リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎ってどうよ？

[周辺住民さん]

リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎について語りましょう。

公式URL:https://rg194-tower.jp/

近隣に住んでます
どんなのが建つの？　廻りへの影響は？
興味しんしん( ´∀｀ )

リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします！

物件情報
所在地：大阪府大阪市天王寺区筆ケ崎町17番3号（地番）
交通：近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩11分
面積：58.09㎡～140.55㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
間取り：2LDK＋SR～3LDK＋WIC＋SIC＋SR＋N
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上35階・地下1階
総戸数：194戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社

投稿マナーを守って、お互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼しましょう。

投稿マナーについて
https://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

削除依頼・発信者情報開示に関するガイドライン
https://www.e-mansion.co.jp/information/guideline.html

[スムラボ 関連記事]
【大阪】2022年販売開始になる気になるマンションはこれだ！「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/31097/
【大阪】「リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎」RVも狙える2022年オススメNo1候補マンション「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/39722/
【大阪】「リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎」第1期販売開始　リセールバリューの期待値抜群！特に実需勢はこのチャンスを見逃すな！！「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/44214/
【リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎】内覧会参加！内見した感想は？！中古価格は新築時比較どれ程値上がりしたか？【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/85479/

【物件概要を追記しました。2021.12.16　管理担当】

[570: マンション検討中さん]

西向き中部屋は、やはり夏相当暑いのでしょうか？

[571: マンション掲示板さん]

>>570 マンション検討中さん

マンションの立地が上町台地の東のふもと付近で、さらに西側にタワマンがあるからそこまで暑くないのではと思っていますがどうでしょう

[572: マンション検討中さん]

>>571 マンション掲示板さん
現地を夕方に西側から見に行った時に結構日差しが入っていたので気になりました。

[573: 匿名さん]

>>570 マンション検討中さん

暑いですよ。これは住んでたから言えます。あと家具や書籍類なども対策しないと焼けます。

[574: 名無しさん]

>>564 山本さん

一期は140売れたようです。

[575: マンション掲示板さん]

>>574 名無しさん
1期で140/194！？
本当かどうかわからないですが有り得ないとも言い切れない物件ではある
100-120くらいやとおもってましたが

[576: マンション検討中さん]

>>574 名無しさん
業者の方が買っていったみたいですね。

[577: マンション検討中さん]

140／194はさすがに間違いちゃうかなあ

[578: マンション検討中さん]

>>573 匿名さん
やはり暑いですか。中住戸だとガラスも普通の複層みたいですし、別方向を検討します。

[579: 名無しさん]

C87Cは南西ですが、西日当たるのでしょうか？気になります。

[580: 口コミ知りたいさん]

>>575 マンション掲示板さん
募集対象外の23戸が含まれているか否かで大きく変わりますね。
140(23含む)/194
140(23含まない)/194
もし含んでいないで140売れてるなら、残り30戸とかになりますね。

[581: マンション検討中さん]

ここまで人気だとアンチも張り合いないなw むしろ早めに完売してもらった方が強力なライバルが減って良さそう

[582: 名無しさん]

>>581 マンション検討中さん
グラメゾ上本町が売れ行き悪くなりそうですね。
せめてグラメゾ上本町がタワマンだったらライバルなってましたかね？

[583: マンション掲示板さん]

購入者ですが、1期で130売れた、と書面で送られてきましたよ。

[584: 124]

>>570 マンション検討中さん
でも冬場は暖かい。
夕方まで部屋が明るいのもメリット。

[585: 口コミ知りたいさん]

賃貸で西向きに住んでいた事がありますが、夕方の西日って赤くて影が長くて変に眩しくて、とても不快でした。私には夕方まで明るいのはデメリットでした。
夏場は死ぬほど暑いし、デメリットの方が強過ぎてすぐに引っ越しました。

[586: 口コミ知りたいさん]

あ、でも西向きは安いという明確なメリットがあるので、良いカーテンや良いエアコンを買ってもお釣りが来ると考えれば、選択するのもありだと思いますよ。
南向きでも東向きでも暑さや日光の対策は必要なわけですから、考え方によってはコスパは高いと思います。

[587: 匿名さん]

>>584 124さん

でも朝は薄暗いんやで。

[588: 匿名さん]

方角に関してはライフスタイルに合わせて決めればよい。
東→朝だけ明るい。6時くらいに嫌でも目が覚める。
西→昼から明るい。西日はLow-E複層ガラスと遮光カーテンで対策すればよし。
南→タワマンで南向き高層は地獄。西向き以上に暑い。
北→開けてるなら北向きはバランスがよい。
低層階なら南向きの採光は良いけど、間取り優先でいいかと。板マンと同じ感覚で方角に拘る必要はない。

[589: マンション検討中さん]

南向きで低層と高層で評価が変わるのはどうしてですか？入ってくる太陽の量は変わらない気がするんですが。

[590: 匿名さん]

>>589 マンション検討中さん
低層と高層で南向きの優位性が変わってくるため。
中高層は間接光で北向きも十分明るく、必ずしも南がベストとは限らない。抜けてるフロアは採光面より眺望で価格差がついてくるので、価格差と眺望と間取りのバランスから判断すべきです。

[591: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
西向き中部屋は窓が普通のペアガラスでLow-eではないのと、バルコニー幅も1mくらいなのでかなり陽が入るのではと懸念しております。窓にフィルム貼ればいいのかもしれませんが。

[592: 匿名さん]

>>591 マンション検討中さん

今時のタワマンはLowE複層当たり前と思っていましたが、ここは西向き住戸も対策されていないのを見落としていました。仰る通りフィルムで多少緩和されますが、LowE複層ガラスと比べると効果は薄いので西向きを選ばれるならある程度は割り切るポイントかなと思います。リバーの担当に採光シミュレーションを確認して納得の上申し込むことを推奨します。

[593: マンション検討中さん]

>>591 マンション検討中さん
サッシの仕様はご存知ですか？
交通量が比較的多い道路沿いなのでT3でしょうか？

[594: 山本]

>>593 マンション検討中さん
ググってみました。サッシにも種類あったのですね。確かに気になりますね

[595: マンション検討中さん]

>>593 マンション検討中さん
T-2みたいです。玉造筋は谷町筋などと比較すると交通量が少ないので十分だと思います。

[596: 匿名さん]

>>595 マンション検討中さん
え？T2？
本当ですか？

タワマンでT1は普通見ないのでT2はタワマンサッシの最低ランクです。
大通りに面してない静かな住宅街などはT2でも問題ないですが二車線ある玉造筋沿いでT2とは絶句しました。玉造筋はトラックも通りますよ。
ということは当然、第一種ではなく第三種換気ですよね。LowE複層ガラスもないですもんね。

このご時世だからコストカットは仕方がないのかもしれませんが、まさかまさかそこまでとは。。

[597: 匿名]

>>587 匿名さん
西側の窓から、朝日が他のマンションに反射しているのが見えるので、そこまで暗くはないです。

[598: マンション検討中さん]

これだけのタワマンをこの価格で売るんだから、当然裏側はあるでしょうね（販売員は土地の仕込みが3年前だったからなんて言ってたけど、それだけじゃないはず）。建材グレードと大手とのブランド差、立地が主なディスカウント要因だと思う。でも、窓ガラスやサッシ、換気に拘りを持つ人がどの程度いるか。みんな多分気にせず買ってる。住んでから後悔する場合もあるかもだけど、リセール時の買い手も似たようなもんだとすれば資産価値的には問題無いんじゃないでしょうか。

[599: マンション検討中さん]

やっと貶すところを見つけたと他の営業がはしゃいでますが、売行きの実績の前には無意味だからw

[600: 匿名さん]

>>598 マンション検討中さん
売却時には影響しないでしょうね。
売却額が変わらないならどんなコストカットでも気にならないような人は問題ないと思います。
自宅の住み心地の問題ですから賃貸に出すなら入居者が騒音で悩まされようが断熱性能の低い部屋だろうが気にならないでしょう。

[601: マンション掲示板さん]

>>596 さん

文面ネガキャンすぎて、逆にポジキャンにすら見えてきた

[602: マンション検討中さん]

>>596 匿名さん
ダイレクトウインドウはLow-eだと聞きました。ダイレクトウインドウのない中部屋は普通のペアガラスになってしまいます。その分値段も下がりますので、割り切りかと思います。

[603: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん

新梅田のグランドメゾンと同じパターンやね。

[604: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん

Low-eじゃなくてもペアなら全然快適だけどね。シングルと違いすぎる。

[605: 匿名さん]

>>596 匿名さん

なんかかなり知識薄っぺらいし、視野狭そう。しかも、情報正しくなさすぎて草生えそう。

[606: マンション掲示板さん]

すごろくさんの寸評、
今までスムラボ派出所にあったが、
暮らしやすさアンケート(入居者・契約者口コミ)に移動してる！？
気のせいかな？
それともすごろくさん契約されたのかな？

[607: 匿名さん]

>>606 マンション掲示板さん

すごろくさんは、スペック落とすような住み替えはしないと思いますよ。

[608: マンコミュファンさん]

他のスレ、ブリリア船場などでも移行しているのでそういう仕様になったのだと思います

[609: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[610: 検討板ユーザーさん]

リバーは自社で全てを揃える分コストが抑えられるため相場よりも安いといいます。
ただ不動産に限らず、所詮モノは値段です。
こんなご時世に、めちゃくちゃ仕様が良くて立地も良いハイグレードマンションだけど相場よりも安い！！ような掘り出し物件などありません！笑
リバー産業は立派な利益を出す会社です。

有名マンションブロガーさんは丁寧で良いお仕事をされています。マンションブロガーさんはお仕事をされているだけなのでやや偏った評価を全く否定はしません。しかし我々は情報リテラシーを持ってマンション選びしましょう！不動産は大事な資産です。

[611: 名無しさん]

>>610 検討板ユーザーさん
参考になります。と言うことは、リバーガーデン筆ヶ崎は、星５のうち星何個の評価くらいですか？

[612: 検討板ユーザーさん]

>>605 匿名さん
まずは視野が狭いことと正しくない情報について説明してくださいね。

[613: マンション比較中さん]

緑を推している物件はなかなかないのでいいですね！
ただマンション購入で一番重要な立地が・・・。
本物件の近くで勤務することがありますが、ここは上本町というより鶴橋のイメージが強いです。美味しい焼肉屋や韓国屋台のような店が沢山あって、夜は若者やサラリーマンで非常に賑わいます。（良い表現を使っていますが察してください。）
一人暮らしとかDINKSにとってはあまり問題ないかもしれませんが、子持ち世帯の私は敬遠してしまう立地です。

[614: 評判気になるさん]

玉造筋沿いのこの物件の近くの夜に若者？
屋台などはたしかに最寄りである鶴橋駅の説明でしょうが、ここの物件の近くにコリアンタウンを探しにきた若者は来ませんよ。

[615: 匿名さん]

>>613 マンション比較中さん
確かに韓国屋台街の真ん中というイメージですよね。（察してください）

[616: マンコミュファンさん]

>>615 さん

>>615 匿名さん
なんだかどこのマンションの話をしてるのか全くわからないですよね。（察してください）

[617: 検討板ユーザーさん]

今日から第2期事前案内会の来場予約スタートですね。
土日はまた早々に埋まってしまう恐れがあるので、検討している方は、お早めに来場予約をした方がいいと思います！

[618: 匿名さん]

>>612 検討板ユーザーさん

削除されたので再挑戦？

[619: 山本]

第二期の申し込みは倍率はどうなるのか気になりますね。
先着順ではないからゆっくり検討できますね。

[620: 匿名さん]

>>619 山本さん
これだけ人気なら先着順にすることはないでしょうね。
先着順というのは買い手がなかなか現れないマンションが使う販売方法です。

[621: マンション検討中さん]

>>617 検討板ユーザーさん
価格わかったら教えていただけますか？

[622: 検討板ユーザーさん]

>>611 名無しさん

リセールバリューとしては価格が安いので良いかもしれません。ただ以前リバーガーデンに住んだことのある私としては難しいかな。。星2.5～3.5点程度でしょうか。

[623: 検討板ユーザーさん]

せっかくいい物件なのだから、もう少しhpの充実度あげてくれたらいいのにと思う

[624: 名無しさん]

桃陽小ってどうなんですか？

[625: 匿名さん]

色々言われてますが、周りの評価とか気にしすぎないで、良いと思う物件を購入されたらいいと思います。

[626: マンション検討中さん]

それが理想だけどもうそんな価格帯じゃないよね
リセールありきの投資価格になってるので周りの評価が一番大事

[627: 匿名さん]

LDKが30畳だと、天井カセットエアコンと壁掛けエアコンと悩んでます。
どちらの方がいいのだろうか。。。

[628: 匿名さん]

>>627 匿名さん

見た目重視なら天井カセット。性能重視なら壁掛けの最上位モデル。

[629: 検討板ユーザーさん]

>>627 匿名さん

30畳もあるんなら、天カセと壁掛け両方使ったらバッチリだと思いますよ

[630: 匿名さん]

>>629 検討板ユーザーさん
天カセの壁掛けどちらも設置するってことですか？
それは最もあり得ない回答ですね。

>>627 匿名さん
天カセのみが正解ですよ。
壁掛けの高機能機種は存在感が強すぎて個人的には無理ですね。
天カセが設置できるなら天カセ一択だと思います。

[631: 匿名さん]

>>630 匿名さん
天カセって機能的に落ちると思っていたので意外です。
エアコンに限っていうと最新が最良という訳でないのですね。
このまま電気代が上がり続けると怖いので省エネ性能を重視したかったのですが考えを改めます。タワマンってとにかく夏暑いんで大丈夫か若干不安ですが。

[632: 匿名さん]

>>631 匿名さん
天カセは広い部屋やオフィスに設置するためのモデルなので冷暖房能力は1台で問題ないですよ。
自動掃除機能や加湿機能などはありませんが、加湿機能は弱いので別のものを使った方がいいですし掃除は最低年1回業者に清掃してもらえば大丈夫です。
省エネ重視でしたら天カセの機種を聞いて電気代を比較した方がいいでしょう。冷房能力も確認できると思います。

何より部屋がすっきりするので高級物件には必須の設備です。

[633: 匿名さん]

>>632 さん

鶴橋のリバー物件で、『高級論』を語られましても

[634: 匿名さん]

鶴橋寄りですが、リバー筆ヶ崎の上層階は億越えですので高級の言葉使用は合ってると思いますよ。

[635: 匿名さん]

>>634 匿名さん
高額＝高級ではないですよ。
よく言われるようにタワマンの内装グレードってどんどん落ちてるし。
10年と同等のにしようと思ったら体感3割位上がってませんか？

[636: マンコミュファンさん]

この物件とは少し北になりますが、城南寺の跡地に三菱のタワーマンションがたつのではと噂もありますのでまだまだマンション単価があがりそうと思ってます

[637: マンション検討中さん]

マンションの前から鶴橋駅スグみたいな高架見えてて笑うわ

[638: 匿名さん]

>>636 マンコミュファンさん

鶴橋エリアじゃないですよね？

[639: マンコミュファンさん]

>>638 匿名さん

確かに最寄り駅は距離ありますが上本町で、学区は真田山小学校区ですね。
近辺のタワマンとしてこの物件との比較対象にメトライズ等となるとは思いますが。

[640: 匿名さん]

天井カセットエアコンは見た目がすっきりするのでよさそうですが、
将来的なメンテナンスを考えると躊躇してしまいます。
理由としては修理業者が少ない、メンテナンスコスト及び交換費用が
高額になってしまう点ですが皆さんはどのようにお考えですか？

[641: 匿名さん]

中古物件の写真見てたら天カセのとこだけ変色してるのよく見かけます。
性能も落ちるし、性能の割に値段も割高だしメリット無いなあ。

[642: 匿名さん]

>>640 匿名さん
見かけより経済性を優先するなら壁掛けですね。
個人的には天カセが選択肢にあれば必ず天カセを選びます。
リビング以外はあまり見ないですが寝室なら壁掛けでもいいと思います。

壁掛けに比べたら費用は高くなりますが特殊な機器ではないので交換や修理もできます。
ダスキンや他の清掃業者でも天カセのメンテナンスを断られたことはないですよ。

[643: マンション検討中さん]

ほんまに1期で130売れたんやね。こりゃすごいわ。公式HPに出てました。

[644: マンション掲示板さん]

本当だ、更新されてる
募集外住戸入れても107/174が埋まったのか
SUUMOでもここ最近ずっとランキング一位ですしね

[645: 匿名さん]

こんな鶴橋のマンションが爆売れするって不景気なんですね

[646: 匿名さん]

>>645 匿名さん
駅近くだし、いいマンションだと思いますけど。鶴橋は悪いイメージがあるのですか？

[647: マンション検討中さん]

駅が汚すぎる

[648: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん
確かに、地下鉄以外の近鉄、JRの改札出た周りは観光の人らのゴミとか見かけますね。。。
高架は落ちそうで通るの怖いかった。

[649: 匿名さん]

>>648 匿名さん
観光客のせいというか、もともとゴミゴミしてるから汚されるのだと思います。すぐ掃除すればいいのに。。
なんとなく街全体が不衛生な雰囲気に包まれてるんですよね。

周辺環境の雰囲気（イメージ）はとても重要です。

[650: マンション検討中さん]

>>644 マンション掲示板さん
募集外は23戸なので、107/171ですね
販売1ヶ月で62%は凄まじいスピードですね
残数は64戸、これはゆっくり売っていくんですかねー
2期の販売予定3戸になってますし。

と思いきや、先着順住戸も9戸あるんですね
6/25(土),6/26(日)は満席になってますし、気になる方は早めに来場予約すると良いかもですね。

[651: 匿名さん]

また見学したらお土産キャンペーンやってくれないかな。

[652: 匿名]

>>647 マンション検討中さん
確かに。高架の下は暗いし。

[653: 購入経験者さん]

数年後の玉造通りの道路設備で高架も綺麗にして欲しいものですね。
少しそれますが　西成区は星野リゾートがやってきて、今後　西成区は土地の価値は変化あると思いますか？

[654: マンション検討中さん]

>>653 購入経験者さん

知らん
聞きたかったら西成スレいってくれ

[655: 匿名さん]

>>653 購入経験者さん

数年後、玉造通り道路整備するんですか？
詳しく教えてください。

[656: 検討板ユーザーさん]

玉造筋の道幅広くする計画は昔からずっとあります。されていないだけで。
鶴橋のバリアフリー化で道をきれいにする計画もあります、前から。

[657: 購入経験者さん]

>>655 匿名さん
リバーガーデン側の道路が広がるという事です。
立ち退き問題もあり時期が未定なのかもしれません。

[658: マンション検討中さん]

>>655 匿名さん

されますが地上げ次第ですね

[659: マンション検討中さん]

2期の先着住戸の価格からするとちゃんと値上げしてますね

[660: 検討板ユーザーさん]

>>659 マンション検討中さん

どれくらいの価格になってるか教えてもらってもいいでしょうか？

[661: マンション検討中さん]

公式HPの物件概要に値段の範囲が載ってますよ

[662: マンション比較中さん]

>>660 検討板ユーザーさん


先着順 販売概要

販売戸数 9戸
販売価格（税込） 6,398万円～9,998万円
間取り 3LDK＋SR～3LDK＋WIC＋SIC＋SR
住居専有面積 67.47㎡～100.77㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
防災備蓄倉庫面積 1.28㎡～2.08㎡
バルコニー面積 9.37㎡～17.24㎡
管理費 6,750円～9,880円（月額）
eo光ネット利用料 2,750円（月額）
修繕積立金 7,420円～11,080円（月額）
管理準備金 20,000円（一括）
修繕積立一時金 480,000円～716,000円（一括）

[663: 検討板ユーザーさん]

67平米の部屋はパンダ部屋をまた用意されてるんですね

[664: 評判気になるさん]

パンダ部屋は63平米ですね、たぶん

[665: マンション掲示板さん]

公式のHPで
2期3戸予定 価格4900～ですがこちらは8月販売予定
下の方に行くと先着順9戸6398～は6/25から販売となっていますが間違い？

[666: 評判気になるさん]

間違いではないと思いますよ。
非先着の3戸は、抽選を想定しているので、販売時期が違うのです。

[667: マンション掲示板さん]

>>666 評判気になるさん

なるほど、そういう売り出し方もあるのですね。
抽選になる想定の部屋を安くしてるのはパンダ部屋用意してますってことなんですね。

[668: 検討板ユーザーさん]

確実に完成前完売できる物件ですね

[669: マンション検討中さん]

パンダ部屋はまた倍率凄いことになるんでしょうね～
第1期のパンダ部屋は20倍越えでしたが、今回は他のグロス小さい部屋は第1期でほぼほぼ売れているのもあるので、前回以上となる可能性が高いですね