プラウド神田駿河台ってどう？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114530/


日本初の木造ハイブリッド高層分譲マンション。
今年大注目必至の物件です。

竹中工務店設計・施工。
柱・壁など構造部に国産木材を使用した木質系構造部材を使用。
内装材にも国産木材を使用。
森林資源の循環による地球環境維持への貢献と居住者の健康増進に寄与する居住空間の提供を目指す。



プラウド神田駿河台
地名地番 東京都千代田区神田駿河台一丁目7番1(地番
交　　通 ＪＲ中央総武線 「御茶ノ水」駅 徒歩5分
　　　　東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　　東京メトロ半蔵門線 「神保町」駅 徒歩7分
　　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩8分

敷地面積 580.71m2（定期地上権・62年）
借地権の賃料月間 未定
借地権のその他費用 未定

構造・規模 鉄筋コンクリート (一部木造（軸組工法）) 地上14階
完成予定 2021年2月下旬 (予定)
入居時期 2021年3月下旬 (予定)

分譲後の権利形態 建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権(地上権)の準共有
総戸数 36戸
販売戸数 未定

間取り 2LDK
専有面積 48.51m2 ～ 79.66m2 (一部住戸にはトランクルーム面積0.73㎡、サイクルトランク2.05㎡含みます)
バルコニー 6.26m2 ～ 10.94m2

売主 野村不動産株式会社
施工 株式会社竹中工務店
管理　野村不動産パートナーズ

[1: 匿名さん]

定期借地権と定期地上権ってどう違うのでしょう。
自分で検索してもいまひとつピンときません。
どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

[2: 名無しさん]

私も素人で、地上権は地主の同意なく譲渡できることくらいしか思い浮かびませんが、詳しい方がいらしたら教えて頂けますと幸いです。

[3: 名無しさん]

この辺りって、大学と駿台だらけで生活感は無いですが、浪人時代に駿台に通っていた身にとっては懐かしすぎる立地。特定の人に刺さる感じかなぁ。。

[4: 匿名さん]

定期地上権だと建物解体しなくていいから、解体積立金がない分ランニングのメリットはある。

[5: 口コミ知りたいさん]

比較的落ち着いている穴場と思います。明治大学からの音が少し聞こえるかもしれませんが。確かに生活感は薄くて・・・スーパーはワテラスまで行くのでしょうか。年末年始など、人の気配がなくなるかもしれません（駿台生はいます）。

[6: ご近所さん]

こういう定期借地権マンションって、買うときに所有権物件より2割くらい割安になるようですが、中古価格の減価スピードが早いんですかね？中古の購入者がローンを組むとき、ローン期間35年＋10年程度の残期間が求められるようなので、60年定期地上権の本物件だと15年目くらいから35年ローンが組めなくなるんですかね？10年先、20年先、30年先、、、の所有権物件との違いを想定したいんですよね。。魅力的な立地なだけに。

[7: 匿名さん]

>6
そもそも中古を35年ローンってあり得ないから

[8: 名無しさん]

なるほど。ありがとうございます。
では常にマーケット価格の2割安で推移していく感じですかね。

[9: 匿名さん]

パークコート千代田駿河台が630万円。
定借2割引きというなら半端価格坪500万円くらいで販売かな？

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん

サスティナブル社会の一端を担う木造マンションというコンセプトだから、値段も尖ったものになる。
意識高い層を狙って所有権と同じレヴェルになるかと。

[11: 匿名さん]

竹中らしいデザインだね。木造高層マンションとは面白い。
意識高い層を狙ってるわりにHPの「日本医科歯科大学」はいただけない（笑）

[12: 名無しさん]

そこはすぐに直さないとですね笑
大事な顧客候補を逃しますよ

[13: 匿名さん]

どの辺が木造になるんでしょうか。ちらっと出ている外観だと隣との仕切りが木材のように見えます。
睡眠や血圧のことが書いてあるので、室内にも木材を取り入れたところがあるのですかね。

間取りは2LDKばかりなんですね。
Cタイプは一般的な2LDKだったので
79.66m2といった大きめの部屋やサイクルトランクが付いているという部屋も見たいですね。

[14: 匿名さん]

>>13
柱と壁も木造ですよ。

[15: マンション検討中さん]

木造だと住める期間短く、災害にも弱いので、どれくらい安いのだろう。建設費もかなり安いし

[16: 匿名さん]

木造のマンションって正直どうなんだろう。全然想像もつかないです。
基礎は普通のマンションのようになっているのだろうか

プラウドってあまり変わったことしないイメージを勝手にもっていました。
でもこういうこともするんですね。
木造だと工法などもいちいち異なってくるでしょうから
見るべきポイントはおそらく普通のマンションとも変わってくるでしょう。

[17: 名無しさん]

間取り的にセカンドハウス需要向けなのかな。

[18: 匿名さん]

構造は全て木造ではなく、鉄筋コンクリート (一部木造（軸組工法）) 地上14階　とのこと。
一部木造なので基本は鉄筋コンクリートになっていますから火災の対策はそれなりとれていると思いますが、どうでしょう。

見た目を木造っぽくしていますが、基本は鉄筋コンクリートではないでしょうか。
イメージとしては、有明体操競技場のように一部木造になっているデザインなのでは？

[19: 匿名さん]

62ねんは半端すぎるかな。
７０年でも子供世代には微妙なのに。
どちらにせよリセールは期待できないので
６２年間住みつぶす覚悟がないなら
手出しはできない物件。

[20: 匿名さん]

収納がすべて廊下と特殊、リビングインの風呂、どうなの？

[21: 匿名さん]

建物自体はとてもおもしろいと思うけれど、
定借というところで判断が分かれそう。

鉄筋コンクリート造と木造の組み合わせだと、
これって固定資産税はどちらで算定されるのだろう。
全然木造住宅と鉄筋コンクリート造の住宅って固定資産税が違うと聞きます。

[22: 匿名さん]

ここら辺は秋になると銀杏臭いですよ
カナブンもよく飛んできます。

[23: 匿名さん]

木造ハイブリッドって、どうなんでしょうね。
「高層分譲集合住宅」と書いてありますがよくわからないです。
鉄筋構造よりも音がしそうと不安がありますが、通気性がよかったり利点もありそうです。
定借も売れるのかどうか不安要素です。

場所はとてもよくて、御茶ノ水駅まで徒歩5分だったり、東京駅までもアクセスしやすいので、定年までのマンションを探しているならOKなのかなとも思います。

22さんは地元の人なんでしょうか。
銀杏くささ、1階や2階だとしそうですね。
高さがあれば、イチョウの木々の黄色はキレイだと思います

[24: 匿名さん]

地盤の方はどうなんでしょう？？
航空写真で見る限り崖の際に建っている感じで、首都直下型地震が来た場合崩れないか心配な場所かなと。駿河台の地盤自体はしっかりしている土地ですが、、、

[25: 通りがかりさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[26: 匿名さん]

定期地上権になっている場合、地代はどのくらいなのでしょうか。
最終的に自分のものにならないばあい、将来的にどうなっていくのか先行きがわからない分不安要素があります。
定期借地権の期間にもよりますが、長期間例えば60年くらいの期間があるならば、
定期借地権でも問題ありませんが、30年周期の更新となると最悪、立ち退くという結果になるのでしょうか？

[27: マンション検討中さん]

後の解体費を抑えるために木造なのかね?

[28: 匿名さん]

Cタイプみたいな通常ん2LDKも個人的には良いと思いましたが、
やっぱりウォークインクローゼットがあるかないかで全然違いますね。
Eタイプだと家族四人暮らしとかになったら手狭ですかね？

[29: 匿名さん]

Eタイプは専有面積は十分に対応可能だと感じますが、部屋数の問題があるかもしれませんね。
子供さんが小さくて部屋を共有可能なら4人家族でも問題ないように思います。

[30: 匿名さん]

内装に無垢材がつかわれていることで睡眠の質が向上するというのが
地味に凄いですね。
どれだけ違いがあるのかわかりませんが、ちょっと体験してみたいです。

[31: マンション検討中さん]

定借はマイナス要素ではありますが、価格や立地との兼ね合いでしょうね。あとは眺望が良さそうだなと思っていますが、目の前の明治大学の古びた14号館が10年後の大学創立150年事業で建て替えられる計画と大学のホームページにのってました。詳細は不明ですが、もし、建て替えで目の前に大きな建物が、しかも学生さんがいるような校舎になったら、せっかくの眺望が台無しになりそうです…。

[32: 匿名さん]

あまり大きい建物って後から立つ場合には住民の許可みたいのいらないものなんですか？
日照権みたいなのがあると思っているのですが、
そういった権利を主張できるのは住民にはないのでしょうか。

[33: 匿名さん]

あの古びた14号館は建て替えられるんですね
住民説明会を開いたとしてもそこでの意見を考慮する義務は行政にはないですからね・・・

[34: 匿名さん]

マンションが建つ場合は周辺住民への説明義務があるでしょうけど、
大学の建物の場合はどうなるんでしょうね！？
マンションならともかく、学校の校舎ができる事で反対の住民運動が行われる事例は
あまり聞いた事がありませんよね。

[35: 匿名さん]

近くの者です。14号館立替は避けられないです。しかし、そうなると眺望はどっちらけです。なお、崖に立地しているのが心配ですね。かなりの崖ですので。竹中ですから心配はしていませんが、以前、全く同じ感じの千代田区の崖に立地していた新築マンションを購入したのですが、震災時にまあ揺れること、揺れること。新築マンションでしたが、あちこちでガタが来て、管理組合費用を大幅に増額したことがありました。。あの経験で、崖立地はもう避けたいと考えています。隣の平地の20年落ちのマンションは何とも無かったのにですよ。

[36: 匿名さん]

物件エントリーすると間取りを見ることができたりしますか？今だとコロナ影響で商談会も人数制限がありますよね、優先的な参加が合ったりするのかと思いました。

明治大学、お茶の水小学校に日本大学と学校がたくさんありますよね。若い人たちが多いところは活気があってよさそう。
建て替え期間中はうるさくなりそうですね・・・その間は、洗濯外で干せないなどは仕方ないとガマンすべきなんでしょうね。

学食を食べられるところに行ってみたいです。一般の人も入ることができるなら親子で行けるかな？？

[37: マンション検討中さん]

坪330～380かな

[38: 匿名さん]

そんなに安い？

[39: マンション検討中さん]

いやいやいやいや。最低でも坪450?500でしょ

[40: マンション検討中さん]

定期転借地権だと思うから、それがどう反映されるかだな。
通常なら、借地権割合×0.7だから、坪500だと、350になる。通常ならばね。

[41: 匿名さん]

内陸千代田区アドレスでしょ。定借っつっても長期だし
坪400以下はありえないと思うよ

[42: 匿名さん]

坪650万の七掛けで坪455万。

[43: 匿名さん]

駅に近く、複線利用できるのと
当然ながらいろいろ店が多くて便利な立地だと思います。
住みたいなと思っている人は多いと思いますが
借地権物件であることがちょっと残念です。
子供への財産とか考えず便利さを優先に検討するには良い物件かな。

[44: 名無しさん]

ずばり定借60年だし4500万円?とみた！

[45: 匿名さん]

この戸数だと今月営業して来月1期完売を目指すんじゃないかな。
どんな値付けするか楽しみです！

[46: 匿名さん]

高台にあるので綺麗な眺望が望めるでしょうね。
定借物件かぁというのはありますが、
それよりも気になったのは木造ハイブリッドということ。
物件概要には、鉄筋コンクリート (一部木造（軸組工法）)との記載がありますが
耐震面とか大丈夫なんですかね。

[47: 買い替え検討中さん]

ここに住まうと云うことは
山の上ホテルを自分のものに
することとど同義である
よっていくら高くても売れる
定借かどうかなんて些細なこと

[48: マンション検討中さん]

現地に行きましたが、山の上ホテルか理工学部の建物からの空調の騒音が気になりました。

[49: 匿名さん]

ヒルトップホテルねえ。
泊まったことはない（普通そうだよね）しレストランで昔数回タダメシ食ったくらいだけど（フレンチとステーキ屋だったな）、「自分のものにする」という意味がよくわからんな。
近くにあるってだけでさほどメリットがあるとも思えんが。

[50: 匿名さん]

借地権物件は、出来れば避けたいなと思っていますが
立地さえ良ければリセールも可能だと聞きます。
ここは立地が良いので、老後はリセールして他物件に引っ越すというのもありかも。