ザ・パークハウス 名古屋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 名古屋についての情報を希望しています。
名古屋駅徒歩圏の総戸数462戸の大規模レジデンスのようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/nori3-462/index.html

所在地：愛知県名古屋市西区則武新町3丁目123番1他4筆（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅(10番出入口)より徒歩12分、
　　　ルーセントアベニュー/利用時間:7:00～23:00(L4出入口)より徒歩9分、
　　　名古屋市営地下鉄東山線「亀島」駅(2番出入口)より徒歩6分、
　　　名鉄名古屋本線「栄生」駅(駅舎)より徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.22平米～93.16平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱商事都市開発株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【お便り返し10】バンベール千種ザ・ファーストの坪単価予想とザ・パークハウス名古屋（第4期）との比較
https://www.sumu-log.com/archives/33468/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス名古屋　最終期(４期)販売「値上げ後の単価は？」【こたろう】
https://www.sumu-lab.com/archives/26340/

[13085: 通りがかり]

厳し目で計算してるので、実際は
・金利は0.39%、ローン保証料は10年売却の場合1%前後返金
・ローン金利は元本分減るので本来はもっと安い
・ペアローンの場合ローン控除が8000万まで可能。
・仲介手数料は大手でも割引があるので実際は3%+6万から1-5割引
・固定資産税は建物部分が当初5年半額

[13086: 匿名さん]

転売連中は利回り4-5%で出してから5年で短期譲渡明けて売るから金利払うんじゃなくてもらう側だよ
長期譲渡だから課税も2割で済む
あと上記計算は転売価格じゃなく四期の新築価格だから実際はもっと高く売れるよ
抽選落ちがいるし、指名買いもあるから。
上の計算の四期価格で売る人はいないと思う。
転売屋は上の計算にさらに1-2割乗せてるし。

正直計算するまでもないよね、アンチは儲からないと思い込みたがってるけどそれならここまで実需も投資も人気でないって
不動産なんて高額なものノリだけで買うわけないし

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[13087: 匿名さん]

>>13083 通りがかりさん
売却時の印紙代20万が入ってない
が、仲介手数料満額もあまりないので相殺できるかな。

[13088: 匿名さん]

印紙代20万...？

[13089: 匿名さん]

>>13088 匿名さん
登記と印紙代でした、すません

[13090: 匿名さん]

>>13084 通りがかりさん
ありがとう！
ざっくり言えば、
10年後に物件価格の1.4倍で売却ができて、
1200万円手残り。
家賃の支払い10万なら成立。
でいいのかな？

[13091: 匿名さん]

>>13066 匿名さん

一期の平均坪単価は270から280なのに極端なパンダ220万を前提にしてるあたり脳内購入者丸出しで草生える

[13092: 匿名さん]

正しくは260から270か

[13093: 匿名さん]

>>13085 通りがかりさん
4200万の物件前提で、
どうやって8000万引っ張るの？
金利負担も下がるが控除額も下がるよ。
4000万の借入じゃ400万の控除受けられない。
仲介手数料は勿論、手離れが良いのは割引多いけど、前提だとグロスが嵩まないからなぁ。
固定資産税はその通りだね。

[13094: 匿名さん]

>>13091 匿名さん
もうちょっと文章よく読め
アンタが書いてる内容こそ極端だよ

[13095: 評判気になるさん]

>>13093 匿名さん
4200万+諸費用5%フルローン前提だから控除は満額400万てことでしょ

[13096: 評判気になるさん]

>>13091 匿名さん
坪270万の例も書いてるのにそれすら読まないってもはやアンチにしてもひどいな

[13097: 評判気になるさん]

>>13090 匿名さん
私の計算でもそーなります、三期組で10年後四期価格で売れたら家賃無料+ ローン控除1%で+400万、ローン金利までしか控除されない改悪があれば+200万です。
仮に今出てる転売価格で10年後売れれば+400-500万ですね。売るつもりはないですが、ライフスタイルの変化に伴い売らなければならない時に心強いです。
不動産アドバイザーの人にも相談しましたが同様の見解でした。
四期の人気の部屋も同様に資産性はかなりあるようです、三倍率が抑えてるようですが、、、

[13098: 匿名さん]

>>13095 評判気になるさん
4410万円の借入で10年後の
元本って4000万も残ってるの？
金利と返済期間ってどんな前提？

[13099: 匿名さん]

>>13097 評判気になるさん
ありがとう。
10年後に1.4倍。
家賃10万。
は虫が良すぎるね。

[13100: 匿名さん]

>>13083 通りがかりさん
これは四期価格で売れた場合の計算だけど、
四期も抽選即日完売、竣工一年前完売なので坪270万の部屋でもさらにキャピタル出ると予想してる人が多い。
なので坪300万以下で買えた人は無料で10年住めると思うよ。
市況次第だけど、モール横は市況が崩れた時程底堅い。実需指名買いが入るから。

[13101: 匿名さん]

控除額の計算はおかしいと思うよw

[13102: 匿名さん]

リセール良いとは思うけど、市況が良ければ名古屋駅から栄にかけては他も上がるだろうけどね

[13103: 匿名さん]

>>13098 匿名さん
4400万だと元利均等で実際の控除は約385万ですね。
細かく言うと初年度は金利負担が少なく控除額が多い( 3月に借りて9ヶ月間利払いでも1%控除)
あと、C,D棟は13年控除の可能性もわずかにあるので13年前提だとまた変わります。

[13104: 匿名さん]

>>13101 匿名さん
坪270万計算の方は物件価格が5100万なので控除満額400万で問題ないかと。
実際は初年度と10年後の金利負担は小さいです。
あと実際市中金利は0.39なのでもっと有利ですね。
さらに保証料型にすれば1%返ってくるので上記計算よりも有利かと、あ、これも書いてましたね追記に。

[13105: 匿名さん]

住む予定ないから投資用に買うか迷ったけど、やっぱり他に(マンション以外)するか
業者みたいに銀行からの融資で何戸も買って売り捌けるなら美味しいよね

[13106: 匿名さん]

>>13102 匿名さん
私は地価は上がっているものの賃料がそこまで上がっていないので、名古屋の相場は今後もそこまで上がらないと思っています。希少性やランドマーク性のあるマンションや好条件の一部の部屋が上昇することはあっても相場全体としては賃料の壁で頭打ちかと。もし、楽観的な視点の方が多ければ好立地のタワマンは抽選即完売になってないとおかしいです。
ここも坪400万にはなることおそらくないと思いますが、モール横、自走式駐車場と希少性が高いので坪300以下で実需も投資でも売る人はいないと予想しています。
今は賃料とのバランスが悪い物件がとくに東山線駅近で多いので、今後私の予想が外れて賃料が上昇するか、早晩価格が是正されるかもしれません。

[13107: 匿名さん]

>>13105 匿名さん
投資用にするなら1期以前でしょ
四期は美味しい部屋は既に三倍以上で買えない

[13108: 匿名さん]

>>13106 匿名さん

値上りすると浮かれているいる方の夢を壊さない方がいいのでは

[13109: 匿名さん]

捕らぬ狸の皮算用

持たぬ者は気楽で良いね

[13110: 匿名さん]

やっぱり西側だとポジ役さんの全力を持ってしても金勘定でしか選ぶ価値はなさそうね。

[13111: 匿名さん]

アンチの負け惜しみ書き込み見ると笑える

[13112: 匿名さん]

最終期は結局価格出たの?

[13113: 匿名さん]

>>13104 匿名さん
チャンピオンデータを示せばいいんじゃない？
リアルに存在しうる前提で控除と金利負担の差益はコレだ！って。
1000万の手残り益も、
10年住居費無料も、
それみて現実的かを各人が考えりゃいいので。
それが示せただけでも有意なんじゃね？

[13114: 匿名さん]

いつまでも信者とアンチで争ってて笑える
買えたやつはこんなとこで油売ってねえからｗ
まぁ晴海フラッグとかいうクソよりいいマンションだと思うぜ

[13115: マンション検討中さん]

詳しい方にお伺いしたいのですが、隣のライオンズマンションとの比較はどうでしょうか。ライオンズの中古はそこまで値上がりしていない気がするのですが

[13116: 匿名さん]

一般的に周辺中古が上がってきていないのは危ないんだけどどーなるかな～

[13117: eマンションさん]

>>13116 匿名さん
レインズ見る限り周辺成約事例ここ数年右肩上がりですけど

[13118: 匿名さん]

>>13113 匿名さん
上の人が書いてるのは四期価格で売った場合なので、今の転売価格で売れれば手残り1500万以上ですよ。
即転売組以外の投資家連中は家賃収入も入ります。
未だにここで利益なんて実際出ないって言ってるのは酸っぱい葡萄過ぎかと。

[13119: 匿名さん]

>>13118 匿名さん
上の人って誰？
今の転売価格で売れればってことは、
約定価格。つまり実績ってことかな？
前提と試算結果見せて。
1500万以上の手残りの試算を。

[13120: 匿名さん]

最終期も即日完売ですね
アンチがまだいてびっくりするね、どんだけ暇なんだろ

[13121: 匿名さん]

>>13117 eマンションさん
例えば名古屋で制約事例ここ数年右肩下がりって地域はどこ？

[13122: 匿名さん]

即日完売決まったのにまだアンチがいるのは狂気の沙汰だな
マンション掲示板以外に居場所ないのかな

[13123: 匿名さん]

三倍率より先に登録して1の玉を手に入ればワンチャンあるかな

[13124: 匿名さん]

>>13121 匿名さん
ロジハラやめろ

[13125: マンション掲示板さん]

結局はどのマンションもどれだけの価格で売れるかだよね
希少性はあると思うけど未来のことなんて分からん！

[13126: マンション検討中さん]

全戸要望書が出たってマジで？

[13127: 匿名さん]

>>13126 マンション検討中さん
はい、それどころか抽選でまくりです。。

[13128: 匿名さん]

>>13121 匿名さん
近隣の中古相場はここ二年で3-4割強上がってる
近隣マンション所有者は笑いが止まらん状態

[13129: 匿名さん]

>即日完売がー　
>アンチがー

[13130: 匿名さん]

>>13120
>即日完売がー
>アンチがー

[13131: 匿名さん]

>>13122 匿名さん
>即日完売がー
>アンチがー

[13132: マンション検討中さん]

>>13127
抽選でまくりはわかるんですけど、価格を見ると10階とか9階ならわかるけど2?5階に要望書出す意味がよくわからず。
意味っていうか、あえてそのあたりを買う理由？要望書出す前にその他の倍率高くなってるからとか？

[13133: 匿名さん]

>>13114 匿名さん
>いつまでも信者とアンチで争ってて笑える

他人の儲けを計算するだけで一向に申し込まない信者vsアンチ

[13134: 匿名さん]

>>13132 マンション検討中さん

>簡単に言うと、部屋にお金を掛けても転売や賃貸の際にはそのマンション内、周辺物件の価格に左右されてしまう事が大半なんですね。
>例えば新築で5000万のA、Ｂ2つの部屋があって、Ａはそのまま、Bは500万掛けてキッチン、浴室、トイレ等を良くしてもそれを次に買う人、借りる人にとっては500万の価値を感じないんですね。
>ほとんどの場合は相場に引っ張られてしまう為、無駄金になっちゃうんですね。

>又、新築時は1階上階になる毎に100万ずつ高くなったりしますが一旦中古、賃貸になればそれもほとんど無価値で低層同士、中層同士とか価格に反映されなくなってしまうんです。

>（※地域NO1物件とか最上階とか特殊な例外は勿論ありますし、2億の物件に更にお金をかけて3億で売る、みたいな例もなくはないですがあくまでレアケースです）