シティテラス新小岩ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス新小岩についての情報を希望しています。
新小岩駅徒歩３分の２７０邸大規模レジデンスだそうです。
都心へのアクセスも良さそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinkoiwa/

所在地：東京都葛飾区新小岩二丁目658番12他（地番）
交通：JR総武・中央線「新小岩」駅から徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.01平米～76.57平米
売主：住友不動産株式会・株式会社ジェイアール東日本都市開発・日本貨物鉄道株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
「シティテラス新小岩」《お便り返し》
住友不動産っぽくもあり、ぽくもないマンション（キットキャット）
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[21: 匿名さん]

まあ金町のプラウドタワーが坪単価280万円から400万円のレンジでしたから、東京駅まで10分ちょっとのここなら坪単価300万円から坪単価420万円のレンジでしょう。同じくらいの相場の湾岸エリアのタワマン買うより、利便性の高いここを買ったほうが良いね。

[22: 匿名さん]

新小岩で坪300かよ
線路挟んで斜め前のデュオシティなんて、同じ長谷工で坪単価190万とかだったのにな

[23: 匿名さん]

金町のラヴィクレールも19年前の新築時は3500万円だったが今は6000万円弱で取引されているし、昔の相場を話しても仕方ないね。
葛飾区でも坪単価300万円や400万円の時代になったということ。

[24: 匿名さん]

流石に新小岩で坪400はあり得ないってｗより駅に近いブランズ新小岩はいま売りに出てるで。これも外廊下だよ。3LDK22.92坪6280万円。坪単価にしたら273万円。なので、免震＋内廊下仕様でも坪単価320～350が妥当。それ以上は割高だし、外廊下でも300以下なら割安かな。

[25: 匿名さん]

シティテラスブランドで内廊下ってないんか？

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん
昔は知らないけど、今は長谷工と組んだシティテラスが多いし、ブランドとしてはかなり下がったのは事実だな
実際、今販売中のシティテラスで内廊下はない

[27: マンション検討中さん]

駅近とはいえ、板マンで内廊下なしで免震とか無ければ坪300以下でないと割高だわ。どうしても同じ葛飾区であるプラウドタワー金町と比べてしまう。

向こうは駅前で内廊下、各階ゴミ捨て場、免震、1?2Fは商業施設が入って、角部屋で坪単価325前後だったからな。

[28: マンション検討中さん]

新小岩で坪300以上とか狂気の沙汰w
さすがにこの辺にそんな出せる人はいないんじゃないか？
ここまで100%値上がりはないだろうと思う物件も珍しいな

[29: マンション検討中さん]

プラウドとシティテラスなら、プラウドの方がかなりグレードは上ですよ
比較するならプラウドではなく、メイツとかオイコス

[30: マンション比較中さん]

スミフHPの新築マンションのページに、小さなCG画像だけどデザインイメージがアップされていますね。やっぱり典型的な長谷工の板マンのようです。
下の方にスクロールしたら載ってる。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/

[31: 匿名さん]

あの敷地形状なら東西に長い板マンでしょう。外廊下側の部屋を二重サッシにしておしまいでは？

[32: 買い替え検討中さん]

間取り図、見るまでもないね

[33: 購入経験者さん]

線路が隣だし、外廊下は無理だわ・・せめて内廊下にしとけよ。

[34: 匿名さん]

>>33 購入経験者さん
他を探せばいいだけでしょ

[35: マンション検討中さん]

外廊下なら坪300以下でねえと売れねえぞ
久しぶりに新小岩に大型マンションなのだから設備などには金かけろよ

[36: 匿名さん]

>>35 マンション検討中さん
すみふだから、エントランスは二層吹き抜けで豪華さ演出、間取りは手抜きで田の字・廊下側アウトフレームせずの、リビングドア位置おかしくしてリビング畳数水増し、設備はディスポーザーなし、ってところかな。
もちろん、共用施設は最低限の集会所のみ。

[37: 購入経験者さん]

>>36
スミフだからってのはおかしな言い方。新小岩で内廊下やディスポーザーを求めている客層がいなそうだし、何より管理費が高くなるしな。

[38: 匿名さん]

客層いなそうってのは偏見ですね。

[39: 購入経験者さん]

270戸なんだから流石にディスポーザーはあるでしょ
ただし、アルコープはなし、トイレはタンク式（手洗いカウンターはあり）、バルコニーの戸境は短いペラボー採用は確定だろう
シティテラス金町の間取り↓や設備と全く同じと思っておけばいい
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kanamachi610/list.php

[40: 購入経験者さん]

内廊下であったら買いたいけど、外廊下はパスだわ

[41: マンション検討中さん]

だからパスすればいいじゃん
都内に内廊下のマンションなんかワンサカある
金町のプラウドでもどうぞ

[42: 匿名さん]

270戸の大規模物件ですから設備が色々ありそうですね。
完成年月が2022年4月下旬予定となっておりますが、コロナウイルスの影響で遅れるという事もあるのでしょうか？
資材が入ってこないなどの話を多々聞きますし。

入居予定は少し先の9月下旬と完成時期から期間がありますから準備もゆっくりできそうです。

[43: 匿名さん]

販売開始も完成もゆっくりでいいよ
遅くなればなるほど、価格が安くなる可能性が高くなるし
長谷工の板マンで設備なんか期待しちゃダメだね
集会所１つ作って終わり

[44: 購入経験者さん]

もう少しグレード高くすればええのにな。

[45: マンション比較中さん]

長谷工のマンションでグレードも糞もないでしょ

[46: 購入経験者さん]

だって、新小岩で15年ぶりのレジデンスで謡っているんだよ。高級路線でいけばいいのにって思う。新小岩って駅は意外と便利だし。

[47: 匿名さん]

マンションの向かい側（南東側）は既に４つくらい高いマンションがあるんですね
視界はほぼゼロというのが最大のネックです

[48: 匿名さん]

200戸以上のマンションは15年ぶりとあったので新築分譲マンションはちょくちょく出てるんですよね？
この位の規模になると高級路線は難しいかなと思います。高く設定すると何年も空いたままという状況になっちゃいそうな。

航空写真とマンションの形状を見比べると部屋によっては大丈夫そうではありますけどね。
まあそういう部屋は比較的高めに設定されるのでしょうけど。。

[49: マンション検討中さん]

より駅近に近いブランズでも坪270前後だから、まあ高くても300位だろうな。

[50: マンション検討中さん]

新小岩だし、スミフと言えども4000万円代の部屋は低層階にいくつか作るでしょ
特にバルコニーからの視界が非常に悪いと思われる西サイド（駅寄り）は、坪単価で250万位からの設定をすると思います。
西サイドに比べればマシな東サイドは280万位からって感じでしょうか

[51: 購入経験者さん]

>>50
全戸南向き。

[52: マンション検討中さん]

隣が線路だから内廊下にしないと防音とか大丈夫か？

[53: 匿名さん]

>>51
あなた、東西南北の感覚わからない人？

[54: 匿名さん]

50の言ってることって、南西角住戸と南東角住戸的な意味合いなのでは？
西サイド東サイドという表現を咀嚼するとそう思える。

私も「全戸南向きの板マンだよ！」と最初思った。

[55: 匿名さん]

>>52
二重サッシで電車の音は少しマシになるでしょ
それ以前に、音に敏感な人はそもそもここを買おうとしませんよ

[56: 購入経験者さん]

坪300以下なら検討

[57: 通りがかりさん]

いくらなんでもそれはないんじゃないかなー
市川船橋でもそれくらいするところあるし

[58: 匿名さん]

土地イメージの低い新小岩より市川の方が坪単価は高いよ
中古マンションの価格見ればわかる
ましてやここは線路沿い、バルコニーからの視界は絶望的な立地だし坪250位からと見る
しかもコロナの影響で相場もさがるだろうしね

[59: eマンションさん]

さすがに地方の千葉より高いでしょ。
東京まで13分だし、坪単価350万円なら買いでしょ。葛飾区も駅近だと今は坪単価300万円から400万円は当たり前。同じ葛飾区の金町でさえもそのくらいだし。

[60: マンション検討中さん]

金町ってそれプラウドタワーでしょ？
今や財閥系の中で最も高値のプラウドと比較出来ないよ　しかも内廊下のタワマン。
比較するならシティテラス金町だな　同じ長谷工の板マンなんだし

[61: 匿名さん]

買い物できるお店がそこそこ多くて便利そうなところですね。
あと水辺でランニングできるようなところも近くにあって、
個人的にはとても暮らしてみたいエリアだと思っています。

[62: 口コミ知りたいさん]

利便性は良いんだけど、高いマンションと線路に挟まれてて環境が最悪なんだよな

[63: 匿名さん]

駅が近い。都内まで通勤楽そう。価格、高いのかな。
専有サイクルトランクというのが興味あり。何台くらい入るのだろう。高級自転車持ちには嬉しい配慮かな。あまり見かけない施設ですね。
まだ詳細が出ていないけれど、公式サイトのトップページなどからいくつもの好条件をひろうことができそうです。
徒歩5分以内に24時間営業のスーパーが3件、商店街もあるとか、全戸東南向きとか。

[64: 匿名さん]

旗竿地の敷地形状ですね。
ほぼ接道してない（東側が若干接道してる？）大規模物件なんて、なかなかお目にかかれない気がする。

[65: ご近所さん]

全戸東南向きといっても、実際に陽があたる部屋は全体の3分の１あるかどうかでしょう
現地を見れば良くわかりますが、遠方の方はストリートビューでご確認を。

[66: 匿名さん]

新小岩の駅まで3分。
24時間営業の西友があります。
西友、ネットスーパーもやっているなら嬉しいですね。
前住んでいたところは西友が近かったです。オリジナル商品も充実していて安かったですよ。

>>旗竿地の敷地形状ですね。
確認しました。日当たりはあまりよくない気がしますね。
その分、価格が安いことを期待したいです。
新小岩から東京まで13分。都内で勤務している人はかなり短時間で都内に行けます。

[67: マンション検討中さん]

いくら駅近でも日当り眺望が絶望的で残念でした。なぜスミフさん土地仕入れたのかと疑問。

共働き世帯は通勤に便利で教育に熱心な地区を選ぶだろうし、ターゲットは地元民かな？

[68: 口コミ知りたいさん]

>>67 マンション検討中さん
スミフが仕入れたというか、長谷工の持ち込み物件でしょここは

[69: 匿名さん]

西友はスーパーの中でも価格設定が安くて野菜や果物やお肉類などが安く購入できます。
頑張っているスーパーだと思います

ネットスーパーも行っていて配送もしてくれるのがありがたい。

お弁当類やお惣菜も価格が安く購入しやすいです。

ところで立地は線路に近い位置にありますが騒音面はどうでしょう？そこが心配です

[70: ご近所さん]

そもそも音が心配な人は、線路から数メートルしか離れていないこの物件は候補にも入れていないはずです。
二重サッシになるんでしょうが、電車が通るときはかなりの騒音。
特急が通るときなんかは、強烈な音になるでしょう。

[71: 匿名さん]

新小岩駅周辺は、たくさんいろいろなお店もあり便利ですね。
中央線は止まったり遅延も多いですが、やっぱり便利です。
電車通勤している人にとっては最高の立地。
物件価格がどれくらいになるのか、どんな間取りや設備なのか情報公開が楽しみです。

[72: マンション比較中さん]

>>71
どんな間取りや設備も糞もないでしょう
長谷工の板マンなんだから、もうお察し
まぁ営業さんの書き込みっぽいですが

[73: 匿名さん]

電車の音が聞こえてしまうのは仕方がないかもしれませんが、
実際にどれくらいの感じで聞こえてくるか気になりますね。
テレビの音とか聞こえなくなってしまうレベルでしょうか。

[74: マンション検討中さん]

突拍子もなく、「便利ですね」とか「楽しみです」と書いてくる人は営業さんの可能性が高いよね
真剣にマンションの購入を検討してる人はこういう書き方はしないはず

[75: 匿名さん]

新小岩駅近くて良いですが、朝の時間帯の混み具合っていかがでしょうか？
今時期は外出自粛で人数も少なくなってはいるでしょうが、
普段の状況が知りたいですね。

[76: マンション検討中さん]

電車は快速、各駅停車共に上りは錦糸町までかなり混みます。
乗車時間が短いのが救いです。

私が気になっているのは、
マンションまでの経路に接客を伴う飲食店の密集するビルがあり、
駅前のローソンからついてくるしつこい客引きの方々、ビル1階にたむろして騒ぐ若者や
朝の歩道が汚いといったところです。

[77: 匿名さん]

ここのメリットは快速が止まる新小岩から徒歩3分という利便性ただ1つだよ
陽当たりや静かさ、治安も含めて住環境の良さを求めるのは絶対無理

[78: 販売関係者さん]

足立区や西成や千葉県と同じ

[79: 匿名さん]

葛飾区とはいえ、東京駅まで13分の利便性は良いですね。おそらくここの坪単価は300万円から400万円くらいですが、同じ坪単価の湾岸エリアのタワマンを買うならここを買った方が生活もしやすいし、交通利便性も高い。
葛飾区は新小岩、立石、金町など再開発に積極的で将来性に期待できます。

[80: 匿名さん]

↑また営業っぽい書き込み

[81: 匿名さん]

坪300程度じゃないと、ここは厳しいんじゃない？
利便性は重要だけど、旗竿地・線路脇という住環境がよくないから、坪350になったら売れないよ。規模的にもファミリーがターゲットになるだろうから、尚更ね。

葛飾区自体は伸び代あると思うけどさ。
残念なのは、新小岩は葛飾区の端っこってところかな。

[82: 買い替え検討中さん]

まぁ利便性は良いのは認めるけど、線路脇、眺望は最悪、お世辞にもいいとは言えない新小岩の治安、長谷工というネガティブな要素も多い物件ですからね
値段との相談かな？
我が家は、70㎡で5000万超なら検討の対象から外します。

[83: 匿名さん]

70平米で5000万円以下は無理だよ。
だって築14年の駅徒歩3分の中古プラウド新小岩が70平米で5500万円だから。
新築プレミアムを加味するとここは安くても70平米6500万円から7000万円。
葛飾区とはいえ、今や駅近マンションはその位の価格帯。
予算5000万円程度なら駅徒歩14分のプレミスト辺りを狙うしかない。

[84: 買い替え検討中さん]

一応予算は7000万強あるんですよ。
ただ、コロナの影響で市況が落ちる期待もあって、意外と4千万台の値付けをする部屋もあると予想しています。
とにかく、長谷工の団地仕様、線路沿い、ベルコニーからの眺望最悪の物件に6000万とか個人的には許容範囲を超えています。
ちなみに、他は亀戸のプラウドのゲートタワー、小岩のタワーも候補に入れてます。

[85: 匿名さん]

都内の駅徒歩3分で4000万円台の値付はありえないですね。徒歩14分のプレミスト新小岩の70平米は1階のパンダ部屋で4990万円。ここは駅徒歩3分だからパンダ部屋でも6000万円はすると思いますよ。
7000万円の予算なら亀戸のプラウドタワーの安い部屋なら買えると思います。亀戸と金町のプラウドタワーなら資産性も鉄板でしょうね。

[86: 匿名さん]

不動産価格がどうなるかはコロナがどれだけ長期化するかだな
終息まで2年3年かかるなら、20%位下がる可能性もある
待てる人は絶対待った方がいいと思うわ

[87: 買い替え検討中さん]

待てる人は待った方がいいに決まっています。
マンションの相場は、コロナの終息時期にもよるが1年後に10％、2年後に20％下がるって予想もあるようです

[88: 匿名さん]

相場予想ほど当てにならないものはないし、ライフスタイルやライフプラン優先で、値下がり率が低そうな物件を選んで買う方が良いですよ。
いつ下がるかわからないけど、値下がりを5年10年待てるなら待てばよい。

ここの物件は・・・快速停車駅の駅近以外の売りがないから、買いづらいな。もうちょい付加価値が欲しい。

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
近年のスミフ長谷工物件で付加価値を求めてもね
グレードとしては、オハナやザパークハウスオイコス、メイツと同等だし

[90: 口コミ知りたいさん]

スミフでもシティハウスやシティタワーはそれなりの仕様になってて付加価値もあるんだけど、シティテラスは大衆向けの団地にしちまったからな
特に東東京エリアで長谷工と組んだシティテラスは、もう完全に廉価版の団地仕様

[91: マンション検討中さん]

新小岩って内廊下仕様が少ないから、ぜひ高級路線で頑張ってもらいたいわ。

駅近で外廊下はナンセンス

[92: 匿名さん]

まぁ新小岩自体がナンセンスな街だからねぇ

[93: 買い替え検討中さん]

このマンション全戸南東向きを売りにしてるみたいだけど、南東側ってマンションも多くて視界は塞がっていて、陽当たりも殆ど望めないですよね。
いっそ北西側（線路側）に向けた方が良ったのにと思います。線路側は視界も良好なので、陽当たりのない南東向きより遥かに良いはずです。
というか、まだ建物自体の建設は始まってないみたいなので、今からでもいいから向きを逆にした方がいいような気がします。

[94: 匿名さん]

>>93 買い替え検討中さん
流石に全戸北西向きだとファミリーには売れないし、規模的にも厳しいでしょ。

[95: 口コミ知りたいさん]

現地を一度見ましたけど、南西側、つまりバルコニー側は大体3分の2位の部屋は前建てのマンション（３棟）で眺望や陽当たりは全く期待出来ませんね。
私も、ここは北向きにしてしまった方がいいと思いますね。
スミフでも日暮里の新築は全戸北向きにして、公園の眺望を楽しめるようにしてますし、南向きにこだわる必要もないですね
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nippori1/

[96: 匿名さん]

>>95 口コミ知りたいさん
パークビューと鉄道ビューを同列に語られてもなぁ。

[97: 匿名さん]

>>91 マンション検討中さん

内廊下はコロナ蔓延するでしょーw

[98: 匿名さん]

というかスミフみたいな残閥系不動産会社がなんでわざわざこんな線路とマンションに挟まれた土地にマンション建てるんだろ？
イメージ下げるだけじゃんか

[99: 匿名さん]

内廊下、高級感があっていいと思いましたけど、コロナの感染のリスクが上がるんですよね・・・
マンション需要も変わってくると聞きましたけど、内廊下よりも外廊下の人気が上がるんでしょうか。

聞いた話では

・高層マンションよりも低層マンション（エレベーターに乗らなくていい）
・大規模よりも小規模（住人が少ない方がいい）
・郊外が人気になる？（テレワークで緑のあるところが人気に？）
・勤務地まで近距離を選ぶ人も

と需要も変わってくるようです。

[100: 匿名さん]

>>99 匿名さん
低層マンションでもエレベーターには乗るでしょう。ポイントは、1台あたりの戸数では？

郊外人気と勤務地まで近距離ってのは相反してますかね。
なんだかんだで郊外は郊外ですよ。郊外売りたいデベの売り文句でしょう。
コロナを機に首都機能が郊外に分散し、各社の本社機能も合わせて分散なんてことになれば郊外人気が高まりそうですけど。

[101: 匿名さん]

>>99 匿名さん
その話を誰から聞いたのかがポイントだね
デベから聞いたのなら、それはウソです。

[102: 買い替え検討中さん]

>>98
それだけマンション向きの土地が少ないってことでしょうね
それと、今はスミフより野村の力が強くなってるような気がします。
亀戸、平井、小岩の再開発大型物件は軒並み野村だし、スミフの仕入れる土地は相対的にショボくなってます

[103: マンション検討中さん]

流石に外廊下の方が良いなんて思う奴はいないだろうよw予算的に買えない層なだけ。

[104: 匿名さん]

>>102 買い替え検討中さん
野村は駅前再開発物件を多々抱えてますね。
タワマン下に商業施設を設けて、その運営で長期的な利益を得るというビジネスモデルに転換しつつあり、マンションに適した土地が少なくなって、ただ作るだけでは厳しいということの証左でしょう。

[105: 購入経験者さん]

>>103
そうとは限らないよ。あなたは内廊下の物件を購入したことないでしょ
内廊下の物件は、窓のない行灯部屋が多くなるし、戸境は乾式壁で隣の家の生活音（大声やペットの鳴き声なんかは特に）が聞こえちまうことがある。
しかも管理費が高くなる。
外廊下、内廊下の両方に暮らしたことがある自分としては、総合的には外廊下の方が良いと思う。

[106: 匿名さん]

>>105 購入経験者さん
内廊下=乾式壁
とは限らないから、若干誤解を与える表現ですね。
タワマンが乾式壁で内廊下が多いからそのように記載したんだと思いますが、非タワマンが乾式壁とは限らない。

内廊下と言っても換気のみのところもあるし、その場合は空調ありの内廊下に対して管理費が相対的に安くなりますね。うちは換気のみの内廊下です。
外廊下の田の字でも、横長リビングだと行燈部屋あるし、間取りの問題が大きいですかね。
ここは線路沿いだから、廊下側が線路に面するなら音の問題で内廊下の方が良いとは思いますけど。

[107: 匿名さん]

管理費とかが外廊下に比較して高くなってしまうところは現実的にあるでしょうが、
それでも個人的には内廊下の方が安心感がありますね。
夏場とか虫が少しでも入ってきづらいかとも思いますし。

[108: 匿名さん]

新小岩で始めてのスミフなんですね　今日気が付きました
一瞬期待したけど、長谷工って見た瞬間に候補から外しました

[109: 匿名さん]

駅から凄い近いのに総住戸270戸とはすごいかも。
とても目立ちそうですね。
新小岩はお店が多い印象がありますけど、公園もわりと違いので生活環境としてはバランスがいいと思います。
販売価格はいくらくらいなのでしょうね。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
残念ながら南口からはブランズ新小岩や賃貸マンション（？）、パークホームズがあって目立たないよ。
北口からは見えても、上記マンションその他があるから、建築物群の中の一つとしか見えないかと。
Google Earth見るとよくわかりますよ

[111: 匿名さん]

map見る限り陽当たりはほぼゼロのマンションだな
というか、新築でここまで陽当たりや眺望を無視した物件も珍しい

[112: マンション比較中さん]

ひと昔前なら駅近という立地条件さえ良ければ、多少日照に問題があろうが眺望に難があろうが線路沿いであろうが売れちゃってましたけど、これからはどうなるでしょうね
コロナの時代が長くなって在宅勤務が主流になれば、陽あたりとかバルコニーからの眺め、静粛性等を重視する方も多くなるのではないかと思います

[113: 匿名さん]

>>109 は営業だろ
薄っぺらい表現で良いことしか書かないのは間違いなく営業

[114: マンション検討中さん]

駅近でも外廊下の時点で対象外になったわ

[115: 匿名さん]

現地を見ていないので詳しいことはわからないのですが、
それほどに日当たりが気になってしまうところなのでしょうか。
周囲にそれほど高い建物ありますか？

[116: 買い替え検討中さん]

まずは現地に行って確認してみたら？

[117: 匿名さん]

>>115 匿名さん
Google MapでもGoogle Earthでも見てみなよ。
現地に行かなくてもそれなりにわかるよ

[118: 匿名さん]

>>115 匿名さん

メッチャあるよ！
囲まれ感半端なし。但し、線路側を除く

[119: 匿名さん]

駅前が比較的栄えているエリアで良いですね。
ただルミエール商店街に行ったことがないのですが、
このあたりは食料品や日用品などを扱うお店は多いのでしょうか。

[120: 匿名さん]

>>119 匿名さん
ホームページにも情報がそれなりに載ってますよ。
ホームセンターレベルはないけど、日常的には困らない。