ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデンってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-jiyugaoka-dg/

自由が丘3丁目、あのお屋敷がついにマンションになります。
本物の自由が丘アドレスに、モリモトと三菱地所レジデンスによる低層3階建。
羨望のマンションになりそうです。
情報交換をよろしくお願いいたします。

地名地番 東京都目黒区自由が丘3-158-5
住居表示 東京都目黒区自由が丘3-12
交　　通 東急東横線および大井町線自由が丘駅徒歩9分

構　　造 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階建
戸　　数 45戸
延床面積 6683.66 ㎡
敷地面積 3618.89 ㎡

建築主 株式会社モリモト、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 東急建設株式会社一級建築士事務所
施工者 未定

着工 2020/05/15
完成 2022/05/31

[269: マンション検討中さん]

>>268
だとすると何故安くなるのですかね？
1階の部屋に興味がありますが、中々判断が難しいですね。。。

[270: 周辺住民さん]

地階というだけで敬遠する人は多いと思います。
ただ、高台の南傾斜ですし、南向き住戸は住んでみると全然気にならず割安で良かったとなると可能性があると思いましたが、図面やシミュレーションだけでは判断するのは難しかったです。
地階とはいえ億越えの値段ですし、民度が低い人たちが入るとは思えません。

[271: 通りがかりさん]

実質2階も地上階だから3?4階以外は似たような悩みになりそうですね。。。

[272: マンション検討中さん]

最上階である3階以外は日当たりを期待してはダメです。
傾斜地ゆえのかなりクセのある物件です。

[273: マンション検討中さん]

上層階が値ごろになるのは地下階を買ってくれる方のおかげですから、ありがたいことです。とはいっても、地下階を買う方の民度は大変気になるところですね。

[274: 口コミ知りたいさん]

広いテラスは一定の使い勝手がありそうな気もしますが、潜ったドライエリアというのは実際住んでみないとわからないですね。
上層階の眺望がどんなものかも知りたいものです。

[275: マンション比較中さん]

ここの1階も半地下みたいなものだし、地下や1階に住むのは無理して買った感ありありで、正直言って痛ましいな。
賃貸や民泊用で自分で住む人は少ないんじゃない、知らんけど。

[276: 匿名さん]

誰に迷惑をかけているわけでもないのに、どうして地階の住宅購入を検討しているだけで、民度が低いとか嫌味な発言をされなければならないのでしょうか？

[277: 匿名さん]

>>266 匿名さん
民泊NGになるかな、確定？
NGになっても、民泊管理は留学生のバイトにさせ外国人オーナーは海外在住って、高額物件に良くあるパターンだけど、規約守らせるの難しいよ。連絡すら満足に取れなかったりして。民泊するのは外国人旅行者で生活習慣も様々だから民度も様々だし。良い人もいれば酷いのもいるからね。
規約で民泊NGとならなかったらなおさら。

[278: マンション比較中さん]

>>276 匿名さん
気にされるのでしたら、良く検討された方が良いですよ。ここでは一時ですが、住んだら一生です。流石に面と向かって言われる事は無いと思いますが、陰で言われてるのを知る方がきつい場合もあります。一番辛いのは陰で言われてるんじゃ無いかと気になりだすことです。私も別件ですが失敗した事があります。

[279: 通りがかりさん]

コメントで民泊とか言ってる人がいますが、嫌がらせですかね？自由が丘から徒歩8分の2LDKマンションで民泊売りする人もいないように思いますが…

[280: 口コミ知りたいさん]

この物件では分かりませんが、コロナ前のNYやDCでは同じような立地での民泊マンションも普通な感じでしたよ。コロナでどうなったかはわからないです。。。

[281: マンション掲示板さん]

NYとDCと自由が丘って全く関係ないような…そして、コロナ禍で余計に外国人もいないのに、何を心配してるのでしょうか？

[282: ご近所さん]

長く一丁目に住んでいますが、駅前の東急ストアは年々高いのに品が悪くなっているので車で他所へ行く方が多いですね。ピーコックは近々閉店します。
学習塾と美容院ばかり増えて暮らしやすい街では無いと思います。
そもそもなんで高かったのかがわかりませんが、住みたい街ランキングがどんどん低下していくのも納得です。本マンションに関係なくて申し訳ありませんでした。

[283: 匿名さん]

ピーコックは残念ですよね。
わざわざ東急に行かないのであれば、高級スーパーのザ・ガーデンしか選択肢がなくなります。

[284: 匿名]

募集対象外住居が多いような気がするのですが、どのような方が募集対象外住居にお住まいになるのでしょうか？

[285: 周辺住民さん]

>>284 匿名さん
モリモトさんが友の会(モリモトの会員)向けに先行販売した住戸かと。

[286: 周辺住民さん]

要望書の受付期間延長したらしいが、想定より集まってないのか？
大人気だから延長したって言ってたけど、ホンマなんやろか。

[287: マンション掲示板さん]

思ったより集まってないのかもですね

[288: 匿名さん]

コロナ前に仕入れた土地だから、想定外な状況なのかもね。
学芸大学のディアナや中目黒のザ・パークハウスなどの超高級物件が売れ残っているところを見ると、広すぎる（高すぎる）物件は今どきの流れに反しているのかもしれない。

[289: 匿名]

>>285 周辺住民さん
ご丁寧にありがとうございます。

[290: マンション掲示板さん]

この価格帯は中々手出しにくいでしょうね、富裕層の方も都心と比較検討されますしね

[291: マンション検討中さん]

住宅地がベースで利便性に優れて個性あるショップが立ち並ぶ自由が丘は魅力的かと。
安心安全も言わずもがな。
いわゆる都心とは別物で気に入ってます。
この物件、もう少し安くて地下みたいな作りじゃなきゃ完璧でした。

[292: 匿名さん]

自由が丘、南向き斜面の素晴らしい住宅街ですよね。「別にもう少し高くてもいいから、半地下住戸はなしにして欲しかった。」って意見もありそうだけど、どうなんだろう。

[293: マンション検討中さん]

>>292 匿名さん
そんな半地下が嫌なら自分が住まなきゃいい話だと思うのですが、半地下があるマンションに住むこと自体がマイナスポイントなのですか？

[295: 匿名さん]

［No.282と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当］

[296: マンション検討中さん]

半地下って日差し以外にリスクあるんですかね？
傾斜地だしそこまで気にならなかったんですが。

[297: マンション検討中さん]

>>296 マンション検討中さん
私も傾斜地だし大丈夫なんじゃないのか？って思いましたけど、半地下に住んだことなくそのリスクを負うのもなぁと思いました。
南向き住戸であれば日差しも日照図見る限りは個人的には十分な水準でしたし、住んでみると単価安くてお買い得と感じれるのかもと思いました。

[298: 口コミ知りたいさん]

>>297
私も商談で模型を見せていただきながら検討しておりまして、大丈夫そうなのでは、と思っております。
ただ、あまりにもこの掲示板でネガティブな書かれ方をしているので、資産価値（リセール出来るか）という意味ではもしかすると買い手がつかない可能性もあるのかなあ、と思って心配しています。
日照図的にはどこも大丈夫に見えましたが、実際の建物が出来てない中で1億円以上の購入を決断するのは勇気が必要ですね（笑）

[299: マンション検討中さん]

半地下住戸の日差し以外のリスクについて、ご参考まで。
①以前世田谷区の半地下（分譲）物件に住んでいたことがあります。
ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、世田谷区ではもう半地下住戸のあるマンションは建てられなくなっています（1階＆地下1階のメゾネットはOK）。つまり現在存在する半地下住戸のあるマンションは全て既存不適格物件となっています。だからといって違法でもなく普通に暮らせますが、売却の際はネガティブになる可能性はあることは留意した方がいいと思います。”不適格”という言葉がそもそもネガティブですので（もちろんネガティブにならないこともあります）。
②あと些細なことですが、このマンションにはスロップシンクがないので、テラスの掃除や観葉植物を置いた際の手入れがやや面倒かもしれません。
③またある程度テラスに奥行きがあれば湿気がこもることはありませんが、排水口の手入れをきちんとしないと変な虫（蚊の場合もあり）が湧く可能性があります。特に窓先空地にある排水口は管理会社しか手入れができませんので、夏場に虫が多いと思ったらチェックする必要があります。
ただ、このマンションの半地下住戸の一番のリスクは日照と80㎡台住戸の場合、駐車場が確保できるかに尽きるのではないでしょうか。

[300: 通りがかりさん]

自由が丘徒歩10分以内の物件は、地下だろうが北向きだろうが旗竿地だろうが関係無く価値がありますし、リセールは間違い無いです。
買いですね。

[301: 匿名さん]

>>300 通りがかりさん
時々掛かってくるワンルームマンション投資の電話と話法がそっくりですね。

[302: マンション検討中さん]

>>299 マンション検討中さん
参考になる情報ありがとうございます。
実際日当たりとか部屋の明るさはどんな感じでしたでしょうか？

[303: マンション検討中さん]

>>302 マンション検討中さん
299です。
これは住戸の向き、テラスの奥行によりけりだと思います。以前住んでいた半地下住戸は南向き、テラスの奥行は4ｍ近くありましたので明るさ、日当たりは問題なかったですし、冬は日差しの角度が低いのでリビング内まで日が入っていました。
ではこちらの物件はどうかということですが、まず東&西向きは南向きよりは明るさ、日当たりともキツイと思った方がいいでしょう。
参考になる数字を掲載しておきます。そのマンションもいわゆるハイグレード物件（1億円越え）で少しこの物件に似ておりまして、①1階（地下1階）と2階の価格差（坪単価）、②2階と3階の価格差（坪単価）で比較しますと、以前の物件は①49万円、②26万円でした。一方この物件の80A住戸で比較しますと①82万円、②29万円となります。つまり2階と3階の価格差はほぼ同じであるにも関わらず1階と2階の価格は大きく違っており、この物件の地下住戸はより条件がよくないと推測せざるをえないかもしれません。
マンションの住戸毎の値付けは販売担当者が話合って決めているわけではなく、全体の総販売価格を基に様々な数値を入れて科学的に決定していますので（もちろん微調整はあります）、その辺はよく検討された方がよろしかと思います。

[304: マンション検討中さん]

>>303 マンション検討中さん
ありがとうございます。
大変参考になりました！
まぁ坪単価なりの条件がやはり当然あるって事ですよね。。
1億越えのお値段でもあるのでよく検討します。。

[305: 通りがかりさん]

戸建てじゃなくマンションなので、利便性や室内空間を重視で良いと思っています。
特に住宅地でのマンションですから、半地下はネガティブではないです。

[306: マンション比較中さん]

安いから半地下でもいいやってことでしょ。
不動産にお買い得なしだから、暮らしやすい事はないと思う。
日当たりが悪いとか、風通りがないとか、湿気が酷いとか、同じマンションの住民に卑屈になりそうだとか,。
そうまでして住みたいものがあるならいいんじゃないの。
私は無理。

[307: 匿名さん]

>>303 マンション検討中さん
横から失礼します。私もこちらの半地下住戸検討したいと思っているのですが、以前お住まいだった「半地下」の住戸は、マンションの敷地全体が北向きの斜面になっていて、テラス側（南側）から見ると水平面より下に住戸床がある（1メートル程度？）ように見えるけれども、廊下側（北側）から見ると普通の一階住戸に見える、という構造だったのでしょうか？　それとも、敷地は水平で、1階部分が全体に少し掘り下げてあったのでしょうか？　

[308: 口コミ知りたいさん]

これだけ１階（地下）の具体例を聞きたがる候補者の方が多いという事は、皆さん気になりつつも購入に向けて迷っているといった感じでしょうね。

[309: 匿名さん]

>>308 口コミ知りたいさん
307です。
以前、都心近郊一低層マンションの地下住戸を中古で内見させてもらったことがあるのですが、テラスも廊下側もゆとりがある設計で、明るさは十分だったもののどうしても湿気が気になり、見合わせた経験があります。そこは半地下ではなくて、完全な地下住戸だったので、「半地下」とどの程度違いがあるか気になってます。いずれにしても今現在は買い替えのタイミングとしてはよくなく、また妻は地下とか半地下とかにネガティブなので、よほどのことがないと購入には至らないとは思うのですが…。

[310: マンション掲示板さん]

>>309
308です。私も絶賛検討中ですが、ドライエリアテラス付きの地下住戸に住んだことも、住んでる知り合いも身近におらず、湿気や日当たりのイメージが中々付かず、迷っております。
ネット上で検索すると、良いコメントも悪いコメントももちろんあり、最終的には自分の意志で決めなくてはいけないものの、まとまった金額ということもあり、非常に悩んでおります。309さんも納得される決断が出来る事をお祈りしております!

[311: マンション検討中さん]

ここにきて俄然地下住戸ネタ盛り上がっていますね。先週MRに行った際に104号室が一番人気と聞きました。

[312: ご近所さん]

ここから更に5分ぐらいの所に住んでいます。
いつも愛犬の散歩で通る界隈ですが
元有名な御屋敷のここは最高の立地ですよねぇ。
元々の沼地から、ほんの少しの上り坂。
敷地も広く贅沢な低層。
これだけの敷地を確保出来るのは自由が丘では
もう今後なかなか無いような。。
しかしかなり高額そうですねぇ。
住み替えは無理かなぁ。...憧れます。

[313: 匿名さん]

洗足エリアのマンションの地下/1Fメゾネットの部屋に住んだことがあります。リビングが地下でした。定期借家契約で2年住みましたので、感想を書きます。ご参考になれば。
住む前は正直気が進みませんでしたが、仮住まいの予定で定期借家で安かったので、まあいいか、と言う気持ちで入居しました。住んでみると、住む前に想像していたよりは悪くなかったです。
おそらく皆さんが心配されるであろう大雨の日の浸水ですが、大雨の日に排水設備から水があふれるようなことはありませんでした。湿気で困ったということもありませんでした。日当たりは良いとは言えませんがドライエリアが広く、閉塞感は感じませんでした。
思いのほか良かった点は、夏涼しく冬暖かかったことです。また地下でなくても最下階ならどこもそうですが、下階への騒音の心配がないことも良い点です。
私が感じた欠点は、ドライエリアに葉っぱなどが溜まりやすいので、掃除は面倒でした。あと、これは想像ですが、やはり地下住戸は印象が良くないと思うので、中古で売るとき苦労するんじゃないかなと思います。

[314: マンション検討中さん]

私も検討していたのですが、知り合いの不動業の方に相談したところ、1.半地下住居はリセールはかなりきつい。2.ネガティブポイントが多く避ける人多数　なので絶対にやめておいた方が良いと言われました。。。
ですので予算上げて2階以上で検討しております。

[315: マンション検討中さん]

>>307 匿名さん
303です。
以前住んでいたマンションは水平地でしたので、ご推測のとおり1階部分を全体的に掘り下げていました。当時世田谷区ではこうしたマンションが乱立し、古株の区会議員が景観がよくない等と言い出し、確か2010年ぐらいに（間違っていたらごめんなさい）半地下物件が建てられなくなりました。ここはぎりぎり目黒区ですが、自治体の思惑でいきなりルールが変わるリスクがあることは気を付けたいです。

ここの半地下住戸が注目されるのは2階（実質1階）以上の価格ならそれこそ地所レジがやってる三田や白金高輪の物件とほぼ坪単価が変わりませんし、自由が丘にこだわない人にはちょっと割高に見えてしまうのかなとも思います。半地下住戸は明らかに割安ですが、南側住戸はまだしも東＆西住戸の日照は微妙な印象です。

[316: 検討板ユーザーさん]

>>315 マンション検討中さん
307です。とても参考になりました。ありがとうございます。

[317: 周辺住民さん]

参考までに
左下: 当該物件
右下: 自由が丘駅方向
右中: 町名/駅名の由来になった自由が丘学園
右上: ザ・ガーデン自由が丘(徒歩5分ぐらい)
中上: 目黒通り沿いのプラウド自由が丘
左上のどれか: 竹内力の有名なお屋敷w
　その右上にほぼスーパーの薬局クリエイト

やっぱりこの閑静な住宅地の中で
この面積ってなかなか無い。

[318: 周辺住民さん]

ところで自由が丘ピーコックは
撤退じゃなくてビルごと建て替えですよ。
築半世紀だからね。
2023年オープン予定。