パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミア

[買い替え検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1705/

所在地：千葉県船橋市浜町２丁目１―６（他）（地番）
交通：京葉線「南船橋」駅　徒歩3分
間取： 2LDK～4LDK
面積：58.64㎡～77.72㎡
総戸数　　　231戸（販売総戸数231戸、他に　店舗2戸）
入居時期　　2022年4月下旬入居予定
構造・階数　鉄骨鉄筋コンクリート造地上20階
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[741: ご近所さん]

>>720 買い替え検討中さん
A・C街区と若松団地エリアは、第１種住居地域（200/60）なので、商業地域（400/80）にあるサザンのような壁的なマンションは建てられません。（検討中の方はご存知と思いますが、）このマンションも商業地域にあるため２０階建てが可能となっています。
ただ、駅近・商業施設隣接の利便性を追求する目的での購入であれば問題はないですが、将来的に同じ商業地域にあるイケアの建物が、壁的な建物となる可能性がある点は認識された方が良いと思います。

[742: ご近所さん]

商業地域の建物に日照権は認められません（判例）。

[743: ご近所さん]

>>742 ご近所さん
訂正：商業地域の建物に日照権が認められる可能性は低い（判例）。

[744: マンション検討中さん]

JR南船橋駅南口市有地活用事業のエリアは、船橋市の地区計画により、１種住居地域は維持しつつ、容積率と高さ制限及び用途制限が緩和されるようです。

いずれにせよ。市の資料では、来年度からインフラや街区開発工事をスタートさせる予定のようなので、コロナの影響も含めるとA・C街区が売り出されたとしても、当分先でしょう。このマンションの検討者には、あまり関係のない話と思われます。

[745: 匿名さん]

南船橋駅近の新築に住みたいならこのマンション一択です。他の駅と違って競合いませんもんね。

[746: マンション検討中さん]

>>743 ご近所さん
確かにこのマンションは商業地域ですね。
検討にあたり、その他に気にしておくべきことはあるのでしょうか。日照権についてはIKEAが閉店して、背の高い建物が建設されると影響があると理解しました。

[747: マンション検討中さん]

そんなの気にしてたら駅前にマンションなんて買えないですよ...それが、ある程度の敷地の駐車場とか建て壊しが決まっているビルやマンションとかならわかりますが。

[748: ご近所さん]

IKEAだけではなく西側も同様の懸念はありますが、このマンションは南・西・北側が道路・線路に接しており、一定の空間は確保されるので商業地域内としては良い環境が保たれるのではないでしょうか。
一般的な商業地域内のデメリットとして風俗系の店舗等も建設が可能なため、それらを避けたい方は留意する必要がありますが、一方で、危険性の高い工場等を除き、ほぼ全ての用途で利用が可能な、非常に価値の高い立地とも言えます。
風俗系店舗等の可能性にしても、このエリアは船橋市と三井不動産が協定を結んで管理していくようなので、そのような協定のない商業地域よりは、安心感はあるように思います。

[749: ご近所さん]

検討中の方は、”JR南船橋駅南口市有地活用事業”で検索して、下の方にある「事業者募集要項」と真ん中らへんの「募集要項に係る質問に対する回答」を読むと、船橋市・三井不動産がこの地域をどんな風にしようとしているかが分かって良いと思います。個人的には、30～50年の長期に渡り、今回のA～D街区以外の広い範囲（上記募集要項の14ページに記載）の管理（エリアマネジメント）を、民間（三井不動産）に委託するケースは知らないので、将来的に非常に楽しみなエリアだと思います。

ちなみに、エリアマネジメントとは、「本事業地を中心としたエリアマネジメントの範囲における賑わいの創出や回遊性の向上、地域の価値の向上等に資する取組を継続的に実施することをいう。」と定義されています。

[750: 匿名さん]

この物件を永住用として検討されている方の気に障ったら申し訳ないですが、おそらくこの物件の立地であれば、将来的なエリア開発と合わせ、十分賃貸に出しても客付けできるマンションになっている可能性があると思うんですが、その際に賃借人の使い方によってはコスト増になり得る共用設備「ディスポーザー」が設置されていないのは、単なるコストダウンではなく、このマンションの立地条件等を踏まえた三井不動産のもう少し深い配慮があったりするのかな？なんてふと考えてみたりしました。板汚し失礼しました。

[751: マンション検討中さん]

>>750 匿名さん
解釈は各人の自由だと思いますが、ディスポーザーのくだりはかなり前向きな解釈だなあと思いました。

[752: マンション検討中さん]

間取りのGとHで迷っています。Gの方がリビングと洋室の一体感はあると思うのですが、モデルルームはHなんですよね。通常オススメとする間取りがモデルルームになっているケースが多いのかなと思っている＋色々イメージしやすいと思うのでHにすべきか。。

[753: マンション検討中さん]

>>752 マンション検討中さん
ほとんど変わりませんが、洋室2を一体で使うならGが優勢でしょうか。
洋室2にテレビを置いて、リビング側にソファを置くと、ダイニングからもテレビ見れるし良さそう。

[754: マンション検討中さん]

南船橋の駅前開発の将来がとても楽しみです。
三井不動産が開発した、海浜幕張、新浦安、柏の葉は
どこも魅力的な街づくりが展開されていて、
南船橋も三井不動産に期待していますし、
それだけのパワーがあると思います。

南船橋エリア全体が底上げされたらいいですね。

[755: マンション検討中さん]

>>754 マンション検討中さん

確かに、豊洲も佃も芝浦も昔は住宅地としては微妙でしたが、開発で大化けしましたからね。
南船橋も漏れ聞こえる開発計画を聞くと、化けるポテンシャルはありそうですよね。

[756: マンション検討中さん]

>>752 マンション検討中さん

バルコニーに洋室が飛び出してるのはいいんですが、洋室側が腰高窓であることが気になってます。個人的にリビングダイニングの明るさが重要ですので、掃き出し窓にして欲しかった。デスク置くにはいいですけど。

[757: マンション比較中さん]

コストコまでの距離で言えば新三郷のほうが近いよね。
向こうは歩いていけるし。

[758: 検討板ユーザーさん]

コストコって歩いていくとこ？
自分は大量買いするので毎回車ですが。
幕張くらいがちょうどいい距離感です。
新三郷よりディズニーまで10分ちょいで行ける南船橋のほうが好きです。空港に出るのにも便利ですしね。
駅前再開発、楽しみです！

[759: マンション比較中さん]

>>758 検討板ユーザーさん
なるほど。でもここはディスポーザー付いてないですよね。新三郷は付いてけど。
私も同じLaLaならこっちのがいいと思うけどけっこう迷う。むしろ明らかに新三郷のだめなとことかはありますか？

[760: 通りがかりさん]

>>756 マンション検討中さん

同じこと思ってました！なぜ腰窓なのか。あと、もちろんバルコニーもその分狭くなるので、この間取りのメリットがわかりません。

[761: マンション検討中さん]

>>759 マンション比較中さん

明らかに新三郷のだめなとこなんてないと思いますよ。

個人の好みの問題ですが、たとえ塩害があろうとも、そんなにキレイな海でなかろうとも、海の近くがいいんですよ。

[762: 匿名さん]

>>759 マンション比較中さん

駐車場の件でもめているところですかね？
後は、東京駅までのアクセス？まぁこれについては、人それぞれ考え方あると思いますし。

そもそも、新三郷とここをエリア、生活圏が全く違うので比較検討する方がほぼいないかと！

[763: マンション検討中さん]

>>759 マンション比較中さん

このマンションを検討してる人の生活圏や通勤圏的に、新三郷を考えることってまずないと思いますよ。どこがだめとかではなく根本的な問題ですね。

中古を検討するとしても、新三郷とほぼ設備仕様も同じでしかも南船橋が最寄りで自走式駐車場もあるサザンがあるのに、あえて新三郷まで検討範囲を広げる意味がないので。

[764: 名無しさん]

現地人です

総合的に考えてこの立地この価格はなかなか出ないと思いますよ

駅近で電車の選択肢は京葉線、武蔵野線、日比谷線、りんかい線、総武線、外房線、内房線、普段使いでなければ京成線もいけます。何しろ東京まで30分でそこからは主要駅ほぼ通えます

車を使うなら確かに込みますが14号357号船取線がすぐで京葉道路、東関道、首都高速7号、首都高速湾岸線、外環、どこも選択可。朝なら30分で16号出れますよ

買い物も駅前が再開発して普段使い充実、ららぽーと、ビビット、イケア、コストコ、イオン幕張、東京インテリア、コーナン、ビバホーム、福太郎、マツキヨ、ノジマ、コジマ、K's、

ランドマークとして前出のディズニー、アリーナ、スケートリンク、メッセ、千葉マリン、お台場、銀座、築地、豊洲、月島、葛西臨海公園、横浜は40分です

船橋競馬場、中山競馬場の公営ギャンブルが船橋市の財政の一旦を担い未だに人口増の数少ない都市です、治安？悪くありませんよ別に、いつの時代の話ですか？

確かに細々デメリットはありますが、総合的にニーズがあって価格とのバランスが取れていてそのニーズも先を見通せるなら仮にリセールしなきゃいけない環境になっても対応できると思います

自分に合った…てきりないですけどね

[765: ご近所さん]

このエリアについては、単なる開発に留まっていないところが、注目すべき点と思われます。

https://www.mlit.go.jp/common/001268143.pdf

↑のような検討を経て進んでいるプランであり、法令上の制限のみであとはデベロッパー任せでなく、今後も自治体と民間（三井不動産）が連携して、エリア全体の価値向上を図ることを目的とした過去にあまり例のないケースです。

あまり例がないだけに、”船頭多くして船山に上る”となる可能性はありますが、大化けする可能性もありそうです。

[766: マンション検討中さん]

https://www.tsumagari2010.com/report/268/

水上バスなども実現すれば面白いですね。

[767: マンション検討中さん]

>>766 マンション検討中さん
三番瀬公園に行きやすくなるといいなあ。。

[768: マンション検討中さん]

>>759 マンション比較中さん
タワーパーキング、修繕費、管理費。

[769: マンション検討中]

未だに新三郷新三郷言ってる人が書き込みしていることに驚きました。
新三郷が良いなら、新三郷のマンションを買えばいいも思いますし、新三郷に住み続けるのが一番じゃないですか。
こちらの掲示板に書き込みはしないで下さい。

[770: マンション検討中さん]

プレミスト船橋塚田と迷う……

[771: マンション検討中さん]

>>770 マンション検討中さん

塚田、今月下旬から入居できる物件なので、もういい間取りや駅近の部屋は契約されてしまってるのでは？迷ってる暇ないぐらいのタイミングだと思いますよ！

ちなみに私も塚田も候補に入れて迷いましたがやっぱり立地がこっちの方が好きだったのでこちらの物件を購入しました。

共用部の充実具合や設備仕様は塚田の方がいいと思いますが、個人的には共用部別にいらない(周辺にある施設で事足りる)のと、設備仕様にそこまでのこだわりがなかったので。

ご家族と自分が何を重視されるかですね。

[772: マンション検討中さん]

ディスポーザーがなかったり、タンク式トイレなどのコストカットは気にならないが、やはり二重床、二重天井じゃないのが非常に残念。長谷工式いいかげんやめてくれー！長谷工使ってもよいが二重床二重天井にしてくれよ、、ほんと。以上の理由で検討からはずしました。

[773: 匿名さん]

ないない笑

[774: 匿名さん]

>>770 マンション検討中さん

小学校が新しくて近いのと、安いという点に惹かれるなら塚田。それ以外はこちらがいいんじゃないかなと思います。

[775: マンション検討中さん]

私はこちらと塚田を比較して塚田にしました。
妻が洗面台の鏡がどうしても受け入れられなかった様で、、、。　
感じ方は人それぞれですので、1意見として聞いて頂ければ。

[776: 匿名さん]

>>775 マンション検討中さん

オプションで三面鏡に変えられますよ。しかも結構安価だった気が。まあもう遅いか。

[777: 通りがかりさん]

>>776 匿名さん

やめてあげて。。かわいそう

[778: 通りがかりさん]

>>772 マンション検討中さん

ここって直床、二重天井じゃなかったっけ？
ちなみに何故重床、二重天井がいいんです？？

[779: マンション検討中さん]

>>775 マンション検討中さん
わかります。私は塚田のリビング隣にある部屋の扉がどうしても許せませんでした。
オプションや簡単なリフォームで変えられるところで比較するのは誤ってるとは思いつつも、一度気になるとずっと気になってしまいます。

[780: 匿名さん]

>>774 匿名さん
こちらの方が塚田より高層階安いので、塚田の方が総武線アクセスが良いけれど南船橋のほうが安いという意味でも悩んでいます。もちろん今後の開発にも惹かれています。

ここは上の階との価格差があまりないのが魅力ですね

[781: 検討板ユーザーさん]

立地の希少性は断然こちらですね。
設備は変えられても立地は変えられませんからね。

[782: 匿名さん]

立地も本当に素晴らしいです。ららぽーとやIKEAの雰囲気が好きなので非常に惹かれています。あとは自動車自転車への塩害と時々ただよう馬糞の臭いと南船橋から競馬場に行く人たちさえいなければ断然こちらなのですが…それならもっと坪単価高くなってしまいますね。悩ましい…

[784: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[785: マンション検討中さん]

災害には塚田の方が強そうですね。ここは、津波、液状化の心配がありますよね。

[786: マンション検討中さん]

現居が駅まで徒歩10分。
駅に着くともう汗がだらだらです。。
何とかならんかなぁと思ってますが、
このマンションはマジうらやましいです。
日差し受けずに駅着きますよね、いいなあ。

[787: 検討板ユーザーさん]

塚田は東武野田線って時点で対象外です。

[788: 匿名さん]

まあまあ。塚田購入された方もこちらのマンションが気になってレスしてくれてるんだから、優しく接しましょう。

[789: 検討板ユーザーさん]

3.11の地震では、塚田は74軒もの家屋が液状化の被害にあってます。決して安心ではありません。

[790: マンション検討中さん]

>>789 検討板ユーザーさん
言いたいことはわかるのですが、今していたのは塚田と南船橋でどちらの方が地盤が強いかの話ですよね。