ザ・パークハウス 名古屋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 名古屋についての情報を希望しています。
名古屋駅徒歩圏の総戸数462戸の大規模レジデンスのようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/nori3-462/index.html

所在地：愛知県名古屋市西区則武新町3丁目123番1他4筆（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅(10番出入口)より徒歩12分、
　　　ルーセントアベニュー/利用時間:7:00～23:00(L4出入口)より徒歩9分、
　　　名古屋市営地下鉄東山線「亀島」駅(2番出入口)より徒歩6分、
　　　名鉄名古屋本線「栄生」駅(駅舎)より徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.22平米～93.16平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱商事都市開発株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【お便り返し10】バンベール千種ザ・ファーストの坪単価予想とザ・パークハウス名古屋（第4期）との比較
https://www.sumu-log.com/archives/33468/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス名古屋　最終期(４期)販売「値上げ後の単価は？」【こたろう】
https://www.sumu-lab.com/archives/26340/

[12984: 匿名さん]

実際、固定資産税ってそんなに上がるものなの？

[12985: マンション検討中さん]

4期の価格で買って、10年後くらいに売りたいです。
買値と比べて
高く売れる
同じくらいで売れる
安くしか売れない

どうなるでしょうか？

[12986: 匿名さん]

>>12981 マンション検討中さん
えっと、それが最高の資産性なの？
一生住める住まいとか売却しない不動産とか寡聞にして知らんわ。不死か死ぬときは寄付するかするんだろうね。
もしくは相続に関する想像力の欠如とか。

[12987: 匿名さん]

>>12982 匿名さん
どうすればくやしい思いができるか教えて。
外商が云々では楽しませてもらえたから、

二匹目のドジョウを期待している。
期待して良さそうだね。

[12988: 匿名さん]

>>12985 マンション検討中さん
市況次第だからなんとも言えない
でも大規模でイオン横で自走式駐車場、圧倒的な知名度と資産性が高いから市場平均より上なのは確実。
ここが値崩れしてる時は他はもっと下がってる。他が上がってたらさらに上がってる、。

[12989: 購入経験者さん]

>>12985 マンション検討中さん
4期で買っても値崩れはないと思います。
竣工一年前に完売する物件なんて滅多にないですし。とくに名古屋では。
近隣で同規模で自走式駐車場ありで同じようなマンションが建つ可能性はほぼないですし、あってもメジャーセブンなら値段をさらに上げてくるでしょう
それよりも再開発が本格化して値上がり期待は高いと思います。

[12990: 購入経験者さん]

>>12984 匿名さん
地価上昇分で上がりますが、マンションの場合個々の持分割合が低いので全然上がらないです。

[12991: 匿名さん]

ここが10年後値崩れしてるよーなら名古屋はもはや終わってるだろ
これだけの希少性ある物件なんてそうはないんだから
リニアや名駅西口や名鉄近鉄複合ビル再開発が本格化してさらなる複合開発出てきたら地価がさらに上昇するでしょ
転売で今売ってるやつらは素人臭い

[12992: 匿名さん]

そりゃ5-10年前の物件の資産性には今の物件はどこも勝てないけど今売ってる中では間違いなく最強ですね、だから抽選になるわけで。
伏見丸の内界隈の坪単価上昇が他と比べて緩やかなのは数年前の御園座納屋橋プラウドといった高コスパタワマンがあるからで、ここは近隣にメジャーセブンの大規模がなく他に替えが効かないから資産性で有利なので選ばれるわけです。
錦の中古を検討する人は御園座中古との相対価格を必ずみるわけですが、ここの場合この立地のライフスタイルにハマる人は多少高くとも指名買いしてくれるわけなんです。
だもんで不動産屋界隈も買い付けてる始末です。
実需でタイミングが合う人は買うべきだと思います。

[12993: マンション掲示板さん]

近隣で開発期待ないのに上がってる地域や隣駅で替えが効くような場所は市況崩れた時に暴落する。
高い安いじゃなくて結局需給と希少性。

[12994: 匿名さん]

実需でなく転売目的の場合はいかがでしょうか？

[12995: 匿名さん]

>>12992 匿名さん
その理屈なら唯一無二になるわけで、
築年数で圧倒的に有利にも関わらず、
ブリリアに劣る価格なのはどうして？

[12996: 匿名さん]

>>12994 匿名さん
最終期の転売目的は厳しいかと
坪290万以下の低層の部屋であれば、新築時よりも中古時に上層との坪単価の格差が埋まる傾向にあるので（最上階付近・タワマンの場合は除く）、通常低層を狙えば最終期で十分キャピタルを狙えるのですが、デベも流石に学習したのか
最終期は低層をそこまで下げない方針との噂です。
階数差で一階あたり50万あれば低層を買って少し住んで転売でも利益が出る水準と言えたでしょうが、おそらく低層でも20-30万程度ずつしか下げてこないのではないでしょうか。その分実需で買いやすくなったので実需の方には非常におすすめです。
転勤や家族構成の急な変換が生じた際にも損することはまずないでしょう。

[12997: 匿名さん]

>>12995 匿名さん
ブリリアの立地は今後も全く出ないレベルの希少な立地だからです。
現状のブリリアの中古の単価でも安いくらいと個人的には思っています。

[12998: マンション検討中さん]

>>12996 匿名さん
そう思うと17倍のパンダ部屋は最強部屋でしたね。

[12999: 匿名さん]

>>12998 マンション検討中さん
はい、あのD棟2階の件の17倍の部屋が本物件で最も資産性がいい部屋です。
マンマニ様がそこを薦めなかったのは抽選倍率が高く買えないからですね。
事実、一人で複数部屋申し込んでいる方も多かったみたいです。
ですが、この数年の上昇分を3期では織り込んでいなかったので、3期の部屋も相場に対しては安かったかと思います。とくに4LDK。4LDK最上階角は何故あの価格だったんでしょうね。。
また、現状の市況、マンション建築コストの高騰、円安傾向を見る限りですと、今後数年は少なくともお買い得な物件は物理的に出てこないので今出ている物件の中ですと4期も十分安いと考えています。
私が買うなら、4期は3LDK上層の前建て抜ける階ですね。

[13000: 匿名さん]

>とくに4LDK。4LDK最上階角は何故あの価格だったんでしょうね。。

作り手・売り手にしてもそんな程度の価値だと見てるってことでしょ

[13001: 匿名さん]

>>12997 匿名さん
>>12992さんは
ココも替えがきかないって言ってるけど。
替えがきかないのに絶対額はブリリアはおろか御園座、錦に劣り、精々納屋橋程度。
納屋橋を超えられるかな？ココ。

[13002: 匿名さん]

>>12985 マンション検討中さん
4期で抽選即完するなら4期平均の坪310万くらいで売れるのでは。
坪310万以上の部屋も多少値下がりしてもローン控除込みならプラスだと思う。
いずれにせよ坪300万以下の部屋は10年くらい家賃0で住めると予想してる

[13003: 匿名さん]

>>13001 匿名さん
ん？タチヤとドンキがどうしたって？

[13004: 匿名さん]

納屋橋もいいですよね
傘不要、手ぶらでスーパーに行けて高島屋も近い

[13005: 匿名さん]

>>13003 匿名さん
？？
どうかしたの？

[13006: 匿名さん]

歩道橋（デッキ）より

[13007: 匿名さん]

歩道橋（デッキ）より２

[13008: 匿名さん]

イオン駐車場から

[13009: マンション掲示板さん]

>>13007 匿名さん
D低層は丸見えですね
実需だときつそう

[13010: マンション検討中さん]

>>13006 匿名さん

低層階の壁の色、かっこいいですね。

[13011: 匿名さん]

上も同じ色にしてほしかったなー
歩道橋側の低層の部屋は家の中が丸見えですね

[13012: 匿名さん]

マンションのひさしと手すりが近いように見えるけど写真だからかな？

[13013: マンション検討中さん]

>>13006 匿名さん

窓がハイサッシなのは、ほんとに良いですね。採光は非常に良さそう。

[13014: 匿名さん]

セキュリティは大丈夫？

[13015: 匿名さん]

>>13014 匿名さん
大丈夫ですよ

[13016: 匿名さん]

即完売ほぼ確実になったからあとは抽選で当たるのを祈るのみ

[13017: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[13018: 匿名さん]

この波に乗れなかったらこんなことも言いたくなるよねえ
わかるよわかるよ
第2のノリタケ物件見つかるといいねえ

[13019: 匿名さん]

>>13018 匿名さん

乗れたから面白いんやぞ
利確はまだだけど

[13020: 匿名さん]

まあまあ無理なさんな

[13021: 匿名さん]

転売屋装ったイメージ下げる書き込みするってよっぽど悔しかったんだな、
涙拭けよ
もう文体が一緒だから本人以外バレバレ。。

[13022: 匿名さん]

転売屋だったら、わざわざ自分の商品価値下げるような投稿はしないと思いますね。

[13023: マンション検討中さん]

やはり全戸要望書出ましたね。
私は優遇倍率なしの雑魚ですので、とにかく1番当選率が高くなりそうな部屋を申し込んで抽選に当たることを祈ります。

[13024: 匿名さん]

抽選で1が出る確率高い説はどうなりました？

[13025: 匿名さん]

>>13022 匿名さん
たぶん「抽選に落ちた転売屋」だと言いたかったのだと思います

[13026: 匿名さん]

>>13023 マンション検討中さん
もはやいい部屋は当たる気しませんよね、、、

[13027: マンション検討中さん]

>>13024 匿名さん
不毛な文句すぎてワロタw
抽選当たるか別にして抽選番号だけでも1番にしてくれと要望出せば？w

[13028: 匿名さん]

抽選番号は登録受付順に決まります。

[13029: 匿名さん]

イオン駐車場

[13030: 匿名さん]

下から

[13031: 匿名さん]

結局最終期も抽選即日完売が決まりましたね、、
散々荒れに荒れてましたが、要望書出始めると落ち着きますね。
資産性は今出てる物件では間違いなく最高レベルなので是非とも当たってほしいです。
外れたら一年早く住める転売中古も検討します、悔しいけど、、、

[13033: eマンションさん]

ここがイオン横立地や駐車場率等で資産性優れてるにも関わらず安く、2年近くかけて売ってたせいで他の名駅物件の足を引っ張ってたからここが完売すればようやく名駅前物件も上昇軌道に乗り出すでしょう。
今年の基準地価出ましたが名古屋は軒並み上がってましたし、コロナもおさまった後の未来は明るいです。

[13034: 匿名さん]

即日完売したら転売屋も転売価格上げてきそう

[13035: 通りがかりさん]

後出しじゃんけんだけど坪300万以下の部屋はバーゲンセールだろ、今後300以下では絶対買えないし売るやついたら即買うレベル笑

[13036: 匿名さん]

[No.13032と本レスを、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[13037: 匿名さん]

>>13033 eマンションさん
ここ関係なく坪400万超でグラメも売れてるし、ナゴヤザタワーも160戸以上売れてるから名駅界隈では関係ないのでは？
今後名駅は坪400の時代突入でしょうね！

[13038: マンション検討中さん]

もう即完確定しましたので、アンチくんは他の物件の掲示板に行かないと貴重な時間無駄ですよ

[13039: 匿名さん]

アンチ君はモデルルームが休みの間も頑張って書き込み続けてたくらい暇人だから貴重な時間とかないでしょ

[13040: 匿名さん]

>>13037 匿名さん
グラメはそもそも数が少ないし、
ナゴヤザタワーはあれ賃貸向けに低層を業者に一括売却した数を計上してるから、、。実売は、、、

[13041: 匿名さん]

東京駅徒歩15分ちょっと神田駅徒歩10分、地下鉄駅徒歩5分以内の物件で坪単価470万くらいなんだが名駅物件が坪単価400万行くわけねぇだろ
ゲェジか？

[13042: マンコミュファンさん]

>>13041 匿名さん
へー神田にイオンモールあるん？
比較対象ガバガバ過ぎてウケる

[13043: 匿名さん]

>>13042 マンコミュファンさん

横から失礼。

神田にイオンモールとか勘弁して欲しいわ。

何がガバガバか？
言葉の選択も含め、何がウケたのか理解不能。

[13044: 匿名さん]

ビッグウェーブに乗れなかったからって荒らすのはやめなさい

[13045: 匿名さん]

最終期も即日完売
竣工まで一年先なのでまだまだ値上がりしそう
抽選外れても転売屋から買うのは嫌だから
実需の人の売りを拾うしかないか

[13046: 匿名さん]

値上げしたのに三倍率組が多いせいで新規組は地獄

[13047: 匿名さん]

新規組同士の抽選か三倍率が抑えるかのどっちかで既に埋まってるし、締切間際の滑り込みが前回同様あるから即日完売は確定。
でも早めに申し込まないと1が出やすいから不利になりそう笑

[13048: マンション検討中さん]

このマンション、数ヶ月後には転売屋が出してる3L8980万円なんかの価格で売買成立しそうで怖いわ。

実際、4期は3期から値上がりしてるけど、それでもキャピタルも狙えそう。
実需組は10年から15年は家賃タダ（15年後くらいに買値で売れる）がほぼ確定だし。

[13049: 匿名さん]

3倍率権保有者が1番初めに登録したら「１」「2」「3」はその人の数字になるからな

[13050: 匿名さん]

>>13048 マンション検討中さん
普通にあり得るよね

[13051: 匿名さん]

>>13048 マンション検討中さん
四期キャピタルは坪300万以下の部屋じゃないと厳しいでしょ
ここの現時点の適正価格は坪300万だと思う
3期までの坪290万位下で買えた人は家賃無料だろうねー
4期は半分くらい300万超えてるから実需向け。

[13052: 匿名さん]

>>13040 匿名さん
　13040様、マジで?　正確な情報?
　何部屋くらい売却したのですか?
　他物件の質問で申し訳ありません。

[13053: 匿名さん]

>>13048 マンション検討中さん
それ、タダとは言わないよ。

[13054: 匿名さん]

>実需組は10年から15年は家賃タダ（15年後くらいに買値で売れる）がほぼ確定だし。

いい夢見てるなｗ

[13055: 匿名さん]

>>13054 匿名さん
実需組はローン控除あるからほぼ確定でしょ
ここ買えるような人はローン控除満額受け取れるから
10年後新築と同価格で売れてもプラス。-400万で売れても家賃無料で住めたことになる。
坪290万以下で買えたラッキーな人に至っては、4期以下の価格で売れても全然プラスだから相当値崩れしない限り家賃0で住める。
こんな物件は滅多にない

[13056: 匿名さん]

アンチ連中はローン控除するらしらんからマジレスよくない

[13057: 匿名さん]

アンチの頑張りもあって書き込み13000超えてるのか
結局頑張って掲示板張り付いて工作しても即日完売なら本当意味ないよな
時間無駄にし過ぎ

[13058: 匿名さん]

ローン控除が改悪されずに延長されますように！！

[13059: 匿名さん]

果たしてヴィンテージマンション確定のブリリアを超えることは叶うのか
頭お花畑の転売ヤーたちの熱き闘いはまだ始まったばかりなのである

[13060: 匿名さん]

>>13056 匿名さん
ローン控除を知らないというより、業者かなんかだから住宅ローンは組まない(ローン控除使えない)のではないでしょうか...アンチのことはよくわからないけれど。

[13061: 匿名さん]

家賃補助パワーで月20万の家に3万弱で住める抽選落ちワイと4期ゲットくんどっちが勝ちなんや？

[13062: 匿名さん]

>>13061
当然YOUの勝ちだYOU。

[13063: 匿名さん]

>>13055 匿名さん
取得諸費用費
期間の固定資産税
期間の管理費、修繕積立金
売却諸費用

キャッシュフロー図にして売却時に
ブレークイーブンになるんだよね？
ローン控除は収益側に入れればいいから、
金額で示してみてね。

[13064: 匿名さん]

>ローン控除満額受け取れるから10年後新築と同価格で売れてもプラス。-400万で売れても家賃無料で住めたことになる。

まるでここだけローン控除が受けられるみたいな言い草だな(苦笑)
子供だましの三流営業マンかよ。

[13065: 匿名さん]

>>13064 匿名さん

転売ヤーと詐欺師は紙一重だからな
ここアホばっかだし騙されるアホ多そうだよな

[13066: 匿名さん]

>>13059 匿名さん
転売筋は一期の坪220-240万で買ってるから、四期の坪320万で売れれば爆益だから
お花畑とか負け惜しみ書いても虚しくならんの？

[13067: 匿名さん]

>>13066 匿名さん
ハハ、さすが西側は転売ヤーの金儲けの話ばかりだなｗ

[13068: 匿名さん]

>>13064 匿名さん
もう負け惜しみ連投しなくていいよ
一期で買えなかった君の負け
こんな計算すらできない君に説明してやる暇人もいないよ
もう少し努力して勉強するか行動起こしてれば一期で買えて無料で住めて利益まで出たのに
負け惜しみ書いて憂さ晴らししても君の惨めな人生は好転しないぞ！

[13069: 匿名さん]

>>13067 匿名さん
くやしいのうくやしいのう

[13070: 匿名さん]

アンチの断末魔の叫び

[13071: 匿名さん]

>>13066 匿名さん
恣意的ソートはやめない？
そもそも物件全体が、
という雰囲気を醸し出して、
詰められるとチャンピオンデータ
っていうのも感心しないし。

[13072: 匿名さん]

>>13063 匿名さん
ツールがあるから即座に出る。
というか投資で買う人は利回り、建物の減価償却費も含めて計算してから買う。にしても恥ずかしいレスだなぁ
、必死で調べて酸っぱい葡萄って思い込もうとしてるのが笑える

[13073: 匿名さん]

>>13065 匿名さん

西側は大手ブランドのマンションもないとか
イオンもないとか
散々馬鹿にされてきたからねー
ちょっと位はしゃいでもしょうがないかな、とは思うけどね

ポジ話が転売ヤーの金儲けの話しか出てこないのはアレだけどね（笑）

[13074: 匿名さん]

>>13072 匿名さん
で、数字は示せないのね？
償却云々の御託はいいから、
期間中のキャッシュインとキャッシュアウトを
項目別に示してみてね。
それから笑おうぜ。な。

[13075: 匿名さん]

>>13072 匿名さん
>ツールがあるから即座に出る

俺は何期でこの部屋いくらで買った、で、ローンはこう、税金はこう、この金額ならこうなる、最低ラインでこう、うまく行けばこうなるって黙らせりゃいいのに。

1期で買えた人は～ってオメーはどうなんだって話で
即日完売がー、アンチが～って言っててもしょうがないやろ。

[13076: 匿名さん]

>>13055 匿名さん
あのさぁ。
金利と借入に際した各種費用ってどうなってるの？

[13077: 匿名さん]

まあまあ
負け惜しみが文章から滲み出てるよ

[13078: 匿名さん]

>>13065 匿名さん
恐らく彼は転売ヤーに憧れてる単なるマンションオタクとかそんなところかと。

売って次にどこに住むのか。
田舎に戻るのか都心に住むのか
こんなところを脱出して次こそマシなところに住み替えるのか
ここだけ高くなって他は高くならないのか。
次に住むところがここ以上に高くなっていたらどうなるのか。
とか現実にはいろいろあるしね。

[13079: 匿名さん]

いくら西側はどうとか言われても
俺は甚目寺出身で嫁が西春出身だから我が家は西区のこの辺りがちょうどええんや。
ここを気に入って買うんだ。
とか
自分は特にこだわりないけど嫁の実家が中村で自転車で気軽に寄れるしパート先も変わらなくて済むし嫁が気に入ってるんだよねー。

とか全くないのけ？

[13080: 匿名さん]

>>13078 匿名さん
だったら良かったのにね。

[13081: 匿名さん]

負け惜しみレス多すぎない?
よほど悔しいんだろうなアンチは
売って次住むにしても高く売れるところ買った方が得なのにねｗ

[13082: 匿名さん]

アンチアンチアンチアンチ
アンチにそんなに振り回されなくていいと思ふ

[13083: 通りがかり]

横からだけど、適当に計算してみた

[即日転売の場合]
D棟4200万の部屋を4期価格の6000万で即日転売した場合
管理準備金・修繕積立一括金2% 84万
不動産取得税（建物部分のみ） 42万
登記・印紙代 25万
ローン手数料2%( 即転売の人は現金だと思うけど投資ローンの人の場合) 84万
固定資産税は即日転売の場合にはかかりませんが、一年分として15万?
取得時諸費用合計 250万
売却仲介手数料 3%+6万 = 186万
これらの大部分は取得費用に含められるので、
課税対象は約1364万、短期譲渡税4割、よって純利益は820万程度です。

[10年住んで売った場合]
諸費用合計 208万 (転売のケースと比較すると不動産取得税は住む場合免除)
管理費修繕費年24万 × 10 240万
固定資産税 15 × 10 = 150万 (実際は当初5年は建物部分半額なのでもっと安い)
合計 600万

D棟はローン控除がまだ使えるか不明のため使えない前提とする。
4期価格の6000万で売却した場合、
売却仲介手数料 3%+6万 = 186万
売却時に3000万控除が使えるので課税なし、よって純利益は1014万。
ローン控除が使えた場合はこれ+400万で10年無料で住めて+1414万。

C,D棟上層や3期A棟低層の最安坪270万前後の場合、10年住んで4期価格で売れた場合同一計算で
10年無料で住めて純利益200万。ローン控除が使えた場合+400万で合計600万
(2021年税制大網でローン控除が利子分のみに減額された場合は、0.5%として+200万で合計400万)