿名さん]

南砂町駅徒歩12分。
駅遠物件ですね。
リセールは難しいでしょうから、永住前提で検討する物件ですね。

[57: 評判気になるさん]

>>56 匿名さん
そう。ずっと住むなら意外と便利かも。駅まで遠くお洒落じゃないけど、途中にイオンやホームセンター､図書館もあったし、コンビニ目の前だし。女性には怖いけど公園も通れるし､荒川散歩もいい。自転車さえあれば日常生活も事足ります。夢の島の公園や葛西臨海公園は車じゃないとキツイかな。

別に住友の肩持ちたくないけど、価格次第では小杉のタワマンよりはお買得感強いかも。
問題は南砂に住んでいると言った際の､世間の反応（羨ましいとは誰も思わない）と浸水リスク。
実際今は小杉に住んでいるというと場が凍るそうで（笑）→名より実を取る人向けです　

[58: 匿名さん]

洪水ハザードマップでは2階まで水没する。
水没リスクと引き替えに1階と2階は安くて、3階から価格が上がる？
https://www.city.koto.lg.jp/470601/machizukuri/kasenkoen/kasen/documen...

[59: マンション検討中さん]

>>58 匿名さん

200年に一度の氾濫とかいてあるし、そこまで大きく変わらないと予想。

[60: 匿名さん]

>>57
南砂（江東区）を買い被りすぎだよｗ
複数路線駅近タワマン群の武蔵小杉と比較していいエリアじゃない。
張れんのは門仲清澄白河豊洲ぐらいでしょう。
ただモールも点在してるし暮らしていく上で不便は感じないと思う。
まあ車必須の郊外エリアと考えておけばいい、値段が全ての物件。

[61: マンション検討中さん]

>>60 匿名さん

清澄白河は微妙だった。コスパ悪すぎ。

[62: 匿名さん]

>>58
1、2階が水没なら上階もほぼ一蓮托生だろう・・・
ただ地面に拘るなら亀戸天神周辺ぐらいまで奥まる必要があったはずだし最早別エリア。
１ミリでも気になるなら悪いこと言わないから回れ右して（予算的にも）千葉埼玉の台地買ったほうがいい。
広範囲で探してるなら例えばTX線の柏の葉なんかは再開発機運もあって秋葉原まで直通だし、
選択肢としては悪くないと思う。
江戸川区や中央区も含めて界隈に住んでる人はみーんな地面は妥協してる（笑）

[63: 口コミ知りたいさん]

>>60 匿名さん

いやいや、武蔵小杉を買いかぶりすぎだよ（ｗ）
俺は近くに住んでいるけど、あそこは生活は意外と不便で遊んだりくつろげる場所が無い。
町は殺風景。タワマンのビル風も強烈。南武線はギャンブル電車（沿線に公営ギャンブルが10カ所近くありガラ悪）。お洒落感も文化も歴史も高級感もゼロ。百貨店は撤退。公園なし多摩川や周辺の河川洪水リスク（過去浸水）。下水は非分流。川崎市は市政がお粗末で低地でも貯水槽は作らず。車も川崎ナンバ。乗換便利でも結局職場との往復以外滅多に利用しない割に高い。横須賀線も200％の激混で遅慢性延繰。ウンコのイメージ。
つい最近まで砂利採掘場か工場しかなく、人の住む地ではなくタワマン住民はお上りさん。地歴を知らずデベに騙された共稼ぎ成金は湾岸と同じ。

俺はマンション業者や（S友みたいな）関西系のくせに東京に本社を構え田舎者を騙すアコギな商売をするデベは苦手だが、南砂自体は腐っても都区内だし、いい物件なら買いと思う。

[64: マンション検討中さん]

まあそうですね。

[65: 匿名さん]

各駅停車の南砂町駅、駅徒歩ギリギリの距離、東西線の混雑と遅延、テレワーク時代にはいいかもしれないけど、コロナが解消されたら価値下がりそう。
キラリスナと同レベルかな。

[66: 匿名さん]

駅まで12分はやっぱり距離を感じてしまうところではありますが、
周辺環境は普通に便利といいますか、生活しやすいところだと思いました。
お店は揃っていますし公園もすぐ近くにあるので、
駅までのアクセスに慣れてしまえば良物件に思います。

[67: 匿名さん]

いくら安くても、東砂で1階住戸は買いたくないです。
荒川べりまで歩いてみるとわかります。明らかに川面の方が高いです。
各マンションにボートを配備しておくべき場所です。

[68: マンコミュファンさん]

近くの東部スラッジプラントや砂町水再生センターは、やはり南風が吹くとそれとなく臭います。潮の香りとは全く違います。
近所やマリーナの人に聞いたら、一寸雨が続くと処理しきれない汚泥（糞尿混じり？）水を荒川河口に放流している由。（昔は運河の中にも下水口あり､今は本流側に変更）
これが川底に蓄積するのか、実際荒川河口で投錨して引き上げるとヘドロがこびりつき､手に触れると石けんで洗っても臭いが落ちません。昔よりは多少きれいにはなりましたが。
鼻に敏感な人は要注意です。

＜東部スラッジプラント＞
https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/living/tour/guide/sise-list/05-01/...
＜砂町水再生センター＞
https://blog.goo.ne.jp/fukiya-kurabu/e/baf61ca6ee586fd5f7e93e8987fba12...

[69: 通りがかりさん]

>>67 匿名さん

北側に荒川と旧中川をつなぐ荒川ロックゲートってのがあるけど、これはスエズ運河みたいなもので水位差が３メーターくらいあるから、船も水面が同じになるまで２０分中で待機します。
江東区側(中川）が戦後３、４メートルも地盤沈下し、荒川の水位が相対的に高くなり作ったそうです。

[70: 匿名さん]

砂町の新築マンションで、何故1階に住戸を作るのか不思議でなりません。