ザ・パークハウス 名古屋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 名古屋についての情報を希望しています。
名古屋駅徒歩圏の総戸数462戸の大規模レジデンスのようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/nori3-462/index.html

所在地：愛知県名古屋市西区則武新町3丁目123番1他4筆（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅(10番出入口)より徒歩12分、
　　　ルーセントアベニュー/利用時間:7:00～23:00(L4出入口)より徒歩9分、
　　　名古屋市営地下鉄東山線「亀島」駅(2番出入口)より徒歩6分、
　　　名鉄名古屋本線「栄生」駅(駅舎)より徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.22平米～93.16平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱商事都市開発株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【お便り返し10】バンベール千種ザ・ファーストの坪単価予想とザ・パークハウス名古屋（第4期）との比較
https://www.sumu-log.com/archives/33468/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス名古屋　最終期(４期)販売「値上げ後の単価は？」【こたろう】
https://www.sumu-lab.com/archives/26340/

[10716: 通りがかりさん]

重複しすぎやんw

[10717: 匿名さん]

広報なごや8月号　水害対策

[10718: 口コミ知りたいさん]

名古屋市の水害対策については、こちらの資料の5,6番を参考にしています。
http://www.21water.jp/k1/20210128usui/t-oota.pdf

[10719: 通りがかりさん]

沈んだっていいじゃない
避難できればいいんだもの

[10720: マンション検討中さん]

>>10705 マンション検討中さん
>自分で自分のコメント参考になるボタン押すのダサいからやめろよwww

俺じゃないんだよねえ。
こういうの外すと恥ずかしいよね。

[10721: マンション検討中さん]

>>10707 通りがかりさん

ありがとさん！
内容が内容だけにちょっと気が引けるけど・・・ありがとう。

[10722: 匿名さん]

これが自演だと思うと目も当てられない

[10723: 匿名さん]

詳しい方教えてください。
ザパークハウス名古屋の抽選当たりました。
1期から3期のどこでの購入したかは、身バレ不安なのですみません。階は下層の方です。
数年後、旦那の転勤があれば賃貸か売却かを考えています。
どのくらいの値段で賃貸に出せるか、また坪どれくらいで売却出来そうでしょうか？

よろしくお願いします。

[10724: 通りがかりさん]

平米数、間取りも書いてくんなきゃ

[10725: 匿名]

雨水対策(内水氾濫)と河川氾濫(外水氾濫)への対策は別ですのでお気をつけください。

内水氾濫対策は現在進んでいますが、河川氾濫への対策はあまりすすんでいません。
逆に言うとだからこそ河川が氾濫した場合として、ハザードマップで2m～3m浸水と書かれているのです。

東海集中豪雨の時も堤防の決壊による河川氾濫が起きたため、あの大惨事でした。
近年の水害もほぼ河川氾濫によるものです。
どこで決壊するかは近年の雨の振り方だと予想が難しいです。
対策が済んでいるならば、ハザードマップで着色されたりしません。

ご留意ください、

[10726: マンション検討中さん]

>>10723 匿名さん

賃貸に出す場合、坪賃料10,000円と言われてますよ。

[10727: 不動産屋さん]

>>10723 匿名さん
周辺の新築相場が上がってるので、希少性からも坪300万はほぼ確実かと思います。
坪300万を超えると、大手デベロッパーのマンションでないと売りづらくなります。逆に大手デベのマンションがさらに希少となり値が上がります。
買い手の心理的なものがあるようです。
パークハウス名古屋はレジデンシャルケアがあり、売却時に引き継ぎが可能なので、中古で高く売りたい方は付けることをお勧めします。

[10728: 匿名さん]

>>10723 匿名さん
転勤後戻ってくる予定がないのであれば売却をお勧めします。
売却益は自己居住用のマンションあれば3000万円まで控除されて課税されません。通常5年以内で売却すると利益の4割課税されるので、自分で住まれて売却されるのであれば非常に有利です。
ただローン控除10年ないし13年を使ってから売却が最も効率的です。その頃にはリニアや名鉄ビルが完成しているので資産性は今より高まっている可能性が高いです。

[10729: 匿名さん]

ただし、3000万控除を受けた場合にはその後2年の間新たにローン控除を受けられなくなるので
5年以上、10年未満の売却の場合には3000万控除を受けずに譲渡税2割を支払い新たに住み替え先でローン控除を受けた方が得するケースもあります。
いずれにせよ、ここのような資産性が高い物件の場合自己居住用の場合は極力10年ないし13年フルでローン控除を受けて売却が個人でできる最高の節税となると思います。
投資筋と比較してもローン金利実質マイナスで譲渡税も不要なため、利鞘がまるで違います。

[10730: 匿名さん]

例えばここの諸経費込み6000万の部屋を夫婦でペアローンでフルローンを組み金利0.5%で借りたとすると
ローン控除をフルで活用すると
毎年60万円控除され、金利差し引いても実質30万円戻ってきます。
10年フルで活用した場合には約270万返ってくるため新築時と同額で売れたとしても利益が出ます。中古マンションの場合、控除額の上限が半分となるので、ここのように投資で買っても利益出るような資産性の高いマンションを新築で居住用に買えるチャンスというのはあまりないです。
不動産アドバイザーやFPが勧める理由はここにあります。
まだマンション持ってない方には間違いなくお勧めできます。

[10731: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/33468/

こうさんがバンベール千種との比較記事書いてくれてますね、
相変わらずわかりやすくて参考になります。
駅近信仰なので千種も興味湧いてきました笑

[10732: 匿名さん]

>>10731 匿名さん

バンベールの場所はいいところですよ。
駅近なのは勿論ですが、早朝でも夜中でも東西南北どちらにも流しのタクシーがすぐ来ますし徒歩でスーパー行けるし自転車、車なら数分で東西南北どの方向にもスーパー、ショッピングモールがあります。
東西南北にあるということは勤務先がどちらでも、子供の送り迎えがどちらでも、実家に立ち寄った帰りでも外に出たら同じ方向で用事を済ませて帰ることが出来ます。

[10733: 通りがかりさん]

転勤で自己使用でなくなった場合、住宅ローン控除は使えなくなりますよね？

[10734: 検討板ユーザーさん]

バンベール有りだと思う！
千種は便利

[10735: 匿名さん]

バンベール千種もありだけど、価格高くなるそうなのでシティタワー葵もよさそうですね。
栄まで歩けるし、駐車場多い、設備充実。
シティタワー葵
バンベール千種ザファースト
MID WARD CITY
サンクレイドル名古屋
で比較検討しています。

[10736: 匿名さん]

さっさとノリタケ完売しないから、他社さんがお困りのようです。

[10737: 匿名さん]

>>10733 通りがかりさん
使えなくなります。住宅ローンも銀行と相談になります、銀行に黙っててバレると即時返済求められます。

[10738: 匿名さん]

シティタワー葵
東山線桜通駅近で駐車場も沢山あるし学区もいいし栄まで徒歩圏なので良さそうですね。
スーパーがやや遠いですがドラッグストアに食品扱ってるしそこまで不便でも無さそう

バンベール千種ザファースト
まだ価格出てないですが、千種徒歩2分は非常に便利ですよね。価格次第で非常に魅力的です。エレベーター数と駐車場数が少し懸念。

MID WARD CITY
https://nagoya-life.nagoya/?p=2424
名古屋子育て情報局さんによると坪210万円と安く、駅徒歩2分と近く栄までアクセスいいのでよさそう。
スーパーが隣なのが便利。

サンクレイドル名古屋
イオン近くで名駅徒歩圏内では坪250万と安く、既に多くの部屋で要望入ってるようです。パークハウス名古屋より安く名駅にも近いのが強み。ただ、ディスポーザーがなく、大通りに面してるので騒音が懸念。

[10739: 匿名さん]

訂正 サンクレイドル名古屋は坪250万は低層価格なので平均は265万前後でした。。

[10740: 検討板ユーザーさん]

買えなかったら他にしないといけないわけで、待ってる間に他の物件も良い部屋から売れてしまうのよね
さっさと販売すればいいのに…

[10741: 通りがかりさん]

これから子育てする方なら葵はいいと思うなぁ

[10742: マンション検討中さん]

>>10739 匿名さん
たっか！

[10743: 匿名さん]

シティタワー葵、ものも立地もいいんだけど住友の竣工後数年かけて売ってく販売スタイルのせいで中古が高く売れないのがネック。
何かあって引っ越さなきゃならない時に新築まだ販売してるからなぁ。
販売スタイルとしては他が軒並み値上げする中昔の価格で売れるから正解なんだろうけど。
実需でずっと住む人にはいいでしょうね。

[10744: 匿名さん]

>>10742 マンション検討中さん
ところが、一期で既に7割売れてて二期以降値上げするかもしれないという。
イオン効果恐るべしだわ。そりゃサンクレで坪265万ならここが坪300万でも売れるわけだ。
サンクレは名駅徒歩10分以内という圧倒的アドバンテージがあるけど

[10745: 匿名さん]

ノリタケのエレベーター1基の棟は、朝の混雑、どのぐらいだろうか？

[10746: 匿名さん]

462戸の大規模団地、イオンの人混み苦手。サンクレイドルは微妙。

[10747: マンション検討中さん]

大規模団地って賑やかでしょうか？

[10750: 匿名さん]

>>10736 匿名さん
値上げし続けても年間400戸近く売れてる物件近年にはないですよ。メガシティなんて何年かかってることやら。
モデルルームも秋までクローズしてイオンオープンで再度がっつり値上げするのでしょう。残り70戸程度ですからそれでもすぐ売れちゃうんでしょうね。
他社は売れない理由をノリタケにしてるだけではないでしょうか？そもそもこちらと比較になる物件は数物件しかないでしょうに。

[10751: 通りがかりさん]

他社とは？

[10752: 匿名さん]

なんのこっちゃ

[10754: 匿名さん]

>>10753 マンション検討中さん

そういうの要らね

[10755: 匿名さん]

3流マンション気になってるなら買えばいいのに。

[10756: 匿名さん]

>>10731 匿名さん

どこがわかりやすいです？
比較ポイントも、その優劣も、どちらも曖昧で、雰囲気しか書いてなくないですか？
きちんと書けるブロガーに早く出てきて欲しいものです。

[10757: 匿名さん]

>>10723 匿名さん

坪単価320万程度は付くのではないでしょうか。
ただ、利便性が良いからここ以上を希望すると住み替え先が難しいですね。
リニア開通までは賃貸に出して、その後売却が1番高く売れるかもですよ。

[10758: 匿名さん]

>>10757 匿名さん
周辺中小デベが好調とのことなので、さらに上がりそうですね。
ただ他の方も書かれてますが、新築自己居住用であればローン控除が使えるのであればここであれ、シティタワー葵であれバンベール千種であれ買って損はしないと思いますね。
サラリーマンができる数少ない節税ですので。

[10759: 口コミ知りたいさん]

>>10753 マンション検討中さん

そもそも、この掲示板に書き込みしてる時点でみんな暇人ですよ。

[10760: 口コミ知りたいさん]

>>10748 マンション検討中さん

同じエレベーターになるとかじゃなく、ちょうど乗ろうとしたら行ってしまったとかで、待ち時間がかかるのでは？という話かと。まあ、こればっかりは住んでみないと分からないですけどね。

[10761: マンション比較中さん]

朝のラッシュ時はエレベーター各階停車で時間かかるだろう。

[10764: マンション検討中さん]

［No.10616から本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、または、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当］

[10765: マンション検討中さん]

そう思うと1～2階のがいいのかも
外から室内が見えるのがアレだけど

[10766: 契約済み]

>>10765 マンション検討中さん
考え方は人それぞれですが、1～2階は浸水リスクがあるので、私は避けました。
A棟はエレベーター2台ありますし、そこまでエレベーター事情は気にしなくていいのかなぁと思いますがどうなんでしょうね。

[10767: マンション検討中さん]

>>10758 匿名さん
シティタワー葵なんて完成しても売れ残ってる物件損しないわけないでしょ。
バンベール(笑)
千種しかも売主矢作でリセール考えるやついるのか(笑)

[10768: マンション検討中さん]

まあ、ここも浸水したらわからんし
この先の景気もわからないし
何をもって損と言うのかも？

[10769: マンション検討中さん]

すみふは売れ方が早すぎるからデベが事実上販売を止めているんだけどね

[10770: 契約済み]

>>10769 マンション検討中さん
素人なので分からないのですが、完成済の物件の販売を止めるというのはどのようなメリットがあるのでしょうか？

[10771: マンション検討中さん]

>>10770 契約済みさん
市場環境に合わせて販売価格を随時上方修正出来ます。

[10772: 契約済み]

>>10771 マンション検討中さん
ありがとうございます。いかにも住友らしい感じですね。
まぁここの4期もそんな感じですが。

[10773: 匿名さん]

>>10772 契約済みさん

今はどこもそんな感じですね。
住友は数年前に役員のインタビューで名言しててそれからマンション界隈で話題になりました。

[10774: 匿名さん]

>>10767 マンション検討中さん

マン検なんでもかんでも突っ掛かるなって。

[10775: 匿名さん]

人気みたいですが最終期はまた即完売ですかね

[10776: 匿名さん]

今名古屋市内ろくな物件がないね
ここが人気というより消去法でイオン横て感じなんだろうか

[10777: 匿名さん]

北側にある三井のリパークやノリタケの森駐車場にマンション建たないかなー

[10778: 匿名さん]

シティタワー葵を推す人が多いですが、その近くのオープンレジデンシア葵フォレスト
はどうでしょうか？

[10779: 名無しさん]

安いなら有りじゃない？

[10780: 通りがかりさん]

ネームバリューは無いけれど、シティタワー葵と比べるとだいぶ安くて悪くないと思う
ってスレ違いか

[10781: 匿名さん]

>>10768 マンション検討中さん
同じようにハザードが微妙な名駅前のブリリアタワーグランスイートが浸水したとして、大して下がらんし、ここも別に下がらんのよ
なぜなら既に地価に織り込んでるから。この再開発がもし中区東区名東区なら坪400万でもおかしくない。

[10782: マンション検討中さん]

内廊下のタワマンじゃなきゃ400は無理

[10783: 匿名さん]

中区東区名東区にイオンモールプラスマンションが建ってたらそれ相応のグレードになってるでしょ

[10784: 不動産関連さん]

夢壊すようで悪いけど富裕層は内廊下別にこだわらない人も多いよ、セカンドで買う人も多く維持費下げてほしいって人もいる。階数も同様。自己居住で金持ってるのに家具とか他へ持っていけるものにしか金かけない人も一定数いる。オプションも資産性に関わるオプションしか付けない撤退ぶり。小金持ちや成金に関わらず一定数いる。

[10785: 不動産関連さん]

撤退 → 徹底

[10786: 名無しさん]

>>10782 マンション検討中さん

たしかに400で外廊下はないわ

[10787: マンコミュファンさん]

夢？？？

[10788: 匿名さん]

13階以上が外廊下のプラウドタワー名古屋栄の高層が坪400万以上で売れてるのに何言ってんだろこいつら

[10789: マンコミュファンさん]

水害を折り込んでの相応の金額設定ですもんね
この辺りの相場が今後上がり続ければここも上がるでしょうし、上がらなければそれなりにという事でしょ？

[10790: マンション検討中さん]

そもそも板マンで400が無理

[10791: 匿名さん]

立地次第なので廊下だけでは決まると思ってるアホ湧きすぎ

内廊下が好きならナゴヤザタワーでも買えばいいよ

[10792: 検討板ユーザーさん]

立地が微妙だから400で外廊下はって話なのではなくて？

[10793: マンション掲示板さん]

ここが400だったら皆さん買いますか？

[10794: マンション検討中さん]

大袈裟な数字言ってるのって東京の転売ヤーだろうけど、名古屋の相場感ないのかな？

[10795: マンション検討中さん]

>>10787 マンコミュファンさん
私もそこで笑った

[10796: マンション掲示板さん]

まあでもリニアが開通したら期待はできるよね
名古屋駅から栄は特に

[10797: 通りがかりさん]

川勝の任期がどどーんと4年伸びた時点でリニアは諦めてる

[10798: 匿名さん]

テレビCMを大量に流して駅前に広告を出しまくってるマンションがネットでは大して盛り上がっておらず、名古屋人が避けると言われてきた西区の堀川以西、ハザード真っ赤なここがネットでは第三者のマンションブロガーが火付け役となり盛り上がった結果即日完売したことから
消費者の動きそのものが変わりつつあることが鮮明です。
これまでの不動産業界が一方的に押し付けてきた価値観で消費者は単純に判断せずに、客観的情報で個々のマンションを選ぶ時代になってきました。
他地域ではその流れが既に10年前以上から進んでいました。
今後は個々のマンションに対してこれまでの価値観とは違った人気不人気が二極化していくことでしょう。
消費者にとっては不動産屋が作った不確かな価値の不人気マンションを掴むリスクが減り、実際に人気があるマンションを選べる可能性が上がったのでいいことだと個人的には思います。

[10799: マンション掲示板さん]

それな
まだまだ先になりそうな予感
売る予定はないから別に良いけどね

[10800: 匿名さん]

内廊下君はなんでここに張り付いてるんだろ、
ナゴヤザタワーやファインタワーで思う存分内廊下の良さ書けばいいよ

[10801: 匿名さん]

>>10792 検討板ユーザーさん
ここが中区東区名東区だったら坪400だったなって話の流れ

[10802: 匿名さん]

>>10792 検討板ユーザーさん
>>10781

[10803: 検討板ユーザーさん]

たしかに
一等地ならプラス110出さないと買えないかもね～
なるほど

[10804: 通りがかりさん]

もう必死でしょw

[10805: 検討板ユーザーさん]

てか、名東区ってお高いのね…

[10806: 匿名さん]

栄や伏見、星ヶ丘徒歩6分でイオンモールできて直結マンションが建ったら外廊下だろうが坪400万なら絶対買うわ。
ハザード等水害等のリスク込みで坪290万なんだし。
モールできた後の効果は過去の事例でわかってるから坪400で買ってもキャピタル取れるレベル

[10807: 検討板ユーザーさん]

その場所ならデパート直結のがいいなぁw
松坂屋や三越の建て替えで上にマンション出来たりしないのかな？

[10808: eマンションさん]

ぼくのがんがえたさいきょうのまんしょん

[10809: 匿名さん]

あと地域が違うけど、金山のアスナルってどうなるのでしょう
商業施設とオフィスとマンションみたいな感じになるのかなと妄想してます
気になる

[10810: 匿名さん]

本物件とは関係ないので別スレでどうぞ

[10811: 匿名さん]

一説によると名古屋市民の地盤に対する価値は坪50万前後(70平米で約1000万)、富裕層では坪100万程度と考える傾向にあるのだとか。
ここが仮に地盤のいい伏見以東の東山線沿い徒歩6分にあったとしたら坪400万程する。
よって地盤を加味したここは坪300から350程度が妥当と考える不動産関係者が多いということらしいです。
また、亀島は名駅にギリギリ徒歩圏なことを加味すると名駅再開発効果でさらに価値が上がると考える人が多いそうです。
私の知人の不動産屋は火災保険の水災特約を限界まで積めば事足りるので坪50万も価値がないという方もいますし、逆に富裕層で絶対に対象から外される方もおられるのであくまで一説です。

[10812: 匿名さん]

続いてイオンモールの価値についてですが
これは非常に明瞭で、同一路線のイオンモールが徒歩圏にある駅とない駅で比較しても明らかな優位性があります。
中規模都市のターミナル駅前や中心街の店数が揃うため周辺価値が向上します。
中古相場に関しては、需要が非常に高いため下値が固定(値下がりしない)される傾向にあります。
上値に関しては後続のマンションの有無や、周辺再開発の有無によって異なりますが、開発初期段階であればある程有利というのが自明の利とされます。

[10813: eマンションさん]

選挙活動みたいなってきたなw

[10814: 匿名さん]

人を揶揄する書込みよりもよっぽど有意義ですけどね

[10815: 匿名さん]

個人的に学区ではマンション選ばないな、
多少割高でも学区で選ぶなら賃貸で十分。
学区で選ぶのはファミリーしかいないから資産性では劣るし、今後は少子高齢化も進み子育て世帯も減る。
学区関係なくなる年齢になる頃には築浅ではなくなるので売りづらい。(学区重視のファミリーは新築か築浅を選ぶ傾向にある)

学区のいい地域を築浅転売や賃貸に出すのはありだし実際私がそうしてるけど、実需では買わないな。
環境に掛け捨ての金を出せる余裕のある層が住むので住みやすさは間違いないけどね。
錦買うか、錦を貸しつつ学区のいい賃貸借りて子育て終えたら錦へ戻る方がトータルのコスパが高い。