ジオ南砂町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ南砂町についての情報を希望しています。
総戸数348戸、物件の近くに商業施設があるようなので生活しやすそうだなと思って気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/sunamachi/index.html

所在地：東京都江東区東砂7丁目552番他9筆（地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.68平米～70.28平米
売主：阪急阪神不動産株式会社・住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：阪急阪神ハウジングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[495: 匿名さん]

へー

[496: 匿名さん]

物流センターのトラックと産業廃棄物を運ぶトラックやダンプ、更に生コン工場や埋立地や建設現場を往来するダンプやミキサー車、クレーン車など、多種多様な大型車両が辺り一帯を通りますが各々の関連性は全くありません。
　明治通りや永代通りはＪＰや佐川の巨大な物流拠点の出入口。これらはかなり大型です。
　新砂運動場方面には生コン工場もありタンクローリーのヤード。
　湾岸線高架下、新木場方面より南は廃棄物処理ダンプの集積ルート。
マンション目の前は葛西橋通りですから葛西通りからこれらに向かう車もあるでしょうし、
昼夜問わず通る度に道路が揺れたり排ガスもある（地盤も緩い）ので、影響はあります。
（昔よりは排ガスも大分マシになりましたが）
あと新砂の道路やガードレールは埃や生コンの飛沫のようなものがこびりついていて見苦しいです。
この汚れは排ガスや生コンなど微細粒子が空中を浮遊して付着したもので、数キロ先まで影響します。
（洗濯物は外に干せない規約が大半だからどの道関係ないかも）
更に下水処理施設や運河からの臭いが南風に乗って時折襲来します。
住民は慣れていますが、最初（来客）は戸惑います。
南砂町駅との往復は、トピレックや三丁目公園を通るなら、車とは動線も違い気になりません（自転車には注意）
でも私が気にするのは、それよりも駅から遠い、ブランドイメージが低い、ハザード上問題ありの3点。

まあ、都心に近い割に安いので割り切ることです。（値上げは期待できません）

[497: 匿名さん]

これまでのマンションは、土地代など経費節減のため電気室や制御室を地下に設置する場合が多かったけど、ここはどうなのかな。
江東ゼロメートル地帯だし、地下が浸水したら当分使い物にならなくなるから心配。
小杉の事例もあるし、屋上設置か最低でも止水板・水密扉位工夫しているはずだけど。

[498: マンション検討中さん]

>>497 匿名さん
今後地下に電気室作ってるようなマンションは既存不適格になる恐れがあります。浸水リスク地域への建設規制が閣議決定されたので

[499: 匿名さん]

ということは益々建築コストに反映されますね

[500: 匿名さん]

>>498 マンション検討中さん
電気室が地下にあるだけで既存不適合にならねえよw
世の中そんなんばっかだぞ？

[501: マンション検討中さん]

こことパークタワー勝どきで迷っています。

[502: マンション検討中さん]

>>500 匿名さん
そうなんですよね。なので、浸水リスク地域に対する規制というのがどのようなものになるのか、デベロッパーは今みんな戦々恐々としてます。

[503: マンション検討中さん]

>>502 マンション検討中さん

自分で関係者ってアピールしているようなもんじゃん。
検討者でもなんでもなくね？

[504: マンション比較中さん]

関係者がいる前で言うのもなんだけど
今修繕積立金不足で総会が紛糾する例があちこちで問題になっています。
販売会社もデベも確信犯で、最初は安く、数年でグンと上げるパターンが常套手段。
目安は当初から平米２００円、タワマンは３５０円を下回らないこと。（直下型地震や水害は想定外）
これを実行する販売会社は良心的と言えます。
これ以下だと絶対将来間違いなく不足し、泣きを見ることになります。

[505: マンション検討中さん]

504さん

さすがです。
参考にさせていただきます。
他にも注意してみた方がいいところってありますか？
こんなところで質問してすみません…

[506: 匿名さん]

>>504 マンション比較中さん

ソースお願いします

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん

私の友人が某マンションの理事長をしており理事会資料長期修繕計画を見せてくれました。
管理会社のお抱えではない設計会社が作成したもので、規約変更となるので承認には総会の特別決議が必要ですが、それ以前に理事会で棚上げになっています。
そのマンションは現時点での積立金が一戸当たり１００万円を超えていますが、これでは足りないので、現在は分譲当時の㎡１２０円/㎡の修繕積立金を来年度１８０円、６年後に２４０円、以降も順次値上げし、算出根拠の修繕項目一覧が出ています。(勿論関係社外秘）
最初から均しておけばいいのですがそこは暗黙の了解。ツケが回ることは理事監事皆覚悟しているけど、自分の当番の時に値上げすることに逡巡があるようです。

https://suumo.jp/journal/2019/06/25/165174/
https://www.sumu-log.com/archives/17357/
（平成２３年の国交省のガイドラインも出ていますが、今は資材も値上がりし、特にタワマンでは通用しなくなっています）
マンション関連の新書（山岡、長嶋　榊　牧野氏他）にもそれらの内容は出ています。


　

[508: マンション比較中さん]

>>505 マンション検討中さん

中古の場合も現時点で理事会や総会の議事禄を閲覧し、積立金がいくら貯まり、長期修繕計画がきちんとなされているか、適正な積立金が徴収されているかをチェックします。見せて貰えない所はパス。
議事禄には滞納状況やトラブル事象も書かれているのでそれらもチェック。

　環境調査も大事で、このスレで触れていないところでは、
１複数近隣住民へのヒアリング（住環境など、但し隣人自身がヤバイ場合も）
　→聞くは一時の恥、聞かぬは一生の損　但し不動産業者にだけは聞かないこと
２大島てるの地図サイトで物件自体や周辺の事故事件調査（売却時の値段に影響）
３チラシの投込み具合、エントランス・廊下・EV・ゴミ倉庫のちらかり・
　アルコープ内私物有無（管理面）
４道路・コンビニやSCのゴミの散らかり具合や路上喫煙者の有無（民度）
５駐車場、駐輪場の空き具合、駐車スペース（平置きは隣との間隔）
６平日休日　朝昼晩の騒音や振動　飛行機定期ルートの有無　
６隣の嫌悪施設の有無（自動車修理工場やターミナルは×）
７宅配BOXの有無　（ないと不便）
８使わない共用施設　　　などです。

[509: 匿名さん]

508さん、ありがとうございます！すごく実践的でわかりやすいです。
実際に住んでいる人にお話を伺うのは勇気が必要ですが、
生きた情報を得られやすそうですね。
住みやすさとか、そういうのが特にわかりやすそう。
４は、マクドナルドとかコンビニとかみたいなチェーン店を、自分が住んでいる地域と比較してみるとわかりやすいというのを聞いたことがあるので、
それと一緒ですね。

[510: マンション比較中さん]

>>509 匿名さん

住処を決めるにあたって優先順位をどうするか様々な要素があるので、まずはそこからです
　(釈迦に説法かも知れませんが）私なら次のような順序で抽出していきます

1　大前提
　　　　　a予算と返済計画　ｂ時期（今で良いの）　ｃエリア（大体の場所）　
　　　　　d 種類（マンションか戸建か）ｄ新築か中古か　e 駅までのアクセス　

2地域特性
　　　　ｆ災害/治安/民度（事件の有無）　g育児/教育(＋家族計画）　ｈ買物/生活
　　　　i親との距離（面倒見れる距離か）　ｊ週末生活(帰省や遠出、娯楽のし易さ）
　　　　ｋ通勤（やっとここで登場）　

3建物特性
　　　　ｊ方角(南向きか否か）ｋ間取と広さ　　ｌフロア(1階か下層階か上層階か）
　
4その他
　　　ｍ転勤時への備え（幾らで貸せるか）　　ｎ売却のしやすさ（将来の値段）
　　　ｏ周辺環境の変化（大規模地域開発計画の有無）

ここでは購入が前提ですが、当初に賃貸という選択肢も捨てきれません。
大事なことは通勤を最優先にするのではなく、よくよく家族と相談することです。
（娘がオウムや大型犬を飼いたい、ピアニストやバレリーナになるのが夢とか思っていたら
いくら金かけて防音したところでマンションじゃ厳しいです）

[511: マンション比較中さん]

余計なお世話ですが、修繕積立金とか、銀行金利とか細かな検討要素もありますけど、これらは数年で必ず値上がりします
更に、予期せぬ一時費用も別途発生するし、ボーナスも今は大丈夫でもゼロになる可能性があっても返済は大丈夫というレベルでないと購入は厳しいかも
経験者がいうのだから間違いありませんｗ

[512: マンション検討中さん]

例の日鉄興和のマンションがリビオシティ南砂町として2023年3月にできるそうです。
https://newbaito.jp/post-6847/

[513: 匿名さん]

これはジオ(阪急阪神）にとって協力なライバルですね
南側道路で日当たりも低層階まで良さそうだし、静かだし駅から５分だと、値段次第で勝負にならないかも
そうなるとジオも戦略の見直しが必須でしょうね

[514: マンション検討中]

先日、MRを見に行きましたが、思ってた以上に設備がよくて前向きに検討中です。
ただ駅近のリビオシティもきになるのでMR見てから決めようかなと。。。
ジオの売れ行き分かる方いらっしゃいますか？