パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミア

[買い替え検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1705/

所在地：千葉県船橋市浜町２丁目１―６（他）（地番）
交通：京葉線「南船橋」駅　徒歩3分
間取： 2LDK～4LDK
面積：58.64㎡～77.72㎡
総戸数　　　231戸（販売総戸数231戸、他に　店舗2戸）
入居時期　　2022年4月下旬入居予定
構造・階数　鉄骨鉄筋コンクリート造地上20階
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[141: マンション検討中さん]

緊急事態宣言も解除されたので、ついにマンション名発表と動き出しますね。MRもすぐに始まると思います。

[142: マンション検討中さん]

過去スレ見ると競馬場の臭いについてコメントあったけど、ここって臭いします？
たまにららぽーと行きますが臭いを感じたことがありません。。

[143: マンション比較中さん]

風向きやレース開催の有無によっても違ってくるんじゃないでしょうか

[144: ご近所さん]

匂いは感じないですね。ただ、レースがあるときの渋滞は地獄です。

[145: ご近所さん]

近くに住んでいます（IKEA裏のマンション）が、わりにすみよい街です。渋滞に関しては、かなりの覚悟がいります。ただ車なくても、困るエリアではないので、仕事等でつかうのでなければ車を持たないと言う選択もあると思います。匂いに関しては、南船橋駅周辺するときはありました。ただ、ここ二年ぐらいは嗅いだ記憶がないので、何か改善があったのかもしれません。治安に関しても、確かに殺人事件はありましたが、特に悪いことも無いと思います（オートがやっていた頃はアウトローなおじさん多かったですが）。現状、駅前が空き地ですがマンションと平行して整備されることが決まっていますし、良い物件だと思います。ただ、子育て世代には若干間取りが狭いかなぁ・・・一人っ子ならよいかもしれんけど。

[146: 住民板ユーザーさん2]

パークホームズ東京ベイか
ららガーデン東京ベイかな

[147: マンション比較中さん]

そろそろMR始まるかな？
MRの壁面にminamifunabashiのロゴが光ってました。

[148: 匿名]

>>142 マンション検討中さん
今は改善されたので臭いませんよ。

[149: マンション検討中さん]

しれっと販売開始時期と入居開始時期が延期されてますね。

[150: マンション比較中さん]

工事は進んでるようですね
モデルルームも外観は完成してる模様
https://skyskysky.net/construction/202253.html

[151: マンション比較中さん]

用途・共同住宅（231戸）、店舗（2戸）

店舗は何が入るのでしょうかね
コンビニだと便利かも

[152: マンション掲示板さん]

>>142 マンション検討中さん
横歩くとわかる。あとラブホ街がもれなくベランダから見えるね。
買い物は色々あるけど。

[153: マンション比較中さん]

>>152 マンション掲示板さん
南船橋駅の南側にラブホなんて1軒もありませんけど？
このマンション北側にベランダありましたっけ？？
どこのマンションの話してるのでしょう？

[154: 匿名さん]

駅から雨に塗りずに帰れる環境って少ないと思います。
かなり大規模マンションですし、どんな感じなのかなというのはありますが
価格帯など詳しい情報が楽しみです。
来月から販売開始ですが、まだ価格など公表されないのでしようかね。

[155: マンション比較中さん]

駐車場の少なさが引っかかります。
3戸に1台だと完売までに埋まりそうで・・・。
シェアカーがあればいいのですが。

[156: IKEA裏の住民２]

みなさまご検討されているのですね、私はIKEA裏のマンションに住んでいるものです。隣の若松団地も区分所有してます。ここ南船橋は駅前再開発もあり街としての発展可能性は大きいと感じてます。住民として、本物件のちょっとイマイチな箇所を挙げます。お耳に痛いとこあるかもしれませんが、あくまで一意見として参考としてください。

・医院でいえば、耳鼻科と眼医者が近くにない。
・浜町交差点の混雑は異常、週末は車出せないかも。
・排気ガスは国道沿いであるので、気になるかも。まぁ、ベランダがIKEA側なので直接ではないが・・・
・南船橋駅周辺には競馬開催日は匂いがする。

そんなところです。
坪２００万を超えるそうなのですが、個人的には坪１５０万程度が妥当だと思います。
過剰評価されていると思います。

[157: マンション検討中さん]

今時、150万なんて、建築費ですよ
いくら長谷工といえども、
南船橋は長谷工タウンですね

[158: マンション検討中さん]

IKEA裏の大規模マンションは長谷工ではないですけどね
ららぽ横の大規模マンションは長谷工ですが

[159: 元ご近所]

IKEA裏の住民２さんの指摘はほぼ当たっていると思います
だた、私が離れてから数年たちますので競馬場のにおいは改善されているかも
最後の捨て台詞は？？まあ余計な一言でしょう、皆さんも感じているとおもいますが

[160: マンション検討中さん]

よくわかってないのですが、匂いって改善できるものなのでしょうか。。。

[161: マンション検討中さん]

船橋競馬場を大規模改修。スタンド耐震強化し、2023年度完成
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1176845.html

競馬場も綺麗になるみたいだし、駅前も再開発だし楽しみですね

[162: 匿名さん]

間取りは可もなく不可もない感じに思えましたし、キッチンのタイプはエル型と対面型が選べるようですね。角住戸になると二面バルコニーでちょっとした鉢植えなどを置きたい人にはスペースがたくさんあっていいかもと思います。西南向きなのもいいと思いました。リビングダイニングキッチンとなっているので、キッチンの分を差し引いてリビングダイニングの広さをイメージしないといけませんね。ちょっと狭めかな。

[163: マンション検討中さん]

親水公園の花火がマンションから見えるのはいいですね
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/G1705/residence/rdncIm...

[164: 匿名]

>>163 マンション検討中さん

ほとんどの部屋からは見えなそうな位置ですね

[165: ご近所さん]

>>164さん
部屋から見づらくても廊下側で見れるんちゃうかな・・・？IKEA裏もそんな感じなので。

[166: マンション検討中さん]

しかし未だにマンション名も決まらないし、ホームページも更新しないし、何なんですかね。

[167: 匿名さん]

間取り、そんなに悪い？
まぁ普通じゃないかなって思ったけど。

[168: 匿名さん]

花火は廊下から見えるなら少しは楽しめそうですね。飲んだり食べたりしながらゆっくりとはできないだろうけど。

2022年1月下旬竣工予定となっているので、詳細が決まらないまま情報公開するのが早すぎたのかなと思います。あと1年半の期間がありますから。
でも、7月には販売開始予定なんですよね。買ってから完成までしばらく待つことになりのかな。
場所が駅まで3分という好立地なので早いうちに売れるかもしれませんね。

[169: 匿名さん]

７月販売開始か。
第一期ってことは、複数回に分けて販売するってことですよね？
一般的には早め(第一期)に買った方がいいんでしょうかね。一期が高くて、二期以降で価格見直しとかあるんでしょうか。
ご存じの方いますか？

[170: 匿名さん]

>>169 匿名さん
ネット調べると以下のように記載されている記事がありました。決算や不人気、売り切りたいなどの理由がある場合は安くすることがあるようですね

「新築の分譲マンションをお得に購入するためにはどの期で購入するのがいいのでしょうか。基本的には「第1期」でも「最終期」でも価格が値引きされお得になるようなことはないとされています。ただし、マンションの分譲会社の決算期などで早急に在庫処分をしようとしている際には、多少の値引きがされる可能性もあります。」

[171: 匿名さん]

そうなんですか！
決算期がねらい目ってことですか。
会社情報を調べないといけないですね。
だけど駅近物件ではそうもいかないような気もしたりして。
売れ行き次第ってとこでしょうか。
決算となると3月？
その直前が値引きの可能性ありってことでしょうか？
ここのマンションは7月中旬販売予定なので、それまで残ってるかどうか。
残ってるとしたらチャンスありかもしれませんね。
231戸、どんな風に売れていくんでしょうか。

[172: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[173: デベにお勤めさん]

自分で調べる癖をつけましょう

[174: マンション検討中さん]

塚田駅3分と、南船橋駅3分迷います

[175: 匿名さん]

パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミア

[176: マンション比較中さん]

名前がやっと決まりましたね
マンマニさんの予想通り、パークホームズLaLaでしたね。

[177: 匿名さん]

マンション名前長っ

[178: マンション検討中さん]

新三郷みたくならなければ
いいやあ

[179: マンション検討中さん]

https://www.31sumai.com/mfr/G1705/limited_plan.html
浴室に窓のあるプランはなさそうですね。
全体的にLDが小さめな感じですかね。

[180: マンション検討中さん]

匂いについてですが、この間ららぽーとに行った時に娘が動物の匂いがすると言っていたので、気になる方はいるかも。私は全く気がつきませんでしたが。

[181: 匿名さん]

なんか鋭角的なデザインが印象的ですね。
帆船のマストがモチーフだそうだけど。
正面から見た感じも短調ではなくて色や材質が微妙に異なっていて変化が付けられているのですね。
派手ではないけれどかなりユニークではないでしょうか。
鋭角の部分はバルコニーの出っ張りになるのかな。
角住戸の図面を見るとそんな感じ。
リビングダイニングが狭い感じがするけどウォールドアを利用して一部屋多めの間取りを選ぶと余裕が出そうに思います。

[182: マンション検討中さん]

坪単価200万の攻防で
売れ行きが決まるね
200切ったら、瞬間蒸発でないか
でも220?30くらいでしょうね

[183: 匿名さん]

平均200切ってたら素人の私でも値付けミスって気付きますね。

[184: マンション検討中さん]

物件概要に「店舗」の記載があるけど、コンビニなら嬉しいな。
できればセブンイレブンで。

[185: マンション検討中さん]

土地取得費はただみたいなもんですよね
何十年も前に、朝日興業とともに
破格値で取得してるはずだから

[186: 口コミ知りたいさん]

本日、MR行ってきました。
坪単価230前後ってところですね。
直床で設備は普通。天井高250、ディスポーザーなし、北側の部屋はルーバーなし、電車音対策のため二重窓。

[187: 通りがかりさん]

>>186 口コミ知りたいさん
コストカットの割に高いですね？

[188: 匿名]

駅前の再開発はいつ頃始まるのでしょうか。
ご存知でしたら教えてください。

[189: マンションマフィア]

>>188 匿名さん
まだ時期未定のようですが、
南船橋駅南口側に東西でマンション2棟、福祉施設、スーパーが建つ予定のようです。

[190: 口コミ知りたいさん]

>>187 通りがかりさん
洗面所も三面鏡では無かったです。
駅近が売りの長谷工マンションって感じでした。

[191: マンション検討中さん]

疑惑のlala?こちらは大丈夫かしらhttps://twitter.com/so04_goronex/status/790119611177902080?s=21

[192: 買い替え検討中さん]

坪単価230万はたかいですね。
二重床でなく、ディスポーザなし、エスカレータ2基だとしたら、買えないですね。
MRいって確認しないと....

[193: マンション検討中さん]

>>192 買い替え検討中さん
エレベーターは3基でした。

二重床では無かったですね。
ディスポーザーはありません。
最低限な設備しかありませんね。

[194: マンション検討中さん]

うーん、撤退かな。
期待してたのにちょっと残念。

[195: マンション検討中さん]

因みにカラーオプション含めて、既に8階以下は受け付け不可とのコト。
6階位で良かったのに、、、。

[196: 匿名さん]

ディスポーザー無して230万とは
仕様は長谷工仕様の中でも低そうですね

[197: 匿名さん]

>>190 口コミ知りたいさん
廉価で安さだけがウリの長谷工です（笑）

[198: マンション検討中さん]

MR見てきました。

このマンションの良さは立地に全振りといったところですかね。
設備仕様は正直賃貸レベルかも。トイレタンク式で洗面所は一面鏡、直床、タオル掛け1つ、ディスポーザーなし、食洗機なし、などなど。

オプションでどうにかなる部分もありますが、10階以下？はコロナの影響による施工スケジュール圧迫の都合によりオプションは付けられないとのことです。

京葉線沿いで海浜幕張のタワマンと比較してしまうと、価格の割に…とはなりますね。
坪単価は215?230万くらい。まあ設備仕様のグレードを下げたからこそ、駅近の割にこの価格で抑えられているとも言えますよね。

今後周辺に商業施設(スーパーかな？)や、マンション、福祉施設などもできてくるみたいなので、そこはいいと思います。

駅から遠くはなりますが、設備仕様の良さを取るならグランドホライゾンの中古もアリかなと思ってしまうかも。悩むなぁ。

[199: ご近所さん]

>>198 マンション検討中さん

購入希望ではありませんが、グランドホライゾン・サンにもともと居住していたので気になっていました。これまでの話を伺うとたとえ中古でもグランドホライゾンの方がいいと感じました。とくに車の所持考えている方は自走式で駐車場保持率の高いGHの方がいいですし、駅からの距離は全然気にならないレベルでした。地震でのゆれも少なかったし眺望もいいと思います。ただ部外者なので詳しくはわかりませんが、サザンで修繕入っているように見えるので、GHもこれからは大規模修繕なのでしょうか？

[200: マンション比較中さん]

サザン・グラホラは免振構造で揺れも少ないみたいですね。
ゲストルーム、ジム、シアタールーム、パーティールーム、などの共用施設も豊富ですし。

[201: マンション検討中さん]

マンマ二さんの評価もイマイチですね
コストカットをもう少し価格に反映して欲しかったですね…撤退します

[202: マンション検討中さん]

横浜みたいに傾いたり、新三郷の
修繕費みたく、ららはいわくつきだね、
　仕様では、サザン、GH以下ですね
時代だから仕方ないかもしれないけれど
中古の上層階でも150前後で買えるから
駅遠でもありです

[203: 匿名さん]

ファミリーマンションで食洗機なし！！？？

[204: マンション検討中さん]

まあ、でも直床とディスポーザー以外はオプションで必要に応じて自分でつけられるしね。だから、そこは必要な人は入れてください、だからコロナもあり大規模なんで値段抑えました、これからまだ２棟建つから失敗出来ません、駅近ららぽーと推しマンションなんだと思いますよ。

[205: 名無しさん]

ディスポーザーは致命的ですね。
周りの10年選手にも付いてるのにねぇ

個人的には此処までコストカットして230万もするのがビックリです。

[206: eマンションさん]

食洗機オプション、ディスポーザーなしって。
さすがに。それで坪230とは。
駅チカって言っても南船橋でしょ？
最弱の災害対応力を誇る京葉線一本でここまで盛れるってすごいな。
まー、期待してただけに残念。

[207: 匿名さん]

京葉線沿線の町は震災で終わったこと証明されたからね。よほど安くしないと売れないけど、材料費や人件費高騰を理由に価格を盛ったんでしょうね（笑）

[208: マンション検討中さん]

僕もMR行ったけどここ辞めます。明らかに価格設定ミスです。

[209: マンション比較中さん]

マンマニさん曰く「ここを高いと思う人はそもそも新築マンションは検討から外すしかない」ですって。
不動産のプロからみても設備はダメだけど、立地的に値付けは安い方だそう。

[210: 名無しさん]

>>209 マンション比較中さん

いや、だからココよりホライゾンやサザン検討した方が良いって意味だと理解しますが

[211: 匿名さん]

>>210 名無しさん

その通り。

[212: マンション検討中さん]

この時期に傘なし
駅直結は魅力
この立地は価値落ちませんから、

[213: 名無しさん]

>>212 マンション検討中さん

立地のお陰で価値が下がりにくいのは理解できますが、
そもそもその価値ってやつがビビるくらいコストカットされてて230万も有るのか？って話かと
スレを読む限りは無いと思う人が多いって事かと

[214: マンション検討中さん]

京葉線沿線のマンションをよくみているのですが、同じ京葉線沿線の検見川浜徒歩2分のレーベンが坪190万円、その隣の海浜幕張の徒歩13分のタワマンが坪220万円、新浦安徒歩17分のパークハウスオイコスが坪230万円くらいです。沿線は違いますが近隣の津田沼徒歩7分のバウスは坪260万円くらいです。
なので、それらと比較すると駅徒歩3分で坪単価215万円は悪くないように思いました。
もちろん設備がよいに越したことはないのですが、値段との兼ね合いもあるかと。

[215: マンション比較中さん]

三井は駅前再開発であと2棟建てるみたいだけど、ここの売れ行き次第では設備にも力を入れてくるかもですね。

[216: 検討板ユーザーさん]

もしかして階段がコンクリ壁じゃなくフェンスタイプ？

[217: 通りがかりさん]

せっかくの新築駅近マンションなのに何故施工は長谷工なのか…
二重床で天井高250ならもう少し魅力出るのに。

[218: 匿名さん]

>>217 通りがかりさん
長谷工じゃなかったらもっと坪単価250くらいになって南船橋にそんな出せるかい！ってなるし仕方ないんじゃない？
ある程度の駅力で5分以内の駅近物件でこの値段出せない人にはマンマニさんオススメのルピアグランデ柏行ってみたら？売れ行きすごいらしいけど。

[219: マンション比較中さん]

同じパークホームズならパークホームズ柏がイイかも。
駅徒歩4分、設備やロビーも豪華でここと価格帯が似てる。
ここより広めの間取りもあるし。

[220: 検討板ユーザーさん]

柏に住みたいわけじゃないから…

[221: マンション検討中さん]

>>220 検討板ユーザーさん
わかります…。松戸・柏のある常磐線沿線エリアとこちらの千葉湾岸エリアは千葉といっても全く別のエリアですよね。

[222: マンション検討中さん]

海より京葉線、中央は総武線、さらに内陸
常磐線で全く違うし、縦のラインが
ないからね。雰囲気も全く違うし
湾岸ライフに憧れてます

[223: 匿名さん]

湾岸ライフに憧れてるんであれば都内、千葉県にするなら海浜幕張、新浦安なのでは？
南船橋ではあまり湾岸ライフとは言えないと思う。

[224: 検討板ユーザーさん]

>>223 匿名さん
どっちも駅遠だから後回しにしてたんだよね。でも新築駅前ってだけで狭くて設備悪い物件に五千万使うくらいなら、駅遠で古くても考えてみようかと思ってる。立地的に免震魅力的だからサザグラ中古を狙うか次の駅前販売を待つか悩む?

[225: マンション検討中さん]

海浜幕張や新浦安はさすがに駅から遠すぎなんですよね。
毎日15分もかけて駅まで歩きたくないし。特に雨の日なんて。
ここは駅徒歩3分で雨に濡れることなく動く歩道で楽々。

[226: マンション検討中さん]

>>225 マンション検討中さん
駅近至上主義が現在のトレンドですからねー。
ただ湾岸ライフを望むんであれば南船橋は見当違いかと。俗にいうオシャレで洗練された街ではないですし。
湾岸ライフを送りたくて駅近が良ければ都内に行くしかないですよー。

[227: マンション検討中さん]

あそこで230ならディスポーザーはほしかった。面格子ルーバーもなし、食洗機オプションなんて…。期待してただけに残念すぎる。
あとは駅は近いけど、子どもがいるのでやっぱりあの交通量気になるかな。

[228: マンション検討中さん]

あそこで深呼吸はキツいかな。たまに遊び行くくらいならいいけど。洗濯物とか気になる

[229: 匿名さん]

いつから販売開始？

[230: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[231: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん

けど、海浜幕張や浦安の方が資産価値高いんだよね。例え駅から遠くても。南船橋なんで倉庫と物流の村ですから。汚い町と、洗練された街、どちらがいいかは明白ですよ？

[232: マンション検討中さん]

ここかバウス津田沼で検討してたがどちらも決め手にかける。。エクセレントシティ津田沼奏の杜も3LDKないようだし。。。
完全に振り出しに戻りました

[233: 検討板ユーザーさん]

塚田は安いしどうですか？
まだまだ残ってますよ
　南船橋の駅前再開発にかけるのも
面白いかもしれないが、街の未来図が
はっきりしないから　決めかねる

[234: マンション検討中さん]

>>233 検討板ユーザーさん
塚田に住むくらいなら船橋にこだわらないで八千代や印西に行った方がいい。

[235: 匿名さん]

行き過ぎたコストカットに思う。
その割に価格が激安というわけでもない。
ディスポーザーはつけてくれよさすがに。
そこまでやるなら本当にもう極限までカットして、
坪200か弱くらいにして、
「はい、もうスケルトンです。あとはみなさんオプションでどうぞ」
くらいやってほしかった……

[236: IKEA裏の住民２]

マンション・区分所有団地の、まず考慮したいこと

・駅から徒歩5分以内であること

これはとても強いカードです。
IKEA裏のマンションが坪約１３０万でしたので、新築とはいえ、
坪２００万を超えると、過剰かなとは思います。
コロナでしばらく売れ行き悪いと、値引きもしてくれるかもしれません。

[237: マンション検討中さん]

機械式駐車場が少し気がかりです。
雨の日は待つのも大変そうだし、なにより修繕費がものすごいと聞きます。
実際のところどうなのでしょう？

[238: 買い替え検討中さん]

IKEA裏という表現はよくないですね。IKEA隣にしましょう。

[239: 買い替え検討中さん]

機械式駐車場の台数が少ないから問題にならないのでは？
もともと駐車場台数が少なく、車を持つ方は少ない想定でしょう。
駐車料金も高く設定されているのでは？

[240: 買い替え検討中さん]

駐輪場が303台分と少ないですね？
1戸に2台分くらいは欲しいですね。