ザ・パークハウス 名古屋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 名古屋についての情報を希望しています。
名古屋駅徒歩圏の総戸数462戸の大規模レジデンスのようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/nori3-462/index.html

所在地：愛知県名古屋市西区則武新町3丁目123番1他4筆（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅(10番出入口)より徒歩12分、
　　　ルーセントアベニュー/利用時間:7:00～23:00(L4出入口)より徒歩9分、
　　　名古屋市営地下鉄東山線「亀島」駅(2番出入口)より徒歩6分、
　　　名鉄名古屋本線「栄生」駅(駅舎)より徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.22平米～93.16平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱商事都市開発株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【お便り返し10】バンベール千種ザ・ファーストの坪単価予想とザ・パークハウス名古屋（第4期）との比較
https://www.sumu-log.com/archives/33468/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス名古屋　最終期(４期)販売「値上げ後の単価は？」【こたろう】
https://www.sumu-lab.com/archives/26340/

[13085: 通りがかり]

厳し目で計算してるので、実際は
・金利は0.39%、ローン保証料は10年売却の場合1%前後返金
・ローン金利は元本分減るので本来はもっと安い
・ペアローンの場合ローン控除が8000万まで可能。
・仲介手数料は大手でも割引があるので実際は3%+6万から1-5割引
・固定資産税は建物部分が当初5年半額

[13086: 匿名さん]

転売連中は利回り4-5%で出してから5年で短期譲渡明けて売るから金利払うんじゃなくてもらう側だよ
長期譲渡だから課税も2割で済む
あと上記計算は転売価格じゃなく四期の新築価格だから実際はもっと高く売れるよ
抽選落ちがいるし、指名買いもあるから。
上の計算の四期価格で売る人はいないと思う。
転売屋は上の計算にさらに1-2割乗せてるし。

正直計算するまでもないよね、アンチは儲からないと思い込みたがってるけどそれならここまで実需も投資も人気でないって
不動産なんて高額なものノリだけで買うわけないし

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[13087: 匿名さん]

>>13083 通りがかりさん
売却時の印紙代20万が入ってない
が、仲介手数料満額もあまりないので相殺できるかな。

[13088: 匿名さん]

印紙代20万...？

[13089: 匿名さん]

>>13088 匿名さん
登記と印紙代でした、すません

[13090: 匿名さん]

>>13084 通りがかりさん
ありがとう！
ざっくり言えば、
10年後に物件価格の1.4倍で売却ができて、
1200万円手残り。
家賃の支払い10万なら成立。
でいいのかな？

[13091: 匿名さん]

>>13066 匿名さん

一期の平均坪単価は270から280なのに極端なパンダ220万を前提にしてるあたり脳内購入者丸出しで草生える

[13092: 匿名さん]

正しくは260から270か

[13093: 匿名さん]

>>13085 通りがかりさん
4200万の物件前提で、
どうやって8000万引っ張るの？
金利負担も下がるが控除額も下がるよ。
4000万の借入じゃ400万の控除受けられない。
仲介手数料は勿論、手離れが良いのは割引多いけど、前提だとグロスが嵩まないからなぁ。
固定資産税はその通りだね。

[13094: 匿名さん]

>>13091 匿名さん
もうちょっと文章よく読め
アンタが書いてる内容こそ極端だよ

[13095: 評判気になるさん]

>>13093 匿名さん
4200万+諸費用5%フルローン前提だから控除は満額400万てことでしょ

[13096: 評判気になるさん]

>>13091 匿名さん
坪270万の例も書いてるのにそれすら読まないってもはやアンチにしてもひどいな

[13097: 評判気になるさん]

>>13090 匿名さん
私の計算でもそーなります、三期組で10年後四期価格で売れたら家賃無料+ ローン控除1%で+400万、ローン金利までしか控除されない改悪があれば+200万です。
仮に今出てる転売価格で10年後売れれば+400-500万ですね。売るつもりはないですが、ライフスタイルの変化に伴い売らなければならない時に心強いです。
不動産アドバイザーの人にも相談しましたが同様の見解でした。
四期の人気の部屋も同様に資産性はかなりあるようです、三倍率が抑えてるようですが、、、

[13098: 匿名さん]

>>13095 評判気になるさん
4410万円の借入で10年後の
元本って4000万も残ってるの？
金利と返済期間ってどんな前提？

[13099: 匿名さん]

>>13097 評判気になるさん
ありがとう。
10年後に1.4倍。
家賃10万。
は虫が良すぎるね。

[13100: 匿名さん]

>>13083 通りがかりさん
これは四期価格で売れた場合の計算だけど、
四期も抽選即日完売、竣工一年前完売なので坪270万の部屋でもさらにキャピタル出ると予想してる人が多い。
なので坪300万以下で買えた人は無料で10年住めると思うよ。
市況次第だけど、モール横は市況が崩れた時程底堅い。実需指名買いが入るから。

[13101: 匿名さん]

控除額の計算はおかしいと思うよw

[13102: 匿名さん]

リセール良いとは思うけど、市況が良ければ名古屋駅から栄にかけては他も上がるだろうけどね

[13103: 匿名さん]

>>13098 匿名さん
4400万だと元利均等で実際の控除は約385万ですね。
細かく言うと初年度は金利負担が少なく控除額が多い( 3月に借りて9ヶ月間利払いでも1%控除)
あと、C,D棟は13年控除の可能性もわずかにあるので13年前提だとまた変わります。

[13104: 匿名さん]

>>13101 匿名さん
坪270万計算の方は物件価格が5100万なので控除満額400万で問題ないかと。
実際は初年度と10年後の金利負担は小さいです。
あと実際市中金利は0.39なのでもっと有利ですね。
さらに保証料型にすれば1%返ってくるので上記計算よりも有利かと、あ、これも書いてましたね追記に。

[13105: 匿名さん]

住む予定ないから投資用に買うか迷ったけど、やっぱり他に(マンション以外)するか
業者みたいに銀行からの融資で何戸も買って売り捌けるなら美味しいよね

[13106: 匿名さん]

>>13102 匿名さん
私は地価は上がっているものの賃料がそこまで上がっていないので、名古屋の相場は今後もそこまで上がらないと思っています。希少性やランドマーク性のあるマンションや好条件の一部の部屋が上昇することはあっても相場全体としては賃料の壁で頭打ちかと。もし、楽観的な視点の方が多ければ好立地のタワマンは抽選即完売になってないとおかしいです。
ここも坪400万にはなることおそらくないと思いますが、モール横、自走式駐車場と希少性が高いので坪300以下で実需も投資でも売る人はいないと予想しています。
今は賃料とのバランスが悪い物件がとくに東山線駅近で多いので、今後私の予想が外れて賃料が上昇するか、早晩価格が是正されるかもしれません。

[13107: 匿名さん]

>>13105 匿名さん
投資用にするなら1期以前でしょ
四期は美味しい部屋は既に三倍以上で買えない

[13108: 匿名さん]

>>13106 匿名さん

値上りすると浮かれているいる方の夢を壊さない方がいいのでは

[13109: 匿名さん]

捕らぬ狸の皮算用

持たぬ者は気楽で良いね

[13110: 匿名さん]

やっぱり西側だとポジ役さんの全力を持ってしても金勘定でしか選ぶ価値はなさそうね。

[13111: 匿名さん]

アンチの負け惜しみ書き込み見ると笑える

[13112: 匿名さん]

最終期は結局価格出たの?

[13113: 匿名さん]

>>13104 匿名さん
チャンピオンデータを示せばいいんじゃない？
リアルに存在しうる前提で控除と金利負担の差益はコレだ！って。
1000万の手残り益も、
10年住居費無料も、
それみて現実的かを各人が考えりゃいいので。
それが示せただけでも有意なんじゃね？

[13114: 匿名さん]

いつまでも信者とアンチで争ってて笑える
買えたやつはこんなとこで油売ってねえからｗ
まぁ晴海フラッグとかいうクソよりいいマンションだと思うぜ

[13115: マンション検討中さん]

詳しい方にお伺いしたいのですが、隣のライオンズマンションとの比較はどうでしょうか。ライオンズの中古はそこまで値上がりしていない気がするのですが

[13116: 匿名さん]

一般的に周辺中古が上がってきていないのは危ないんだけどどーなるかな～

[13117: eマンションさん]

>>13116 匿名さん
レインズ見る限り周辺成約事例ここ数年右肩上がりですけど

[13118: 匿名さん]

>>13113 匿名さん
上の人が書いてるのは四期価格で売った場合なので、今の転売価格で売れれば手残り1500万以上ですよ。
即転売組以外の投資家連中は家賃収入も入ります。
未だにここで利益なんて実際出ないって言ってるのは酸っぱい葡萄過ぎかと。

[13119: 匿名さん]

>>13118 匿名さん
上の人って誰？
今の転売価格で売れればってことは、
約定価格。つまり実績ってことかな？
前提と試算結果見せて。
1500万以上の手残りの試算を。

[13120: 匿名さん]

最終期も即日完売ですね
アンチがまだいてびっくりするね、どんだけ暇なんだろ

[13121: 匿名さん]

>>13117 eマンションさん
例えば名古屋で制約事例ここ数年右肩下がりって地域はどこ？

[13122: 匿名さん]

即日完売決まったのにまだアンチがいるのは狂気の沙汰だな
マンション掲示板以外に居場所ないのかな

[13123: 匿名さん]

三倍率より先に登録して1の玉を手に入ればワンチャンあるかな

[13124: 匿名さん]

>>13121 匿名さん
ロジハラやめろ

[13125: マンション掲示板さん]

結局はどのマンションもどれだけの価格で売れるかだよね
希少性はあると思うけど未来のことなんて分からん！

[13126: マンション検討中さん]

全戸要望書が出たってマジで？

[13127: 匿名さん]

>>13126 マンション検討中さん
はい、それどころか抽選でまくりです。。

[13128: 匿名さん]

>>13121 匿名さん
近隣の中古相場はここ二年で3-4割強上がってる
近隣マンション所有者は笑いが止まらん状態

[13129: 匿名さん]

>即日完売がー　
>アンチがー

[13130: 匿名さん]

>>13120
>即日完売がー
>アンチがー

[13131: 匿名さん]

>>13122 匿名さん
>即日完売がー
>アンチがー

[13132: マンション検討中さん]

>>13127
抽選でまくりはわかるんですけど、価格を見ると10階とか9階ならわかるけど2?5階に要望書出す意味がよくわからず。
意味っていうか、あえてそのあたりを買う理由？要望書出す前にその他の倍率高くなってるからとか？

[13133: 匿名さん]

>>13114 匿名さん
>いつまでも信者とアンチで争ってて笑える

他人の儲けを計算するだけで一向に申し込まない信者vsアンチ

[13134: 匿名さん]

>>13132 マンション検討中さん

>簡単に言うと、部屋にお金を掛けても転売や賃貸の際にはそのマンション内、周辺物件の価格に左右されてしまう事が大半なんですね。
>例えば新築で5000万のA、Ｂ2つの部屋があって、Ａはそのまま、Bは500万掛けてキッチン、浴室、トイレ等を良くしてもそれを次に買う人、借りる人にとっては500万の価値を感じないんですね。
>ほとんどの場合は相場に引っ張られてしまう為、無駄金になっちゃうんですね。

>又、新築時は1階上階になる毎に100万ずつ高くなったりしますが一旦中古、賃貸になればそれもほとんど無価値で低層同士、中層同士とか価格に反映されなくなってしまうんです。

>（※地域NO1物件とか最上階とか特殊な例外は勿論ありますし、2億の物件に更にお金をかけて3億で売る、みたいな例もなくはないですがあくまでレアケースです）

[13135: 匿名さん]

>>13132 マンション検討中さん

転売ヤーだらけなので
転売ヤーは>>13124の後段の部分を考慮しているのです。
転売ヤーと言っても速攻で利益抜きに掛かる転売ヤーもいれば
貸しながら市況や自分の資産を見ながらオーナーチェンジを図る転売ヤーに加え
（賃貸出しでいけるところまで行く）のも便宜上転売ヤーとして表現しますが
どの転売ヤーにとっても同じです。

[13136: マンション検討中さん]

えっとー…何が言いたいのか

[13137: マンション検討中さん]

1階上がるごとに100万高くなるならわかるけど4期はほとんど差がない価格設定なわけだから、それならほぼ同じ価格でできるだけ高いところに買うのは実需でも転売ヤーでも同じなのでは？と思っていたのですが、転売ヤーなら一円でも安くしたいってことですか？？

[13138: マンション検討中さん]

よくわからないけど、賃貸や中古になれば新築時の価格差は意味ないし、実需と違って眺望も考えないから、それならちょっとでも安くて倍率低い低層にするってこと？

[13139: 匿名さん]

>>13132 マンション検討中さん
>転売ヤーと言っても速攻で利益抜きに掛かる転売ヤーもいれば

この部分について解説しておきます。
これは正確には個別物件の単発の利益だけじゃなく保有資産全体での利益確保、あるいは資産調整を含みます。（益出しだけじゃなく損切、管理物件入れ替え等含むわけです）

時々「ローン控除が」「短期譲渡税が」と中途半端にお勉強してるマンションオタクから「そんなんじゃ利益出ない」という声も上がりますが、リーマンで1戸だけ買う転売ヤーだけじゃないのでこのような事が常に起こります。

[13140: 匿名さん]

>>13138 マンション検討中さん

基本的にそういうことです。
勿論、いろんな人がいますし他の転売ヤーのやり方を否定してる転売ヤーも多いので必ずそうだという訳ではないですが原則そう思っていいです。

[13141: 匿名さん]

>>13138 マンション検討中さん

勿論転売ヤーにもいろいろいるんですけどね。
転売ヤーの基本は所謂パンダ部屋と呼ばれる最安値低層部屋を狙ったりする訳ですが
当然自分の客となる転売相手・賃貸相手もせこくなる訳です。
イメージつきますよね？ｗ

転売ビジネスをしてるものの、こういう相手とかかわりたくない転売ヤーも当然いるので、最上階専門・広い部屋専門の転売ヤーもいますし
3億の物件に5000万1億掛けて5億、6億で売るタイプの転売ヤーもいます。

[13142: 匿名さん]

>>13139 匿名さん
上の文章と下の文章の繋がりが…。

どういう目論見で購入するか？
と、
どういう目的で売却するか？
は必ずしも一致しないわけで。

君の場合、当物件を購入する目的を書き込めば、
君の言うところのマンションオタクなる人たちを黙らすことができそうだね。

[13143: 匿名さん]

>>13132 マンション検討中さん
抽選の玉の1が出やすいからでは?

[13144: 匿名さん]

>>13139 匿名さん
ここは既に一期から4期で2割(パンダ部屋は4割)上がってるから単独でキャピタル取れるだろ
計算するまでもない

[13145: 匿名さん]

>>13126 マンション検討中さん
全戸要望出てるがまだ新規客増えてて、抽選倍率上がる
1-3期の抽選落ちが復活してるせいで3倍率も多い
買えたらラッキー状態

[13146: 匿名さん]

最終期も即日完売てことでアンチが断末魔の叫び上げててワロタ
モデルルーム休みの長い間も張りついて書き込みしてたのに全く無駄だったなww

[13147: 通りがかりさん]

ネガを煽ってるやつ、転売屋でも購入者でもなぬ全く関係ないやつだろ
面白いくらい発狂するから煽りたくなる気持ちはわかる

[13148: 匿名さん]

>>13146 若葉さん
>即日完売がー
>アンチがー

[13149: 匿名さん]

>転売屋でも購入者でもなぬ全く関係ないやつだろ

[13150: 匿名さん]

>>13120
>即日完売がー
>アンチがー

>>13122 匿名さん
>即日完売がー
>アンチがー

>>13146 若葉さん
>即日完売がー
>アンチがー

[13151: マンション検討中さん]

>>13143
要望書だすことと抽選1って関連性がないと思うんだけど
申し込みの順番でしょ、抽選玉の番号は

[13152: 匿名さん]

>>13132 マンション検討中さん
災害時のためや、(A棟は2期ありますが)最悪EV使わなくても生活できることを望んで下層階を好む人もいますよ

[13153: 匿名さん]

決済前に転売できる業者はいいよね

[13154: 匿名さん]

>>13132 マンション検討中さん

・物心ついた時からタワマン（高層階）でデメリットも充分知ってる。
・タワマン経験豊富で既に憧れはなくなりどこでも良い。
・高層階経験豊富で次は低層経験してみたい
・高層階怖い。→意外と多い。
・会社も高層階、別に一日中高層階に居たいわけじゃない。
・高層階ゆえ嫁・旦那の会社、取引先、知り合いから丸見え。
・透明ガラス・すりガラスベランダ怖い
・低層階でも１階２階は嫌だけど、３階４階位が丁度いい。
・高層階の広い部屋は高すぎる
・今も低層、低層慣れしてるし高層階に無駄な憧れもない
・エレベータ少なく、低層の方がいざと言う時安心。
・低層の方が外出に便利な事を知っている。

金額以外にもいろいろある模様。

[13155: 匿名さん]

>>13153 匿名さん
まあね。
その代わり要らない物件を付き合いで買わされることもあるけどねｗ
どの業種でも持ちつ持たれつなのは同じですね。

[13156: 匿名さん]

やっぱり業者が張り付いてるんだ

[13157: 匿名さん]

>>13156 匿名さん
実需の話が皆無で金の話しかないスレで今更何を言っているんだ

[13158: 匿名さん]

>>13156 匿名さん
私を見て「やっぱり業者が張り付いてるんだ」と思ったのなら
私自身は不動産系の業者ではありません。

でも張り付いてるかどうかは別として業者も見てるのは見てるでしょう。
アンチも見てれば業者も転売ヤーも近所の人も見てる、あるいは誰が見ててもなんら不思議ではない、とは思っておくべきしょう。
業者と言っても経営者か下っ端かとか営業か現場系かといろいろありますが
その誰が見てても不思議ではありませんね。

会社を辞めた人間が会社の事を褒めてる場合もあれば貶してる場合もありますし。

[13159: 匿名さん]

>>13157 匿名さん

せやねｗ

[13160: 匿名さん]

>>13158 匿名さん
どなたですか？

[13161: 匿名さん]

もう誰も信じない( ﾟ ρ ﾟ )

[13162: 匿名さん]

>>13156 匿名さん

逆にここの熱心なポジ役さんは当たった訳でもないしそもそも申し込んでもいない。

ま、世の中なんてそんなもんですね。

[13163: 匿名さん]

匿名だから誰だかわからないよねw

[13164: 匿名さん]

>>13163 匿名さん
転売経験の（少）ない人間がネットの知識でバラ色の転売計画を妄想したり世の中いろんな人がいますね。

[13165: 匿名さん]

>>13162 匿名さん
妄想も大概にしてくれ

[13166: 口コミ知りたいさん]

>>13158 匿名さん
持ち上げてるのもアンチからかってるのもおそらく愉快犯だよ
俺も買うどころかモデルルームすら行ったことないけど
アンチを煽ると面白いくらい発狂して書き込み増えるから楽しい
誰からもレスもらえてないからレス付けてやるとすぐ連投してくれるwww

[13167: 匿名さん]

私もモデルルーム見てないw

[13168: マンション検討中さん]

>>13166 口コミ知りたいさん
わかる。ここのアンチは恐らく1期抽選落ちだから煽ってやると反応が面白い
悔しくて発狂してる
私自身は東側のマンション住みだから反撃にもノーダメ
定期的にアンチ君の悲惨な人生を煽ってる
もうここも販売終了だからネタバラシするけど
ちなみに某マンションの擁護役も俺

[13169: 匿名さん]

1 転売屋→ 高く売れて利益出てると思われると中古で買うカモがここの書き込みを見て逃げるから大儲けとか絶対に書かない

2 実需勢→ 同じく売る時にぼったくってると思われたくないので爆益出てても書かない。むしろ手数料諸費用でトントンと書くはず

3 抽選落ち→ 転売屋が暴利を貪っている印象を与えると、ぼったくり転売が売れなくなり価格が下がるので書き込む動機がある

4 関係ない外野→　アンチが発狂して反応するのが面白いから具体的な数値まで計算して書き込む

冷静に考えると3か4だわな

[13170: 匿名さん]

キャラがブレブレで草

[13171: 匿名さん]

別にここの書き込みなんて何も影響ないことが最終期の申し込み状況見たらわかるでしょ
持ち上げようと貶そうと売れるものは抽選即日完売するし、売れないものはいくら持ち上げようと竣工後も売れない

[13172: 匿名さん]

ブロガーさんの最終期のレビュー記事はまだかね
子育て情報局さん、こうさん・こたろうさんも早くレビューして価格教えてください

[13173: マンション検討中さん]

>>13171 匿名さん
傾向としては、売れる物件はポジ、ネガを含めて掲示板のコメント件数が圧倒的に多い

[13174: 匿名さん]

>>13173 マンション検討中さん
コメント件数多くても全く書き込みの影響はない
ここのところ荒れまくってたけど実際登録始まったら大盛況
ここでステマしようが貶そうが無意味
高い安いを論じるのも無意味、デベですらどこが人気出るかなんて予想できないんだから素人が予想しても無駄

[13175: 匿名さん]

最終期クッソ高いと思ったけど、
他も地価や賃料に対してクッソ高いから
新築今買うなら消去法でここ選ぶしかない

[13176: 匿名さん]

名古屋も値上がりしてサラリーマンには厳しいですな

[13177: 匿名さん]

>>13166 口コミ知りたいさん 7時間前
>俺も買うどころかモデルルームすら行ったことないけど

>>13167 匿名さん
>私もモデルルーム見てないw

>>13168 マンション検討中さん


「今始めて白状するけど」なんていらんよｗ
何度も指摘があった通り
そんなことみんな分かってるってｗ

[13178: 匿名さん]

梯子外された>>13165が惨めすぎる

[13179: 匿名さん]

>>13168 マンション検討中さん
>ここのアンチは恐らく1期抽選落ちだから

落とされた人達が嫉妬でアンチに回ったってか？
んなわけあるかいｗ
おめでたいやっちゃなｗ

[13180: 匿名さん]

>>13169 匿名さん
4は逆でしょ。
転売で利益1000万も10年家賃無料も
無理筋だって示したから。

しまいにゃ、そもそも投資って…。
とか言い出す始末だもの。
お題の斜め上行ってどうすんの？

ポジの皮被ったネガでしょ。

[13181: 匿名さん]

>>13180 匿名さん
既に一期から四期で坪220万→320万になってるのに無理ってどーいう頭してるん？
酸っぱい葡萄ってやつ？あ、小学生並みの計算力しかなかて現実が理解できないってことか

[13182: 匿名さん]

>>13181 匿名さん
えっと…自問自答？
320万って何？
220万って何？
その比較にどれだけの意味があるの？

大丈夫？

[13183: 匿名さん]

エントランスの写真見ましたが素敵ですね

[13184: 匿名さん]

脳内購入者ちゃんはパンダ部屋持ち出して無理な単価上昇主張まで始めたのかｗ