パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミア

[買い替え検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1705/

所在地：千葉県船橋市浜町２丁目１―６（他）（地番）
交通：京葉線「南船橋」駅　徒歩3分
間取： 2LDK～4LDK
面積：58.64㎡～77.72㎡
総戸数　　　231戸（販売総戸数231戸、他に　店舗2戸）
入居時期　　2022年4月下旬入居予定
構造・階数　鉄骨鉄筋コンクリート造地上20階
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[181: 匿名さん]

なんか鋭角的なデザインが印象的ですね。
帆船のマストがモチーフだそうだけど。
正面から見た感じも短調ではなくて色や材質が微妙に異なっていて変化が付けられているのですね。
派手ではないけれどかなりユニークではないでしょうか。
鋭角の部分はバルコニーの出っ張りになるのかな。
角住戸の図面を見るとそんな感じ。
リビングダイニングが狭い感じがするけどウォールドアを利用して一部屋多めの間取りを選ぶと余裕が出そうに思います。

[182: マンション検討中さん]

坪単価200万の攻防で
売れ行きが決まるね
200切ったら、瞬間蒸発でないか
でも220?30くらいでしょうね

[183: 匿名さん]

平均200切ってたら素人の私でも値付けミスって気付きますね。

[184: マンション検討中さん]

物件概要に「店舗」の記載があるけど、コンビニなら嬉しいな。
できればセブンイレブンで。

[185: マンション検討中さん]

土地取得費はただみたいなもんですよね
何十年も前に、朝日興業とともに
破格値で取得してるはずだから

[186: 口コミ知りたいさん]

本日、MR行ってきました。
坪単価230前後ってところですね。
直床で設備は普通。天井高250、ディスポーザーなし、北側の部屋はルーバーなし、電車音対策のため二重窓。

[187: 通りがかりさん]

>>186 口コミ知りたいさん
コストカットの割に高いですね？

[188: 匿名]

駅前の再開発はいつ頃始まるのでしょうか。
ご存知でしたら教えてください。

[189: マンションマフィア]

>>188 匿名さん
まだ時期未定のようですが、
南船橋駅南口側に東西でマンション2棟、福祉施設、スーパーが建つ予定のようです。

[190: 口コミ知りたいさん]

>>187 通りがかりさん
洗面所も三面鏡では無かったです。
駅近が売りの長谷工マンションって感じでした。

[191: マンション検討中さん]

疑惑のlala?こちらは大丈夫かしらhttps://twitter.com/so04_goronex/status/790119611177902080?s=21

[192: 買い替え検討中さん]

坪単価230万はたかいですね。
二重床でなく、ディスポーザなし、エスカレータ2基だとしたら、買えないですね。
MRいって確認しないと....

[193: マンション検討中さん]

>>192 買い替え検討中さん
エレベーターは3基でした。

二重床では無かったですね。
ディスポーザーはありません。
最低限な設備しかありませんね。

[194: マンション検討中さん]

うーん、撤退かな。
期待してたのにちょっと残念。

[195: マンション検討中さん]

因みにカラーオプション含めて、既に8階以下は受け付け不可とのコト。
6階位で良かったのに、、、。

[196: 匿名さん]

ディスポーザー無して230万とは
仕様は長谷工仕様の中でも低そうですね

[197: 匿名さん]

>>190 口コミ知りたいさん
廉価で安さだけがウリの長谷工です（笑）

[198: マンション検討中さん]

MR見てきました。

このマンションの良さは立地に全振りといったところですかね。
設備仕様は正直賃貸レベルかも。トイレタンク式で洗面所は一面鏡、直床、タオル掛け1つ、ディスポーザーなし、食洗機なし、などなど。

オプションでどうにかなる部分もありますが、10階以下？はコロナの影響による施工スケジュール圧迫の都合によりオプションは付けられないとのことです。

京葉線沿いで海浜幕張のタワマンと比較してしまうと、価格の割に…とはなりますね。
坪単価は215?230万くらい。まあ設備仕様のグレードを下げたからこそ、駅近の割にこの価格で抑えられているとも言えますよね。

今後周辺に商業施設(スーパーかな？)や、マンション、福祉施設などもできてくるみたいなので、そこはいいと思います。

駅から遠くはなりますが、設備仕様の良さを取るならグランドホライゾンの中古もアリかなと思ってしまうかも。悩むなぁ。

[199: ご近所さん]

>>198 マンション検討中さん

購入希望ではありませんが、グランドホライゾン・サンにもともと居住していたので気になっていました。これまでの話を伺うとたとえ中古でもグランドホライゾンの方がいいと感じました。とくに車の所持考えている方は自走式で駐車場保持率の高いGHの方がいいですし、駅からの距離は全然気にならないレベルでした。地震でのゆれも少なかったし眺望もいいと思います。ただ部外者なので詳しくはわかりませんが、サザンで修繕入っているように見えるので、GHもこれからは大規模修繕なのでしょうか？

[200: マンション比較中さん]

サザン・グラホラは免振構造で揺れも少ないみたいですね。
ゲストルーム、ジム、シアタールーム、パーティールーム、などの共用施設も豊富ですし。

[201: マンション検討中さん]

マンマ二さんの評価もイマイチですね
コストカットをもう少し価格に反映して欲しかったですね…撤退します

[202: マンション検討中さん]

横浜みたいに傾いたり、新三郷の
修繕費みたく、ららはいわくつきだね、
　仕様では、サザン、GH以下ですね
時代だから仕方ないかもしれないけれど
中古の上層階でも150前後で買えるから
駅遠でもありです

[203: 匿名さん]

ファミリーマンションで食洗機なし！！？？

[204: マンション検討中さん]

まあ、でも直床とディスポーザー以外はオプションで必要に応じて自分でつけられるしね。だから、そこは必要な人は入れてください、だからコロナもあり大規模なんで値段抑えました、これからまだ２棟建つから失敗出来ません、駅近ららぽーと推しマンションなんだと思いますよ。

[205: 名無しさん]

ディスポーザーは致命的ですね。
周りの10年選手にも付いてるのにねぇ

個人的には此処までコストカットして230万もするのがビックリです。

[206: eマンションさん]

食洗機オプション、ディスポーザーなしって。
さすがに。それで坪230とは。
駅チカって言っても南船橋でしょ？
最弱の災害対応力を誇る京葉線一本でここまで盛れるってすごいな。
まー、期待してただけに残念。

[207: 匿名さん]

京葉線沿線の町は震災で終わったこと証明されたからね。よほど安くしないと売れないけど、材料費や人件費高騰を理由に価格を盛ったんでしょうね（笑）

[208: マンション検討中さん]

僕もMR行ったけどここ辞めます。明らかに価格設定ミスです。

[209: マンション比較中さん]

マンマニさん曰く「ここを高いと思う人はそもそも新築マンションは検討から外すしかない」ですって。
不動産のプロからみても設備はダメだけど、立地的に値付けは安い方だそう。

[210: 名無しさん]

>>209 マンション比較中さん

いや、だからココよりホライゾンやサザン検討した方が良いって意味だと理解しますが

[211: 匿名さん]

>>210 名無しさん

その通り。

[212: マンション検討中さん]

この時期に傘なし
駅直結は魅力
この立地は価値落ちませんから、

[213: 名無しさん]

>>212 マンション検討中さん

立地のお陰で価値が下がりにくいのは理解できますが、
そもそもその価値ってやつがビビるくらいコストカットされてて230万も有るのか？って話かと
スレを読む限りは無いと思う人が多いって事かと

[214: マンション検討中さん]

京葉線沿線のマンションをよくみているのですが、同じ京葉線沿線の検見川浜徒歩2分のレーベンが坪190万円、その隣の海浜幕張の徒歩13分のタワマンが坪220万円、新浦安徒歩17分のパークハウスオイコスが坪230万円くらいです。沿線は違いますが近隣の津田沼徒歩7分のバウスは坪260万円くらいです。
なので、それらと比較すると駅徒歩3分で坪単価215万円は悪くないように思いました。
もちろん設備がよいに越したことはないのですが、値段との兼ね合いもあるかと。

[215: マンション比較中さん]

三井は駅前再開発であと2棟建てるみたいだけど、ここの売れ行き次第では設備にも力を入れてくるかもですね。

[216: 検討板ユーザーさん]

もしかして階段がコンクリ壁じゃなくフェンスタイプ？

[217: 通りがかりさん]

せっかくの新築駅近マンションなのに何故施工は長谷工なのか…
二重床で天井高250ならもう少し魅力出るのに。

[218: 匿名さん]

>>217 通りがかりさん
長谷工じゃなかったらもっと坪単価250くらいになって南船橋にそんな出せるかい！ってなるし仕方ないんじゃない？
ある程度の駅力で5分以内の駅近物件でこの値段出せない人にはマンマニさんオススメのルピアグランデ柏行ってみたら？売れ行きすごいらしいけど。

[219: マンション比較中さん]

同じパークホームズならパークホームズ柏がイイかも。
駅徒歩4分、設備やロビーも豪華でここと価格帯が似てる。
ここより広めの間取りもあるし。

[220: 検討板ユーザーさん]

柏に住みたいわけじゃないから…

[221: マンション検討中さん]

>>220 検討板ユーザーさん
わかります…。松戸・柏のある常磐線沿線エリアとこちらの千葉湾岸エリアは千葉といっても全く別のエリアですよね。

[222: マンション検討中さん]

海より京葉線、中央は総武線、さらに内陸
常磐線で全く違うし、縦のラインが
ないからね。雰囲気も全く違うし
湾岸ライフに憧れてます

[223: 匿名さん]

湾岸ライフに憧れてるんであれば都内、千葉県にするなら海浜幕張、新浦安なのでは？
南船橋ではあまり湾岸ライフとは言えないと思う。

[224: 検討板ユーザーさん]

>>223 匿名さん
どっちも駅遠だから後回しにしてたんだよね。でも新築駅前ってだけで狭くて設備悪い物件に五千万使うくらいなら、駅遠で古くても考えてみようかと思ってる。立地的に免震魅力的だからサザグラ中古を狙うか次の駅前販売を待つか悩む?

[225: マンション検討中さん]

海浜幕張や新浦安はさすがに駅から遠すぎなんですよね。
毎日15分もかけて駅まで歩きたくないし。特に雨の日なんて。
ここは駅徒歩3分で雨に濡れることなく動く歩道で楽々。

[226: マンション検討中さん]

>>225 マンション検討中さん
駅近至上主義が現在のトレンドですからねー。
ただ湾岸ライフを望むんであれば南船橋は見当違いかと。俗にいうオシャレで洗練された街ではないですし。
湾岸ライフを送りたくて駅近が良ければ都内に行くしかないですよー。

[227: マンション検討中さん]

あそこで230ならディスポーザーはほしかった。面格子ルーバーもなし、食洗機オプションなんて…。期待してただけに残念すぎる。
あとは駅は近いけど、子どもがいるのでやっぱりあの交通量気になるかな。

[228: マンション検討中さん]

あそこで深呼吸はキツいかな。たまに遊び行くくらいならいいけど。洗濯物とか気になる

[229: 匿名さん]

いつから販売開始？

[230: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[231: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん

けど、海浜幕張や浦安の方が資産価値高いんだよね。例え駅から遠くても。南船橋なんで倉庫と物流の村ですから。汚い町と、洗練された街、どちらがいいかは明白ですよ？

[232: マンション検討中さん]

ここかバウス津田沼で検討してたがどちらも決め手にかける。。エクセレントシティ津田沼奏の杜も3LDKないようだし。。。
完全に振り出しに戻りました

[233: 検討板ユーザーさん]

塚田は安いしどうですか？
まだまだ残ってますよ
　南船橋の駅前再開発にかけるのも
面白いかもしれないが、街の未来図が
はっきりしないから　決めかねる

[234: マンション検討中さん]

>>233 検討板ユーザーさん
塚田に住むくらいなら船橋にこだわらないで八千代や印西に行った方がいい。

[235: 匿名さん]

行き過ぎたコストカットに思う。
その割に価格が激安というわけでもない。
ディスポーザーはつけてくれよさすがに。
そこまでやるなら本当にもう極限までカットして、
坪200か弱くらいにして、
「はい、もうスケルトンです。あとはみなさんオプションでどうぞ」
くらいやってほしかった……

[236: IKEA裏の住民２]

マンション・区分所有団地の、まず考慮したいこと

・駅から徒歩5分以内であること

これはとても強いカードです。
IKEA裏のマンションが坪約１３０万でしたので、新築とはいえ、
坪２００万を超えると、過剰かなとは思います。
コロナでしばらく売れ行き悪いと、値引きもしてくれるかもしれません。

[237: マンション検討中さん]

機械式駐車場が少し気がかりです。
雨の日は待つのも大変そうだし、なにより修繕費がものすごいと聞きます。
実際のところどうなのでしょう？

[238: 買い替え検討中さん]

IKEA裏という表現はよくないですね。IKEA隣にしましょう。

[239: 買い替え検討中さん]

機械式駐車場の台数が少ないから問題にならないのでは？
もともと駐車場台数が少なく、車を持つ方は少ない想定でしょう。
駐車料金も高く設定されているのでは？

[240: 買い替え検討中さん]

駐輪場が303台分と少ないですね？
1戸に2台分くらいは欲しいですね。

[241: 買い替え検討中さん]

これも気になりますね。
------------
本物件の敷地４，３８１．６3㎡中９１７．２１㎡は、通行地役権が設定されており居住者以外の第三者が通行することとなります。

[242: 匿名さん]

雨の日なんかは動く歩道からマンション敷地を抜けてIKEAに行く部外者もいるでしょうね

[243: 買い替え検討中さん]

敷地内を早朝や夜中も通行されるのとスケボーする人が出てきそうで気になります。

[244: 匿名さん]

きりがない

[245: 買い替え検討中さん]

我慢できない気になる点がいくつも見つかる物件はやめておくべきなのかも

[246: 検討板ユーザーさん]

>>241 買い替え検討中さん
公開空地じゃないの？

[247: 買い替え検討中さん]

公開空地で調べてみました。図面がありました。
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/G1705/pdf/zmn_basic.pd...
物件の敷地の20%が自由に転用できない面積になるんですね。
敷地の20%の固定資産税は所有者負担なんでしょうかね？

[248: 買い替え検討中さん]

図面で駐輪場がラック式であることが分かりました。こちらも残念な仕様ですね。

[249: 買い替え検討中さん]

公開空地の部分の管理及び固定資産税は所有者負担となることが調べて分かりました。
容積率の緩和の条件なんでしょうけど、購入者から見たら残念な点ですね。

[250: 買い替え検討中さん]

図面の資料でまた残念な点を発見しました。
電気は、NTTファシリティーズの一括受電になっています。
自由に電気購入の事業者を選択できないことになります。

[251: 買い替え検討中さん]

何度もすいませんが、また発見しました。
各戸のガス給湯器はリース方式であるとのこと。何年のリースかわかりませんが、リース料を必要とするようです。給湯器の利用に毎月費用がかかり、何年か縛られたものになっていますね。

[252: 買い替え検討中さん]

公開空地設定での容積率緩和、一括受電、給湯器、JCOMのインターネットなどコストカットがさまざまです。
値段が安ければまだいいのですが...

[253: 検討板ユーザーさん]

>>252 買い替え検討中さん
一括受電や公開空地すら納得できない人は大規模マンション向かないよ。戸建て買ったほうがいい。

[254: 買い替え検討中さん]

231戸は大規模なんですかね。そんなに多くないと思いますが。。。
このマンションでは、一括受電による電気料金のコスト削減は共用部（管理組合）がすべて受ける形のように見えますね。その割には、これまでの情報の管理費と修繕積立金が高いようです。
戸建ては、駅近がとんでもない値段になるあるいはないので...

[255: 買い替え検討中さん]

ちょっと調べると200戸以上で大規模っていうんですね。
公開空地は大規模には必要悪として必須とは思いませんでした。

[256: 匿名さん]

NTTファシリティーズの一括受電と給湯器リースは、同等物件と評される三井柏タワー（柏は給湯器10年リース）と同じですね。最近の三井さんの押しなのかな...

[257: 買い替え検討中さん]

建設費用削減のため、一括受電と給湯器リースを入れているんでしょうね。
JCOM導入でテレビ、電話、インターネットもJCOM独占にさせているようですし

[258: 匿名さん]

以前サザンに住んでたことあるけど、ここは駅にほぼ直結、ららぽーとも歩道橋でつながっていて、かなり便利そうですね。車使う人も谷津船橋インターや幕張へは渋滞なく行けますよ。

[259: 匿名さん]

>>大規模マンション
調べてみたら、Wikipediaに

大規模マンション（だいきぼマンション）は、日本の高層建築の区分の一つ。一般的に総戸数が100戸を超える住居用集合住宅（マンション）のこと

とあったので、231戸は大規模と言っていいみたいです。

ららぽーと、IKEAなど駅周辺はもちろん、このあたりに住んでいる人は家族で車で買い物に行ったりするとかなり楽しめるみたいですよね。
雨に濡れないのは本当ですか？
最近、雨が続いているので雨に濡れずに駅まで行けるのが便利と思います。

[260: 買い替え検討中さん]

風が強いときは濡れますね。
マンション敷地から動く歩道の下までに屋根がないと濡れますね。
屋根あるんだろうか？

[261: マンション検討中さん]

屋根はありますよ
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/G1705/commonarea/cmnIm...

[262: 買い替え検討中さん]

マンション敷地内の通路も屋根があるということなので、風が強いとき以外は雨にぬれずに駅まで行けそうですね。あとは着側の駅から目的地まで濡れないようなところだと最高ですね。東京駅周辺なら大きなビルは地下でつながっているのでぬれずに行けそうです。

[263: マンション検討中さん]

壁は乾式壁になるのでしょうか。
コンクリートではないかな。

[264: 匿名さん]

駅近立地だけど、この辺の人はみんな車前提の生活なんじゃないの？
車前提なら、駅近であることは便利で良いとは思うものの、駅近であることに高いカネは出したがらないように思えるんだけど、この値付けはどういう層に響くんだろう。

[265: 検討板ユーザーさん]

>>264 匿名さん
車前提の方であれば、このマンション買わないのでは？
この辺の人はみんな車前提って事は無いと思います。

[266: マンション検討中さん]

目の前のIKEAにタイムズカーシェアがあるので、週末のお出かけや買い物ならそれで充分かも

[267: マンション検討中さん]

>>264 匿名さん
この辺の立地で駅近マンションに車の有無は関係ないかと思いますよ。通勤に車を使う人が少ないでしょうからね。
資産性から考えても駅近であるに越したことはないですし。

[268: 買い替え検討中さん]

車を持つ人の割合が低いと思います。機械式駐車場の利用状況次第では、台数の見直しも必要になるでしょうね。

[269: マンション検討中さん]

平日は通勤で電車利用、休日車利用の方が多いのではないですか？
購入検討してるのですが、だいたいいくらくらいなのでしょうか。

[270: 検討板ユーザーさん]

>>231 匿名さん

同意。
駅前でも結局ららぽーとまで歩かないと。日常でららぽーとは使いづらい。
海浜幕張や浦安の方がオシャレで洗練された街並み。海が近いリゾート感もある。

[271: マンション検討中さん]

駅前の広大な敷地は三井と船橋市で共同開発するのですね。
スーパーもできて綺麗になるみたいなので楽しみです！
三井主導ということで期待できそう。
駅前再開発は資産価値にも影響しますしね。

[272: マンション検討中さん]

早く若松団地を壊して綺麗な街並みにして欲しいですよね！

[273: 通りがかりさん]

船橋市は、市役所(船橋駅フェイスビル)が平日夜遅くまで、土日も日中はだいたい開いてくれてるから便利だよね。都内に引っ越したらそんなサービスなくて不便。

[274: マンション検討中さん]

>>270 検討板ユーザーさん
確かに今はまだ近くにスーパーもないから不便ですよね。
今後の駅前開発に期待ですね。

[275: りー]

大通りが近いので排気ガスと音が心配です

[276: マンション検討中さん]

音は気になる場所に建ってますよね。
防音対策とかされてるのかな。

[277: 買い替え検討中さん]

このマンションに住むなら自転車が一番便利でしょうね。
自転車があれば船橋駅前や津田沼駅前もそんなに遠くないですよ。（津田沼駅前は上り坂がありますが...)

[278: マンション検討中さん]

駐輪場は総戸数 231戸 に対して303台ですが、少ないと思うのは私だけでしょうか。

[279: 買い替え検討中さん]

駐輪場は台数も少ないうえに、2段のラック式のようです。

[280: 匿名さん]

中古で売り出したとき、築10年のこのマンションと、築25年のサザンだったら、サザン選ぶ人が多い気がするんですがどうでしょうか？
建物はコスト削減が目に見えていて、駅近以外売りがないです。一方で、サザンも徒歩5分なので駅近の部類だと思います。
転勤などで貸す場合も、15万円ぐらいしか取れないとすると、月のローン返済額などのキャッシュアウトととんとんぐらい。コスト削減して坪215に抑えて、なんとか賃貸で住むのと同じぐらいの月々の支払額にしましたっていう感じがします。
このマンションを買うならサザンの中古を坪150ぐらいで買ったほうが失敗しない気がしてきました。