パークタワー川口本町

[周辺住民さん]

パークタワー川口本町 について
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1918/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155305

所在地：埼玉県川口市本町４丁目９番（地番）
交通：京浜東北・根岸線「川口」駅　徒歩6分
総戸数：225戸（一般販売対象戸数138戸）
入居時期：2026年7月下旬予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上28階地下1階

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：40.65㎡～84.03㎡
バルコニー面積：9.86㎡～42.64㎡

建築面積：2,217.31㎡
延床面積：25,222.58㎡
竣工時期：2026年6月下旬予定
入居時期：2026年7月下旬予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上28階地下1階
分譲後の権利形態：敷地は共有、建物は区分所有
用途地域：準工業地域
建築確認番号：第ERI-22044574号（令和5年3月2日付）

土地権利／借地権種類：所有権
駐車場：総戸数 225戸 に対して 敷地内機械式 96台
駐輪場：総戸数 225戸 に対して419台
バイク置場：総戸数 225戸 に対して11台

管理形態：管理組合結成後管理会社へ委託
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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今月の気になるマンション（2024年8月）【2LDK】
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[689: 通りがかりさん]

十条も大山も高騰して広域検討の一次取得層がこちらに流れてくるのは間違いない

[690: マンコミュファンさん]

>>689 通りがかりさん
そちら方面のタワマン買いたい層は流れてきそうですね。
板橋駅再開発タワーや石神井公園再開発タワーも坪600の世界でしょうから、買えねーってなり、蕨タワーやこちらは坪500前後なら割安という流れ。小岩もあるけどちょっとエリアが違いますかね。

[691: マンコミュファンさん]

>>690 さん
どうかな。
今や、川口といえばクルド人。そんな町、わざわざ選ぶかね？

[692: マンション検討中さん]

選ばれてるからなぁ

[693: 名無しさん]

>>692 マンション検討中さん
クルド人には選ばれてるなぁ

[694: マンション検討中さん]

懸念材料にはなりますね。
他と比べて安ければ治安を妥協することもあるでしょう。
ここにいるみなさんそうでしょ？

[695: eマンションさん]

>>690 マンコミュファンさん
これ以上円安が進行すると、外国人の購入増で東京のマンション価格はもう一段上がり、東京で買えないサンラリーマン家庭は都内近隣エリアに流れることになるなあ。そうなると、三井本町タワーや住友蕨タワーは高くなってもまだサラリーマンの手が届くので、大抽選会になる可能性は否めないなあ。

[696: マンション検討中さん]

浦和ザ・タワーの予想は坪600が多いので、
その場合こちらは、坪450くらいでしょうね。
3年前と現在のプラウド浦和と川口クロスの坪単価から計算しました。
73平米角部屋で9900万となります。

[697: マンション掲示板さん]

>>696 マンション検討中さん
計算ロジックおしえて

[698: 評判気になるさん]

>>697 マンション掲示板さん
単純計算です。浦和は川口の約1.3倍だからです。

[699: マンション検討中さん]

>>698 評判気になるさん
マンションの規模感、駅距離も補正したほうが良くないですか？

[700: 検討板ユーザーさん]

>>699 マンション検討中さん
補正は容易ではないので、ざっくり計算になります。

[701: eマンションさん]

>>700 検討板ユーザーさん
ざっくりマンション自体の差で1割引。坪410万程度か？

[702: マンション検討中さん]

川口の新築はそんな高くないでしょと思って調べたら、ソルティア川口本町が坪400くらいで驚いてる。
狭い分高いというのもあるだろうが、これで売れるんか？
売れてるなら、ここはもっと高くなるよね。

https://suumo.jp/ms/shinchiku/saitama/sc_kawaguchi/nc_67729363/propert...
57.81平米 7,480万 坪427万 ルーフバルコニーあり
43.38平米 5,280万 坪402万

[703: マンコミュファンさん]

>>702 マンション検討中さん
徒歩10分でそれだと、徒歩5分タワマンのここは1割増しの坪470は下らないな...

[704: マンコミュファンさん]

>>702 マンション検討中さん
そんな価格で買う人いるんですかね。

こっちの方がよっぽどお得に見える。
どうしても新築じゃないとダメな人くらいかな。

ザ・パークハウス川口本町
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_kawaguchi/nc_75241113/
築4年 55平米 5,580万 徒歩5分

[705: 買い替え検討中さん]

>>704 マンコミュファンさん
これ(株)すんでの案件ですね～

[706: eマンションさん]

川口は相場が形成されているから分かりやすい。売り出し戸数もそれなりに多いので、大きく周辺相場が釣り上がることはないと思う。

お隣りの売出し価格(成約価格ではない)
リビオタワー　築18年　坪280～300
パークハウス　築3年　坪340～390

売り出し価格なのでなんとも言えないが、この価格で成約したとすれば、ここは平均450くらいになるかと。

[707: 名無しさん]

>>702 マンション検討中さん
確かに、円安や建築費用高騰で新築マンションの販売価格は一段と高くなっているなぁ。西川口駅距離12分の新築物件も坪350前後で販売しているんで、川口駅周辺の新築なら坪400になっても仕方ないことだなぁ。ここは2026年の完成なので、建築コスト要素を考慮しても坪450以下にはならないなぁ。

[708: マンション検討中さん]

>>707 名無しさん
新築時はコストの都合で坪450。川口は中古相場が低いので、買った瞬間価値が下がるマンションかな。資産性気にせず、ずっと住み続ける実需層向けだね。

[709: 名無しさん]

情弱じゃ話にならんなあ

[710: 評判気になるさん]

>>709 名無しさん
つまり、こういうことか

新築　450万～500万　建築コスト次第ではさらに高くなる
5年後　400万　周辺相場参考
20年後　300万

新築はまだ上がってるようだけど、中古はもう頭打ちなんだよね。

[711: マンコミュファンさん]

>>708 マンション検討中さん
タワマンは新築価格より全て高くなってない？
築18年のオーベルでも新築時の2倍くらいでしょ今

[712: 名無しさん]

>>711 マンコミュファンさん
株と一緒で良い時期に買えるかどうかが大事ですね。
18年前といえば日経平均は1万円、マックのハンバーガーは80円の時代です。
今後も順調に経済成長が続くと思うのであれば常に今が買いどき。

[713: 通りがかりさん]

>>711 マンコミュファンさん
オーベルが2倍になったかもしれないが、それが再現できるとは限らない。

資産性を重視するのであればここではなく、都内もしくは、大宮、蕨のNo.1マンションを選んだほうが良いでしょう。
逆に、川口が好きで新築タワマンを待ってた方には良い物件でしょう

[714: マンション掲示板さん]

>>713 通りがかりさん
資産価値面で都内はその通りだが、サラリーマンにとって既に手が届かないなあ。だが、ここは東京よりで大宮と蕨より資産価値が高いと思うよね。

[715: 名無しさん]

まだウェブサイトこないね。
モデルルーム建設の情報も出てこないし池袋サロンなのかな？

[716: 評判気になるさん]

>>714 マンション掲示板さん
蕨や大宮のどの物件の事と比較してるのか知らんが、ここは川口では平凡なタワマン。他の駅のNo.1物件と比較すると高いとは思はないね。買ったときからの騰落率でいうと、売出しが高く、相場が低いここはなおさら不利。

[717: マンション検討中さん]

赤羽は700以上になるらしい

[718: マンション検討中さん]

>>717 マンション検討中さん
浦和ザタワーさえ坪600超うわさされているんで赤羽の坪700以上は妥当ではと思うなぁ。

[719: 名無しさん]

坪500であっても、周辺中古から住み替えたい層は含み益かなりあるので捌けると思います。小岩の物件見てると管理修繕費が5万くらいになりそうですけど。
この物件以降にタワマン計画がないから、リビオタワーやオーベルタワーで、子供が巣立ったくらいの住み替えにちょうどよさそう。売却する頃には本物件によって含み益がさらに増えるし。

[720: 検討板ユーザーさん]

大宮はまだわかるけど蕨駅って何もなくない？蕨駅No.1とか言われてもなんも魅力感じないけど、これから再開発で強くなるんか？

[721: マンション検討中さん]

>>719
プラウドタワー川口無印が72.91平米で6980万、坪単価320だったのが4月。赤羽ですら500に到達してない。赤羽＋1の川口では500は無理や。

[722: eマンションさん]

>>721 マンション検討中さん
今後の再開発で建設予定の赤羽駅近タワーの販売価格は坪700以上と予測されているなあ。

[723: 検討板ユーザーさん]

新しくたつナンバーワンマンション！とかなら500もわかるが、ここ駅からも遠いし周り何もないし規模も小さいし周辺中古相場+1割くらいじゃないか？

[724: マンコミュファンさん]

>>723 検討板ユーザーさん
周辺中古タワーは築10年以上の物ばかりなので、土地の仕入れ費用及び建築コストは当時と全然違うし、今の市況を踏まえ、坪450以下は考えられないなあ。

[725: 口コミ知りたいさん]

駅周辺は、貧乏外国人や民度の低いやつらが住めないくらい値上がりして欲しいですね。そうすれば治安もよくなる、三井さんお願いします。

[726: 通りがかりさん]

>>725 口コミ知りたいさん
今住んでる人は変わらないでしょw

[727: マンコミュファンさん]

>>726 通りがかりさん
相場が上がれば家賃も上がる

[728: マンション検討中さん]

川口は中古ダブついてるから、新築を高くしたら中古に流れるだけだろ。徒歩4分のオーベルタワーも6580万で売れず値下げした。坪単価280万だよ。
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_kawaguchi/nc_74770338/

[729: マンション掲示板さん]

>>728 マンション検討中さん
約築20年弱の中古タワーを持ち出しても参考にならないだろうよ。

[730: 販売関係者さん]

築20年なので年間1.5%の減価率と考えたら、新築換算で6380万円÷0.7=9114万円。75.12平米で割り戻すと坪単価400.3万円。

[731: 検討板ユーザーさん]

>>730 販売関係者さん
そんなガバガバ計算で大丈夫？

[732: 評判気になるさん]

>>730 販売関係者さん
減価率と相場はあまり関係ないかと

[733: eマンションさん]

賃貸で21万
20年21×12×20=5040万

凄いな

[734: 通りがかりさん]

三井川口本町タワーのHPはまだですか？

[735: 評判気になるさん]

>>734 通りがかりさん
竣工までちょうど後2年。そろそろですかねー

[736: 口コミ知りたいさん]

タワーといいつつ規模が小さいから公開遅めなんかな
買うならオプションとかいろいろやりたいから早めに公開、販売してほしいな
ここってパークシティって規模じゃないと思うんだけどパークホームズ川口本町タワーとかになるんかな

[737: マンション検討中さん]

普通にパークタワー川口????（横文字） みたいな物件名じゃないかな

[738: 通りがかりさん]

>>737 マンション検討中さん
パークタワーってなんかブランド化してるから川口には使わなそうかなぁって

[739: 口コミ知りたいさん]

パークタワーブランドを川口に使うわけがない

[740: マンション検討中さん]

>>739 さん
パークタワー八千代緑が丘とゆう田舎マンションもありますので、普通にパークタワー川口本町ではないでしょうか。

[741: 匿名さん]

>>735 評判気になるさん
不動産業界の例の事情で建築費の高騰と工期の延長となり、特に工期は従来の(階数+3)ヶ月→(階数+10)ヶ月になっているそうなので、2026年5月の完成はもう無理じゃないかと思うなぁ。無理に早めると建築費は一層嵩む可能性があるんだよね。

[742: マンション掲示板さん]

https://x.com/natsu_suda29/status/1755873095590858998?s=46

こんなん見つけたけどまだモデルルームどころかHPすら開いてないから計画遅れそうだね

[743: マンション検討中さん]

三井レジのタワマンブランドはパークタワーだから、川口だから使わないとかそんなことないよ。ハイブランドなのはパークコートのことでしょ

[744: 評判気になるさん]

>>743 マンション検討中さん

いや、最近はパークシティ××タワーとか、パークホームズ××タワーとか出してるしパークタワーもブランド化してるでしょ

[745: マンション検討中さん]

>>744 評判気になるさん
パークホームズ××タワーもあるんだね、知らんかった。
（ぱっと調べて21階建てのパークホームズ柏タワーレジデンスしか出てこなかったけど）
パークシティは大規模物件につけるし、パークホームズ××タワーは超高層マンションにはつけなさそうだから、普通にこの物件はパークタワーなんじゃない？川口とはいえ、物は良さそうだしパークタワーブランドで個人的には全然違和感ないけど

[746: 匿名さん]

>>745 マンション検討中さん

勝どきが2700戸越えなのにパークタワーなのでなんとなくブランドなのかなと思ってたけど、大森もパークタワーだしあんま関係ないか

[747: マンション検討中さん]

>>746 匿名さん
確かにね。パークシティ勝どきザ・ミッド/サウスタワーとかは名称候補の1つだったんじゃないかな、知らんけど

[748: 口コミ知りたいさん]

>>742 マンション掲示板さん
これは地権者向けの話ですね。
ここにありますよ。
https://kawahon49.com/

[749: 口コミ知りたいさん]

川口パークタワーってのが既にあるからなあ。
パークタワー川口本町じゃないかな。

[750: マンション検討中さん]

ここも元々マンションや戸建が建っていたんだから
浦和と同じで半分は地権者マンションですなぁ。

[751: マンション掲示板さん]

>>748 口コミ知りたいさん

あ、なるほど地権者向けモデルルームが開始したんですね！

[752: 周辺住民さん]

あまりにも情報出て来ないから
最近はプラウド裏の16F建ての方が気になり始めてしまった。

[753: 評判気になるさん]

>>752 周辺住民さん

あそこのデベロッパーも三井さんのようだな。

[754: 評判気になるさん]

>>752 周辺住民さん

情報あげるよ

[755: 周辺住民さん]

>>754 評判気になるさん
有益な情報ありがとうございます。

[756: 匿名さん]

>>749 口コミ知りたいさん
パークコート川口タワーじゃないかな

[757: 検討板ユーザーさん]

>>756 匿名さん
そんな高級仕様じゃないですよここ。

[758: 周辺住民さん]

>>757 検討板ユーザーさん
どう考えても釣りでしょ。

[759: マンコミュファンさん]

>>758 周辺住民さん
この掲示板としてはパークコート　坪五百万ということで

[760: 口コミ知りたいさん]

>>759 マンコミュファンさん
埼玉エリア京浜沿線主要駅の築浅中古取引価額が坪単価500超えているなあ。最近の市況を踏まえ、ここは坪単価500以上で売り出す可能性が高まりつつあるなあ。

[761: マンコミュファンさん]

マンション価格も今年か来年がピークかな。供給減ってるのに在庫高止まり。金利も上がるしね
上がるのは都心だけだね。

[762: 匿名さん]

>>760 口コミ知りたいさん
そうだね。そうだね。500万なんで安いよね。800万くらいが妥当なんじゃないかな。

[763: eマンションさん]

ここは坪いくらか

700万～
900万～
1500万～
5000万～

[764: 検討板ユーザーさん]

>>760 口コミ知りたいさん
なあ氏は、クロス大好きだなあ

[765: 通りがかりさん]

今日現場を通りかかり、基礎工事がだいぶ進んでいるんだね。

[766: マンション検討中さん]

https://suumo.jp/sp/matomete/saitama/ek_012609870/?se%5B%5D=010&se...

中古の在庫価格見る限り、とても坪単価500には届かんだろう。

[767: 匿名さん]

>>766 マンション検討中さん

全部ネタでしょ
普通に430-450くらい

[768: 検討板ユーザーさん]

>>764 検討板ユーザーさん
クロスは憧れのマンションですなあ。

[769: eマンションさん]

>>767 匿名さん
ネタに隠れたガチがいるんだよなあ

[770: 検討板ユーザーさん]

>>766 マンション検討中さん
築年数いってても7千万～か。クロスは売りゼロだけど、いくらになるんだろう。。

[771: 口コミ知りたいさん]

>>770 検討板ユーザーさん
いえいえ、ここは坪700万は下らないです。500万とか言っている人はこの掲示板から失せてください。

[772: 検討板ユーザーさん]

>>770 検討板ユーザーさん
人気ぶりから今後クロスの中古が出ても坪500はくだらないなぁ。

[773: 通りがかりさん]

>>772 検討板ユーザーさん
ゆえにここは700万ですな

[774: マンション検討中さん]

8月から変動金利ついに上がり出したな、寝付けにも影響しそうですね。
手元資金少ないパワカは厳しくなるかもね。

[775: 検討板ユーザーさん]

>>774 マンション検討中さん
ゆえにここは700万超えますな

[776: 通りがかりさん]

このマンションの仕様と今の市況なら坪430で出てきたらわりとすぐ捌けると思う。たぶんその単価では出てこないと思うけど。おそらく新築希望で浦和が高くて絶望して流れてくる層がいると思うよ

[777: マンコミュファンさん]

450～470と予想

[778: マンション掲示板さん]

>>776 通りがかりさん
430だとすぐ捌けてしまう、ゆえに500超えますな
販売戸数150強と多くない。急ぐ必要もないのでしっかりとした値付けになるはず。
川口クロスのようなお得感はないですな。

[779: 評判気になるさん]

>>777 マンコミュファンさん
パークシティ小岩ザ・タワーは角部屋中心に高倍率になっており、次期以降で値上げするようです。マンマニも抽選参加してるとか。同じ三井ですから、こちらの値付けの参考にしているでしょう。明日公開の浦和ザ・タワーの価格にも注目。

[780: 匿名さん]

>>776 通りがかりさん
客層は違うなぁ。都内のマンション高騰で東京から離れたくない都民は川口を選ぶ。それを気にせず外国人が好きじゃない移住組は浦和だよね

[781: 通りがかりさん]

お得感がどうかはわからないけど、仕様はそれなりに高めて価格も伸ばしてくると思う。

客層に関しては浦和と川口は異なるけど、浦和の新築の価格が出て買えなくなって川口や大宮、もしかすると蕨まで含めて新築で見る人は絶対いる。その中で言えばこの川口のタワーは選択肢になるはずなので、価格の問題で浦和から流れてくる人はいると思う。なのでもちろん浦和よりは高くはならないけど浦和の価格を意識して設定して出てくるとは思う

[782: 匿名さん]

新築ってだけで駅No.1でもないし駅近でもないし好立地でもないし大規模でもないし仕様だけでそんな高くできないはず
周辺中古の2割プラスがいいところかと
ウラワザタワーが高くなるのはもう二度とない好立地ってところがデカいので

[783: 通りがかりさん]

あくまで浦和をトレースするわけではなくて、浦和の価格を見て拾えない人が川口で拾えるような設定感だと予想してる。実際のところはオープンしてみないとわからないけど、もし周辺2割乗せだったら結構悪くないと思うし、住み替え需要高そう。

[784: 匿名さん]

駅近ではあるんじゃない
徒歩7分くらい？

[785: 口コミ知りたいさん]

>>784 匿名さん
エントランスの設置場所によりますが、6分の可能性もあるんだなぁ。

[786: eマンションさん]

三井だからそこまで無茶な価格設定はしてこないだろう
ただそごう跡地の開業で上乗せすることは意識してるはず

[787: マンション検討中さん]

もう素人の価格予想はいらないよ

[788: 匿名さん]

>>784 さん

駅近っていうのは周辺中古と比べて優位性があるかって意味でね。西プラもクロスも4分だから