パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミア

[買い替え検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1705/

所在地：千葉県船橋市浜町２丁目１―６（他）（地番）
交通：京葉線「南船橋」駅　徒歩3分
間取： 2LDK～4LDK
面積：58.64㎡～77.72㎡
総戸数　　　231戸（販売総戸数231戸、他に　店舗2戸）
入居時期　　2022年4月下旬入居予定
構造・階数　鉄骨鉄筋コンクリート造地上20階
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[738: マンション検討中さん]

>>737 匿名さん
若松団地を除けば、1番の駅近マンションです。
駅前開発が進めば2番目ですね。

[739: 買い替え検討中さん]

南船橋駅は現在は改札が1か所ですが、C街区向けに改札の追加はないんですかね。

[740: ご近所さん]

>>739 買い替え検討中さん
可能性はなくはないですが、敷地の端までの距離は本物件と同程度（３分程度）なので、できないと思います。本物件は３分＋動く歩道なのでより便利になるようですが、C街区も十分近いですよ。

[741: ご近所さん]

>>720 買い替え検討中さん
A・C街区と若松団地エリアは、第１種住居地域（200/60）なので、商業地域（400/80）にあるサザンのような壁的なマンションは建てられません。（検討中の方はご存知と思いますが、）このマンションも商業地域にあるため２０階建てが可能となっています。
ただ、駅近・商業施設隣接の利便性を追求する目的での購入であれば問題はないですが、将来的に同じ商業地域にあるイケアの建物が、壁的な建物となる可能性がある点は認識された方が良いと思います。

[742: ご近所さん]

商業地域の建物に日照権は認められません（判例）。

[743: ご近所さん]

>>742 ご近所さん
訂正：商業地域の建物に日照権が認められる可能性は低い（判例）。

[744: マンション検討中さん]

JR南船橋駅南口市有地活用事業のエリアは、船橋市の地区計画により、１種住居地域は維持しつつ、容積率と高さ制限及び用途制限が緩和されるようです。

いずれにせよ。市の資料では、来年度からインフラや街区開発工事をスタートさせる予定のようなので、コロナの影響も含めるとA・C街区が売り出されたとしても、当分先でしょう。このマンションの検討者には、あまり関係のない話と思われます。

[745: 匿名さん]

南船橋駅近の新築に住みたいならこのマンション一択です。他の駅と違って競合いませんもんね。

[746: マンション検討中さん]

>>743 ご近所さん
確かにこのマンションは商業地域ですね。
検討にあたり、その他に気にしておくべきことはあるのでしょうか。日照権についてはIKEAが閉店して、背の高い建物が建設されると影響があると理解しました。

[747: マンション検討中さん]

そんなの気にしてたら駅前にマンションなんて買えないですよ...それが、ある程度の敷地の駐車場とか建て壊しが決まっているビルやマンションとかならわかりますが。

[748: ご近所さん]

IKEAだけではなく西側も同様の懸念はありますが、このマンションは南・西・北側が道路・線路に接しており、一定の空間は確保されるので商業地域内としては良い環境が保たれるのではないでしょうか。
一般的な商業地域内のデメリットとして風俗系の店舗等も建設が可能なため、それらを避けたい方は留意する必要がありますが、一方で、危険性の高い工場等を除き、ほぼ全ての用途で利用が可能な、非常に価値の高い立地とも言えます。
風俗系店舗等の可能性にしても、このエリアは船橋市と三井不動産が協定を結んで管理していくようなので、そのような協定のない商業地域よりは、安心感はあるように思います。

[749: ご近所さん]

検討中の方は、”JR南船橋駅南口市有地活用事業”で検索して、下の方にある「事業者募集要項」と真ん中らへんの「募集要項に係る質問に対する回答」を読むと、船橋市・三井不動産がこの地域をどんな風にしようとしているかが分かって良いと思います。個人的には、30～50年の長期に渡り、今回のA～D街区以外の広い範囲（上記募集要項の14ページに記載）の管理（エリアマネジメント）を、民間（三井不動産）に委託するケースは知らないので、将来的に非常に楽しみなエリアだと思います。

ちなみに、エリアマネジメントとは、「本事業地を中心としたエリアマネジメントの範囲における賑わいの創出や回遊性の向上、地域の価値の向上等に資する取組を継続的に実施することをいう。」と定義されています。

[750: 匿名さん]

この物件を永住用として検討されている方の気に障ったら申し訳ないですが、おそらくこの物件の立地であれば、将来的なエリア開発と合わせ、十分賃貸に出しても客付けできるマンションになっている可能性があると思うんですが、その際に賃借人の使い方によってはコスト増になり得る共用設備「ディスポーザー」が設置されていないのは、単なるコストダウンではなく、このマンションの立地条件等を踏まえた三井不動産のもう少し深い配慮があったりするのかな？なんてふと考えてみたりしました。板汚し失礼しました。

[751: マンション検討中さん]

>>750 匿名さん
解釈は各人の自由だと思いますが、ディスポーザーのくだりはかなり前向きな解釈だなあと思いました。

[752: マンション検討中さん]

間取りのGとHで迷っています。Gの方がリビングと洋室の一体感はあると思うのですが、モデルルームはHなんですよね。通常オススメとする間取りがモデルルームになっているケースが多いのかなと思っている＋色々イメージしやすいと思うのでHにすべきか。。

[753: マンション検討中さん]

>>752 マンション検討中さん
ほとんど変わりませんが、洋室2を一体で使うならGが優勢でしょうか。
洋室2にテレビを置いて、リビング側にソファを置くと、ダイニングからもテレビ見れるし良さそう。

[754: マンション検討中さん]

南船橋の駅前開発の将来がとても楽しみです。
三井不動産が開発した、海浜幕張、新浦安、柏の葉は
どこも魅力的な街づくりが展開されていて、
南船橋も三井不動産に期待していますし、
それだけのパワーがあると思います。

南船橋エリア全体が底上げされたらいいですね。

[755: マンション検討中さん]

>>754 マンション検討中さん

確かに、豊洲も佃も芝浦も昔は住宅地としては微妙でしたが、開発で大化けしましたからね。
南船橋も漏れ聞こえる開発計画を聞くと、化けるポテンシャルはありそうですよね。

[756: マンション検討中さん]

>>752 マンション検討中さん

バルコニーに洋室が飛び出してるのはいいんですが、洋室側が腰高窓であることが気になってます。個人的にリビングダイニングの明るさが重要ですので、掃き出し窓にして欲しかった。デスク置くにはいいですけど。

[757: マンション比較中さん]

コストコまでの距離で言えば新三郷のほうが近いよね。
向こうは歩いていけるし。