ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデンってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-jiyugaoka-dg/

自由が丘3丁目、あのお屋敷がついにマンションになります。
本物の自由が丘アドレスに、モリモトと三菱地所レジデンスによる低層3階建。
羨望のマンションになりそうです。
情報交換をよろしくお願いいたします。

地名地番 東京都目黒区自由が丘3-158-5
住居表示 東京都目黒区自由が丘3-12
交　　通 東急東横線および大井町線自由が丘駅徒歩9分

構　　造 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階建
戸　　数 45戸
延床面積 6683.66 ㎡
敷地面積 3618.89 ㎡

建築主 株式会社モリモト、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 東急建設株式会社一級建築士事務所
施工者 未定

着工 2020/05/15
完成 2022/05/31

[289: 匿名]

>>285 周辺住民さん
ご丁寧にありがとうございます。

[290: マンション掲示板さん]

この価格帯は中々手出しにくいでしょうね、富裕層の方も都心と比較検討されますしね

[291: マンション検討中さん]

住宅地がベースで利便性に優れて個性あるショップが立ち並ぶ自由が丘は魅力的かと。
安心安全も言わずもがな。
いわゆる都心とは別物で気に入ってます。
この物件、もう少し安くて地下みたいな作りじゃなきゃ完璧でした。

[292: 匿名さん]

自由が丘、南向き斜面の素晴らしい住宅街ですよね。「別にもう少し高くてもいいから、半地下住戸はなしにして欲しかった。」って意見もありそうだけど、どうなんだろう。

[293: マンション検討中さん]

>>292 匿名さん
そんな半地下が嫌なら自分が住まなきゃいい話だと思うのですが、半地下があるマンションに住むこと自体がマイナスポイントなのですか？

[295: 匿名さん]

［No.282と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当］

[296: マンション検討中さん]

半地下って日差し以外にリスクあるんですかね？
傾斜地だしそこまで気にならなかったんですが。

[297: マンション検討中さん]

>>296 マンション検討中さん
私も傾斜地だし大丈夫なんじゃないのか？って思いましたけど、半地下に住んだことなくそのリスクを負うのもなぁと思いました。
南向き住戸であれば日差しも日照図見る限りは個人的には十分な水準でしたし、住んでみると単価安くてお買い得と感じれるのかもと思いました。

[298: 口コミ知りたいさん]

>>297
私も商談で模型を見せていただきながら検討しておりまして、大丈夫そうなのでは、と思っております。
ただ、あまりにもこの掲示板でネガティブな書かれ方をしているので、資産価値（リセール出来るか）という意味ではもしかすると買い手がつかない可能性もあるのかなあ、と思って心配しています。
日照図的にはどこも大丈夫に見えましたが、実際の建物が出来てない中で1億円以上の購入を決断するのは勇気が必要ですね（笑）

[299: マンション検討中さん]

半地下住戸の日差し以外のリスクについて、ご参考まで。
①以前世田谷区の半地下（分譲）物件に住んでいたことがあります。
ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、世田谷区ではもう半地下住戸のあるマンションは建てられなくなっています（1階＆地下1階のメゾネットはOK）。つまり現在存在する半地下住戸のあるマンションは全て既存不適格物件となっています。だからといって違法でもなく普通に暮らせますが、売却の際はネガティブになる可能性はあることは留意した方がいいと思います。”不適格”という言葉がそもそもネガティブですので（もちろんネガティブにならないこともあります）。
②あと些細なことですが、このマンションにはスロップシンクがないので、テラスの掃除や観葉植物を置いた際の手入れがやや面倒かもしれません。
③またある程度テラスに奥行きがあれば湿気がこもることはありませんが、排水口の手入れをきちんとしないと変な虫（蚊の場合もあり）が湧く可能性があります。特に窓先空地にある排水口は管理会社しか手入れができませんので、夏場に虫が多いと思ったらチェックする必要があります。
ただ、このマンションの半地下住戸の一番のリスクは日照と80㎡台住戸の場合、駐車場が確保できるかに尽きるのではないでしょうか。

[300: 通りがかりさん]

自由が丘徒歩10分以内の物件は、地下だろうが北向きだろうが旗竿地だろうが関係無く価値がありますし、リセールは間違い無いです。
買いですね。

[301: 匿名さん]

>>300 通りがかりさん
時々掛かってくるワンルームマンション投資の電話と話法がそっくりですね。

[302: マンション検討中さん]

>>299 マンション検討中さん
参考になる情報ありがとうございます。
実際日当たりとか部屋の明るさはどんな感じでしたでしょうか？

[303: マンション検討中さん]

>>302 マンション検討中さん
299です。
これは住戸の向き、テラスの奥行によりけりだと思います。以前住んでいた半地下住戸は南向き、テラスの奥行は4ｍ近くありましたので明るさ、日当たりは問題なかったですし、冬は日差しの角度が低いのでリビング内まで日が入っていました。
ではこちらの物件はどうかということですが、まず東&西向きは南向きよりは明るさ、日当たりともキツイと思った方がいいでしょう。
参考になる数字を掲載しておきます。そのマンションもいわゆるハイグレード物件（1億円越え）で少しこの物件に似ておりまして、①1階（地下1階）と2階の価格差（坪単価）、②2階と3階の価格差（坪単価）で比較しますと、以前の物件は①49万円、②26万円でした。一方この物件の80A住戸で比較しますと①82万円、②29万円となります。つまり2階と3階の価格差はほぼ同じであるにも関わらず1階と2階の価格は大きく違っており、この物件の地下住戸はより条件がよくないと推測せざるをえないかもしれません。
マンションの住戸毎の値付けは販売担当者が話合って決めているわけではなく、全体の総販売価格を基に様々な数値を入れて科学的に決定していますので（もちろん微調整はあります）、その辺はよく検討された方がよろしかと思います。

[304: マンション検討中さん]

>>303 マンション検討中さん
ありがとうございます。
大変参考になりました！
まぁ坪単価なりの条件がやはり当然あるって事ですよね。。
1億越えのお値段でもあるのでよく検討します。。

[305: 通りがかりさん]

戸建てじゃなくマンションなので、利便性や室内空間を重視で良いと思っています。
特に住宅地でのマンションですから、半地下はネガティブではないです。

[306: マンション比較中さん]

安いから半地下でもいいやってことでしょ。
不動産にお買い得なしだから、暮らしやすい事はないと思う。
日当たりが悪いとか、風通りがないとか、湿気が酷いとか、同じマンションの住民に卑屈になりそうだとか,。
そうまでして住みたいものがあるならいいんじゃないの。
私は無理。

[307: 匿名さん]

>>303 マンション検討中さん
横から失礼します。私もこちらの半地下住戸検討したいと思っているのですが、以前お住まいだった「半地下」の住戸は、マンションの敷地全体が北向きの斜面になっていて、テラス側（南側）から見ると水平面より下に住戸床がある（1メートル程度？）ように見えるけれども、廊下側（北側）から見ると普通の一階住戸に見える、という構造だったのでしょうか？　それとも、敷地は水平で、1階部分が全体に少し掘り下げてあったのでしょうか？　

[308: 口コミ知りたいさん]

これだけ１階（地下）の具体例を聞きたがる候補者の方が多いという事は、皆さん気になりつつも購入に向けて迷っているといった感じでしょうね。

[309: 匿名さん]

>>308 口コミ知りたいさん
307です。
以前、都心近郊一低層マンションの地下住戸を中古で内見させてもらったことがあるのですが、テラスも廊下側もゆとりがある設計で、明るさは十分だったもののどうしても湿気が気になり、見合わせた経験があります。そこは半地下ではなくて、完全な地下住戸だったので、「半地下」とどの程度違いがあるか気になってます。いずれにしても今現在は買い替えのタイミングとしてはよくなく、また妻は地下とか半地下とかにネガティブなので、よほどのことがないと購入には至らないとは思うのですが…。

[310: マンション掲示板さん]

>>309
308です。私も絶賛検討中ですが、ドライエリアテラス付きの地下住戸に住んだことも、住んでる知り合いも身近におらず、湿気や日当たりのイメージが中々付かず、迷っております。
ネット上で検索すると、良いコメントも悪いコメントももちろんあり、最終的には自分の意志で決めなくてはいけないものの、まとまった金額ということもあり、非常に悩んでおります。309さんも納得される決断が出来る事をお祈りしております!

[311: マンション検討中さん]

ここにきて俄然地下住戸ネタ盛り上がっていますね。先週MRに行った際に104号室が一番人気と聞きました。

[312: ご近所さん]

ここから更に5分ぐらいの所に住んでいます。
いつも愛犬の散歩で通る界隈ですが
元有名な御屋敷のここは最高の立地ですよねぇ。
元々の沼地から、ほんの少しの上り坂。
敷地も広く贅沢な低層。
これだけの敷地を確保出来るのは自由が丘では
もう今後なかなか無いような。。
しかしかなり高額そうですねぇ。
住み替えは無理かなぁ。...憧れます。

[313: 匿名さん]

洗足エリアのマンションの地下/1Fメゾネットの部屋に住んだことがあります。リビングが地下でした。定期借家契約で2年住みましたので、感想を書きます。ご参考になれば。
住む前は正直気が進みませんでしたが、仮住まいの予定で定期借家で安かったので、まあいいか、と言う気持ちで入居しました。住んでみると、住む前に想像していたよりは悪くなかったです。
おそらく皆さんが心配されるであろう大雨の日の浸水ですが、大雨の日に排水設備から水があふれるようなことはありませんでした。湿気で困ったということもありませんでした。日当たりは良いとは言えませんがドライエリアが広く、閉塞感は感じませんでした。
思いのほか良かった点は、夏涼しく冬暖かかったことです。また地下でなくても最下階ならどこもそうですが、下階への騒音の心配がないことも良い点です。
私が感じた欠点は、ドライエリアに葉っぱなどが溜まりやすいので、掃除は面倒でした。あと、これは想像ですが、やはり地下住戸は印象が良くないと思うので、中古で売るとき苦労するんじゃないかなと思います。

[314: マンション検討中さん]

私も検討していたのですが、知り合いの不動業の方に相談したところ、1.半地下住居はリセールはかなりきつい。2.ネガティブポイントが多く避ける人多数　なので絶対にやめておいた方が良いと言われました。。。
ですので予算上げて2階以上で検討しております。

[315: マンション検討中さん]

>>307 匿名さん
303です。
以前住んでいたマンションは水平地でしたので、ご推測のとおり1階部分を全体的に掘り下げていました。当時世田谷区ではこうしたマンションが乱立し、古株の区会議員が景観がよくない等と言い出し、確か2010年ぐらいに（間違っていたらごめんなさい）半地下物件が建てられなくなりました。ここはぎりぎり目黒区ですが、自治体の思惑でいきなりルールが変わるリスクがあることは気を付けたいです。

ここの半地下住戸が注目されるのは2階（実質1階）以上の価格ならそれこそ地所レジがやってる三田や白金高輪の物件とほぼ坪単価が変わりませんし、自由が丘にこだわない人にはちょっと割高に見えてしまうのかなとも思います。半地下住戸は明らかに割安ですが、南側住戸はまだしも東＆西住戸の日照は微妙な印象です。

[316: 検討板ユーザーさん]

>>315 マンション検討中さん
307です。とても参考になりました。ありがとうございます。

[317: 周辺住民さん]

参考までに
左下: 当該物件
右下: 自由が丘駅方向
右中: 町名/駅名の由来になった自由が丘学園
右上: ザ・ガーデン自由が丘(徒歩5分ぐらい)
中上: 目黒通り沿いのプラウド自由が丘
左上のどれか: 竹内力の有名なお屋敷w
　その右上にほぼスーパーの薬局クリエイト

やっぱりこの閑静な住宅地の中で
この面積ってなかなか無い。

[318: 周辺住民さん]

ところで自由が丘ピーコックは
撤退じゃなくてビルごと建て替えですよ。
築半世紀だからね。
2023年オープン予定。

[319: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん
自由が丘ブランドに拘りがなければ、白金高輪の方がリセールは硬そうですよね。それでもこのマンションに住みたいと言うひとは、自由が丘の中でもこの立地がどれほど特別なものかわかっているからでしょうね。

[320: 匿名さん]

地下住居の件は、質問時点で本人も本当は結論でてるんだけど背中押してもらいたいだけでしょ？
要はB級品でマイナス分だけ安い。
でも、あなたが迷う様に、あなたから買う人も迷う訳だからリセールは期待できない。中古のB級品だから尚更お得感を求められる。こう言う物件は値上がりは最後、値下がりは最初だし。
でも、安く買えるから、マイナス面が気にならないのなら、使い倒すにのには最適。リセールはボーナス程度に考えて終のすみかとするならとても良い。

[321: 坪単価比較中さん]

半地下うんぬんより以前に、こんな階数の少ない低層マンションで
最上階は別としてもB1Fだけ小分けのプランってまずくない？
一般的には90平米だったらそこそこの広さだし高いんだろうに
あまりにも2,3Fと差があり過ぎて、住み出して劣等感の中で暮らすなんて嫌だな。
理事会で半地下の狭い住人達が並んでるのを想像すると悲しい...

[322: 検討板ユーザーさん]

地価のデメリットは一般的には分かってて、リセールに期待して買おうとしているわけではない。
問題はこの特定の物件のデメリットがどの程度かってこと。
客観的な情報、つまり判断材料が欲しいだけで、判断自体は自分でする。
それとは別に、一番下の階だけやたらと小分けのプランが、共同住宅の設計としてあまり健全ではないって指摘はその通りだと思う。
このマンション、どうやったって住民間に精神的なカースト制が発生しちゃうよなあ。

[323: 匿名さん]

下層階を買う人がいるお陰で上層階の価格が抑えられる訳だから、大勢の下層民が少数の上層民を支える良くある構造で、経済力によるカーストそのもの。
ここは、半地下、地下という誰でも一目で分かるカースト制をとっているので、分かりやすい分辛いね。

[324: 匿名さん]

タイタニック的な。。

[325: マンション検討中さん]

この立地で地所の物件なので、目をつむってでも買いでしょう！
マンションなんだから、地下も3階も大して変わりません。
似たようなもんです。

[326: マンション検討中さん]

どこでもヒエラルキーはあります。

[327: マンション比較中さん]

このプランを見て
どう見ても似たようなもんなんて思えない
小分け横並びのドライエリア物件、、地階が悲惨過ぎる。
なんでこんな事にしちゃったのだろうか

[328: マンション比較中さん]

タイタニックは言い過ぎですよ。設計段階でもう既に半分沈んでいるこちらと並べられては、タイタニックもあんまりだと思うでしょうに。

[329: 口コミ知りたいさん]

>>327 マンション比較中さん
何とか手が届く価格にすれば、自由が丘と言う地名でホイホイ釣れると思ったんですかね。

[330: 匿名さん]

>>326 マンション検討中さん
ヒエラルヒーはどこにでもあるかもだけど、程度問題だよね。この物件の構造だと、地階の（特に東西向き住戸）とそれ以外で、恐ろしいほど明確に線引きされちゃう。私が知っている他の一低層の地階あり物件では、地階住戸は日照や通風などの条件が悪い分、（坪単価を下げて）広めの部屋にしてあった。ここは条件悪くて、しかも狭いんだから…。

[331: マンション検討中さん]

正直、マンションは最上階の角部屋にしか価値を感じません。上の階の音など聞きたくないし、窓が少なく閉塞感ある部屋はちょっと。
でも売り出し対象ではなく、、、
なんて売り方なんだか、、
それにこの価格なら戸建てが買えますよね、、
どんなマーケティングなんだか疑問ですが、自由が丘徒歩10分以内ってことで飛ぶように売れちゃうんでしょう。

[332: マンション検討中さん]

地階でも
ちょっとでもワイドスパンで専用ドライエリアも奥行きが広ければ
全然違うんだけどなぁ
とても真剣に考えたレイアウトとは思えない
それとも上階が売れれば充分ペイ出来るとか？
飛行機のエコノミーみたいな物か

[333: マンション検討中さん]

>>332 マンション検討中さん
なるほど！読んだとたん三等船室が思い浮かびました。寝るだけ用なんですね。そうすると、自由が丘という名前に惹かれる方も多そうなので、前にあったように賃貸や民泊での、ちょっと良い立地でちょっと良い設備の一時利用者向け住居になるんでしょうね。

[334: マンション検討中さん]

賃貸や民泊にここは選ばないでしょ。
よく考えたら？
書き込みはきちんと2億クラスを払える方に絞りましょうよ。
遠吠えは聞き苦しくて。

[335: マンション検討中さん]

「地下の独房」を億出して買ってみるのはどんな人？
トップYouTuber？

[337: マンション検討中さん]

こういうサイトですので結構辛辣なコメントもありますが、私なりにこの物件の半地下住戸のメリデメについて、真剣に検討されている方もいらっしゃるようですのでできるだけ客観的にコメントさせていただきます。
モデルルームでは半地下住戸のテラスについてのCGを用意していましたので、それを見た第一印象としては、思ったより悪くなかったということです。理由は、①リビングのガラス面から外部との擁壁までの距離が、南住戸で6～8m、西住戸で7～9m、東住戸に至っては10m近くあるので圧迫感がほとんどなかったという点、②冬至でもそこそこ日照がある点、③それから高さ1.5ｍぐらのドライエリア部分は花壇が設置されリビングに居ながらしてたぶん1年中キレイな花を堪能できる点（定期的に業者さんが手入れをしてくれるとのこと）等です。逆に2階住戸はベランダのガラスが透明でないため、花壇はベランダまで出ないとみることができません。これで上層階により数千万円安く買えるのならこれもアリだと思いました。
一方最大のデメリットは、これはどなたかが既に指摘されていましたが、売却の際は上層階と同じようにはいかないという点です。中古で売るときは上層階との比較は基本的にありませんので、どうしても半地下というネガティブな部分が注目されてしまいます。例えば10年後に2階住戸が新築価格比10％安となっていれば、半地下住戸は15～20％程度安になっている可能性もありえます。不動産業界の方が半地下住戸は絶対買ってはダメというのは、彼らは資産価値しか考えませんのである意味もっともなご意見です。
最後にカースト制（笑）ですが、私の経験も踏まえて申せばタワーマンションにようにそういう雰囲気はあまりないと思っています。というよりマンション内での交流すらあまりないかもしれません。この手のマンションの上層階に住む方々はそれなりに社会的に成功を収めている方々なので、下階の方に対して優越感を持つという気持ちはまず持っておらず常に上を目指しているのでしょうか、自分の世界以外に興味を持っていない方々が少なくありません（もちろんお隣さんへのあいさつ等はありますが）。ご近所さんと仲良くなって等という世界観は持ち合わせていないからこそ、こうした物件を選ぶということもあります（芸能人しかり）。むしろ下階に住む方が勝手に劣等感を持ってしまうのであれば、この手のマンションはやめた方がよろしいかと思います。

[338: 匿名さん]

[NO.336と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]