シティハウス武蔵野ってどうですか？

[マンション検討中さん]

（仮称）三鷹北口駅前計画についての情報を希望しています。
三鷹駅徒歩2分の物件のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/mitaka1/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151556

所在地：東京都武蔵野市中町一丁目3068-9他8筆（地番）
交通：JR中央本線「三鷹」駅から徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.01平米～74.41平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[541: 通りがかりさん]

>>535 マンコミュファンさん

下層が商業になっているタワマンならいっぱいあるけどね。そう言う話じゃ無くてららぽーと豊洲みたいなやつでしょ？
住友不動産は複合施設にするなら箱だけ用意か、住商あたりとJV組むんじゃ無いかなー。

ただ京都や有明のは例もあるし、コンサバから脱却しつつあるから十分出来ると思うよ。

[542: 匿名さん]

南側一帯がマンションメインじゃ無くて商業メインの開発になるようならこの物件にとっては良いニュースになりますね！
桜通り沿いの土地を後回しにしたことからも明らかなのは、南側の区画一帯での再開発をまだ諦めてないってことだと思う。

[543: 匿名さん]

諦めてないどころかやる気満々。
仮にタワマンじゃなくてもこの物件の上層階買ってる分にはさほど影響ないでしょう。

[544: 名無し]

関係者っぽいですね。

[545: 匿名さん]

近隣住民だよ。
興味はあって営業から色々と話聞いた結果上層階の特に南西角はタワマンになっても影響は少ないと推測はしてる。
他の理由で自分は買わなかったけどね。
駅近く希望なら多少のリスクは承知で買う必要はあるよね。

[546: マンコミュファンさん]

>>541 通りがかりさん
なるほど、ありがとうございます。
リーシング力等は自前での商業施設開発?運営経験が大きく左右すると思っているのと
とりわけ郊外の場合は都心と異なる観点からの企画が必要になりそうなことや吉祥寺や武蔵境との差異化を考えたときにスミフって大丈夫？って思ったのでコメントしていました。
確かに国分寺のミーツのように箱物用意でどっかに任せるというのはある話なので、他からも助けをもらってやって欲しいですね。

そんなに都心部ほどの大規模な開発じゃないかもしれませんが用途含めてしっかりとスミフには企画してもらいたいものです。

[547: 通りがかりさん]

>>546 マンコミュファンさん

そうですね。商業施設のプロジェクト実績が少ないのは確かなので、オフィス賃貸やホテル、タワマンなど（スミフからすれば）従来型の単一企画に収まってしまう可能性はありますね。　

駅前再開発の纏まった土地はミクストユース施設が主流になったので住友にもぜひ手がけてほしいな。
10年くらい掛かるかも知れませんが、市としても吉祥寺の南口よりは着手しやすいので、成果を残すにはもってこいの土地。

[548: 匿名さん]

物件そのものより南側敷地の再開発の話の方が盛り上がるスレ

[549: eマンションさん]

>>548 匿名さん

マンションについて話したいけど、スミフらしさ以外に話すことがないや。

専有部も共有部のフツーの駅前板マンで、下階の設計コピペを延々繰り返しただけ。良くも悪くもスミフの典型。
一階のスーパーもおそらく東急で察しがつくし。

意外だったのは管理費が非常に高いことくらいかな。

[550: 検討中]

たしかに共用施設も特にない割に管理費高いですよね。
そういえば2階も店舗スペースでしたっけ？何が入るんでしょう。

[551: 購入経験者さん]

ここは管理費がネックです。
修繕積立金は築５年くらいからじわじわ上昇しますから、20年後はどうなることやら。管理人の常駐時間が長いとか、駐車場がタワーとか金食い要素は見られますが。

人口減少時代を見越して、管理で稼ぐ方向へシフトしているのでしょうかね？武蔵境の住不物件は管理会社を変えていますね。おかげで管理費がだいぶ安くなったようです。

[552: マンション検討中さん]

70平方M管理費36000円て実際高いんですか？
相場がいまいちわからん

[553: 匿名さん]

ネットに転がってるsuumoの2年前の記事によると2019年の首都圏70平米換算の平均が19000円らしい。
ラウンジやゲストルームといった共用施設がほぼない、内廊下でもない、タワマンみたいに各階ゴミ置き場でもないことを考えると管理費だけで36000円なら確かに高く感じるかも。

[554: 通りがかりさん]

>>553 匿名さん

高いよねー、管理費だけはグランドヒルズ並なんじゃないか？

タワーパーキング、防災センター、ディスポーザーがあるとはいえ、この仕様と規模の70m2なら2.5万円程度が普通じゃないか？

[555: マンション検討中さん]

平米単価になおすとわかりやすいです。
ここはモモレジさんの記事によると444円ですね。この規模の普通の板マンだと、ディスポーザーありで200円から250円くらいでしょうか。昔はもっと安かったと思いますが。
ここはすでにみなさんが言われているように、人件費とタワーパーキングのメンテナンス費がオンされていて高いのでしょうね。

[556: 購入経験者さん]

近所のクロスエアタワー79㎡中古の管理費でさえ月23,900円ですからね。
修繕積立金は右肩上がりで上昇するので、年金生活をする頃には月のランニングコストだけで５～６万になりそう。
下に店舗が入っている下駄ばきマンションは管理費が高いものだけれど、それにしてもここのは驚く。

[557: 匿名さん]

まぁ、管理委託は4年後に内容を見直すんでしょうね（笑）
3年は第三者管理で管理組合もないからしょうがないとして、ちゃんと見直せば安くできると思いますかね。

[558: 匿名さん]

修繕積立金って、5～6年で金額あがるようなペースで支出してくかな？？
15年経っても1円も上がらずに、ちゃんと大規模修繕も既存会計の中で収まってるマンションにいるから、ピンとこない。5年後から上がるって事は、そもそも最初の金額だと大規模修繕不可能って事？？

[559: 購入経験者さん]

>>558 匿名さん
某大手デベの新築マンション案内会にときどき参加して確認しています。小規模は特に右肩上がりで５年毎に約5000円ずつ値上がりして20年で頭打ちという所もありました。売れやすいように分譲時は安くしてあるのがほとんどです。

中古マンションなどで修繕履歴を照会すると、大規模修繕以外でも機械式駐車場の不具合やイレギュラーな出費はいろいろとあるものです。

お宅は均等積立方式なのでしょうか？長期修繕計画を拝見してみたいものです。積立金が足りないマンションはとても多く、一時金として徴収しようにも支払えない区分所有者も多いそうです。

[560: eマンションさん]

スミフも修繕費が上がるところは普通に多いよ。5、6年ごとに見直しも良くある事だと思う。
新築売り出し時から均等方式を採用しているのはオハナブランドくらいしか知らないけど、他も増えてるのかな？

マンション管理業協会で積立状況を含めた管理実態をもとに、中古マンションの格付けする動きはあるにはあるけど、未だ機能していないからLCCの表を見て冷静に自己判断しないとね。