シティテラス新小岩ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス新小岩についての情報を希望しています。
新小岩駅徒歩３分の２７０邸大規模レジデンスだそうです。
都心へのアクセスも良さそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinkoiwa/

所在地：東京都葛飾区新小岩二丁目658番12他（地番）
交通：JR総武・中央線「新小岩」駅から徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.01平米～76.57平米
売主：住友不動産株式会・株式会社ジェイアール東日本都市開発・日本貨物鉄道株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
「シティテラス新小岩」《お便り返し》
住友不動産っぽくもあり、ぽくもないマンション（キットキャット）
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[1: 匿名さん]

ここって旗竿地みたいな形状ですかね？
北側は線路沿いで、南側は接道せず既存の建物に塞がれているように見受けられます。
線路間近だから内廊下になればまだいいけど、すみふだし、外廊下で田の字の間取りオンパレードになる気がします。

[2: 匿名さん]

再開発が著しい新小岩では、いくつか新築マンションが供給されていますが、駅徒歩3分の強みは大きいですね。駅近でかつ東京駅までわずか13分。葛飾区とはいえ、坪単価300万円から400万円はするでしょう。同じ葛飾区の金町でさえ、今やそのくらいの水準です。
坪単価400万円以内なら買いのマンションかと思います。

[3: マンション比較中さん]

スミフはここ6～7年ほんとに長谷工とベッタリですね
アルコープはなし、共用廊下側の部屋は思い切り柱が食い込み、バルコニーのペラボーは天井まで届いていないという長谷工が得意の団地仕様でしょう
コストダウンはかなりするでしょうから、低層階で坪単価は280万くらいからではないでしょうか

[4: 匿名さん]

>>1 匿名さん
スミフ、長谷工、新小岩
この3つの要素が揃って内廊下になる可能性は100%ないね

[5: 匿名さん]

新小岩の街力を考えるとパンダ部屋が坪単価290万円、条件が良い高層階で坪単価450万円、平均坪単価は370万円くらいと予想。さすがに葛飾区で坪単価500万円はありえないから、上値は坪単価400万円半ばでしょうね。

[6: マンション検討中さん]

新小岩の駅近で久々の分譲マンションですか
物件概要見たら61㎡で３LDKの部屋があるみたいですけど、この狭さで３L作れるんですかね
アルコープは「なし」と表記してあるし、まぁ仕様はお察しってとこですかね
もしかして直床だったりして

[7: 匿名さん]

>>6 マンション検討中さん
世の中には50平米代で3LDKもありますよ。三流デベですが。
まぁここは長谷工の持ち込み案件でしょう。でなければ、スミフブランドのマンションでこんな3LDKは作らないかと

[8: 匿名さん]

地図で見ると騒音面としてはどうなのでしょう。総武線というと本数としてはかなり多そうなのでずっと電車が通っている
という感じになりそうですし、夜の12時くらいまでずっと電車の音がするのであれば、
音に敏感な方はストレスがたまりそう。

駅のすぐ近くという所は利便性としてはメリットがあります。ターゲットは家族世帯よりもＤＩＮＫＳあたりになるのかしら？

[9: 匿名さん]

間取りは全戸3LDK以上のようですし、完全にファミリー向けかと思います。
線路側の部屋は恐らく二重サッシでしょうし、睡眠には支障がない程度には音は軽減出来るかと。

[10: マンション比較中さん]

そもそも音に敏感は人はマンション自体をやめた方がいい
上下階にちょっとでもマナーの悪い人が入ったり、小さなお子さんが走ったりしたら線路の音どころの騒ぎじゃない
まぁ運次第だけどね

[11: マンション検討中さん]

現地案内図を見ましたが面白い土地の形をしていますね。
北東の端が一部欠けてますがどうなってるんですかね。

[12: マンション比較中さん]

欠けてる部分は民間の駐車場ですね
買収出来なかったんでしょうね

[13: 口コミ知りたいさん]

線路横なので音うるさそうですね。コロナショックきてるので高く売り出すと売れ残っちゃいますが住不はあまり考慮しないのかな。

[14: 匿名さん]

人気路線の中央線を利用できる新小岩駅がすぐ近くというのはとても便利。
トラブルとかで停まりやすいのはありますが、電車通勤も楽だと思います。

しかし、今年の12月販売開始とはまたすごく先ですね。
コロナの影響で先延ばしになったとかそういうことなのでしょうか?

[15: マンション比較中さん]

販売開始は遅ければ遅いほど歓迎だな
その頃には日経平均も1万円切って、不動産市況も冷えてきて、価格は結構安値設定になる可能性もある
スミフは知らんけど、中規模のデベはある程度安値にせざるを得なくなるだろうし、購入側としては選択肢が多くなるだろうし

[16: 匿名さん]

>>15 マンション比較中さん
その頃というか、今月1万円切るかも知れませんがね

[17: 匿名さん]

金町駅前のプラウドは耐震、内廊下の角部屋で坪単価320前後。利便性で言ったら新小岩だけど、交通量が多い道を挟み、北向きは総武線とお見合いのため、内廊下で無ければ買う気はしないわ。

[18: 匿名さん]

1>17
耐震でなく、免震だった。内廊下と免震のセットは葛飾区初とか抜かしていたから、坪単価なりに設備も良かったし、そういった良い物件と比べる事ができるで。同じ葛飾区同士な。なので免震+内廊下+角部屋の三点セットで坪単価が320以上であれば妥当。まあ、金町は駅前。こっちは通りを挟んで3分。新小岩の方がより都心寄りだから坪単価330～350であればお買い得かも知れんのう。

[19: 匿名さん]

発売は12月だから、そのとき不動産市況がどうなってるかで価格も変わるでしょうね

[20: ご近所さん]

新小岩という場所で、長谷工の施工で住不の廉価版ブランドであるシティテラスなんだから、内廊下のわけないでしょ　1000％ない
土地形状から見れば、階ごとに17～18戸を横に並べた団地になると思われます。
相対的に高所得者が少ない土地柄ですし、坪単価は290万くらいからと予想します

[21: 匿名さん]

まあ金町のプラウドタワーが坪単価280万円から400万円のレンジでしたから、東京駅まで10分ちょっとのここなら坪単価300万円から坪単価420万円のレンジでしょう。同じくらいの相場の湾岸エリアのタワマン買うより、利便性の高いここを買ったほうが良いね。

[22: 匿名さん]

新小岩で坪300かよ
線路挟んで斜め前のデュオシティなんて、同じ長谷工で坪単価190万とかだったのにな

[23: 匿名さん]

金町のラヴィクレールも19年前の新築時は3500万円だったが今は6000万円弱で取引されているし、昔の相場を話しても仕方ないね。
葛飾区でも坪単価300万円や400万円の時代になったということ。

[24: 匿名さん]

流石に新小岩で坪400はあり得ないってｗより駅に近いブランズ新小岩はいま売りに出てるで。これも外廊下だよ。3LDK22.92坪6280万円。坪単価にしたら273万円。なので、免震＋内廊下仕様でも坪単価320～350が妥当。それ以上は割高だし、外廊下でも300以下なら割安かな。

[25: 匿名さん]

シティテラスブランドで内廊下ってないんか？

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん
昔は知らないけど、今は長谷工と組んだシティテラスが多いし、ブランドとしてはかなり下がったのは事実だな
実際、今販売中のシティテラスで内廊下はない

[27: マンション検討中さん]

駅近とはいえ、板マンで内廊下なしで免震とか無ければ坪300以下でないと割高だわ。どうしても同じ葛飾区であるプラウドタワー金町と比べてしまう。

向こうは駅前で内廊下、各階ゴミ捨て場、免震、1?2Fは商業施設が入って、角部屋で坪単価325前後だったからな。

[28: マンション検討中さん]

新小岩で坪300以上とか狂気の沙汰w
さすがにこの辺にそんな出せる人はいないんじゃないか？
ここまで100%値上がりはないだろうと思う物件も珍しいな

[29: マンション検討中さん]

プラウドとシティテラスなら、プラウドの方がかなりグレードは上ですよ
比較するならプラウドではなく、メイツとかオイコス

[30: マンション比較中さん]

スミフHPの新築マンションのページに、小さなCG画像だけどデザインイメージがアップされていますね。やっぱり典型的な長谷工の板マンのようです。
下の方にスクロールしたら載ってる。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/

[31: 匿名さん]

あの敷地形状なら東西に長い板マンでしょう。外廊下側の部屋を二重サッシにしておしまいでは？

[32: 買い替え検討中さん]

間取り図、見るまでもないね

[33: 購入経験者さん]

線路が隣だし、外廊下は無理だわ・・せめて内廊下にしとけよ。

[34: 匿名さん]

>>33 購入経験者さん
他を探せばいいだけでしょ

[35: マンション検討中さん]

外廊下なら坪300以下でねえと売れねえぞ
久しぶりに新小岩に大型マンションなのだから設備などには金かけろよ

[36: 匿名さん]

>>35 マンション検討中さん
すみふだから、エントランスは二層吹き抜けで豪華さ演出、間取りは手抜きで田の字・廊下側アウトフレームせずの、リビングドア位置おかしくしてリビング畳数水増し、設備はディスポーザーなし、ってところかな。
もちろん、共用施設は最低限の集会所のみ。

[37: 購入経験者さん]

>>36
スミフだからってのはおかしな言い方。新小岩で内廊下やディスポーザーを求めている客層がいなそうだし、何より管理費が高くなるしな。

[38: 匿名さん]

客層いなそうってのは偏見ですね。

[39: 購入経験者さん]

270戸なんだから流石にディスポーザーはあるでしょ
ただし、アルコープはなし、トイレはタンク式（手洗いカウンターはあり）、バルコニーの戸境は短いペラボー採用は確定だろう
シティテラス金町の間取り↓や設備と全く同じと思っておけばいい
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kanamachi610/list.php

[40: 購入経験者さん]

内廊下であったら買いたいけど、外廊下はパスだわ

[41: マンション検討中さん]

だからパスすればいいじゃん
都内に内廊下のマンションなんかワンサカある
金町のプラウドでもどうぞ

[42: 匿名さん]

270戸の大規模物件ですから設備が色々ありそうですね。
完成年月が2022年4月下旬予定となっておりますが、コロナウイルスの影響で遅れるという事もあるのでしょうか？
資材が入ってこないなどの話を多々聞きますし。

入居予定は少し先の9月下旬と完成時期から期間がありますから準備もゆっくりできそうです。

[43: 匿名さん]

販売開始も完成もゆっくりでいいよ
遅くなればなるほど、価格が安くなる可能性が高くなるし
長谷工の板マンで設備なんか期待しちゃダメだね
集会所１つ作って終わり

[44: 購入経験者さん]

もう少しグレード高くすればええのにな。

[45: マンション比較中さん]

長谷工のマンションでグレードも糞もないでしょ

[46: 購入経験者さん]

だって、新小岩で15年ぶりのレジデンスで謡っているんだよ。高級路線でいけばいいのにって思う。新小岩って駅は意外と便利だし。

[47: 匿名さん]

マンションの向かい側（南東側）は既に４つくらい高いマンションがあるんですね
視界はほぼゼロというのが最大のネックです

[48: 匿名さん]

200戸以上のマンションは15年ぶりとあったので新築分譲マンションはちょくちょく出てるんですよね？
この位の規模になると高級路線は難しいかなと思います。高く設定すると何年も空いたままという状況になっちゃいそうな。

航空写真とマンションの形状を見比べると部屋によっては大丈夫そうではありますけどね。
まあそういう部屋は比較的高めに設定されるのでしょうけど。。

[49: マンション検討中さん]

より駅近に近いブランズでも坪270前後だから、まあ高くても300位だろうな。

[50: マンション検討中さん]

新小岩だし、スミフと言えども4000万円代の部屋は低層階にいくつか作るでしょ
特にバルコニーからの視界が非常に悪いと思われる西サイド（駅寄り）は、坪単価で250万位からの設定をすると思います。
西サイドに比べればマシな東サイドは280万位からって感じでしょうか