オープンレジデンシア西片ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/nishikata/

文京区西片2丁目。
邸宅街の一角、白山通りを見おろす高台に低層マンションが誕生します。
皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

オープンレジデンシア西片
地名地番 東京都文京区西片2-10-530
住居表示 東京都文京区西片2-7
交　　通　東京メトロ南北線東大前駅徒歩8分、都営三田線白山駅徒歩8分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階建
延床面積 2312.65 ㎡
建築面積 614.48 ㎡
敷地面積 877.86 ㎡

建築主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
設計者 株式会社長谷建築設計事務所
施工者 未定

着工 2020/04/01
完成 2021/12/31

【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2020.5.25　管理担当】

[41: 匿名さん]

>>34

おそらく下の道側にもサブエントランスができる模様。
HPの「ロケーション」のページにクイーンズ伊勢丹まで5分とある。
上の道からだと、どうやったって最低9分かかる。

これなら白山通り沿いのショップやレストラン、クリニックも使いやすい。
ただし24戸の規模でダブルエントランスとなると値段も管理費も修繕積立金も高くなる。

[42: 匿名さん]

白山通り側にサブエントランスが出来るなら、かなり利便性高い。高台なのに坂の上り下りしなくていいってだけでメリットなのに、買い物の利便性が一気に高まる。

[43: 匿名さん]

文京区役所18階に行って開発登録簿の謄写を受けると、崖下にエントランスができるかどうかわかるよ。
ただし >>42のように白山通り側というのは誇大広告ではないかな？

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

42さんは書き込みであって広告ではないのでは？

[45: マンション検討中さん]

坪500万いくかな。

[46: マンション検討中さん]

播磨坂の方は確かに平均450ぐらいだったので、それを大幅に上回ることはないでしょう。

[47: 匿名さん]

平均坪単価は播磨坂よりは高くなるかと。低層だし、土地の取得価格も高いだろうから、播磨坂よりは安くならなそう。

[48: 匿名さん]

傾斜地のマンションって嫌な予感しかしない...
とりあえず神社で無事を祈っておく

[49: 匿名さん]

サブエントランスは無いと聞きましたけどね。

[50: マンション検討中さん]

>>49 匿名さん

残念ですね。。

[51: 匿名さん]

>>49 匿名さん
そうするとクイーンズまで5分じゃ歩けないよ？
まさか敷地内に階段とか？

[52: 匿名さん]

>>48
> 傾斜地のマンションって嫌な予感しかしない...
> とりあえず神社で無事を祈っておく

文京区で傾斜地のマンションといえば
https://kkbestsellers.net/n/nc4c9c03dccfe#xpNeu
これですね？

[53: 匿名さん]

>>51
グーグルアースで見ると予定地のそばの崖下の擁壁に勝手口を設けているお宅がありましたので、そのようにするかもしれないし、崖下と崖上とで１団地認定を受ける作戦もあるかもしれません。グーグルアースで見る限りかなりガッツリ掘り返してほぼ崖がなくなってましたね

[54: 通りがかりさん]

播磨坂の方はあと1部屋のようですね。その後に西片が販売開始。オープンは相変わらず文京区の仕入れが上手いな。

[55: マンション検討中さん]

ここの場所はすごい。確かに450はいきそう。
間取りも悪くないですね。人気出そうな感じだな

[56: マンション検討中さん]

隣のお屋敷戸建ては崖の下にサブエントランスあふから、この物件でも作るでしょう
ないと誰も買わないのでは？
まさに陸の孤島

[57: マンション検討中さん]

斜面の岩肌に斜めに生えてる植物のような構造になりそうだな

[58: マンション検討中さん]

こないだ現地に見に行ってきました。
文京区に住むのに憧れて検討してます。西片は初めて訪れましたが、かなりの高級住宅街って感じでした。庶民の私からすると非常に閑静な街でしたが、徒歩5分圏内にお店等全くなくて暮らすには不便な印象でした。あとは坂が急で自転車では登れませんでした。(多分電動自転車なら行けるかと。)
他の検討者の方々も書いていましたが、現地の印象だと坪500は行くんではないのでしょうか。
かなり背伸びしても届くのにもう一歩。

[59: 匿名さん]

ここの立地は西片でも大きいお家に囲まれてるから余計に高級住宅街の感じがあるね。徒歩5分圏に何もないのは不便だけど、後楽園春日は区内でも1番便利なエリアなので坂と距離をどう考えるか次第かな。電動自転車は必須。

西片で低層マンションは珍しいし、誠之、六中学区なので高くても買いたい人は多いだろうね。坂が無理な人は坂下で東急がマンションそろそろ分譲すると思うし、そっちの方が便利かな。

[60: マンション検討中さん]

先日見に行きましたが、坂が結構急ですよね。
電動自転車でお子さんを後ろに乗せて頑張って登ってるお父さんや、ベビーカーを必死に押してるお母さんを見て考えてしまいました…

東急の方、学区はどちらなんでしょう？

[61: マンション検討中さん]

電動自転車のような貧乏くさいこと言わずに、車かタクシーを常に利用する人が住む場所ですよ

[62: 匿名さん]

基本的に西方の人は車ですね。
自家用車を複数所有するお宅も多く、かなり大型のガレージを備えたお宅もちらほら

[63: マンション検討中さん]

ここは駐車場がないので、移動はタクシーですね。

[64: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
東急は白山通り沿いでオリジン弁当の隣、学区は変わって指ヶ谷小です。坂下で大通り沿いなので、だいぶ西片と雰囲気は変わりますが、クイーンズやコンビニが近いので便利だと思います。だいぶ工事が進んでるので、そろそろ分譲始めると思うんですが。

[65: 匿名さん]

東急のは36戸中12戸がワンルームだからファミリー向けの部屋はないんじゃない？
そもそも分譲なのかなぁ・・・。

[66: 匿名さん]

この辺りは坂が多くて有名ですよね。
道幅も狭かったりしますから子供を連れての移動は注意が必要です。
昔ながらの住宅街になっているので仕方ないですが


自転車移動するなら電動自転車は必須でしょう。最近では若い方も自転車で移動するという方も増えていますから購入するなら電動をお勧めします。

[67: 匿名さん]

>>66
想像なのですが、こちらの駐輪場は地下（下の道側）に設けられるのではないでしょうか。
貴重な高台側の1階部分は住戸になると思います。
実際、自転車で出かける先は白山通り側が多いでしょうし。
高台側は徒歩で用事が足りる気がします。

[68: マンション検討中さん]

いったい白山通り側に出入口はあるかご存知の方いらっしゃいますか。

[69: 匿名さん]

>>43 のとおり文京区役所18階に行って開発登録簿の謄写を受けるとわかりますよ。

[70: マンション検討中さん]

他の区に住んでいて、文京区の役所に簡単には行けないので、伺った次第ですが、やはり難しいですね。。

[71: 周辺住民さん]

2LDK 60中部屋　9000弱～との噂。

[72: 匿名さん]

うーん、そのお値段だったら小石川播磨坂の方がお得だと感じます。
利便性がね…。

[73: マンション検討中さん]

>>68 マンション検討中さん

白山通り側に出入口はありますよ。ないと誰も買いません

[74: 通りがかりさん]

>>73 マンション検討中さん
以前もコメントしましたが、ないですよ！！
担当に確認してみてください。

[75: マンション検討中さん]

ここの案内会行った方いらっしゃいますか？お値段はどのくらいなんでしょう。

[76: 匿名さん]

低層でも高台崖っぷちで眺望が良いのと学区がウリ。間取りもなかなか良い。駅から遠いのが難点。75平米9500万くらいが妥当かな。

[77: 匿名さん]

75平米9500万なら瞬間蒸発するでしょ。地階の部屋ならそれくらいであるかも知れないけど。

[78: 匿名さん]

2LDK 60中部屋　9000弱～という事がホントだとすると3LDKはほぼ億ですかね。
この辺りの土地勘は無いんですけど、それくらいの土地なんですかね？
崖ギリギリで眺望良くなりそうなのはプラスポイントですね。

白山通り側に入口があるかどうかですが、物件概要に駐車場が見当たらないので無い可能性もありそうです。
ただ崖側に自転車置き場を作るなら、その場所からマンション内に入れなければなりませんのでサブエントランスがあるか、敷地内にエントランスに通ずる通路を作ると思われます。

[79: マンション検討中さん]

想像ですが、総事業20億（土地取得、建築費、広宣費、人件費、利益）くらいなんじゃないかと思います。地位に高低差あるから通常より建築費2、3割高くなるのを考慮しても。そうすると、小さい部屋は7,000万円代、70平米以上の部屋は1億くらいだと思います。しかしここって駐車場ないんですよね。だとすると高いです、ファミリーで西片住むなら車は所有していたいです。この価格出して駐車場無い家に住むなら、周辺の土地取得して戸建て建てます。

[80: 匿名さん]

オプレジは駐車場なしがデフォルトでしょう。
それでいい人が都心でちょっと安く買えるマンション、それがオプレジのコンセプトかと。

[81: 匿名さん]

2LDK 60中部屋　9000弱　だとパークコート文京小石川の18階の同等の広さの部屋と同じ価格になってしまう。駐車場なくて3駅のど真ん中に位置しててどの駅からも中途半端に遠いのにそんなに高くなるかな？

[82: 匿名さん]

西片は土地の値段で高いし、小石川播磨坂でも坪450万くらいあったから、西片の低層ならそれより高くなっても不思議じゃないんだよね。戸建ならちゃんと接道してる土地だけ1億くらいするし。駐車場ないのはいつもどおり。

[83: 匿名さん]

なにやら駐車場に拘ってる方が約1名いますね。
今の時代、そういうのは流行らないのに。
文京区のこの界隈でそれなりの車種を所有することと比べると、車を諦めれば購入可能金額が2千万近く変わってきます。

[84: マンション検討中さん]

白山通り側に入口ありますよ。ないと売れないことわかってたから強引につくったとか。駅からの急速な長距離坂に堪えれるか

[85: マンション検討中さん]

住民のほとんどは白山通り側の入口しか使わないだろ。逆側の正面玄関は誰も使わない飾りでしかない

[86: 名無しさん]

>>85 マンション検討中さん
図面見ても白山通り側に入口ないです！
階段も非常用で、普段住民は使えない。
それでも売れそう

[87: 匿名さん]

>>86

あああーーっ！
商業施設までの距離と時間が変更になってる！

オリンピック白山店 約430m 徒歩 6分
クイーンズ伊勢丹小石川店 約640m 徒歩 8分

両方とも徒歩5分って書いてあったのに！
HPの記載事項を変更したときはその旨を示さなくていいの？
これは下道側の出入口ナシということですね。

[88: 匿名さん]

たぶん電チャリはマストだね、ここに住むなら。

[89: 匿名さん]

駐車場がない分、管理費は高くなりそうですね。あれば一台あたり3?4万の管理費取れるのに。あと、子育て世代向けのマンションかと思いますが、駐輪場少ないので、所有台数多い人は注意。

[90: 匿名さん]

ここは小石川播磨坂より戸数少ないうえに、学区的に一定数の需要は必ずあるから強気価格で来そうです(小石川播磨坂の2期以降に倣うなら、70平米1億ちょいとか？)
とはいえ、坂が多い中で駐車場がなかったり(かといって自転車が2台置けるかも...)、駅までも割と距離あるので、かなり好みの分かれる物件ですね。

[91: 匿名さん]

>>83 匿名さん
流行る流行らないの問題じゃないだろ。
考え方が古臭いな。

[92: 匿名さん]

駐車場、駐輪場はよく念頭においた方が良いね。駐車場は外部の月極になると思うけど、西片はかなり見つけにくいと思う。駐輪場は一戸二台ないので、子供が大きくなったら数が足りるかは気になる。こっちは外部で借りる、ってことも出来ないし。

[93: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
先日HP見た時は変更になったと書いてありましたね。
エントランスは1つだけでしょう

[94: 匿名さん]

>>93 マンション検討中さん

いつからいつまで記載されてました？
少なくとも昨日までは5分でしたよ。
言い訳見苦しい。

[95: 匿名さん]

駐車場はあるほうがいいのは確か。資産価値的にもいいよね。
でも、オプレジはそこを割り切って「東京に(庶民でも)家を持とう」というのがコンセプト。車なんて贅沢なもんは持たない層が対象。
でも庶民向けの価格じゃなさそうだね。。。とすると駐車場はあったほうがよかった。

[96: 匿名さん]

オプレジは共用設備をなくして相場より少し安く出すコスパ重視のマンションなんだよね。オプレジ自身もそう言ってるし、駐車場は最近は財閥系でも設置率落ちてるから仕方ないかな、とも思うけど。

この立地なら駐車場は欲しいけど、学区限定で探してる人からしたら背に腹は変えられないかと。中古も賃貸もすごく限られてるし。

[97: 匿名さん]

駐車場と崖下側の出入口ないのは困るなあ
ここに限らずだけどオープンはあれやこれや削ってコストカットして「それでもよけりゃ買え」って態度が残念だよね
安くて不便な暮らしをガマンする系の住人が増えれば地域全体の質が低下するのは明白

[98: マンション検討中さん]

斜面に斜めに生えるんだろ？土砂崩れ大丈夫かい？

[99: 匿名さん]

擁壁ガッツリ作っていたから大丈夫んなんじゃない。あれがダメなら隣近所全部ダメってことになるでしょ。

[100: マンション比較中さん]

オプレジの想定客層から外れたってことで喜んでおけばいいじゃない > 駐車場

[101: マンション検討中さん]

価格はいつ発表になりますか？

[102: 文京区マニア]

>>101 マンション検討中さん

75㎡12000万円くらいですか？

[103: 口コミ知りたいさん]

>>102 文京区マニアさん

ありえないな。。

[104: マンション検討中さん]

陸の孤島。食料調達困難な無人島生活するようなもの

[105: 匿名さん]

ここで「坂ガー」「坂ガー」と連呼してる方は何なのでしょう。
良い住宅地が高台にあるのは当たり前のこと。
お嫌ならば埋立地でもお買いになればよろしいのに。

[106: 透明さん]

西方は高台です。
災害には強いメリットと、
近くにお店がないデメリットがありますね。

ちなみに、坂下の春日か本郷に出るか、坂上の白山に出ればお店はあります。
徒歩20分ぐらいです。
駐車場はないので、車での買い物はお勧めできないです。

[107: 匿名さん]

先週末とこの土日で説明会行かれた方は、もうある程度の価格把握されたんですかね？
75平米約9800万?と勝手に予想してますが...

[108: マンション検討中さん]

3LDKで8000万台な気がしますね

[109: マンション検討中さん]

そんなばかな

[110: 透明さん]

駐車場ないから周囲よりは下がるでしょうね
追い打ちのコロナ禍で物件価値も下がってますし

[111: 匿名さん]

まるで三校

[112: 匿名さん]

ルーバル付きが75平米なら億は行きそう。
間取り図見ると、ルーバル付きの掲載は無いから何平米の間取りに付くのかは分からんけど。

[113: マンション検討中さん]

3LDKで1億?1.2億くらい

[114: マンション検討中さん]

>>113 マンション検討中さん
1億から1.2億

[115: 通りがかりさん]

三井ならまだしもオプレジでその価格帯は高すぎる。学区内の三井の中古も出ていますよね。

[116: マンコミュファンさん]

>>115 通りがかりさん

三井ならプラス2.000から3.000になるんじゃないですかね

[117: マンション検討中さん]

>>115 通りがかりさん
西方じゃないけど、コンビニも近くにあるし、住みやすそうですね！

[118: 匿名さん]

西片のこの立地なら坪450万から坪500万ならオプレジでも適正価格に収まる気はするけどね。そもそも土地代が高い上に、二度と出ない立地だし。小石川もこれくらいで売り切ったから、オープンの営業力なら地元需要だけで即完売でしょう。

[119: マンション検討中さん]

侮っていましたがオープンさんの土地の仕入力は凄いと認めざるをえないと。坪480前後でも即完売かと。

[120: 匿名さん]

今週末からまた登録会なんですね。値段も出てましたが、9480万から12580万でした。

[121: マンション検討中さん]

駅もスーパーも遠すぎませんか？

[122: 匿名さん]

ホームページ公開してから1ヶ月くらいしか経ってない気もしますが、この週末でもう7戸も出すんですね。良いお値段なのにすぐ買い手がつくのは誠之小狙いの家庭が多いってことなんでしょうか？

[123: 匿名さん]

ここの最寄りは南北線東大前まで8分、ほぼフラットアプローチ。
そう考えると悪くないね
坂があるので帰りが少々面倒だが、坂下のクイーンズ伊勢丹とオリンピックが近いので買い物もそう不便というわけでもない。

[124: 通りがかりさん]

コンビニからの距離遠いね。「コンビニエンス」ストアではない距離

[125: マンション検討中さん]

この立地でこの価格は高すぎますね

[126: 口コミ知りたいさん]

エレベーターあるの？

[127: 匿名さん]

コンビニか。
コンビニ使う家族は一家全員合わせて一日10回位行ってんじゃないか？って位使うらしいからな。
人によっては相当優先度高いかもしれないね。

[128: 匿名さん]

この前、説明会行ってきました。小石川播磨坂も行きましたが、こちらの方が(階数は少ないものの)展望の良さを特に売りにしていて、1部屋ごとの展望イメージ画像みたいなものがありました。たしかにその写真を見ると最上階にしたくなるので、価格もかなりそこに左右されてそうです。
後は、複数路線使えるメリットも強調してました。たしかに小石川播磨坂は丸の内線のみなので、捉え方によっては、南北線、三田線、丸の内線と使えるこちらの方が便利なのかもしれません。

個人的には値段が同じくらいなら小石川播磨坂の方が良かったかな...と思ったので抽選会はパスしました。ただ、学区につられて説明会来て、展望やら利便性の説明を受け、さらには小石川播磨坂よりもさらに高級感ありそうな雰囲気の模型図を見ればこちらも抽選倍率はそこそこになりそうに思いました。

[129: 匿名さん]

デザインはいい感じですね。
第１期はオール３LDKっぽいですね。

一部屋ごとの展望イメージって、オープンもそういうことやり始めるようになったんですね。
確かに抜け感を得られるのは最上階だけでしょうかね。

[130: 匿名さん]

デザイン公開されてますが、シックな感じで良いですね。オープンは小規模ながら毎回デザインは個性がありますし、竣工すると見栄えがするので、ここもそうでしょう。

利便性は坂次第でしょうね。この立地なら、春日の再開発やドームシティも徒歩圏なので。駐車場がないみたいなので、周辺で探すのは少し苦労するかも知れません。

第1期はだいぶ価格差ありますね。安い部屋は思ったより目に優しい価格ですね。

[131: マンション検討中さん]

不便すぎる。。

[132: マンション検討中さん]

教えてください。
こちらのマンション検討中で話を聞いてきたのですが、地下1階(北西側は外に面しているため実質1階)の部屋は、オプレジ担当者は外に面しているから地下住宅じゃないと言っていました。外に面している部屋は1部屋とリビングのみで他は行灯部屋でした。
この場合、地下住宅と同様に湿気はこもりますか？外に面している側も北西のため日射が無い様に感じました。
オプレジ地下住宅に住んだ経験のある方、住宅に詳しい方、ご意見いただけると助かります。
よろしくお願いします。

[133: マンション検討中さん]

地下室でモグラみたいな生活するのも悪くないだろう。施工前に実物見ないで購入するなら騙されないように気を付けろ。後でモメルことになる

[134: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん
ここの立地はエントランスと逆側が傾斜地になっているので、坂下から見ると建築基準法上の地階に当たる部屋は地上に来ます。その意味では実質1階というのは間違ってないですね。

湿度に関しては、今は24時間換気が義務付けられているので普通に暮らす分には支障がないと思いますが、行灯部屋は換気が悪いので臭いはこもります。行灯部屋の位置と空気の出口部分に当たる水回り位置から、外から入った空気の通り道は確認した方が良いですね。この辺は地下住戸というより、内廊下物件に共通することだと思いますが。

日照はあまり期待できないでしょうね。ただ、住戸の位置や日照は実際に坂下側に回れば確認出来るので、見に行った方が早いと思います。

[135: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん

行政が地盤面をどこに設定するかによるんじゃないですかね。
その結果、建築基準上で地下になるかどうかと、マンションの階設定が地下になるのか１階になるか別の話となりますがオープンの場合、1番下の階を１階としてるのでここは１階から４階と定義されるのかなと思います。

住んで気になるかどうかは私は分かりませんが同じく傾斜地の１階に住んでる人に遊びに行ったことがありますが私は気になりませんでした。
ただ北向きと言うことでその辺りの条件は異なりますので何とも言えません。
オープンも湿気が懸念される部屋であれば換気口とか設置してたように思いますので聞いてみては如何でしょうか？

[136: 匿名さん]

こりゃまた好き嫌いが分かれそうな外観デザインだな。
重厚といえばそうなんだけど重暗い印象。高台のこの場所だと浮きそう…というか沈みそうな色合い。

[137: 匿名さん]

>>132
地下住宅室として容積率不算入になっているかどうかを質問したらいいのでは？
文書での回答を求めるほうがいいです。

[138: 匿名さん]

一期は全戸完売とホームページにありました。この調子だと三期くらいで、すぐ完売になりそうですね。

[139: マンション検討中さん]

相変わらず1期終わるの早いですね...オープンは1期価格が弱気なのが多いので2期からさらに上がるかもしれません。

[140: 匿名さん]

>>139 マンション検討中さん
オプレジは小石川播磨坂も1期が1番安かったですね。このスピードで1期完売なら2期以降は上げてきそうです。