プラウド神田駿河台ってどう？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114530/


日本初の木造ハイブリッド高層分譲マンション。
今年大注目必至の物件です。

竹中工務店設計・施工。
柱・壁など構造部に国産木材を使用した木質系構造部材を使用。
内装材にも国産木材を使用。
森林資源の循環による地球環境維持への貢献と居住者の健康増進に寄与する居住空間の提供を目指す。



プラウド神田駿河台
地名地番 東京都千代田区神田駿河台一丁目7番1(地番
交　　通 ＪＲ中央総武線 「御茶ノ水」駅 徒歩5分
　　　　東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　　東京メトロ半蔵門線 「神保町」駅 徒歩7分
　　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩8分

敷地面積 580.71m2（定期地上権・62年）
借地権の賃料月間 未定
借地権のその他費用 未定

構造・規模 鉄筋コンクリート (一部木造（軸組工法）) 地上14階
完成予定 2021年2月下旬 (予定)
入居時期 2021年3月下旬 (予定)

分譲後の権利形態 建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権(地上権)の準共有
総戸数 36戸
販売戸数 未定

間取り 2LDK
専有面積 48.51m2 ～ 79.66m2 (一部住戸にはトランクルーム面積0.73㎡、サイクルトランク2.05㎡含みます)
バルコニー 6.26m2 ～ 10.94m2

売主 野村不動産株式会社
施工 株式会社竹中工務店
管理　野村不動産パートナーズ

[1: 匿名さん]

定期借地権と定期地上権ってどう違うのでしょう。
自分で検索してもいまひとつピンときません。
どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

[2: 名無しさん]

私も素人で、地上権は地主の同意なく譲渡できることくらいしか思い浮かびませんが、詳しい方がいらしたら教えて頂けますと幸いです。

[3: 名無しさん]

この辺りって、大学と駿台だらけで生活感は無いですが、浪人時代に駿台に通っていた身にとっては懐かしすぎる立地。特定の人に刺さる感じかなぁ。。

[4: 匿名さん]

定期地上権だと建物解体しなくていいから、解体積立金がない分ランニングのメリットはある。

[5: 口コミ知りたいさん]

比較的落ち着いている穴場と思います。明治大学からの音が少し聞こえるかもしれませんが。確かに生活感は薄くて・・・スーパーはワテラスまで行くのでしょうか。年末年始など、人の気配がなくなるかもしれません（駿台生はいます）。

[6: ご近所さん]

こういう定期借地権マンションって、買うときに所有権物件より2割くらい割安になるようですが、中古価格の減価スピードが早いんですかね？中古の購入者がローンを組むとき、ローン期間35年＋10年程度の残期間が求められるようなので、60年定期地上権の本物件だと15年目くらいから35年ローンが組めなくなるんですかね？10年先、20年先、30年先、、、の所有権物件との違いを想定したいんですよね。。魅力的な立地なだけに。

[7: 匿名さん]

>6
そもそも中古を35年ローンってあり得ないから

[8: 名無しさん]

なるほど。ありがとうございます。
では常にマーケット価格の2割安で推移していく感じですかね。

[9: 匿名さん]

パークコート千代田駿河台が630万円。
定借2割引きというなら半端価格坪500万円くらいで販売かな？

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん

サスティナブル社会の一端を担う木造マンションというコンセプトだから、値段も尖ったものになる。
意識高い層を狙って所有権と同じレヴェルになるかと。

[11: 匿名さん]

竹中らしいデザインだね。木造高層マンションとは面白い。
意識高い層を狙ってるわりにHPの「日本医科歯科大学」はいただけない（笑）

[12: 名無しさん]

そこはすぐに直さないとですね笑
大事な顧客候補を逃しますよ

[13: 匿名さん]

どの辺が木造になるんでしょうか。ちらっと出ている外観だと隣との仕切りが木材のように見えます。
睡眠や血圧のことが書いてあるので、室内にも木材を取り入れたところがあるのですかね。

間取りは2LDKばかりなんですね。
Cタイプは一般的な2LDKだったので
79.66m2といった大きめの部屋やサイクルトランクが付いているという部屋も見たいですね。

[14: 匿名さん]

>>13
柱と壁も木造ですよ。

[15: マンション検討中さん]

木造だと住める期間短く、災害にも弱いので、どれくらい安いのだろう。建設費もかなり安いし

[16: 匿名さん]

木造のマンションって正直どうなんだろう。全然想像もつかないです。
基礎は普通のマンションのようになっているのだろうか

プラウドってあまり変わったことしないイメージを勝手にもっていました。
でもこういうこともするんですね。
木造だと工法などもいちいち異なってくるでしょうから
見るべきポイントはおそらく普通のマンションとも変わってくるでしょう。

[17: 名無しさん]

間取り的にセカンドハウス需要向けなのかな。

[18: 匿名さん]

構造は全て木造ではなく、鉄筋コンクリート (一部木造（軸組工法）) 地上14階　とのこと。
一部木造なので基本は鉄筋コンクリートになっていますから火災の対策はそれなりとれていると思いますが、どうでしょう。

見た目を木造っぽくしていますが、基本は鉄筋コンクリートではないでしょうか。
イメージとしては、有明体操競技場のように一部木造になっているデザインなのでは？

[19: 匿名さん]

62ねんは半端すぎるかな。
７０年でも子供世代には微妙なのに。
どちらにせよリセールは期待できないので
６２年間住みつぶす覚悟がないなら
手出しはできない物件。

[20: 匿名さん]

収納がすべて廊下と特殊、リビングインの風呂、どうなの？

[21: 匿名さん]

建物自体はとてもおもしろいと思うけれど、
定借というところで判断が分かれそう。

鉄筋コンクリート造と木造の組み合わせだと、
これって固定資産税はどちらで算定されるのだろう。
全然木造住宅と鉄筋コンクリート造の住宅って固定資産税が違うと聞きます。

[22: 匿名さん]

ここら辺は秋になると銀杏臭いですよ
カナブンもよく飛んできます。

[23: 匿名さん]

木造ハイブリッドって、どうなんでしょうね。
「高層分譲集合住宅」と書いてありますがよくわからないです。
鉄筋構造よりも音がしそうと不安がありますが、通気性がよかったり利点もありそうです。
定借も売れるのかどうか不安要素です。

場所はとてもよくて、御茶ノ水駅まで徒歩5分だったり、東京駅までもアクセスしやすいので、定年までのマンションを探しているならOKなのかなとも思います。

22さんは地元の人なんでしょうか。
銀杏くささ、1階や2階だとしそうですね。
高さがあれば、イチョウの木々の黄色はキレイだと思います

[24: 匿名さん]

地盤の方はどうなんでしょう？？
航空写真で見る限り崖の際に建っている感じで、首都直下型地震が来た場合崩れないか心配な場所かなと。駿河台の地盤自体はしっかりしている土地ですが、、、

[25: 通りがかりさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[26: 匿名さん]

定期地上権になっている場合、地代はどのくらいなのでしょうか。
最終的に自分のものにならないばあい、将来的にどうなっていくのか先行きがわからない分不安要素があります。
定期借地権の期間にもよりますが、長期間例えば60年くらいの期間があるならば、
定期借地権でも問題ありませんが、30年周期の更新となると最悪、立ち退くという結果になるのでしょうか？

[27: マンション検討中さん]

後の解体費を抑えるために木造なのかね?

[28: 匿名さん]

Cタイプみたいな通常ん2LDKも個人的には良いと思いましたが、
やっぱりウォークインクローゼットがあるかないかで全然違いますね。
Eタイプだと家族四人暮らしとかになったら手狭ですかね？

[29: 匿名さん]

Eタイプは専有面積は十分に対応可能だと感じますが、部屋数の問題があるかもしれませんね。
子供さんが小さくて部屋を共有可能なら4人家族でも問題ないように思います。

[30: 匿名さん]

内装に無垢材がつかわれていることで睡眠の質が向上するというのが
地味に凄いですね。
どれだけ違いがあるのかわかりませんが、ちょっと体験してみたいです。

[31: マンション検討中さん]

定借はマイナス要素ではありますが、価格や立地との兼ね合いでしょうね。あとは眺望が良さそうだなと思っていますが、目の前の明治大学の古びた14号館が10年後の大学創立150年事業で建て替えられる計画と大学のホームページにのってました。詳細は不明ですが、もし、建て替えで目の前に大きな建物が、しかも学生さんがいるような校舎になったら、せっかくの眺望が台無しになりそうです…。

[32: 匿名さん]

あまり大きい建物って後から立つ場合には住民の許可みたいのいらないものなんですか？
日照権みたいなのがあると思っているのですが、
そういった権利を主張できるのは住民にはないのでしょうか。

[33: 匿名さん]

あの古びた14号館は建て替えられるんですね
住民説明会を開いたとしてもそこでの意見を考慮する義務は行政にはないですからね・・・

[34: 匿名さん]

マンションが建つ場合は周辺住民への説明義務があるでしょうけど、
大学の建物の場合はどうなるんでしょうね！？
マンションならともかく、学校の校舎ができる事で反対の住民運動が行われる事例は
あまり聞いた事がありませんよね。

[35: 匿名さん]

近くの者です。14号館立替は避けられないです。しかし、そうなると眺望はどっちらけです。なお、崖に立地しているのが心配ですね。かなりの崖ですので。竹中ですから心配はしていませんが、以前、全く同じ感じの千代田区の崖に立地していた新築マンションを購入したのですが、震災時にまあ揺れること、揺れること。新築マンションでしたが、あちこちでガタが来て、管理組合費用を大幅に増額したことがありました。。あの経験で、崖立地はもう避けたいと考えています。隣の平地の20年落ちのマンションは何とも無かったのにですよ。

[36: 匿名さん]

物件エントリーすると間取りを見ることができたりしますか？今だとコロナ影響で商談会も人数制限がありますよね、優先的な参加が合ったりするのかと思いました。

明治大学、お茶の水小学校に日本大学と学校がたくさんありますよね。若い人たちが多いところは活気があってよさそう。
建て替え期間中はうるさくなりそうですね・・・その間は、洗濯外で干せないなどは仕方ないとガマンすべきなんでしょうね。

学食を食べられるところに行ってみたいです。一般の人も入ることができるなら親子で行けるかな？？

[37: マンション検討中さん]

坪330～380かな

[38: 匿名さん]

そんなに安い？

[39: マンション検討中さん]

いやいやいやいや。最低でも坪450?500でしょ

[40: マンション検討中さん]

定期転借地権だと思うから、それがどう反映されるかだな。
通常なら、借地権割合×0.7だから、坪500だと、350になる。通常ならばね。

[41: 匿名さん]

内陸千代田区アドレスでしょ。定借っつっても長期だし
坪400以下はありえないと思うよ

[42: 匿名さん]

坪650万の七掛けで坪455万。

[43: 匿名さん]

駅に近く、複線利用できるのと
当然ながらいろいろ店が多くて便利な立地だと思います。
住みたいなと思っている人は多いと思いますが
借地権物件であることがちょっと残念です。
子供への財産とか考えず便利さを優先に検討するには良い物件かな。

[44: 名無しさん]

ずばり定借60年だし4500万円?とみた！

[45: 匿名さん]

この戸数だと今月営業して来月1期完売を目指すんじゃないかな。
どんな値付けするか楽しみです！

[46: 匿名さん]

高台にあるので綺麗な眺望が望めるでしょうね。
定借物件かぁというのはありますが、
それよりも気になったのは木造ハイブリッドということ。
物件概要には、鉄筋コンクリート (一部木造（軸組工法）)との記載がありますが
耐震面とか大丈夫なんですかね。

[47: 買い替え検討中さん]

ここに住まうと云うことは
山の上ホテルを自分のものに
することとど同義である
よっていくら高くても売れる
定借かどうかなんて些細なこと

[48: マンション検討中さん]

現地に行きましたが、山の上ホテルか理工学部の建物からの空調の騒音が気になりました。

[49: 匿名さん]

ヒルトップホテルねえ。
泊まったことはない（普通そうだよね）しレストランで昔数回タダメシ食ったくらいだけど（フレンチとステーキ屋だったな）、「自分のものにする」という意味がよくわからんな。
近くにあるってだけでさほどメリットがあるとも思えんが。

[50: 匿名さん]

借地権物件は、出来れば避けたいなと思っていますが
立地さえ良ければリセールも可能だと聞きます。
ここは立地が良いので、老後はリセールして他物件に引っ越すというのもありかも。

[51: 匿名さん]

ここ欲しいなー。500くらいなら買いたい。

[52: マンション検討中さん]

ここ、坪600弱らしいですよ。

[53: 口コミ知りたいさん]

>>52 マンション検討中さん
借地なのにそんなに高いんですね。残念、、、

[54: マンション検討中さん]

>>52 マンション検討中さん
その上、地代も毎月払うの？すごいね。

[55: マンション検討中さん]

何なら山の上ホテルに永住する方が安上がりかも。

[56: 坪単価比較中さん]

確かにそうですね。そしたら周辺の所有権物件とほとんどコストは変わらないのですね。何故こうなった。。

[57: マンション検討中さん]

もうモデルルーム行かれた方っています？

[58: 検討板ユーザーさん]

コロナで下がるどころか、相場上がっとるやん。供給絞られて、新築価格上昇中？

[59: マンション検討中さん]

MR行ったけど高杉わろた

[60: 匿名さん]

竹中の日本初木造ハイブリッド、安いはずがないな。

[61: 匿名さん]

>>59 マンション検討中さん

おいくら万円？

[62: 坪単価比較中さん]

坪600でしたw

[63: マンション検討中さん]

600は低層階で高層階は600後半。近所のパークコートと同じレベル。定借なのに強気なのは戸数少ないから捌き切れると思ってんのか

[64: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
ありがとうございます。
パーコーが安く感じますね。

[65: マンション検討中さん]

モデルルームはどこにあるのですか？

[66: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん
めっちゃ高いですね。これは検討するだけ時間の無駄かな…

[67: 匿名さん]

この辺のエリアに関してあまり詳しくないのですが
住み心地としてはいかがでしょうか？
お店とかの利便性もそうですが、治安的な部分が気になりますね。

[68: 匿名さん]

神田付きアドレスのマンションは大半が
千代田○○町なところを、ここは
ストレートに実際の町名で来た。
それだけ自信があるということ。

神田アドレスエリアで千代田なしは
立地一点突破だったクリオ神田以来だよ。

[69: マンション検討中さん]

この辺は全くと言っていいほどスーパーがありませんよね。食料はどこで調達するんだろう。

[70: 坪600は無理だわ！さん]

>>69 マンション検討中さん
ワテラスのオリンピックですかね。
ここ緑が豊かでお気に入りでしたが、諦めました、、

[71: 匿名さん]

周りに遮るものがありませんし日当たりが良さそうなところですね。
ここのように高台に位置するマンションの場合って
ほとんど水害を心配する必要ってないのでしょうか。

[72: 匿名さん]

ここは解体予定なんだよね？
高すぎでしょ
秋葉原あたりに良いマンションあるよ

[73: 匿名さん]

秋葉原と御茶ノ水では格が違いすぎる

[74: 匿名さん]

Eタイプはクローゼットのほか納戸もありますし共用廊下にはトランクルームもあって収納が良さそうな印象。
バルコニーも二つあって見晴らしや風通しが良さそうです。
買い物をどうするかというのがやっぱり気になってしまうところです。

[75: マンション比較中さん]

秋葉原の物件欲しい人って単身引きこもりオタかな？
ちなみに当方引きこもりオタ。ここかいますぅー

[76: 匿名さん]

ちょっとわからないのですがキッチンに食器棚が備え付けになっているんですかね？
だとしたら自前の食器棚を処分しなければならなくなるかと思いますが、
間取り図だけではぱっとみわからなかったので。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん

食器棚付いてますよ。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん
ディスポーザーは無いと聞きましたが、本当ですか？

[79: 匿名さん]

買い物できるお店はオリンピックくらいですかね？
この周辺にお住いの方々は他に利用するとしたらどこがあるのでしょう。
あっても車がなければ買い物は大変でしょうか。

[80: 名無しさん]

坪600行かないじゃん。
これなら余裕で買いシグナル。
あっ、コロナが～とか暴落とか何の生産性のない妄言はここでは言わないでね。
別に収入下がってないし、今後も下がらないから。
このマンション買うであろう層の大半はそうじゃないかな？

[81: 匿名さん]

御茶ノ水というか神田だろ
秋葉原も変わらん

[82: 匿名さん]

狭い部屋はローン減税対象外とのことなので、賃貸用に買う人が多そうかな。

[83: 匿名さん]

>>78 匿名さん

無いです。
この規模ですし、無い方がいいと思います。

[84: 匿名さん]

規模によってディスポーザーって
あった方が良かったりなかった方が良かったりすることってあるんですね。
維持費とか管理費用的な問題でしょうか。

[85: 匿名さん]

処理槽が必要なので小規模だと物件価格や管理費の戸当たり負担が多くなる。
でもここぐらいの分譲価格や管理費レベルならついててもおかしくはなかったかな。

[86: 匿名さん]

料理しなきゃディスポーザー使わないよ
生ゴミは、燃えるゴミで捨ててる

[87: マンション検討中さん]

坪600行かないの？数週間前に貰った価格表だと余裕で600行くけど見直ししたのかな。
まあ営業担当がここから1千万くらい下がるかもと言ってたからそうなったのかな。よほど客の反応鈍かったか。

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
自分が前にMRで貰った価格表でも余裕で600超えてた。定借でこれはあり得ないと思って断念したけど、値下げしたのかもね。

[89: 販売関係者さん]

予定価格から少し下げておトク感を演出し、
ささっと売り切るいつもの野村都心物件商法じゃん。

[90: 匿名さん]

＞84

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって、規模が小さいと一戸当たりの維持費がかさむ。小規模でつけるのは維持費を気にしない高級物件くらい。一般的な物件だと150戸くらいが目安。

[91: 名無しさん]

駿河台のパーコー売れ残ってた割には、ここは強気ですね。

[92: マンション検討中さん]

パークコートから最後値引き提示されたからね。それでも高いと思ってやめたけど。。ここは高いよね。きっと売れ残りで値引きすると思うよ。

[93: 通りがかりさん]

>>92 マンション検討中さん
パーコー買っておけば良かったですね。
ここはグロス安いから売れるでしょ。

[94: マンコミュファンさん]

所有権のパコと坪単価はあまり変わらないけど、こっちの方が立地がいいからという説明だった
それに納得できる人に売ればいいだけだし、戸数が少ないから簡単に売れるんじゃないかな

[95: 検討板ユーザーさん]

>>94 マンコミュファンさん

グロスがだいぶ違うからディンクスとかに売れんじゃね。

[96: 匿名さん]

間取り的にはCタイプの方がリビングと別に洋室があるので好みなのですが
バルコニーがやや小さめというところが少し気になってしまいます。
洗濯物を干すにはちょっと物足りなさそうな広さでしょうか。

[97: 匿名さん]

>>95
マンマニさんによると11階までのすべての部屋で住宅ローン減税対象外だから、自分なら自己居住用には買わないけどな。
賃貸用に買うにしても、いずれ売却を考えてローン減税対象の住戸を選ぶように自分はしてる。
（ただ、A,Cは面積的に微妙だが登記上は50㎡切ってしまうのだろうか）

[98: マンション検討中さん]

>>97 匿名さん
11階までのすべての部屋で減税対象外ならA,Cともに50平米切ると思うけど？

[99: 匿名さん]

>>98 マンション検討中さん
まあそうなんだけど、HPでのA,Cの面積（壁芯）は52.62㎡、自分の所有物件（壁芯で約55㎡)の場合登記上面積は-2.5㎡だったんで、微妙だなあと。

[100: 匿名さん]

ここまで来たら文京区来いよと思う
中途半端な場所だな