パークタワー川口本町

[周辺住民さん]

パークタワー川口本町 について
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1918/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155305

所在地：埼玉県川口市本町４丁目９番（地番）
交通：京浜東北・根岸線「川口」駅　徒歩6分
総戸数：225戸（一般販売対象戸数138戸）
入居時期：2026年7月下旬予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上28階地下1階

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：40.65㎡～84.03㎡
バルコニー面積：9.86㎡～42.64㎡

建築面積：2,217.31㎡
延床面積：25,222.58㎡
竣工時期：2026年6月下旬予定
入居時期：2026年7月下旬予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上28階地下1階
分譲後の権利形態：敷地は共有、建物は区分所有
用途地域：準工業地域
建築確認番号：第ERI-22044574号（令和5年3月2日付）

土地権利／借地権種類：所有権
駐車場：総戸数 225戸 に対して 敷地内機械式 96台
駐輪場：総戸数 225戸 に対して419台
バイク置場：総戸数 225戸 に対して11台

管理形態：管理組合結成後管理会社へ委託
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年8月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/102819/

[1010: 口コミ知りたいさん]

>>1009 評判気になるさん

あのさ、ここ検討するなら西口のオーケーストアの方が東口にできるのより近いと思うよ

[1011: マンション検討中さん]

オーケーってそんな良い？
おやつコロッケと豚カツくらいしか魅力感じないけど。
マルエツの方が鮮魚は好きだな。

[1012: 検討板ユーザーさん]

>>1011 マンション検討中さん
クロス下駄のマルエツは結構混んでいるね。余程人気じゃないかな。

[1013: 口コミ知りたいさん]

>>1011 マンション検討中さん
はあ？マルエツ高えし、まじいらねっしょ

[1014: 通りがかりさん]

>>1013 口コミ知りたいさん
こんな高いマンション狙っててスーパーの微々たる値段差気にしてるの？

[1015: マンション検討中さん]

マルエツで高いと感じる層はここ検討しないだろ

[1016: マンコミュファンさん]

>>1009 評判気になるさん
そうなんだ。個人の感覚の話ではあるとは思うんだけどさ、一体何を売ってれば充実したスーパーということになるの...？笑 近隣にあるマルエツ、業スー、西友、ハナマサ、新鮮市場、その他ドラッグストア等で揃わない物って何？って感じかな。東口駅近には全てが完璧に揃う1つの大規模店舗みたいなものはないから、複数店舗併用しながら何でも揃えていくって生活スタイルだと思う。
あと、1010が西口オーケーの方が近いと書いてるが、車じゃなくて徒歩の場合は東口の方が近いんじゃないかな

[1017: マンション検討中さん]

マルエツ別に高くない
野菜とか物によっては他のスーパーより全然安いし
イメージだけで語ってる気がする

[1018: 通りがかりさん]

スーパーのランキングでヤオコーがオーケーを抜いて1位になりましたね。
ヤオコーも行けない距離では無いですし選択肢が多いのは良いことです。

[1019: 匿名さん]

オーケーよりマルエツの方が惣菜おいしいからマルエツ派やわ

[1020: 評判気になるさん]

マルエツは高いっていうより品揃えが微妙
精肉コーナーとかしんどい
ちょっと凝った料理しようとすると詰む
ヤオコーはちょっと高いけど品揃えがいい

[1021: 評判気になるさん]

比較対象が惣菜なの、あんまり料理する人じゃないんだなぁってのはわかった

[1022: 検討板ユーザーさん]

>>1015 マンション検討中さん
マルエツが高いと言われた時点で収入がお察しだなあ。

[1023: 名無しさん]

>>1021 評判気になるさん
料理する人でも惣菜は買うんだよなあ。
コロッケ1から作るタイプ？

[1024: 口コミ知りたいさん]

川口クロスに住んでたら、平日は下駄のマルエツか、新しくできたオーケー。土日はヤオコーかヨーカドー行くかな。
ここだと、西友が近いけど西友は超絶微妙だし、どこも少し遠い。

[1025: eマンションさん]

地元民多そうなので聞きたいのですが、学区の本町小学校は評判どうですか？
幸町小学校と比べてどうでしょう。
校舎は幸町小学校の方が綺麗そうですが。

[1026: 口コミ知りたいさん]

>>1022 検討板ユーザーさん
これは同意
マルエツが高いっていう生活レベルの人と分かり合えると思えない

[1027: マンコミュファンさん]

スーパーでそんなに値段の違いあります？
スイーツやお菓子、鮮魚は店によって違うので、サミットやライフのように近くのスーパーと被らないのが欲しいです

[1028: 検討板ユーザーさん]

>>1023 名無しさん

惣菜買わないとかいってないけど？
スーパーを比較する時にまずは見るの惣菜とはならんやろってこと

[1029: 評判気になるさん]

>>1027 マンコミュファンさん

これ、マルエツ高いと思ったことないというか正直価格帯わからんけど品揃えが悪いのはわかる

[1030: 評判気になるさん]

ごめんなさいでもよく考えたらここのマンションには全く関係ない話だった...
ここのマンションに住んでて樹モールのマルエツに行くことは100%ないから関係ない話でした

[1031: eマンションさん]

品揃えなんて店舗の大きさにほとんど依存するやろ
樹モールマルエツには不利

[1032: マンション検討中さん]

>>1025 eマンションさん
学区とか大事な話だから、こんな掃き溜めみたいな掲示板を見てる人に質問せず、自分で調べた方がいいと思うよ

[1033: 評判気になるさん]

>>1032 マンション検討中さん
小学校は大事ですよね！

口コミは概ね良好みたいですが。
https://www.minkou.jp/primary/school/review/28508/

他にどんな調べ方ありますかね？
スーパーなんて行けば分かるけど小学校は外観しか分からないので…

[1034: マンコミュファンさん]

>>1030 評判気になるさん
うん、ここからだと樹マルエツには行かんわな。
まあマルエツは品揃え悪いし値段も安くはない。
オーケーに行けばよろし

[1035: 評判気になるさん]

>>1034 マンコミュファンさん
樹モールマルエツは行かないにして、どこのオーケーに行くんだ？地理理解して言ってる？

[1036: マンション検討中さん]

樹モールマルエツは君がどう思おうが客は沢山いて繁盛してるし、高いと思うなら行かなければいいだけでしょ
選択肢沢山ある中でよくわからんことに粘着してるなと…
どちらにせよ、このマンションについては普段使いはキュプラのマルエツか西友が一番近いので結局そうなるでしょ

[1037: マンション検討中さん]

>>1033 評判気になるさん
既に見てるかもしれないけど、学校HPでいろんな情報発信してるから雰囲気等々確認してみたらどう？
https://honcho-e-kawaguchi.edumap.jp/

あと、大抵の学校は災害時の避難所になってるから、避難所としての機能を確認しとくことも大事だと思うよ
https://crisis.yahoo.co.jp/map/result/?z=14.996785982843196&jis=11...

[1038: 口コミ知りたいさん]

>>1035 評判気になるさん
オーケーは東口にできるし西口にもある。
さらには末広にもあるし青木にもできる。

[1039: マンション掲示板さん]

>>1033 評判気になるさん
自分で調べてみろっていわれても、ネットだけの情報だと不安ですよね。
近隣住民ですが、悪い噂は聞かないですよ！
近隣タワーマンションのお子さんも多く、トラブルも特になさそうです。

[1040: 買い替え検討中さん]

通学する小学校は舟戸小ではなく、本町小なの？

[1041: 匿名さん]

>>1040 買い替え検討中さん
本町小になります。
市のホームページに学区の記載があります。
https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/04020/010/4/2919.html

距離的にはどちらも600mくらいであまり変わらないです。
近くも遠くもないかなという距離ですね。

[1042: 匿名さん]

4LDKはいくらぐらいになると思いますか？
低層階なら1.1億ぐらいでしょうか。1.3億ぐらい必要？

[1043: 評判気になるさん]

>>1042 匿名さん
上がってる25.41坪の部屋だと角部屋だし低階層でも坪500位は行きそう
とすると1.3億弱しそう

[1044: マンション検討中さん]

さすがに川口で坪500はないでしょうと思っていたけれど、現実味が出てきましたね

[1045: 匿名さん]

都会の駅前に芝生の公園を作ったグラングリーン大阪が大絶賛されてるけど、30年前に駅前再開発で芝生の公園を作ってた川口は時代のはるか先を行っててすごいと思う

[1046: マンション検討中さん]

浦和が凄い高値で売り出すので
ここも坪500は超えて来そう

[1047: マンコミュファンさん]

>>1046 マンション検討中さん
浦和ザタワーは坪単価700あたりですから、都内水準に近づいていますな。

[1048: マンション検討中さん]

>>1045 匿名さん
川口の街並みは埼玉県でトップレベルで、タワマンが林立し一番都会らしいだよね。

[1049: 検討板ユーザーさん]

だいぶ前に坪500いくよって書いた時に「400くらいだろ行くわけないだろ、あって430」って反論されたけど、やっぱり500いくと思うね。

[1050: 匿名さん]

>>1049 検討板ユーザーさん

角部屋500、中は450で頼むわ

[1051: 通りがかりさん]

そごう跡のリリースと合わせてきたら坪500でも売れそう

[1052: eマンションさん]

>>1051 通りがかりさん

まぁでも冷静に考えるとそごう跡がめっちゃいいなら周辺中古でいいんだよな

[1053: マンション掲示板さん]

販売開始来年の１月か。遅い。

[1054: 口コミ知りたいさん]

>>1052 eマンションさん
川口駅周辺の利便性が更に改善されれば、駅近中古もその内値上がりするんじゃないの？

[1055: eマンションさん]

>>1052 eマンションさん
相乗効果ですね
最近周辺中古の在庫も減ってきたようですし

[1056: 匿名さん]

川口駅周辺はポジティブニュース多すぎて、下がるビジョンは今のところ全く見えないんだよな

ここの坪500が懐かしいって時代が来てもおかしくない

[1057: マンコミュファンさん]

悪名は無名に勝るのお手本例が川口

[1058: 検討板ユーザーさん]

>>1053 マンション掲示板さん
販売が1月中旬なので、モデルルーム案内は11月下旬から、ウェビナーは10月末じゃないでしょうか。
年末までにローンの事前審査を通しておく想定での予想です。

[1059: 評判気になるさん]

そごう川口跡地情報です。
変更年月日は4/28ですが、現地に掲示している工事計画は4/30までなので、GW頃のオープンでしょうか。
営業時間9:00-21:30、駐車場262台とあります。
https://www.pref.saitama.lg.jp/kenpou/bn/R06_09/0910_t548/item/24442/t...

[1060: マンション検討中さん]

昔は営業時間20時までだったか。

そごうの頃の店舗一覧あった。ユニクロ戻ってきてくれ
https://www.sogo-seibu.jp/images/tenpo/kawaguchi/floor/521.pdf

[1062: 匿名さん]

>>1061 評判気になるさん
あなた自身が気にするならやめた方がいい。
気にならない人は買うからあなたが買わなくても誰かが買うだけ。
ハザードと一緒。

[1063: 評判気になるさん]

>>1045 匿名さん
やはり西口公園を確保して正解でしたね。規模面では及ばないんですが、あの綺麗な芝生を見ますと、大阪駅近の芝生を連想させますよねw

[1064: 通りがかりさん]

>>1063 評判気になるさん

>>1063 評判気になるさん
さすがに梅田の再開発とは、全く異なるでしょう!

[1065: マンコミュファンさん]

うめきた以前に駅前にこれだけ広い公園を作ったのって川口だけだな
うめきたの先駆けってやつだな

[1066: 通りがかりさん]

西口の公園一帯は好きだけど駅近である必要あったかな？

[1067: 坪単価比較中さん]

>>1066 通りがかりさん
駅前は高層建築物密集、人口密集で地震などの災害時の逃げ場がないことは結構深刻だったりする。
川口駅前の公園はちょっとデコボコだけど避難場所、物資供給場所などで重宝するとは思う。本当は東西にバランスよく造成されてるといいんだけどね。東は逆に詰まりすぎてるね

[1068: 坪単価比較中さん]

>>1060 マンション検討中さん
これをみると如何に大きなものを失ったかがハッキリ分かるね。同時期に丸井も無くなって、遠巻きにあるアリオだけでは補えない感じあったもんな。
まだ中身は解らないけど復活は喜ばしい限りだよ。

[1069: 口コミ知りたいさん]

>>1068 坪単価比較中さん
同時期に丸井も無くなった？？？
調べたら丸井閉店は2004年1月、そごう閉店は2021年2月。ちなみにアリオ開業は2005年11月で丸井とは被っていない。1068は質の悪いAIの書き込み？

[1071: 匿名さん]

川口住みたい

[1072: 評判気になるさん]

今日の建設現場を見る限り、基礎工事が完了の模様。タワークレーンが組み立て中なので、これから地上部分の建設に入りつつあるね。

[1073: 匿名さん]

大型クレーンを組み立て中?一階建設中！友人宅より

[1074: マンション検討中さん]

三井は目先の利益は追わないから、たぶん平均は@400の後半で来ると思いますよ。浦和と違って。

[1075: 検討板ユーザーさん]

あっちは駅前っていう好条件も高騰理由の一つだからな

[1076: 匿名さん]

>>1073 匿名さん
こうやって見ると改めて角地の買収が出来ていたらなぁと少しガッカリする。。

[1077: 買えないけど、誰かに聞きたくなるさん]

一般販売138戸。他は元地権者の住居と賃貸運用なんでしょうか？この様なケースだと資産価値はどうなんでしょうか。管理組合の運営とか、購入者と元々の地権者との価値観などかなり異なるように考えちゃいました。約半数が非分譲ですが購入後の不安は無いのでしょうか？気にしすぎなのかもしれませんが。ご意見などあればお願い致します。

[1078: eマンションさん]

>>1077 買えないけど、誰かに聞きたくなるさん
まあ資産価値はバツグンでしょうね

[1079: 口コミ知りたいさん]

>>1078 eマンションさん

仮にここで言われてる坪500万だとすると、もうこのタイミングで買ったら資産価値はあまり期待しないで買うべきでしょう。
目の前のパークハウスが280
西プラ290 クロス330ですからね。もちろん今はいずれもあがってますが。

ただ、売る前提を無視して川口は間違いなく住みやすいし、駅前の再開発と上野東京ライン等の今後の発展を考えると、維持や上昇も考えられるが期待しないで買うが◯。そのくらい川口で、坪500万って異常に高いよ

[1080: 坪単価比較中さん]

マンションもなんだけどこの横の道路を早く広げてほしい。
駅からの道路がアンダーパスを境に「これより先くたびれた住宅のみ」みたいに分断されてるのがもったいない。
サウスゲートタワー方面環状線通りまで正規の広さで開通させると駅前からの開けてる感じ、回遊性が一気に増すと思う。

[1081: eマンションさん]

>>1073 匿名さん
何で、立てたタワークレーンのポストはずしたんだろう？

[1082: eマンションさん]

>>1079 口コミ知りたいさん
そのとおり。戸数も少ないし、近郊エリアも高いし、今後のマンションや中古も少ないから坪500万でも違和感なく売れるとは思うけど、10年後資産価値があるかは誰にもわからないね。
上野東京ラインでバク上がりしてるかもしれんし

[1083: 匿名さん]

ゼロ金利政策が終了して既に金利上昇局面に入ってますから。
金利が上がれば不動産価格は下がる。非常にシンプルな法則。
アベノミクス以降の異次元金融緩和はドーピングでこれからそのツケを払う事になります。
10年後には半値くらいまで下がっている可能性はあると思いますね。

[1084: 匿名さん]

川口市は住宅供給過剰地域であり、不動産市場の調整が起これば価格の下落は避けられません。
そして、築年数の経った中古マンションの価格が下がれば、外国人居住者の増加はさらに加速する可能性が高いです。
川口市の外国人住民数は10年間で約2倍に増加し、現時点は全人口の約7.3%を占めていますから、10年後には外国人住民の割合が20%を超えている可能性もあります。
一つのファクトとして、移民街は現地住民から敬遠され、不動産価格が低くなる傾向があります。
日本では新大久保などがその典型でしょう。
これらの要素を踏まえると、10年後に川口の不動産価格が今の半値になっていてもおかしくないと考えます。

[1085: マンション掲示板さん]

>>1084 匿名さん

2070年には日本の人口8700万人、うち1000万人弱が外国人に
神奈川県の観光地箱根町など外国人比率50%超に

北海道では100%に近いところも
農業工業地域も50%を超えていくそうだ

てかここ数年の出生者数よ急激な低下を考慮されてないので更に日本人の比率が下がり、外国人比率が高まると予想される


豊島区新宿区は40%
都区部は主に中国系が占めるらしい

[1086: マンション掲示板さん]

今日現場を通りかかり、タワークレーンが稼働してたなあ。地上部がこれからきっとドンドン伸びていくんだな。

[1087: 購入経験者さん]

例えば所沢駅からの同じ位の距離にある物件で今350位で動いているので、さらに利便性の高い川口駅では最低でも450以上は当然かと。

[1088: 検討板ユーザーさん]

>>1087 購入経験者さん
下記要素で平均坪単価500以上で販売する可能性が高まりつつありますね。

①近隣川口クロスの中古は坪500近辺で動いているのようだ。
②駅再築を中心とする川口駅周辺の再開発。
③上野東京ラインの停車。
④そごうのリニューアル。
⑤建築コストの高騰。
⑥川口駅周辺の生活利便性は一段と向上。

[1089: マンション掲示板さん]

>>1088 検討板ユーザーさん
周辺駅近の浦和ザタワーは坪平均700位で販売しているなぁ。同時期販売なので、少なからず、その影響を受けるんだろうね。

[1090: マンション検討中さん]

>>1089 マンション掲示板さん
浦和の角部屋が750くらいだからこっちの角は550か600はするよね

[1091: マンション掲示板さん]

>>1090 マンション検討中さん
南側の角部屋は900超ですよ。北西角、南中住戸が750です。

[1092: 匿名さん]

>>1089 マンション掲示板さん
浦和ザタワーは埼玉県南主要駅の新築マンション相場をだいぶあげたんだよね。

[1093: 評判気になるさん]

西プラ10階2ldkが366万/坪で売りに出てる

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_kawaguchi/nc_75705088/

[1094: マンション検討中さん]

私は三井を信頼してる。
だって、200mしか離れてない住友がすでに@850で売り出してるところに後出しにもかかわらず@650で出してくる良識ある会社だもの（西新宿）。今は豊海でも同じ方針で突っ張ってますね。大森も2期で上げてない。
自身の価値体系や中長期的経済動向の見立て、相場認識を確立していて短期の相場変動に左右されることが皆無。買ってくれた人に中長期で不満が出ないようによく考えててさすが経年優化を標榜するだけのことはあると思う。
ここは、基本仕様の高さ、内廊下、デザイン性、東京への利便性等、これまでの川口物件では最も高くなる要素しかないけど、浦和の売り出し価格についてはおそらく浦和固有の事情が強く出たバグだとして、相場への影響は限定的と見てるのではないだろうか？なので高い部屋で@600、平均は@500には収めてくると願望込みで考えてる。でも、川口にあるまじき高級感なのでもっと高くても驚きはしない。ただ、浦和と比べてどうこうと考えてはいない。

[1095: マンコミュファンさん]

>>1084 匿名さん
一理あるんですが、同時期販売の住友蕨駅近タワマンの坪単価はどう予測されていますか？ここより高くなる可能性あるんでしょうか？

[1096: マンション検討中さん]

>>1095 マンコミュファンさん
住友は三井とは逆の意味で独善的だから競合他物件より必ず高いんですけど、蕨と川口はまた条件違いますしね。仕様にもよるし。
それと郊外物件は割と空気読んだりするからそこまでではない可能性はあります。ここよりは少し安いか同等ぐらいかな...

[1097: 評判気になるさん]

>>1093 評判気になるさん
そこまで、盛ってないね。今の市況だとこれは確実に買い。昔は、300万しなかったのに。って本音を押し殺し、、でも確実に安いし、仕様も立地もいい出物

[1098: 匿名さん]

>>1097 評判気になるさん
何が確実に買いだよ素人が。だったらお前が買え。
かなり判定甘めのISOGE！ですらE判定のスケベ価格じゃねぇか。
ISOGE！で適正相場5,527万円だと実際は5,000万円くらいだな。

[1099: eマンションさん]

>>1098 匿名さん
まっ、あんま素人が荒さんほーがよいよ。おまえこそ何者だわ

クロスの6階西向きで全く同じ広さが7980万（坪460万）ででて、10階南向きで366万なら安く見えるね、客観的に。

[1100: 匿名さん]

川口インフレしすぎだな
西プラなんて、すごい普通のマンションなのに

[1101: 評判気になるさん]

川口は駅近築浅タワーが少ないから西プラは割と魅力あると思うけどね。キャメリア、オーベル、ソルクレストとかはちょっと古いし、サウスゲートは駅遠だし。まぁ西口は不便そうだからあまり住みたくはないが

[1102: マンション掲示板さん]

>>1101 評判気になるさん
そもそも西プラをタワーとして認めてない。

[1103: 評判気になるさん]

>>1099 eマンションさん
立地、規模、外観、デザイン、築年数等々全部違うんで西プラはクロスと比較にならないね。

[1104: eマンションさん]

>>1102 マンション掲示板さん
どうでもいいけど、認める認めないを判断できるってあなた何者！？って思ったのは私だけではないでしょう。。

[1105: マンコミュファンさん]

>>1099 eマンションさん

西プラとクロスって立地も規模も利便性も全然違うから坪100の違いくらいならそらそうだろって思うけどな

[1106: 評判気になるさん]

>>1103 評判気になるさん
知名度面でもクロスはランドマーク的な存在ですな。

[1107: マンション掲示板さん]

西プラがタワマンじゃないってのは少し分かるw

[1108: 匿名さん]

>>1107 マンション掲示板さん
20階建て以上をタワマンと呼びます

[1109: 評判気になるさん]

条件が違う物件を比較しても意味ないとか言ってる人たまにいるけど、思考力ない人と思われるからマジでやめた方がいいと思う...

西プラとクロスで比較して、築年数や立地や規模感がクロスの方が良くて、それがクロスの坪単にどの程度反映されてるとか、いやこれなら西プラが割安に感じる等々、比較して初めて気がつくことには価値があるし、だいたい比較って全部そういうもんでしょ...小規模築古板マンと大規模築浅タワマンの比較ですらいろいろ分析できるのに