グランドメゾン鷺沼コートってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン鷺沼コートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/saginuma/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋２丁目8番3、4、16（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩9分
　　　東急田園都市線「宮前平」駅徒歩9分
間取： 1LDK+2S(サービスルーム(納戸）） ～ 3LDK
面積：56.07㎡ ～ 74.76㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：積水ハウス不動産東京株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[244: 匿名さん]

ローン審査は一番シビアな部分ではあります。これが通らなかったら購入できないわけですから、審査が出る３か月間はハラハラしますよね。
年収によって借りれる額も変わってきますが、不動産やと提携している銀行などで借りると案外借りやすいと聞いたことがあります。

審査は勤続年数や源泉徴収額、会社の調査、個人の信用調査で審査が通るか決まります。
重要なのは個人の調査だそうです。過去に延滞や滞納などをしていると、いくら年収があっても、難しいそうですよ

ただ、ローン審査も一つの銀行だけではないでしょうから、滑り止めで通りやすい銀行や信用金庫、フラットなどを検討すればいいと思います。
銀行や信用金庫、変動型や固定型によって金利が大いに変わってきますから、色々と調べるものいいです。

[247: 匿名さん]

>>244 匿名さん
審査に、3か月もかかる金融機関なんですね。
ゆっくりと審査をされていることでしょう。
メガバンク、ネット銀行などはスピーディーですよ。
他に流れないようにしているのでしょう

[248: 匿名さん]

ローン審査は長くても2～3週間で結果が出るように思いましたが
3ヵ月もかかるのは本当ですか？
そうなると家の着工も遅れてしまうでしょうし、
あまり現実的でないような気がします。

[249: 匿名さん]

248です。
上記ローン審査の件、戸建てのケースを持ち出してしまいましたが
マンションの場合は引き渡しに間に合えば問題なさそうですか？

[250: 通りがかり]

>>249 匿名さん
数年前に新築戸建てを購入した時は、
事前審査は、不動産業者指定の銀行にて審査。
結果が出るまで1週間。
別の銀行ローンでも対応可能とのことでしたので、勤務先提携の銀行にて優遇金利の住宅ローンで申込み。結果が出るまで10日位だったと思います。
ローン実行までクレカの遅延などないように注意事項がありました。
今はネットバンクも流行っているので期間はもっと早いと思います。

[253: 匿名さん]

家事のしやすさに重視しているマンションって魅力的。
ただ便利ではあるかもしれませんが、
この規模のマンションでディスポーザーがついているため、
メンテ代とか諸々経費は高くつきそうですね。

[254: 検討板ユーザーさん]

>>253 匿名さん
将来、住民が申し合わせてディスポーザー を使用しないことになればメンテは不要なのかな。

[255: マンション検討中さん]

ディスポーザーにかかる費用は月二千円くらいでしょうかね。大規模マンションでも専有部分にかかる費用は同じなので、月に千円も違わないと思います。

[256: 匿名さん]

>>255 マンション検討中さん
ということは年に1万円程度は違うということになりますね
10年で10万。20年で20万。
その頃には故障や機器交換も必要だろうね。
不要な人とのバランスが崩れそう

[257: マンション検討中さん]

>>256 匿名さん

機器交換の10年償却も入れて月二千円とありましたよ。生ゴミ減少や排水溝ネットが不要になるなどのメリットと天秤にかけてどうかという話ですね。
気になるのなら今はディスポーザーなしの低スペックマンションがたくさんありますので、そちらを買えばよいのでは？個人的には共用施設が少なく管理費が比較的抑えられてるのでこの物件はバランスが取れていると思いますが。

[258: 匿名さん]

>>257 マンション検討中さん
それなら年2万4千円。10年で24万円。その後も10年24万円ですね。固定費以外とかかるのね

[259: マンション掲示板さん]

>>258 匿名さん
月2000円程度の固定費を気にする様な層は、この物件を検討できないと思いますよ。笑
そういう層は低スペック・ローコストの物件を検討すれば良いのです。

[260: マンコミュファンさん]

>>259 マンション掲示板さん
予算の範囲内ですので問題は全くないのです。
その他のことをいろいろ検討しているのですよ
必要とするミネラルウオーターなどの固定費は惜しげもなく使っています。

[261: 匿名さん]

鷺沼で決まりかな

[262: 匿名さん]

外観ほぼ出来上がってきましたが、給湯器がバルコニー側に剥き出しで設置されてて、公団住宅ぽいのが残念な感じですね。
玄関側にトランクルームのスペース取った影響かもしれませんが、これがグランドメゾン仕様？

[263: 匿名さん]

外観完成予想CGではバルコニーガラスがすりガラスのように見えるので外から給湯機が見えないんじゃないかと思いますがバッチリ見えていますか？
レジデンス風で高級感のあるデザインだと思いましたが何だかもったいないですね。

[265: 匿名さん]

共用施設の問題は難しいですよね。
駐車場一つとっても維持管理に莫大なコストがかかるのに、
車を持っておらず全く使わない住人にとっては
どうしたって不公平な気持ちになってしまいます。

[267: マンション掲示板さん]

>>265 匿名さん
車所有者は駐車場代を月々支払っているけど
それはどのように使われるお金なんですか？

[268: 匿名さん]

>>266 口コミ知りたいさん

二重ガラスで断熱性能があるサッシじゃないのかしら

[269: マンション掲示板さん]

>>268 匿名さん

断熱と灼熱性能の高い複層ガラス採用です

[270: マンコミュファンさん]

>>269 マンション掲示板さん
灼熱性能とはこれいかに
遮熱性能ではないかしら

[272: マンコミュファンさん]

>>265 匿名さん
駐車場の収入は、マンション全体の修繕積立金にストックにされますので、車を持ってない人にも恩恵はあるかと思います。

[273: 匿名さん]

>>272 マンコミュファンさん
そうなると駐車場収入が予想よりも少なくなってきたら修繕積立の計算が崩れるということですか？

[274: マンション検討中さん]

いい物件だよ！

[275: 匿名さん]

予算が許せばオススメですね。

[276: 口コミ知りたいさん]

>>273 匿名さん
少し訂正させて頂くと、マンションにより割合は異なりますが、管理費に計上される部分、修繕費に計上される部分があります。
駐車場収入が月々の管理費に計上されると、駐車場を借りている人のおかげで月々の管理費がお安くなっている側面があると思います。
駐車場収入の想定収支は、モデルルームの営業さんに聞けば教えてくれると思います。
想定より収入が高ければ、マンション全体の修繕積立金に回されて、想定より大幅に下回れば、将来的にどこかにツケが回って来るかと思います。

[277: 口コミ知りたいさん]

>>276 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り、ここはどうだか分かりませんが、駐車場代は管理費また修繕積立金に入ります。
一般的には、将来的な機械式駐車場の修繕や電気代などを考慮して、7割程度埋まっていれば赤字にならないように管理費などが設定されていると思います。
駐車場は維持費がかかって、駐車場を使っていない人には不公平という話がありますが、実際には受益者負担で、駐車場を使っている人は、駐車場代を払っているので、使っていない人はその分管理費が安くなるなど恩恵を受けています。
空きが増えて、想定の7割などを下回ると、駐車場が重荷になりますが、ここは世帯数に対して駐車場の数が4割と多くないので、そのようなリスクは少ないと思います。
もし、住民の高齢化が進むなどして、空きがおおくなったら、機械式をやめて平置きにするなどして、修繕費用を抑えれば良いと思います。
長くなりましたが、駐車場を使わないから駐車場があるのは損ではなく、駐車場収入でその分管理費が安くなっていると思っていた方が良いと思います。

[278: 名無しさん]

>>277 口コミ知りたいさん
そこんとこ平置きの駐車場、それも屋外ならメンテナンス代は舗装程度という事ですね

[279: 口コミ知りたいさん]

誤解している人もいると思いますが、管理費と修繕積立金は、マンションを維持管理して行くためのお金でどちらも違いはありません。
管理費は、管理会社への支払いや保険料、共用部の光熱費、エレベーターや機械式駐車場のメンテナンス費など、毎年かかる費用のための費目で、日々発生が予想されるような細かい修繕費も管理費に含まれます。
修繕積立金は、名前の通り修繕のための積立金であって、将来発生する大規模修繕やエレベーター、機械駐車場の入れ替え費用などに備えて積み立てる費目になります。
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいた予算を元に決められて、使用するために基本的には管理組合の総会での承認が必要です。
長期修繕計画は、最初はデベが作成し、その後は何年かおきに管理会社が更新するのが一般的で、デベはマンションを売りやすくするためもあって、修繕積立金を最初は安くして、段階的に値上げして行く計画にしています。
（修繕費は年数が経つに従って多く必要になるので、数年で出てしまう人と、何十年も住む人で費用負担に差をつけるという意味では合理的とも言えますが）
なので、駐車場代が管理費に入るか、修繕積立金に入るかはあまり関係なく、駐車場がある程度うまっている前提で、管理費や修繕積立金が決まっているので、空きが多くなると修繕のための費用が苦しくなります。
ただし、長期修繕計画は、一般的なメンテナンス周期を元に計画されており、大規模修繕も最初と同じ仕様で維持する前提なので、設備のグレードを上げたいとか、物価が上がって物や人の値段が上がっていくと、計画通りに行かなくなります。
そのあたりは、入居後に管理組合で費用を抑える取り組みをしてやりくりしていくしかないと思います。

[280: 匿名さん]

>>279 口コミ知りたいさん
例えば3年後、6年後と計画通りに進んでいるかの検証と見直しをすることです。
それでも数十万、数百万の一時金が発生するか、実施を数年見合わせるなどの対応となるのでしょう。

[281: 匿名さん]

ちゃんと見てます。監視してますよ。

[282: 匿名さん]

見るだけではダメでしょう。
監視しててもそれが予定通りの進捗かどうか、今後の予測を今の時点で再検証をするべきです。

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん
購入者ですか？

[284: 匿名さん]

引渡しすら終えていませんので
ご想像とおりかと

[285: 匿名さん]

ただの知ったかぶりの冷やかしでしょうね。

[286: 匿名さん]

要約すると最後の文章でしょう。

入居後に管理組合で費用を抑える取り組みをしてやりくりしていくことが大切なんですね。

[287: eマンションさん]

>>282 匿名さん
将来を予測するのは難しいので、リスクを考えるのですかね。
維持にお金がかかりそうな共用施設（水を使う施設、ジムやカラオケなど機器の入れ替えが必要な施設など）がない点は良いですね。
エレベーターは50?60世帯に1台位がバランスが良いと聞いたことがあるので、ここは少し多めですかね。
機械式駐車場もリスクですが、それほど台数か多くないので問題なし？
ディスポーザーは、69世帯なので何とかなるってかんじですかね。
他に考慮しておいた方が良い点とかありますでしょうか？

[289: マンション掲示板さん]

>>288 検討板ユーザーさん
カーテンやエコカラットをオプションで付けた方いらっしゃいますか？
後で付けるのが賢いんでしょうか？

[290: 匿名さん]

>>289 マンション掲示板さん
安価に後に付けるのが賢いのなら正解。
日程調整代として入居時に気持ちよく引越しできるかどうか。

[292: 匿名さん]

>>291 契約者さん5さん
カーテン、ブラインドはメーカーショールームもあるしお店も数あるし取り付けは簡単だしね。

[294: 口コミ知りたいさん]

>>293 マンコミュファンさん
アクセントカラーの方が費用対効果が大きいと思います。

[300: 匿名さん]

カーコーティングと同じで使用するコーティング液、施工技術、価格によって満足度は大きく異なります。パッと見で綺麗に見せたいだけなら安価なのでもそれなりにやっている感は感じますが数年後どのような状況か心配でなりません。生活状況、清掃などで傷の大小が出ます。再度上からコーティングできるかも確認を。

[302: 匿名さん]

>>300さん
おすすめありますか？
買う側はそこまで詳しくないので、グレードなど、どのくらいなら満足いくかを教えてもらえるといいなと感じます。
コーティングは入居時の1回のみですか？
もし、2回目をするなら何年後が適当なんでしょう？

[303: 匿名さん]

カーテンは皆様どこで購入されましたか？

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
採寸もうされたのですか？

[305: 匿名さん]

誰か住民板作ってそっちでやられたら如何？
購入検討者集まらないのわかったから。

[306: マンション検討中さん]

あと2戸らしいです！

[307: 通りがかりさん]

>>306 マンション検討中さん

先着順販売で6戸販売中ですが。

[309: マンション掲示板さん]

>>307 通りがかりさん

5戸ですが。

[311: 名無しさん]

>>310 口コミ知りたいさん
細かい数は目立ちにくいですが、大きな傷は目立つし補修メンテはある程度の補修代を覚悟しなくてはなりません。車に、ガラスコーティングしてますか

[313: 名無しさん]

残ってる部屋、高すぎませんか、、？駅から近いわけでもないし、鷺沼と宮前平の中間だし、、、、買う人いるのかな、、？

[315: 匿名さん]

>>313 名無しさん
高いのには理由があるのです。
2駅利用できる利便性、周辺の施設
高いわけだ
買う人はいるでしょう

[316: 匿名さん]

>>314 住民さん1さん
ブラインドはメーカーに1センチ刻みの縦横寸法をメールすれば注文できますよ。
取り付けも2人いれば問題ない
電動ドライバーがあると簡単です

[317: 検討板ユーザーさん]

>>313 名無しさん
広域でみると、同金額帯で選択肢は多くなると思います。
どちらかというと、鷺沼が気に入った・居心地の良さを感じている（街の雰囲気が好き・初めて見て好きになった・再開発で尚良い）が求める物件なので、意見は分かれるかもしれませんね。
物件スペックは良いと思うので、尚悩みますね。
近隣の戸建てから買い替えの人は、意外にキャッシュで買えたりするかもしれませんしね。

[318: 名無しさん]

>>317 検討板ユーザーさん

>物件スペックは良いと思うので、

具体的にどの辺りのスペックが良いのですか？

[319: 検討板ユーザーさん]

>>318 名無しさん
キッチン天板天然石、LOW-E複層ガラス、玄関前カメラ付きインターホン、リビングの標準ダウンライト、浴室のダウンライト、掃き出し窓がハイサッシ（もっと高いマンションもありますが）、完全アウトフレーム、隣との隔て板がコンクリート、トイレの手洗いカウンター、ディスポーザー（たまーに削る物件もある）、二重床二重天井、室内平米数に含まないトランクが家の前にある（地下にトランクルームがあるマンションもあり、大抵室内平米数に含まれてます）、施工部分を含めると他にも。

私は買いたいけど、買えませんよ(笑)

コストコントロールして買える金額にするデベロッパーもありますが、そういう戦略ではないみたいですね。

駅チカに同じような物件があれば最高ですねー。
どっちにせよ高いですね(笑)

[320: 匿名さん]

>>319 検討板ユーザーさん

普通のブランドマンションならほぼあるある仕様(一部オプション扱い)でしょうか。
戸境がコンクリなのはハイグレードぽいけどそこに給湯器がベタ付けされてるのは賃貸グレード。

ここが高いのは土地代じゃないですかね。
施工費は地場の中規模工務店使って２ヵ所工事する事で少しは抑えられてる気がします。

再開発見込んで高値で土地掴んでの値付けが今のここの状況では。
手が出せる価格帯は低層階、北向中心で、最上階角部屋に至っては8000万円後半～9000万円。駅徒歩10分弱、70㎡でさすがにちょっと…って感じです。

[321: 通りがかりさん]

>>320 匿名さん
宮崎台のTPH完売しちゃったけど、買いやすかったですよ。
グレードはここより低いけどね。
再開発関係なしに、どこも土地は高いよね。

[322: 匿名さん]

>>320 匿名さん
戸境に給湯器をベタ付けじゃないのならどこにつけるの？
自分の壁かなあ

[323: 匿名さん]

>>321 通りがかりさん

各停なのに宮崎台の直近２物件はここと同時期、後発販売ながら早々に完売。
TPHは外観にグレード感なく、リビオも隣のプラウドと比べると仕様落ちるけど、今のご時世の中では立地、プラン、価格のバランスが良かったかも。

そこ上手くまとめて仕上げるのがデベの力量だけど、鷺沼のグラメは２物件ともそのバランスがちょっと微妙な感じ。

[325: 匿名さん]

確かに2駅利用できる利便性はあるかもしれませんが
運休となれば結局同じ路線でリスク回避できませんし、
どちらかの駅により近い方が嬉しいですね。

[328: マンション検討中さん]

>>323 匿名さん

今後立地の差が、間違いなく出てきますよ。宮崎台に将来性はない

[329: 匿名さん]

>>328 マンション検討中さん
そらはどうでしょう
駅力なら鷺沼は上回っているけど
マンション立地は個別判断ですから
価格帯でおおよそランク付けできます
差はほとんど土地価格。

[330: 名無しさん]

>>328 マンション検討中さん

何か再開発に夢見てるみたいだけど、開発面積小さいし、乗り入れ路線は田園都市線のみ、商業施設もフレル＋α程度でたまプラ、二子玉には遠く及ばず。
開発後は今でも酷い駅前の道路事情や通勤通学時の急行利用が更に悪化の一途。
まぁ地価は多少上がるかもしれないけど公共施設付タワマンができる程度に考えてた方がいいのでは。

[331: 匿名さん]

>>330 名無しさん
たまプラーザと二子玉川に挟まれた地域
商業ベースで考えるとどちらも大きな期待はできそうにありません。鷺沼は役所機能の移転がありますので宮前区の拠点駅になるでしょう。

[333: 検討板ユーザーさん]

>>327 eマンションさん
UV高いよね

[334: 匿名さん]

既出の話題かもしれませんが気になったので質問させて下さい。
公式HPの物件概要を見ると町内会費が200円徴収されるようですが
マンション住人は地域の町内会に入会する形になりますか？

[336: 匿名さん]

>>334 匿名さん
規模の大きなマンションなら独立した会を形成して自治を運営しているところもありますが、100戸未満では地域の自治会に入るのが多いです。市からの配布物や連絡が来ないとこちらからサーチしなければならないですし、子供も地域の祭りやイベントに参加しにくくなりますね

[338: マンション掲示板さん]

>>320 匿名さん
残り4戸ですから竣工前に完売ですかね。

[339: マンション検討中さん]

サッカー日本代表が昨日勝ったのは鷺沼小学校出身の三苫選手の活躍のおかげですね
このあたり出身のサッカー選手が多いですが坂が多いから身体能力が付くのかな
土橋小も広い芝生グラウンドがあるので子供の成長が楽しみです

[340: 通りがかりさん]

>>338 マンション掲示板さん

70㎡9000万円のジョーカー物件に手を出す人は中々いないんじゃないの。

[343: マンション掲示板さん]

>>342 通りがかりさん

行きました。高級感がありました。来週内覧会です。