パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミア

[買い替え検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1705/

所在地：千葉県船橋市浜町２丁目１―６（他）（地番）
交通：京葉線「南船橋」駅　徒歩3分
間取： 2LDK～4LDK
面積：58.64㎡～77.72㎡
総戸数　　　231戸（販売総戸数231戸、他に　店舗2戸）
入居時期　　2022年4月下旬入居予定
構造・階数　鉄骨鉄筋コンクリート造地上20階
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[701: 検討板ユーザーさん]

第一期二次の詳細発表まだみたいですね。次で高層階は結構なくなりそう。

[702: マンション検討中さん]

へぇ、エリア全体を三井不が購入したんでなく、A・C街区は購入で、B・D街区は事業用定借なんですね。入札だったようですが、（エリアマネジメント施設の運営など面倒な事業のコブ付き案件だったせいか）市のHPによると応札は2社だけだったようなので、三井不は安価に土地を仕入れられたかも知れませんね。
A・C街区がどんなマンションになるか楽しみです。
ただ、C街区の南側が児童相談所等の福祉施設となるようですが、市の計画が未定とのことで若干気になりますね。

[703: マンション検討中さん]

子育て世代からすると保育園できてくれると嬉しいですが、無理かな...

[704: マンション検討中さん]

駅前にドラッグストアあれば嬉しいな。
あと交番が出来てくれたら安心。

[705: 匿名さん]

ららテラスみたいなのだと嬉しいかも。

[706: 名無しさん]

>>703 マンション検討中さん
サザン、ホライゾンも子育て世代が減ってくるだろうし、若松と南船橋保育園で間に合ってしまいそうですよね。

[707: 買い替え検討中さん]

703>> さん
周辺には若松保育園、若松幼稚園、MFLPの託児所、ホライゾンの託児所があるので新規で開設はないと思います。

[708: 買い替え検討中さん]

>>705 さん
ららぽーと TOKYOBAYがあるので、ララテラスはないでしょうね。
イオンだったらいいですね。

[709: 買い替え検討中さん]

地域住民からの要望もあるようですから駅前に交番ができる可能性は高いと思います。

[710: 匿名さん]

南船橋は共働きの人はあまりいないから、幼稚園の方がいいのでは？

[711: 名無しさん]

>>710 匿名さん
共働きのための駅前保育園だと思いますが、駅前に幼稚園を新設するメリットはなんでしょう？

[712: 購入者さん]

共働きあまりいないんですね。うちはガッツリ共働きだからこのマンションでも少数派なのかしら...

[713: マンション検討中さん]

駅前開発がいつ完成するのかわかりませんが、その経過をみれるのは楽しいですよね。

[714: 購入者さん]

>>712 購入者さん

私も思いっきり共働きです！

駅近で、電車通勤にはもってこいの場所ですし、
共働き世帯の需要もそれなりにあると思っています。

[715: マンション検討中さん]

あくまで個人的にですが、立地はやっぱりこのマンションとA街区がいい気がするなあ。A街区は1番駅近で、当マンションは駅距離とららぽへの距離がそれぞれ同じくらい近くていいバランス感。

C街区は3つの中では1番規模感があり、目の前に公園ができそうなのでゆとりはありそうですが、駅及びららぽに1番遠く、干潟と競馬場には1番近いのが少し気になるかも(あくまでイメージなので実際そんなに匂いがしないのかもしれませんが…)。

設備仕様や構造はどれも一緒だろうなという気がする(ここで差をつけすぎると先発棟の当マンションから不満が出そう)。

どこに住んでも駅前の開発の恩恵を受けられるのはかなり魅力的ですね。

色々悩みますが、タイミングとトータルバランス的にこのマンションに決めようかな。

[716: 匿名さん]

>>708 買い替え検討中さん
三井が再開発するので、イオンは無いですね。

[717: マンション検討中さん]

個人的には、C街区が気になりますね。モロ水辺ではありますが、高層階は視界の抜け感含め、三井不動産が開発するとなると、どんな建物になるか興味があります。お値段も高くなるかも知れませんが・・・。あと、今後数十年は、三井不動産がこのエリアの全体管理を行うというのは非常に安心感がありますね。

[718: マンション検討中さん]

三井の幕張ベイパークにはイオンスタイルがありますし、ここにも来る可能性はありますね。
個人的にはイオンスーパーはあまり好きではありませんが…。

[719: 買い替え検討中さん]

若松団地にあるアコレはイオン系です。アコレが閉店しても24時間営業のイオンスーパーができるといいな。

[720: 買い替え検討中さん]

C街区にマンションができるころには、若松分譲団地の建て替えも終わっているかもしれませんね。その時には視界が悪くなっているかも。

[721: マンション検討中さん]

>>715 マンション検討中さん
C街区については、駅から遠くなるからこそ、売りやすくするために設備などを周辺マンションよりもよくするといった差別化をするのではないかと思いますけどね。
規模も大きければ1戸あたりのコストも抑えやすくなりますし。

[722: 検討板ユーザーさん]

どういう順番で建てるかわかりませんが、A,C街区のマンションが建つのは何年も先(そもそも詳細未定)だと思うので、期待してそれを待つのはちょっとリスキーですね。

[723: 検討板ユーザーさん]

待ってる間に、船橋の西武跡地のタワーマン
とか、できてしまいますよ。価格的に
南船橋の検討者には無理だけど

[724: マンション検討中さん]

最新のスケジュールでは
来年度中に道路整備、電線の地中化が始まるようですね。
マンマニさん曰く順調にいけば5年で完成だとか。

[725: 通りがかりさん]

C街区は谷津干潟や若松公園に近いので、お散歩やランニングする人はいいかも。

[726: マンション検討中さん]

A街区でもC街区でもなんでもいいけど
とりあえず今建設されてるこのマンションは、いいマンションだと思うよ。

最初は設備仕様どーのこーのあったけど、
結局住んでしまえば気にならないし、
その分ちゃんと価格も落としてくれてるし
街は開発が進む見込みが大いにあるし
何より駅からもららぽーとにも近いし。

住むのが楽しみだなぁ。

[727: 買い替え検討中さん]

機械式駐車場の稼働率が低くなることが予想されるため、将来の修繕積立金不足が心配なこのマンションを検討対象にしていいのか迷っています。

[728: マンション検討中さん]

>>727 買い替え検討中さん
それほどの悩みなら、とりあえずMRで詳しく話きいたほうがいいのでは？

このマンションに限った話ではないと思いますが、修繕積立について一人で勝手に心配してるよりは、足を運んで話聞いて納得してから悩んだ方がスッキリすると思いますよ！

掲示板にいる人たちよりMRの人の方が、当たり前に詳しいですし。(既にMR行って話を聞いたうえで悩んでいるならスミマセン。)

[729: マンション検討中さん]

>>721 マンション検討中さん
その頃には若松団地の建て替え計画(野村不動産)も進み、競争も起きて仕様もよくなる可能性はありますね。その分、価格も上がるような気もしますが…これから駅前開発や周辺開発を考えると今販売しているものが価格的にはお手頃なのかもしれませんね。

[730: 買い替え検討中さん]

MRの人の話はそんなに信頼できないから悩むんですよ。いい話しかしないし...
納得できないからMRで聞いても変化しないと思います。

[731: 買い替え検討中さん]

若松団地の建て替えですが、賃貸は対象外のようです。賃貸の建物は、現在修繕中です。

[732: マンション検討中さん]

>>730 買い替え検討中さん
うーん、やってもないことに杞憂になって悩み続けるって、すごく不毛な時間だと思います。マンションの検討に限らず全てにおいて。

MRの人がとりあえずいい話をするのは当たり前で、その上で突っ込んだ話をどこまでできるか、引き出していけるかは顧客側次第だと思いますが。その手間を省いていい買い物ってできないと思います。

どのマンションもMRにいかなければ始まらないですし、そんなこと言い始めたらマンションなんか一生買えないと思います。

そもそも自分がMRで話を聞いても気持ちが変わらない、としか思えないなら検討する意味すらないと思います。

[733: 匿名さん]

そんなん言ってたら機械式は全部不安材料に
なってしまうのでは？
平置きのみか駐車場なしの物件しかなくなっちゃう

[734: 通りがかりさん]

私も732さんと同意見ですね。
実際に行動起こして そのときに悩むなら理解できますが、誰かしらの意見を聞いても資料見ても納得ができずに悩み続けるなら、その時間が無駄ですね。
マンション購入にかぎらず、仕事でも結婚でも、何でも同じことが言えますね。

[735: 匿名さん]

いくら駅近とはいえ、機械式ってとこがネックなんでしょ？他行った方がいいよ。ここはコストダウンで狭い敷地に目一杯マンション建てて、郊外なのに機械式、しかも駐車できる数も少ないという、超コストダウンマンションなので。

[736: マンション検討中さん]

>>735 匿名さん
おっ！久しぶり！
最近見ないと思ったらまだいたんだね！
今日も元気に煽ってるねー^0^！
こんなに粘着できるのも、ある種の才能だね☆

[737: 匿名さん]

あまり南船橋駅に行ったことがないのですが、現時点で1番の駅近マンションになりますかね？

[738: マンション検討中さん]

>>737 匿名さん
若松団地を除けば、1番の駅近マンションです。
駅前開発が進めば2番目ですね。

[739: 買い替え検討中さん]

南船橋駅は現在は改札が1か所ですが、C街区向けに改札の追加はないんですかね。

[740: ご近所さん]

>>739 買い替え検討中さん
可能性はなくはないですが、敷地の端までの距離は本物件と同程度（３分程度）なので、できないと思います。本物件は３分＋動く歩道なのでより便利になるようですが、C街区も十分近いですよ。

[741: ご近所さん]

>>720 買い替え検討中さん
A・C街区と若松団地エリアは、第１種住居地域（200/60）なので、商業地域（400/80）にあるサザンのような壁的なマンションは建てられません。（検討中の方はご存知と思いますが、）このマンションも商業地域にあるため２０階建てが可能となっています。
ただ、駅近・商業施設隣接の利便性を追求する目的での購入であれば問題はないですが、将来的に同じ商業地域にあるイケアの建物が、壁的な建物となる可能性がある点は認識された方が良いと思います。

[742: ご近所さん]

商業地域の建物に日照権は認められません（判例）。

[743: ご近所さん]

>>742 ご近所さん
訂正：商業地域の建物に日照権が認められる可能性は低い（判例）。

[744: マンション検討中さん]

JR南船橋駅南口市有地活用事業のエリアは、船橋市の地区計画により、１種住居地域は維持しつつ、容積率と高さ制限及び用途制限が緩和されるようです。

いずれにせよ。市の資料では、来年度からインフラや街区開発工事をスタートさせる予定のようなので、コロナの影響も含めるとA・C街区が売り出されたとしても、当分先でしょう。このマンションの検討者には、あまり関係のない話と思われます。

[745: 匿名さん]

南船橋駅近の新築に住みたいならこのマンション一択です。他の駅と違って競合いませんもんね。

[746: マンション検討中さん]

>>743 ご近所さん
確かにこのマンションは商業地域ですね。
検討にあたり、その他に気にしておくべきことはあるのでしょうか。日照権についてはIKEAが閉店して、背の高い建物が建設されると影響があると理解しました。

[747: マンション検討中さん]

そんなの気にしてたら駅前にマンションなんて買えないですよ...それが、ある程度の敷地の駐車場とか建て壊しが決まっているビルやマンションとかならわかりますが。

[748: ご近所さん]

IKEAだけではなく西側も同様の懸念はありますが、このマンションは南・西・北側が道路・線路に接しており、一定の空間は確保されるので商業地域内としては良い環境が保たれるのではないでしょうか。
一般的な商業地域内のデメリットとして風俗系の店舗等も建設が可能なため、それらを避けたい方は留意する必要がありますが、一方で、危険性の高い工場等を除き、ほぼ全ての用途で利用が可能な、非常に価値の高い立地とも言えます。
風俗系店舗等の可能性にしても、このエリアは船橋市と三井不動産が協定を結んで管理していくようなので、そのような協定のない商業地域よりは、安心感はあるように思います。

[749: ご近所さん]

検討中の方は、”JR南船橋駅南口市有地活用事業”で検索して、下の方にある「事業者募集要項」と真ん中らへんの「募集要項に係る質問に対する回答」を読むと、船橋市・三井不動産がこの地域をどんな風にしようとしているかが分かって良いと思います。個人的には、30～50年の長期に渡り、今回のA～D街区以外の広い範囲（上記募集要項の14ページに記載）の管理（エリアマネジメント）を、民間（三井不動産）に委託するケースは知らないので、将来的に非常に楽しみなエリアだと思います。

ちなみに、エリアマネジメントとは、「本事業地を中心としたエリアマネジメントの範囲における賑わいの創出や回遊性の向上、地域の価値の向上等に資する取組を継続的に実施することをいう。」と定義されています。

[750: 匿名さん]

この物件を永住用として検討されている方の気に障ったら申し訳ないですが、おそらくこの物件の立地であれば、将来的なエリア開発と合わせ、十分賃貸に出しても客付けできるマンションになっている可能性があると思うんですが、その際に賃借人の使い方によってはコスト増になり得る共用設備「ディスポーザー」が設置されていないのは、単なるコストダウンではなく、このマンションの立地条件等を踏まえた三井不動産のもう少し深い配慮があったりするのかな？なんてふと考えてみたりしました。板汚し失礼しました。