パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミア

[買い替え検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1705/

所在地：千葉県船橋市浜町２丁目１―６（他）（地番）
交通：京葉線「南船橋」駅　徒歩3分
間取： 2LDK～4LDK
面積：58.64㎡～77.72㎡
総戸数　　　231戸（販売総戸数231戸、他に　店舗2戸）
入居時期　　2022年4月下旬入居予定
構造・階数　鉄骨鉄筋コンクリート造地上20階
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[202: マンション検討中さん]

横浜みたいに傾いたり、新三郷の
修繕費みたく、ららはいわくつきだね、
　仕様では、サザン、GH以下ですね
時代だから仕方ないかもしれないけれど
中古の上層階でも150前後で買えるから
駅遠でもありです

[203: 匿名さん]

ファミリーマンションで食洗機なし！！？？

[204: マンション検討中さん]

まあ、でも直床とディスポーザー以外はオプションで必要に応じて自分でつけられるしね。だから、そこは必要な人は入れてください、だからコロナもあり大規模なんで値段抑えました、これからまだ２棟建つから失敗出来ません、駅近ららぽーと推しマンションなんだと思いますよ。

[205: 名無しさん]

ディスポーザーは致命的ですね。
周りの10年選手にも付いてるのにねぇ

個人的には此処までコストカットして230万もするのがビックリです。

[206: eマンションさん]

食洗機オプション、ディスポーザーなしって。
さすがに。それで坪230とは。
駅チカって言っても南船橋でしょ？
最弱の災害対応力を誇る京葉線一本でここまで盛れるってすごいな。
まー、期待してただけに残念。

[207: 匿名さん]

京葉線沿線の町は震災で終わったこと証明されたからね。よほど安くしないと売れないけど、材料費や人件費高騰を理由に価格を盛ったんでしょうね（笑）

[208: マンション検討中さん]

僕もMR行ったけどここ辞めます。明らかに価格設定ミスです。

[209: マンション比較中さん]

マンマニさん曰く「ここを高いと思う人はそもそも新築マンションは検討から外すしかない」ですって。
不動産のプロからみても設備はダメだけど、立地的に値付けは安い方だそう。

[210: 名無しさん]

>>209 マンション比較中さん

いや、だからココよりホライゾンやサザン検討した方が良いって意味だと理解しますが

[211: 匿名さん]

>>210 名無しさん

その通り。

[212: マンション検討中さん]

この時期に傘なし
駅直結は魅力
この立地は価値落ちませんから、

[213: 名無しさん]

>>212 マンション検討中さん

立地のお陰で価値が下がりにくいのは理解できますが、
そもそもその価値ってやつがビビるくらいコストカットされてて230万も有るのか？って話かと
スレを読む限りは無いと思う人が多いって事かと

[214: マンション検討中さん]

京葉線沿線のマンションをよくみているのですが、同じ京葉線沿線の検見川浜徒歩2分のレーベンが坪190万円、その隣の海浜幕張の徒歩13分のタワマンが坪220万円、新浦安徒歩17分のパークハウスオイコスが坪230万円くらいです。沿線は違いますが近隣の津田沼徒歩7分のバウスは坪260万円くらいです。
なので、それらと比較すると駅徒歩3分で坪単価215万円は悪くないように思いました。
もちろん設備がよいに越したことはないのですが、値段との兼ね合いもあるかと。

[215: マンション比較中さん]

三井は駅前再開発であと2棟建てるみたいだけど、ここの売れ行き次第では設備にも力を入れてくるかもですね。

[216: 検討板ユーザーさん]

もしかして階段がコンクリ壁じゃなくフェンスタイプ？

[217: 通りがかりさん]

せっかくの新築駅近マンションなのに何故施工は長谷工なのか…
二重床で天井高250ならもう少し魅力出るのに。

[218: 匿名さん]

>>217 通りがかりさん
長谷工じゃなかったらもっと坪単価250くらいになって南船橋にそんな出せるかい！ってなるし仕方ないんじゃない？
ある程度の駅力で5分以内の駅近物件でこの値段出せない人にはマンマニさんオススメのルピアグランデ柏行ってみたら？売れ行きすごいらしいけど。

[219: マンション比較中さん]

同じパークホームズならパークホームズ柏がイイかも。
駅徒歩4分、設備やロビーも豪華でここと価格帯が似てる。
ここより広めの間取りもあるし。

[220: 検討板ユーザーさん]

柏に住みたいわけじゃないから…

[221: マンション検討中さん]

>>220 検討板ユーザーさん
わかります…。松戸・柏のある常磐線沿線エリアとこちらの千葉湾岸エリアは千葉といっても全く別のエリアですよね。

[222: マンション検討中さん]

海より京葉線、中央は総武線、さらに内陸
常磐線で全く違うし、縦のラインが
ないからね。雰囲気も全く違うし
湾岸ライフに憧れてます

[223: 匿名さん]

湾岸ライフに憧れてるんであれば都内、千葉県にするなら海浜幕張、新浦安なのでは？
南船橋ではあまり湾岸ライフとは言えないと思う。

[224: 検討板ユーザーさん]

>>223 匿名さん
どっちも駅遠だから後回しにしてたんだよね。でも新築駅前ってだけで狭くて設備悪い物件に五千万使うくらいなら、駅遠で古くても考えてみようかと思ってる。立地的に免震魅力的だからサザグラ中古を狙うか次の駅前販売を待つか悩む?

[225: マンション検討中さん]

海浜幕張や新浦安はさすがに駅から遠すぎなんですよね。
毎日15分もかけて駅まで歩きたくないし。特に雨の日なんて。
ここは駅徒歩3分で雨に濡れることなく動く歩道で楽々。

[226: マンション検討中さん]

>>225 マンション検討中さん
駅近至上主義が現在のトレンドですからねー。
ただ湾岸ライフを望むんであれば南船橋は見当違いかと。俗にいうオシャレで洗練された街ではないですし。
湾岸ライフを送りたくて駅近が良ければ都内に行くしかないですよー。

[227: マンション検討中さん]

あそこで230ならディスポーザーはほしかった。面格子ルーバーもなし、食洗機オプションなんて…。期待してただけに残念すぎる。
あとは駅は近いけど、子どもがいるのでやっぱりあの交通量気になるかな。

[228: マンション検討中さん]

あそこで深呼吸はキツいかな。たまに遊び行くくらいならいいけど。洗濯物とか気になる

[229: 匿名さん]

いつから販売開始？

[230: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[231: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん

けど、海浜幕張や浦安の方が資産価値高いんだよね。例え駅から遠くても。南船橋なんで倉庫と物流の村ですから。汚い町と、洗練された街、どちらがいいかは明白ですよ？

[232: マンション検討中さん]

ここかバウス津田沼で検討してたがどちらも決め手にかける。。エクセレントシティ津田沼奏の杜も3LDKないようだし。。。
完全に振り出しに戻りました

[233: 検討板ユーザーさん]

塚田は安いしどうですか？
まだまだ残ってますよ
　南船橋の駅前再開発にかけるのも
面白いかもしれないが、街の未来図が
はっきりしないから　決めかねる

[234: マンション検討中さん]

>>233 検討板ユーザーさん
塚田に住むくらいなら船橋にこだわらないで八千代や印西に行った方がいい。

[235: 匿名さん]

行き過ぎたコストカットに思う。
その割に価格が激安というわけでもない。
ディスポーザーはつけてくれよさすがに。
そこまでやるなら本当にもう極限までカットして、
坪200か弱くらいにして、
「はい、もうスケルトンです。あとはみなさんオプションでどうぞ」
くらいやってほしかった……

[236: IKEA裏の住民２]

マンション・区分所有団地の、まず考慮したいこと

・駅から徒歩5分以内であること

これはとても強いカードです。
IKEA裏のマンションが坪約１３０万でしたので、新築とはいえ、
坪２００万を超えると、過剰かなとは思います。
コロナでしばらく売れ行き悪いと、値引きもしてくれるかもしれません。

[237: マンション検討中さん]

機械式駐車場が少し気がかりです。
雨の日は待つのも大変そうだし、なにより修繕費がものすごいと聞きます。
実際のところどうなのでしょう？

[238: 買い替え検討中さん]

IKEA裏という表現はよくないですね。IKEA隣にしましょう。

[239: 買い替え検討中さん]

機械式駐車場の台数が少ないから問題にならないのでは？
もともと駐車場台数が少なく、車を持つ方は少ない想定でしょう。
駐車料金も高く設定されているのでは？

[240: 買い替え検討中さん]

駐輪場が303台分と少ないですね？
1戸に2台分くらいは欲しいですね。

[241: 買い替え検討中さん]

これも気になりますね。
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本物件の敷地４，３８１．６3㎡中９１７．２１㎡は、通行地役権が設定されており居住者以外の第三者が通行することとなります。

[242: 匿名さん]

雨の日なんかは動く歩道からマンション敷地を抜けてIKEAに行く部外者もいるでしょうね

[243: 買い替え検討中さん]

敷地内を早朝や夜中も通行されるのとスケボーする人が出てきそうで気になります。

[244: 匿名さん]

きりがない

[245: 買い替え検討中さん]

我慢できない気になる点がいくつも見つかる物件はやめておくべきなのかも

[246: 検討板ユーザーさん]

>>241 買い替え検討中さん
公開空地じゃないの？

[247: 買い替え検討中さん]

公開空地で調べてみました。図面がありました。
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/G1705/pdf/zmn_basic.pd...
物件の敷地の20%が自由に転用できない面積になるんですね。
敷地の20%の固定資産税は所有者負担なんでしょうかね？

[248: 買い替え検討中さん]

図面で駐輪場がラック式であることが分かりました。こちらも残念な仕様ですね。

[249: 買い替え検討中さん]

公開空地の部分の管理及び固定資産税は所有者負担となることが調べて分かりました。
容積率の緩和の条件なんでしょうけど、購入者から見たら残念な点ですね。

[250: 買い替え検討中さん]

図面の資料でまた残念な点を発見しました。
電気は、NTTファシリティーズの一括受電になっています。
自由に電気購入の事業者を選択できないことになります。

[251: 買い替え検討中さん]

何度もすいませんが、また発見しました。
各戸のガス給湯器はリース方式であるとのこと。何年のリースかわかりませんが、リース料を必要とするようです。給湯器の利用に毎月費用がかかり、何年か縛られたものになっていますね。