グランドメゾン鷺沼コートってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン鷺沼コートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/saginuma/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋２丁目8番3、4、16（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩9分
　　　東急田園都市線「宮前平」駅徒歩9分
間取： 1LDK+2S(サービスルーム(納戸）） ～ 3LDK
面積：56.07㎡ ～ 74.76㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：積水ハウス不動産東京株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん2]

>>193 近隣住民さん
「同じ鷺沼徒歩9分」といっても、リンク先のマンションまでは長い坂道をひたすら上らなければならないので、夏場や好天の日はかなりきついです。徒歩3分圏内にはコンビニすらなく、日常の買い物は車がなければ大変ですよね。
確かに広々としていて、「逃げ恥」のロケで使われるほど佇まいや環境は良いですけど、内装は外観に比べて普通すぎる印象です（個人の感想）。

[202: 通りがかりさん]

リンク先物件はもう掲載されてないので売れたぽい。
ここで何言っても売れれば勝ち。
買った人と関係者らしき人位からしかポジコメ出てこないのがここの辛いところ。

[203: マンコミュファンさん]

>>202 通りがかりさん

勝っても負けても検討者にはあるか、ないかの違い
立場が変わればそういった表現になるのかな

[204: 周辺住民さん]

>>202 通りがかりさん
リンク先の中古物件は、この半年だけでも10件近く売りに出てるよ。しかも何か月も売れずに残ってることが多い。築10年も経たないのに次々手放す人がいるってことは、それなりの理由があるってこと。
自分もリンク先も含めて検討したし、あの物件はすごく魅力があると思うよ。
その上で「同じ徒歩9分」というだけでここの新築と比較して、買っただ負けただ言うことに何の意味があるのかな？と。
買った人からしかポジコメが出てないわけじゃなく、ポジコメを見て買った人もいるんだから、何も辛くないよね。

[205: マンコミュファン]

>>204 周辺住民さん
純粋に戸数が多いからじゃないですか？
400戸近くあれば10件くらいは普通に動きますよね。
いまの売り出し調べたけど、１件しか見つけられなかったのですべて売れたのでは思われます。

ただ確かに勝ち負けをつけることではないですね。

[206: 通りがかりさん]

戸数が多ければ確かに中古は出ますが、美しが丘の物件がなかなか出てこないのは、環境がよく売る人が少ないのか、市場に出る前に成約してしまうのか。ドレッセも高速沿いの部屋はよく売られている気がします。

[207: マンション検討中さん]

>>204 周辺住民さん

で、そのリンク先物件含めて検討した貴方はどういう選択したのですか。勝ち負け関係なく

[208: マンション検討中さん]

何にせよ鷺沼エリアの中古が高値で取引成立している事はこちらのマンションにとってもメリットですね。
鷺沼は完全に実需エリアだし話題性抜群の大規模物件と言う訳では無いのでポジコメが買った人からしか出ないのは仕方ないですね。興味本位で見に来て寸評する人が居ないのでしょう。
住む方としたらその方が有難いです。

[209: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん
ポジコメが買った人からしか出ないということはないでしょう。検討中で悩んでいる人の方が多いでしょう

[210: 匿名さん]

まぁここは検討者のスレなので買った人は住民スレ立てて住民同士、情報交換すればいいのでは。

[211: 匿名さん]

こちらの物件、あと何部屋くらい残っているんですか？
もう広い間取りや角部屋くらいしか選択肢無いのでしょうか、、（価格が、、）

[212: 購入経験者さん]

もうあまり残っていないようです。竣工前に完売するのではと思います。

[213: 匿名さん]

>>竣工前に完売するのでは
私も資産価値が高いマンションじゃないかと思っています。
中古物件については巡り合いなので、欲しいと思ったタイミングに買わないと逃しちゃいますよね……

マンションだけじゃなく、周辺の環境もいいですね。土橋小学校が徒歩2分で、レストランも雰囲気がよく、ママ友ランチだってできそうに思いました。
パン屋さん、ふくふく、知らなかったんですが、どんな感じですか？おすすめパンある人教えてほしいです。

[214: 匿名さん]

>>213 匿名さん
立地は良い
あとは予算内に収まるかどうかの判断ですね

[215: 周辺住民さん]

リニア新幹線が地中奥深くでかすっているもののハザードマップが真っ白なのは昨今の災害の多さからすると貴重なエリアですね

[216: 匿名さん]

>>215 周辺住民さん
大深度だし、そもそも地下深くは所有権すら無いです。
地表面の状態がわかりやすい判断材料だと思います。

[217: 匿名さん]

ファミリー向けとして収納面積はどうなんだろうと思いましたが
実際に見た方が十分だと仰っていて少し安心しました。
ここは間取りに収納面積が出ていませんが、
マンションの収納率が判る方はいらっしゃいますか？

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん
収納率？実際に目で見て判断した方が良いです。
以前、高さがあっても十分に活用できなさそうな収納庫を見ました。収納庫の中に収納棚

[219: 匿名さん]

キッチンや洗面所、バスルームの水まわりの設備は
どの物件もそんなに変わらないだろうと思ってましたが、いろいろ工夫されているんですね。
特にバスルームに関してはエコで使いやすい仕様で魅力を感じました。
お掃除がしやすそうなのも主婦にとっては嬉しいですね。

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
機構はシンプルな方が故障が少なくお財布にエコ。
わが家では、浴槽にシュシュット洗剤を吹き付け、1分したらシャワーで洗い流すだけで毎日ツルツルピカピカです。
話は変わりますがエアコンもお掃除機能のついた高価格帯の製品は故障も多くクリーニングのメンテナンスはエコではありませんでした。

[221: 匿名さん]

収納率、記載されている物件って少ないなと思います。
こちらは、面積的には収納スペースは狭いイメージですが
パイプの本数等を工夫して設置されているようです。
上手く整理すれば、無駄な家具を置くことはなく収納できそうかもしれません。
逆に収納スペースが広いと、あれもこれもと捨てられずに物が増えていくかも。

[222: 情報収集中さん]

鷺沼の再開発についてご存じの方はいらっしゃいますか？
開発を念頭に（開発の良し悪しはあるとして）、購入するかしないか迷っております。
というよりは後押しが欲しいという感じかもしれないです。
皆様開発についてどう思われているか知りたいです。
よろしくお願いします。

[223: eマンションさん]

>>222 情報収集中さん
工事延期の公式情報しか存じ上げません。
こちらの物件価格は正直再開発折り込み済みの値段と思います。再開発自体どうなるかわからないのに。
それでも私は場所とタイミングが今のここがベストだったので購入しました。
期待外れだった時ガッカリしないように現状でも良いと思えるなら買いだと思います。今より不便になる事は無いでしょうし^ ^

[224: 匿名さん]

たしかに70㎡前後の間取りにしては、
他所の物件に比べて収納部が少ない気もしました。
60㎡台でもウォークインクローゼットが各部屋にあったりとか、
そういうマンションなどと比べると物足りない感じがします。
ただ、棚付きのクローゼットや物入が複数あるのは使いやすそうな気もします。
柱が出ている部屋が無い点では、良い間取りだなと思います。

[225: 匿名さん]

今って販売が第5期。全然最後の○戸的なアナウンスが出されていないんですが
販売予定ってまだまだあるということなんでしょうか。
現状で何戸くらいうれているのだろうなぁ。
小学校が人気校の校区ということなので、ファミリーに需要はあるかと思ったんですが
その割には部屋の広さがもう少しというところ。

[226: 検討板ユーザーさん]

>>225 匿名さん
学区がいいのは良いのですが、私立なら関係ないし
そもそも6年間だけ
その後の年月の方がはるかに長い
やはり、価格がネックの家庭が多いと思います。
家が全てじゃないのかな

[227: 通りがかりさん]

最終期販売するみたいだけど販売開始が10月下旬。
完成前に売り切れればいいけどPaypay成約キャンペーンなんてやっちゃってるから厳しいのかな。

[228: 口コミ知りたいさん]

>>227 通りがかりさん
完成前の区切りが良くないですね
引き渡し入居前
つまり、来年の2月中旬頃
11月、12月、1月がありますので販売戸数にもよりますがモデルルームを除いて完売するかもね。
最終期の販売戸数知ってますか？

[229: 匿名さん]

次でもう最終期販売になるんですね。
公式サイトの物件概要では販売戸数が未定になっていますが
最終期なので現在残っている戸数が全てではないのかしら…？

[230: 匿名さん]

恐らく残り一桁で最終期で完売のめどが立ったんだと思います。

[232: 検討板ユーザーさん]

>>231 契約者さん6さん
住民スレは投稿ないのですね

[233: 匿名さん]

家事時短アイテムの標準仕様がありがたいなと思いました。
働く主婦でも家事は手抜きしないという人もいれば、家族にうるさく言われる場合もあり。
少しでも手が抜ける仕様は主婦（主夫）にとっては優しい心遣いだと思います。

最終期は何戸なんでしょうね。
先着順も3戸あって、価格がけっこう高めの部屋もあるようです。
あと数か月で竣工ではあるけれど、入居まではまだ半年くらいあるのかな？
できることなら実物を見てから決めたいと思う人もいるのでは？
更に値引きなどあればなお良しということで。

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん
ご自身は決めないのですか？

[235: マンション掲示板さん]

意地の悪い人がここにも現れましたか？

[236: 匿名さん]

>>235 マンション掲示板さん

ここにもって
ほかは何処ですか？
気になるから聞いただけです

[237: 匿名さん]

この間現地を見に行ったら、シートが外れて外観が見れるようになっていました。
高級感のあるカッコいいマンションになりそうです。

[239: 匿名さん]

>>238 マンション検討中さん
ご家庭によって世帯年収や家族構成、年齢、親からの援助、保有する現金が違うので特定の業種の会社にお勤めされているだけではローン審査について語ることはできません。
以前にクレジットカードの支払い遅延があったりすると駄目なケースが多いと聞きます。
一般的には、年収の5倍程度が住宅ローン融資額と言われています。
まずはこれをクリアしているかチェックしてみてください。

[240: 匿名さん]

勤め先の会社の規模
つまり資本金、従業員数などは一つの指標にはなりますが、個人が受け取る賃金や年齢が大きく左右するでしょう。
今、ローン審査するとして直近の令和元年と令和2年の源泉徴収票に記載の年収が大いに関係します。
コロナ禍で黒字の会社は少数。
最近、四季報が発刊されました。
そこに記載されている論評、来期の業績予想を確認ください。

[241: 匿名さん]

>>240さん
>>ローン審査するとして直近の令和元年と令和2年の源泉徴収票に記載の年収
いつ買うかも問題ですよね・・・
ローンをしっかり組みたいのなら、ローンを落とされないくらいの年収が必要です。
コロナが長期化しているので、残業は少なくなるし、在宅率も高くなるし、賃金にも影響ありそうです。

そのせいでローン審査が緩くなるとかはないのですよね？

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん
数年後に年収が上がった時にローンを組んで購入したとしてもその分、年齢も上がっているので完済年齢も上がります。30代前半であれば影響は少ないでしょう。

[244: 匿名さん]

ローン審査は一番シビアな部分ではあります。これが通らなかったら購入できないわけですから、審査が出る３か月間はハラハラしますよね。
年収によって借りれる額も変わってきますが、不動産やと提携している銀行などで借りると案外借りやすいと聞いたことがあります。

審査は勤続年数や源泉徴収額、会社の調査、個人の信用調査で審査が通るか決まります。
重要なのは個人の調査だそうです。過去に延滞や滞納などをしていると、いくら年収があっても、難しいそうですよ

ただ、ローン審査も一つの銀行だけではないでしょうから、滑り止めで通りやすい銀行や信用金庫、フラットなどを検討すればいいと思います。
銀行や信用金庫、変動型や固定型によって金利が大いに変わってきますから、色々と調べるものいいです。

[247: 匿名さん]

>>244 匿名さん
審査に、3か月もかかる金融機関なんですね。
ゆっくりと審査をされていることでしょう。
メガバンク、ネット銀行などはスピーディーですよ。
他に流れないようにしているのでしょう

[248: 匿名さん]

ローン審査は長くても2～3週間で結果が出るように思いましたが
3ヵ月もかかるのは本当ですか？
そうなると家の着工も遅れてしまうでしょうし、
あまり現実的でないような気がします。

[249: 匿名さん]

248です。
上記ローン審査の件、戸建てのケースを持ち出してしまいましたが
マンションの場合は引き渡しに間に合えば問題なさそうですか？

[250: 通りがかり]

>>249 匿名さん
数年前に新築戸建てを購入した時は、
事前審査は、不動産業者指定の銀行にて審査。
結果が出るまで1週間。
別の銀行ローンでも対応可能とのことでしたので、勤務先提携の銀行にて優遇金利の住宅ローンで申込み。結果が出るまで10日位だったと思います。
ローン実行までクレカの遅延などないように注意事項がありました。
今はネットバンクも流行っているので期間はもっと早いと思います。

[253: 匿名さん]

家事のしやすさに重視しているマンションって魅力的。
ただ便利ではあるかもしれませんが、
この規模のマンションでディスポーザーがついているため、
メンテ代とか諸々経費は高くつきそうですね。

[254: 検討板ユーザーさん]

>>253 匿名さん
将来、住民が申し合わせてディスポーザー を使用しないことになればメンテは不要なのかな。

[255: マンション検討中さん]

ディスポーザーにかかる費用は月二千円くらいでしょうかね。大規模マンションでも専有部分にかかる費用は同じなので、月に千円も違わないと思います。

[256: 匿名さん]

>>255 マンション検討中さん
ということは年に1万円程度は違うということになりますね
10年で10万。20年で20万。
その頃には故障や機器交換も必要だろうね。
不要な人とのバランスが崩れそう

[257: マンション検討中さん]

>>256 匿名さん

機器交換の10年償却も入れて月二千円とありましたよ。生ゴミ減少や排水溝ネットが不要になるなどのメリットと天秤にかけてどうかという話ですね。
気になるのなら今はディスポーザーなしの低スペックマンションがたくさんありますので、そちらを買えばよいのでは？個人的には共用施設が少なく管理費が比較的抑えられてるのでこの物件はバランスが取れていると思いますが。

[258: 匿名さん]

>>257 マンション検討中さん
それなら年2万4千円。10年で24万円。その後も10年24万円ですね。固定費以外とかかるのね

[259: マンション掲示板さん]

>>258 匿名さん
月2000円程度の固定費を気にする様な層は、この物件を検討できないと思いますよ。笑
そういう層は低スペック・ローコストの物件を検討すれば良いのです。

[260: マンコミュファンさん]

>>259 マンション掲示板さん
予算の範囲内ですので問題は全くないのです。
その他のことをいろいろ検討しているのですよ
必要とするミネラルウオーターなどの固定費は惜しげもなく使っています。

[261: 匿名さん]

鷺沼で決まりかな

[262: 匿名さん]

外観ほぼ出来上がってきましたが、給湯器がバルコニー側に剥き出しで設置されてて、公団住宅ぽいのが残念な感じですね。
玄関側にトランクルームのスペース取った影響かもしれませんが、これがグランドメゾン仕様？

[263: 匿名さん]

外観完成予想CGではバルコニーガラスがすりガラスのように見えるので外から給湯機が見えないんじゃないかと思いますがバッチリ見えていますか？
レジデンス風で高級感のあるデザインだと思いましたが何だかもったいないですね。

[265: 匿名さん]

共用施設の問題は難しいですよね。
駐車場一つとっても維持管理に莫大なコストがかかるのに、
車を持っておらず全く使わない住人にとっては
どうしたって不公平な気持ちになってしまいます。

[267: マンション掲示板さん]

>>265 匿名さん
車所有者は駐車場代を月々支払っているけど
それはどのように使われるお金なんですか？

[268: 匿名さん]

>>266 口コミ知りたいさん

二重ガラスで断熱性能があるサッシじゃないのかしら

[269: マンション掲示板さん]

>>268 匿名さん

断熱と灼熱性能の高い複層ガラス採用です

[270: マンコミュファンさん]

>>269 マンション掲示板さん
灼熱性能とはこれいかに
遮熱性能ではないかしら

[272: マンコミュファンさん]

>>265 匿名さん
駐車場の収入は、マンション全体の修繕積立金にストックにされますので、車を持ってない人にも恩恵はあるかと思います。

[273: 匿名さん]

>>272 マンコミュファンさん
そうなると駐車場収入が予想よりも少なくなってきたら修繕積立の計算が崩れるということですか？

[274: マンション検討中さん]

いい物件だよ！

[275: 匿名さん]

予算が許せばオススメですね。

[276: 口コミ知りたいさん]

>>273 匿名さん
少し訂正させて頂くと、マンションにより割合は異なりますが、管理費に計上される部分、修繕費に計上される部分があります。
駐車場収入が月々の管理費に計上されると、駐車場を借りている人のおかげで月々の管理費がお安くなっている側面があると思います。
駐車場収入の想定収支は、モデルルームの営業さんに聞けば教えてくれると思います。
想定より収入が高ければ、マンション全体の修繕積立金に回されて、想定より大幅に下回れば、将来的にどこかにツケが回って来るかと思います。

[277: 口コミ知りたいさん]

>>276 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り、ここはどうだか分かりませんが、駐車場代は管理費また修繕積立金に入ります。
一般的には、将来的な機械式駐車場の修繕や電気代などを考慮して、7割程度埋まっていれば赤字にならないように管理費などが設定されていると思います。
駐車場は維持費がかかって、駐車場を使っていない人には不公平という話がありますが、実際には受益者負担で、駐車場を使っている人は、駐車場代を払っているので、使っていない人はその分管理費が安くなるなど恩恵を受けています。
空きが増えて、想定の7割などを下回ると、駐車場が重荷になりますが、ここは世帯数に対して駐車場の数が4割と多くないので、そのようなリスクは少ないと思います。
もし、住民の高齢化が進むなどして、空きがおおくなったら、機械式をやめて平置きにするなどして、修繕費用を抑えれば良いと思います。
長くなりましたが、駐車場を使わないから駐車場があるのは損ではなく、駐車場収入でその分管理費が安くなっていると思っていた方が良いと思います。

[278: 名無しさん]

>>277 口コミ知りたいさん
そこんとこ平置きの駐車場、それも屋外ならメンテナンス代は舗装程度という事ですね

[279: 口コミ知りたいさん]

誤解している人もいると思いますが、管理費と修繕積立金は、マンションを維持管理して行くためのお金でどちらも違いはありません。
管理費は、管理会社への支払いや保険料、共用部の光熱費、エレベーターや機械式駐車場のメンテナンス費など、毎年かかる費用のための費目で、日々発生が予想されるような細かい修繕費も管理費に含まれます。
修繕積立金は、名前の通り修繕のための積立金であって、将来発生する大規模修繕やエレベーター、機械駐車場の入れ替え費用などに備えて積み立てる費目になります。
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいた予算を元に決められて、使用するために基本的には管理組合の総会での承認が必要です。
長期修繕計画は、最初はデベが作成し、その後は何年かおきに管理会社が更新するのが一般的で、デベはマンションを売りやすくするためもあって、修繕積立金を最初は安くして、段階的に値上げして行く計画にしています。
（修繕費は年数が経つに従って多く必要になるので、数年で出てしまう人と、何十年も住む人で費用負担に差をつけるという意味では合理的とも言えますが）
なので、駐車場代が管理費に入るか、修繕積立金に入るかはあまり関係なく、駐車場がある程度うまっている前提で、管理費や修繕積立金が決まっているので、空きが多くなると修繕のための費用が苦しくなります。
ただし、長期修繕計画は、一般的なメンテナンス周期を元に計画されており、大規模修繕も最初と同じ仕様で維持する前提なので、設備のグレードを上げたいとか、物価が上がって物や人の値段が上がっていくと、計画通りに行かなくなります。
そのあたりは、入居後に管理組合で費用を抑える取り組みをしてやりくりしていくしかないと思います。

[280: 匿名さん]

>>279 口コミ知りたいさん
例えば3年後、6年後と計画通りに進んでいるかの検証と見直しをすることです。
それでも数十万、数百万の一時金が発生するか、実施を数年見合わせるなどの対応となるのでしょう。

[281: 匿名さん]

ちゃんと見てます。監視してますよ。

[282: 匿名さん]

見るだけではダメでしょう。
監視しててもそれが予定通りの進捗かどうか、今後の予測を今の時点で再検証をするべきです。

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん
購入者ですか？

[284: 匿名さん]

引渡しすら終えていませんので
ご想像とおりかと

[285: 匿名さん]

ただの知ったかぶりの冷やかしでしょうね。

[286: 匿名さん]

要約すると最後の文章でしょう。

入居後に管理組合で費用を抑える取り組みをしてやりくりしていくことが大切なんですね。

[287: eマンションさん]

>>282 匿名さん
将来を予測するのは難しいので、リスクを考えるのですかね。
維持にお金がかかりそうな共用施設（水を使う施設、ジムやカラオケなど機器の入れ替えが必要な施設など）がない点は良いですね。
エレベーターは50?60世帯に1台位がバランスが良いと聞いたことがあるので、ここは少し多めですかね。
機械式駐車場もリスクですが、それほど台数か多くないので問題なし？
ディスポーザーは、69世帯なので何とかなるってかんじですかね。
他に考慮しておいた方が良い点とかありますでしょうか？

[289: マンション掲示板さん]

>>288 検討板ユーザーさん
カーテンやエコカラットをオプションで付けた方いらっしゃいますか？
後で付けるのが賢いんでしょうか？

[290: 匿名さん]

>>289 マンション掲示板さん
安価に後に付けるのが賢いのなら正解。
日程調整代として入居時に気持ちよく引越しできるかどうか。

[292: 匿名さん]

>>291 契約者さん5さん
カーテン、ブラインドはメーカーショールームもあるしお店も数あるし取り付けは簡単だしね。

[294: 口コミ知りたいさん]

>>293 マンコミュファンさん
アクセントカラーの方が費用対効果が大きいと思います。

[300: 匿名さん]

カーコーティングと同じで使用するコーティング液、施工技術、価格によって満足度は大きく異なります。パッと見で綺麗に見せたいだけなら安価なのでもそれなりにやっている感は感じますが数年後どのような状況か心配でなりません。生活状況、清掃などで傷の大小が出ます。再度上からコーティングできるかも確認を。