シティハウス武蔵野ってどうですか？

[マンション検討中さん]

（仮称）三鷹北口駅前計画についての情報を希望しています。
三鷹駅徒歩2分の物件のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/mitaka1/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151556

所在地：東京都武蔵野市中町一丁目3068-9他8筆（地番）
交通：JR中央本線「三鷹」駅から徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.01平米～74.41平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[461: 名無しさん]

金利が上昇すること自体は問題ない。
インフレ、賃金上昇が伴わずに金利だけ上がる場合に買い手が付かなくなる。

[462: 匿名]

南側はマンションギャラリー建設が決まったそうですね。再開発はしばらくないか。

[463: 匿名さん]

ここの検討者や購入者には朗報だね。販売加速するかな。近くに住む人間としてはさっさと完売してほしいけど住友不動産はダラダラ売るからな。。

[464: マンション検討中さん]

三鷹は好きなエリアで利便性も高いと思いますが、駅近とはいえ坪単価500万円に驚きました。しかも外廊下とは。

[465: 購入経験者さん]

ここの三階が残ってみるみたいですが、スーパーが1階にできたりすると夜までうるさかったり、外から部屋の中がカーテンしないと丸見えでしょうか。。

[466: 名無しさん]

>>465 購入経験者さん
北口にスーパーいくつかありますが、近辺がうるさいと感じたことはないですね。確か3階はバルコニーが曇りガラスだったと思うのでそこまで気にならないかと。

[467: マンコミュファンさん]

>>466 名無しさん

実家が駅前かつマックが一階にある分譲マンションの4階、うるささよりニオイが気になるよ。
外の音や視線は設計で配慮されているのかお互いに全く気にならないけど、匂いは吸気口から時々入ってくる。住んで15年近く経つけど未だに気になるね。
惣菜調理の排気口が近い住戸のほうが気になるんじゃないかな。

[468: 匿名さん]

給排気の向きや風向き次第だけど厨房の匂いの方がバルコニー越しの音や目線より心配要素だよね。

[469: 通りがかりさん]

>>468 匿名さん

最近の複合施設型のマンションは厨房排気にも気を遣っているものと思うけどね。
排気の出口にフィルターか何かが付いた施設を見たことがあるよ。
ここがそうなっているかは分からないけど、もし住戸の吸気に回り込むなら設計瑕疵と言ってもいいんじゃない？

臭い関係だとほかにディスポーザーのついたマンションだと、時々臭突管の位置が問題になるみたい。
駅前なので音も光も臭いも、問題になり得るから気にしだすとキリがないのかも知れないけど、、懸念事項は重説で盛り込んでるだろうから先に読ませて貰うと良いかもね。

[470: 匿名さん]

将来裏にもビル建つだろうから外廊下やビル間に匂いが溜まらないような設備仕様になってるかは聞いておいて損ないかもね。

[471: 名無し]

>>470 匿名さん
裏手は道路拡張と、やっぱりここも住不が現東急ストアとかの土地持ってるので、早晩東向きのマンションが建ちますね。なので、外廊下だけど、多分サービスルーム表記の部屋は、すぐ目の前にマンション建つし、雨風の吹き込み具合だけで言えば、何ちゃって内廊下みたいになるんじゃないでしょうか。後、14から16階の部屋はサービスルームじゃ無くて、確か洋室表記だったと思うので、裏手に出来るであろうマンションは13階建て程度になるんじゃ無いかなと思います。
あと、1階テナントの設備機器は確か2階テナントの前に配置されますね。ダクトスペースはタワーパーキング側に出てるけど、16階の平面図まであるみたいだから、臭気がベランダ側に充満する事は無さそうですね。

[472: マンション掲示板さん]

>>463 匿名さん
朗報かな？
賃貸じゃないんだから、
2、3年のかりそめの心の平穏よりも、
建築時の騒音の期間や先延ばしにされた日照問題を
さっさとディスクローズしてほしいけど。
471さんの書き込みにもあるように、
内々には計画は決まってるんだろうし。

[473: 匿名さん]

仮りそめでも心の準備期間ってことで。
購入者はリスクも受け入れて買ってるだろうし。
タワマン建てるにしてもこの物件の南側の敷地にはきっと公開空地を大きめに取る配慮はするよ。知らんけど。
なんちゃって内廊下と言う暗い外廊下は嫌だね。
北側は確実に数年内に建つだろうからね。

[474: 名無しさん]

価格だけみると都心も手が届きそうだけど、なぜここが売れるんだろう

[475: 匿名さん]

ここの価格の妥当性はともかくとして坪500だともはや都心のまともな立地は買えなくない?

[476: 通りがかりさん]

>>475 匿名さん
湾岸あたりなら買えそうだけど、ここの検討者には刺さらない立地かな

[477: マンション検討中さん]

>>474 名無しさん
都心に住みたいと思わないけど
都心へのアクセスは良い方がいいと思う人が結構多い
(東西線、総武線始発、中央特快停車)
富裕層やプチ富裕層が三鷹と武蔵野は結構多い
三鷹駅から若干距離があってバスや自転車で
通勤している人の住み替え需要がある
教育環境(公立)が高い水準
三鷹駅周辺はスーパーやドラッグストア、病院が南口と北口ともに充実。利便性が高い。
借地権が多く所有権の物件が出にくい

という感じでしょうか？
三鷹ってホント便利ですよね。
ただ、不動産価格の直近の上がり方は
古くからいる地元の方ほど不思議なようです。

[478: 匿名さん]

東西線も総武線も若干なんちゃってだけどね。
特に都心から総武線下りで帰るときは半分くらいは中野止まりなので不便。
夜間東西線は多くが中野止まりだよね。
意外と見落とされがちなマイナスポイントと通勤ストレスなんだよな。
コロナになってほぼ100%在宅ワークで万々歳。

[479: 検討板ユーザーさん]

>>478 匿名さん

通勤時間に半分くらい始発があるのは助かるよ。大手町の南側や新宿に通勤だと二路線使えるし、最悪、丸の内線とタクシーでも帰れる。

最近は在宅勤務で済んじゃうから近所に便利な大型商業施設さえあれば何とでもなるのはその通りで、三鷹が良いとは言い切れないし、この物件が良いかどうかは更に微妙。
再開発後の中野なんて是非住みたい。

地元がこの辺だから、とか子供の通学や治安を考えて、とかだと三鷹を選ぶなら良いかも知れない。

[480: 匿名さん]

>>477 マンション検討中さん

借地でも普通借地権ならリセール良いのかな？でもマンションだと色々揉めそうだよね。戸建ならまだしも。

30年くらい住んでるけど境が再開発であんなに人気になるとは思わなかった。
三鷹吉祥寺は大規模再開発が進んでないことが魅力でもあり欠点でもある。災害に強いとか言う人がたまに居るけど、電柱や水道の点で、かなり弱い地域だよ。湾岸と大差ないと思う。

[481: 名無しさん]

この物件だと電車使えば吉祥寺まで10分かからないし、商業施設はそれで十分という考え方もあるかなと。北口は駅前でも落ち着いててスーパーや病院の選択肢も多いし、住むにはやはりいい立地と思いました。再開発実現したらどうなるかは分からないですが...

[482: 匿名さん]

>>481 名無しさん

そうですか...

[483: マンション検討中さん]

>>478 匿名さん
帰りは中央線ですぐに帰りたい派なので
朝の行き道だけ座れればいいと思っている。俺は。

[484: 匿名さん]

うちは勤務地最寄りが快速止まらないし快速混むから中野止まりの不満はありつつも往復とも各駅利用してた。それぞれの事情あるね。

[485: 匿名さん]

許容範囲は人によって違うだろうけど、東西線と総武線に関しては不動産屋の宣伝文句は嘘じゃないけど大事なところは伏せてるとは昔から思ってた。

[486: マンション検討中さん]

>>480 匿名さん
武蔵境はもともとのイトーヨーカドーに加えて武蔵野プレイスとJR高架下開発で若者や子育て世代にとっても利便性が良くなりましたよね。

小金井公園、野川公園、武蔵野の森公園へ自転車で行ける距離感もよし。
三鷹はかなり高いので武蔵境で、という人も多いと思います。東小金井も含めて駅同士の距離が近いので
最寄は武蔵境でも始発狙い？で自転車で三鷹駅に行く人も結構見かけますね。

[487: 検討板ユーザーさん]

>>486 マンション検討中さん

武蔵境方面からの自転車、バスの人は結構いるね。
座りたいのかな。
ただ以前ほど中央線快速は混んでいないから、ますます武蔵境でいいやとなりそう。

街の利便性も清潔感も武蔵境のほうが上。よほどの再開発でもしないと三鷹はマジで埋もれるよ。でも市境の駅だからなー、、、、

[488: 名無しさん]

コロナ明けたら中央線どうなるかわからんけど、三鷹選ぶ人は北口のなんもない感じが好きなんじゃない？最低限はあるわけだし。再開発望んでる人も少ないんじゃないかな。

[489: 匿名さん]

実際北口はこんなもんで十分だと思ってる。
商業施設は境と吉祥寺に任せておけば良い。
タワマンもこれ以上要らん。
ついでに駅に来るバス便も減らしてくれ。
西武線最寄りは素直に西武線使ってくれ。

[490: eマンションさん]

武蔵野市アドレスで三鷹がいい人はここ買っちゃえばいいのにと思う。再開発待っても何年かかるか分からんし、今のところ新築マンションはここぐらいだし。南にタワマン立つなら買い替えるとかね。住友ならここより高値だろうけど。

[491: マンション検討中さん]

商業施設は武蔵境と吉祥寺
チェーン店じゃないちょっと小洒落たレストランは
吉祥寺が多いですが、三鷹南口方面にもある
三鷹北口は静かな環境でそれぞれにアクセスできるのがいいですね(反対に、どこいくにも少し距離があるともいえる)

[492: 検討板ユーザーさん]

>>491 マンション検討中さん

三鷹は交通がまあまあ便利なのに閑散としているね。昔の国分寺や中野も似たようなもんだったけど、再開発で賑やか且つ綺麗になった。

5年前にスミフの営業が、国分寺の坪単価を刷新したから売れ行きが悪いと自虐風に自慢していたよ。

おそらくここも似たようなやり方で、特に北口側は住友系の保有する土地が多い。
在庫を持ったままでも、開発すれば地価が上がるから強気に売り続けられると考えているんだろうね。

プランニングの特色が薄いのは、南側が噂通り半分投資用の高級タワマン＋商業だから。敢えて此方にバリバリの富裕層を寄せつけないようにしているんだと思うよ。

既存購入者は近隣の再開発詳細の公表による付加価値で、日照悪化などの溜飲を下げさせるんだろうね。
買っても買わなくてもスミフは損しない。

[493: 匿名さん]

グレーシアもここも坪単価さほど変わらないような

[494: 検討板ユーザーさん]

>>493 匿名さん

タワマンかつ中古だけどほぼ駅直結か、新築の板マン駅徒歩2分か。家から駅ホームまでの時間としては似たようなものかな。

グレーシアは商業施設に全く魅力がないからなー。
まあ北口なんてもっと酷いうえに汚いが。
足元のスーパーの程度によるかな。

[495: 匿名さん]

グレーシアはここと比べると内廊下と眺望は魅力かな。タワマンにしては各階ゴミ置き場ないのと、駅直結だけど結局駅まで屋根ないのはマイナスかな。あとは三鷹市アドレスと武蔵野市アドレスの違いか。

[496: 匿名さん]

三鷹市と武蔵野市、アドレスでそんなに違いある？
住んでる人間からすると大差ないけどね。
むしろ最近の武蔵野市の行政は何かとあれだからね。
三鷹市のほうが良いって人もたくさんいそう。

[497: 匿名さん]

ここって資産価値押してくるけど、実際1億くらいの３LDKの部屋を10年後にもし売るとしたらどのくらいで売れるんだろう。。8000万くらいで売れるかな？管理費も3万5千円で結構高いイメージ。

[498: 匿名さん]

誰も未来のことはわからない。
営業を信じるも信じないもあなた次第。

[499: 名無し]

>>497 匿名さん
将来の価格に関しては、この物件単独で決まるわけじゃ無いので、ある意味都心次第だし、もしかしたら、相場が上昇傾向維持するなら郊外次第ってところですよね。
うまい棒もカップヌードルもどん兵衛も値上げする時代で、円安と商品価格が続いてる今の世界経済を俯瞰すると、10年後は兎も角1?2年のうちに不動産だけ滅茶苦茶になるとは思えないですが、、、どうなりますかねぇ

[500: 匿名さん]

23区と比較しても、区によっては武蔵野市三鷹市の方が物件価格高いですよね。都心とか近郊郊外とかでよく市況が語られるけど、何を参考にしたらいいか難しいエリアじゃないですか？
北口の空き地を見ると再開発で資産性へのプラス影響も期待できそうだけどはっきりしないですもんね。資産性だけ考えるならここはやめた方がよさそうです。

[501: 名無し]

>>500 匿名さん
このエリアにも23区内にも意図しない差別的発言になりそうなので言葉を選ぶと、地位(ぢぐらい)は必ずしも23区〉武蔵野三鷹になってないって事じゃないですか？
資産性は主観によるので、やめた方が良いと思う人はやめた方が良いんでしょう！！

[502: eマンションさん]

敷地北側の道路、東急ストア、南側一帯、中町の大きな駐輪場、駅前の空き地は多いし地上げも進んできているね。

ただ再開発のポテンシャルは高いはずなのに、役所も住友不動産も全く情報を出してくれなくなった。
この辺の住民は開発には反対の典型的な左巻き連中だし。一旦諦めたのかな？と思えるくらい静か。

かたやモンテローザも金融も厳しそうだから、もしさらに土地が開くなら三鷹駅北口の均衡が崩れると期待。

[503: 匿名さん]

今の市長は水面下で進めておいて後でゴリ押しするタイプだからむしろ既に計画進んでるという見方もできる。
情報出しすぎると反対されるのわかってるからデベと裏で握っておいて反対しても手遅れのタイミングで出してきそうだよね

[504: 匿名さん]

市長も役所も左巻き多数なので左巻きかどうかと反対派は関係ないような。

[505: 口コミ知りたいさん]

昨日の市政方針では三鷹駅についてはサラリと述べたのみ。市としては吉祥寺に注力するような内容ですね。
民間（スミフ）以外の動きは当面は無いんでしょうね。市政センターや駐輪場の一帯再開発くらいしても良いと思うのですが。

[506: 匿名さん]

北口駐輪場、婆娑羅、カオマンガイバザールがある一角は既にスミフが土地全部地上げ済みらしい。
着々と買い占め進めてるから10年以内には何か動きあるんじゃない?
駅前の動線改善のためにバスロータリーをここの敷地南側に移設してほしい。

[507: 匿名さん]

再開発動いてほしいですね。ここの契約者にとっても街の利便性は上がるだろうし、むしろマンション建設してくれた方が資産性にもいい影響がありそう。

[508: 通りがかりさん]

住不の坪500近い物件にしては共用専用の両方で仕様がイマイチだし、プレミアム住戸も無いことから、周囲の眺望に影響するレベルの住友の建築は確実。
さらにWEBサイトのドメインもmitaka1なのでmitaka2としてマンションを発表すると思われる。

住友にとってはmitaka2が真打なんだろうね。カッコいい外資ホテルとか便利な商業施設が欲しかった。

[509: 周辺住民さん]

>>508 通りがかりさん
この物件のすぐ南側の駐車場は地元の地主所有の土地ですよ（公図見た）。住不のマンションギャラリーが決まってるみたいだしmitaka2はほぼ確実にここじゃない。
この物件の区画の殆どが住不所有なので、mitaka2は、この物件の北東に建つと思います。採光可能な部屋が販売当初からサービスルーム表記になってるのは、それが理由でしょ。なので、北側外廊下からの眺望に影響する建物は多分東急がここの1階に引っ越したらすぐに出るんでしょうねｗ

因みに、いろんな人が仕様がイマイチって言ってるのは、何を指してるんですか？？
共用部は各階ゴミ置き場が無いとか、外廊下とか、共用施設ゼロってことを指してるんだと思うけど、専有部分はなんかダメなところありました？？
都心のプレミアム住戸付きタワマンとかって、そもそも坪500じゃ買えないので、単価だけ比較すると相応な気もしなくはないですが。。。

[510: 口コミ知りたいさん]

各部屋床暖房、ビルトインエアコン、浴室洗浄、食器棚、ダブルボウルが欲しい。

三鷹徒歩10分圏内なら築浅のファミリータイプが沢山あるわけで、同程度の仕様なのにプラス2000万円って、駅直結でも無い立地でそんなに払いたかないよ。

新築のプレミアム分を考慮しても、徒歩圏の中古に内装工事を掛けた方が満足度が高いと感じた。全部実需の話ね。

[511: 匿名さん]

>>510 口コミ知りたいさん
同程度の築浅で2000万やすいところなんて中古でないで。

[512: eマンションさん]

>>509 周辺住民さん
水栓がグローエ等でない
浴室も高級ラインではない
天井高が高くない
選べる間取りが少ない
エアコンが埋め込み型じゃない
ぱっと思うのでこんなものでしょうか。
武蔵野市の周辺高級物件と比較すると物足りない感じがします。

[513: eマンションさん]

玄関周りに余裕がない(アルコーブ、ポーチ等)

[514: 名無し]

70平米の部屋にダブルボウルってある？
床暖はリビング横の洋室には欲しかったけど、田の字じゃリビングだけで充分っちゃ充分？
横長でほぼ全て同方向向いた建物だから、アルコーブは兎も角ポーチはそもそも無理じゃ、、、

[515: 匿名]

絶対高さ制限50mだから天高出したら戸数が減る。
戸数が減ったら価格が上がる。
住不ならなおさら。

[516: 匿名さん]

ネット環境しょぼくない？

[517: eマンションさん]

>>514 名無しさん
角部屋はポーチつくれたはず
角部屋じゃなくても玄関を端っこで少し凹ませてセンターインのようにすれば
ポーチいけるでしょ

天井高も含めて、そうしたらもっと単価高くなるということではなくて、単価的期待されるものってことです

[518: 匿名さん]

三鷹駅北口の適正価格になっていくのかな。スミフがこれからも開発していくことは間違いなさそうだし、もし南側にマンション建てたらすごい価格になりそう。

[519: 名無しさん]

>>518 匿名さん
ここに限らず、スミフの開発って毎回そんな感じに思います。特に三鷹北口側は住友の土地が多くコントロールしやすいのではないでしょうか。

ただ、ここはむしろスミフにしては割と常識的な価格と感じました。

将来の再開発と眺望や日当たりをプラマイしたら高い気もしますが。

[520: 買い替え検討中さん]

ここの物件のせいか周辺中古も強気な高値で売りに出てますね。

[521: eマンションさん]

デベロッパー1社だけだと再開発は盛り上がりにくいから、南口に併せて計画を発表してほしい。

10年前よりはかなりマシになったけど、まだ便利な駅前では無いし、おしゃれでもない。どちらかと言うと多摩特有のダサさとみみっちさが残る街。

再開発のやりがいがあると思うんだけどなー

[522: eマンションさん]

あと住友不動産の設備仕様はそんなに大きく変わらないから、シティハウスと名のつく坪単価300から600ぐらいまではだいたい一緒でしょ。

コスパとか満足度とかでなく、住友不動産のマンションとはそう言うもの。よほどの規模でも無い限りは立地のほかに原則特徴なし、無味無臭すぎるのが特徴。

建築看板だけ見て買うかどうか決めることも可能になるので、最近のシティハウスはある意味画期的。

[523: マンション検討中さん]

洗面台も人工大理石というのが微妙。
掃除はしやすいのかもしれないが
天然石でなくてもシーザーストーン等の方が高級感がでる

[524: 匿名]

今後の再開発の有無はさておき、あったとしてもこれだけスミフが土地押さえてる中では、マンション建ってもスミフでしょってなるんじゃない？
だとしたら、スミフより安いところ待ちは、新築じゃ待つだけ時間の無駄よね。

[525: 匿名さん]

新築に拘るならめぼしいものが他に無いのは事実だね。
さっさと高値で完売してくれれば周辺住民にはありがたいから営業頑張れ

[526: 匿名さん]

そうですね。次の新築を何年も待つくらいなら、ここ買っちゃった方が結果的に安くあがりそうです。

[527: マンション検討中さん]

>>522 eマンションさん
確かに画一的なのでハズレがない感じは
画期的かもしれませんね。
ただスミフの物件は設備仕様も外装デザインも
目を引くものがなく
それに比べて価格が高いのであまり食指が動きにくいんですよね。
折角の三鷹駅前なのに、、

新築に拘る理由もあまりなく、駅徒歩2分でなくてもいいかと思ってきますね。

[528: 周辺住民さん]

>>509 周辺住民さん
北東って、ほぼ東急ストアの建物の敷地しかないですよね。
その規模感じゃ、本当にここのパート2でしかないですね。
しかも南向き部屋がほぼないという、ここより条件が悪いだけの。

ここと駅の間の南側の敷地があと何年もこのままなんてことあるんでしょうか？
仮にあの一等地の再開発の目処が2030年頃だとして、武蔵野タワーズは築20年。
武蔵野タワーズ住民（の中の資産的に余裕のある方）の住み替え需要もありそうだし、かなり強気の価格になりそう。
スミフにせよそうじゃないにせよ、本当にいい仕様のマンションを求めるならそこまで待たないといけないのかもしれませんね。
さすがにその頃には、武蔵野タワーズの中古価格も小慣れてそう（自分は築20年のタワマンを買う気はまったくしませんが）

[529: 匿名さん]

>>528 周辺住民さん
そうなんですよね。しかも、区画の北側は道路を相互通行にするらしく、数mのセットバックが決まってて、東急のとこも北側を道路拠出するみたい。確か、この物件の隣りの1階不動産屋の土地だけ住不が買えてなくて、そうすると、東急と薬局のとこに、中央大通り向き＆一部北向きのプランってのが順当なとこじゃ無いですかねぇ。Eタイプの15階とかは採光可能な部屋が洋室表記だった気がするから、多分12階とか13階建てになるんじゃ？と予想しますが。
で、そこも住不価格で分譲するんだとしたら、8割型南西向きのこの物件の方が南側の不確実性を考慮しても良いと思うのは少数派じゃ無いと思いますかねぇ。。

あと、住不は、南側に2区画飛んだ桜通り沿いの土地をかなり持ってて、そこもマンションにする話があったらしいけど、ロータリー周りとの一体開発の可能性を考えて、まだ手を付けてないという話。
南側も高さ50mがあるし、場合によっては商業とかオフィスでの開発も視野に入れてるとかいないとか。
ま、つまり、南側の新築マンション待ってても、もしかしたら永遠に出てこない可能性だってゼロじゃ無いんだと思います。

[530: 匿名さん]

北東はマンションじゃなくてオフィスの方が合ってそうですね

[531: 名無し]

>>528 周辺住民さん
南側にマンションギャラリーは確定らしいので、何年もこのままの状態だと思いますよ。

[532: 通りがかりさん]

北東の土地は形が綺麗すぎますし、日当たりが期待しにくいので賃貸オフィスか商業施設かホテルですかね。
じゃあmitaka2のマンションはどこなのか。

住友不動産はmitaka1といったような、最初から数字をドメインに入れることは通常やらない。
となるとこの物件のWEBサイトが立ち上がったころには計画素案があったはず。その頃に纏まった土地は北東の東急ストアの所のみ。

[533: マンコミュファンさん]

住不の単独開発だといつも通りの
郊外手抜き開発になるような気がする
「ちゃんとやって欲しい」

[534: 通りがかりさん]

>>533 さん

そうは思わないかな。よくある地権者が集まった組合こそ烏合の衆で、利権確保のせいで再開発が進まず、最終的にどこも似たような景色になる。せっかく一社でやるからこそ期待してる。

[535: マンコミュファンさん]

>>534 通りがかりさん
いわゆる法定再開発で組合型の場合はそうですね。
私がいいたかったのは住友不動産って
ディベとして郊外の複合開発でなんか実績あったっけ？
ということです。画一的なマンションとオフィスしか印象にないので。

[536: マンション検討中さん]

利便性は高いけど
この物件はマンションそのものに魅力を感じない

[537: 匿名さん]

あと10年位南側がマンションギャラリーだとしたら仮にその後タワマンになったとしても割り切れるでしょう。なんなら住み替えればよい。

[538: 匿名さん]

普通借でマンションギャラリーに貸すとは思えないので、定借だとすると、最短でもここから10年南側はマンションギャラリーじゃない？

[539: 周辺住民さん]

え？ マンションギャラリーって、この物件のギャラリーじゃないんですか？ この物件のギャラリーだったら、2年もかからず用済みになるでしょうけど。

[540: 匿名さん]

>>539 周辺住民さん
ちゃうちゃう！笑
住友不動産のマンション＆戸建ギャラリーになるみたいなので、この物件のモデルルームじゃないですよー

[541: 通りがかりさん]

>>535 マンコミュファンさん

下層が商業になっているタワマンならいっぱいあるけどね。そう言う話じゃ無くてららぽーと豊洲みたいなやつでしょ？
住友不動産は複合施設にするなら箱だけ用意か、住商あたりとJV組むんじゃ無いかなー。

ただ京都や有明のは例もあるし、コンサバから脱却しつつあるから十分出来ると思うよ。

[542: 匿名さん]

南側一帯がマンションメインじゃ無くて商業メインの開発になるようならこの物件にとっては良いニュースになりますね！
桜通り沿いの土地を後回しにしたことからも明らかなのは、南側の区画一帯での再開発をまだ諦めてないってことだと思う。

[543: 匿名さん]

諦めてないどころかやる気満々。
仮にタワマンじゃなくてもこの物件の上層階買ってる分にはさほど影響ないでしょう。

[544: 名無し]

関係者っぽいですね。

[545: 匿名さん]

近隣住民だよ。
興味はあって営業から色々と話聞いた結果上層階の特に南西角はタワマンになっても影響は少ないと推測はしてる。
他の理由で自分は買わなかったけどね。
駅近く希望なら多少のリスクは承知で買う必要はあるよね。

[546: マンコミュファンさん]

>>541 通りがかりさん
なるほど、ありがとうございます。
リーシング力等は自前での商業施設開発?運営経験が大きく左右すると思っているのと
とりわけ郊外の場合は都心と異なる観点からの企画が必要になりそうなことや吉祥寺や武蔵境との差異化を考えたときにスミフって大丈夫？って思ったのでコメントしていました。
確かに国分寺のミーツのように箱物用意でどっかに任せるというのはある話なので、他からも助けをもらってやって欲しいですね。

そんなに都心部ほどの大規模な開発じゃないかもしれませんが用途含めてしっかりとスミフには企画してもらいたいものです。

[547: 通りがかりさん]

>>546 マンコミュファンさん

そうですね。商業施設のプロジェクト実績が少ないのは確かなので、オフィス賃貸やホテル、タワマンなど（スミフからすれば）従来型の単一企画に収まってしまう可能性はありますね。　

駅前再開発の纏まった土地はミクストユース施設が主流になったので住友にもぜひ手がけてほしいな。
10年くらい掛かるかも知れませんが、市としても吉祥寺の南口よりは着手しやすいので、成果を残すにはもってこいの土地。

[548: 匿名さん]

物件そのものより南側敷地の再開発の話の方が盛り上がるスレ

[549: eマンションさん]

>>548 匿名さん

マンションについて話したいけど、スミフらしさ以外に話すことがないや。

専有部も共有部のフツーの駅前板マンで、下階の設計コピペを延々繰り返しただけ。良くも悪くもスミフの典型。
一階のスーパーもおそらく東急で察しがつくし。

意外だったのは管理費が非常に高いことくらいかな。

[550: 検討中]

たしかに共用施設も特にない割に管理費高いですよね。
そういえば2階も店舗スペースでしたっけ？何が入るんでしょう。

[551: 購入経験者さん]

ここは管理費がネックです。
修繕積立金は築５年くらいからじわじわ上昇しますから、20年後はどうなることやら。管理人の常駐時間が長いとか、駐車場がタワーとか金食い要素は見られますが。

人口減少時代を見越して、管理で稼ぐ方向へシフトしているのでしょうかね？武蔵境の住不物件は管理会社を変えていますね。おかげで管理費がだいぶ安くなったようです。

[552: マンション検討中さん]

70平方M管理費36000円て実際高いんですか？
相場がいまいちわからん

[553: 匿名さん]

ネットに転がってるsuumoの2年前の記事によると2019年の首都圏70平米換算の平均が19000円らしい。
ラウンジやゲストルームといった共用施設がほぼない、内廊下でもない、タワマンみたいに各階ゴミ置き場でもないことを考えると管理費だけで36000円なら確かに高く感じるかも。

[554: 通りがかりさん]

>>553 匿名さん

高いよねー、管理費だけはグランドヒルズ並なんじゃないか？

タワーパーキング、防災センター、ディスポーザーがあるとはいえ、この仕様と規模の70m2なら2.5万円程度が普通じゃないか？

[555: マンション検討中さん]

平米単価になおすとわかりやすいです。
ここはモモレジさんの記事によると444円ですね。この規模の普通の板マンだと、ディスポーザーありで200円から250円くらいでしょうか。昔はもっと安かったと思いますが。
ここはすでにみなさんが言われているように、人件費とタワーパーキングのメンテナンス費がオンされていて高いのでしょうね。

[556: 購入経験者さん]

近所のクロスエアタワー79㎡中古の管理費でさえ月23,900円ですからね。
修繕積立金は右肩上がりで上昇するので、年金生活をする頃には月のランニングコストだけで５～６万になりそう。
下に店舗が入っている下駄ばきマンションは管理費が高いものだけれど、それにしてもここのは驚く。

[557: 匿名さん]

まぁ、管理委託は4年後に内容を見直すんでしょうね（笑）
3年は第三者管理で管理組合もないからしょうがないとして、ちゃんと見直せば安くできると思いますかね。

[558: 匿名さん]

修繕積立金って、5～6年で金額あがるようなペースで支出してくかな？？
15年経っても1円も上がらずに、ちゃんと大規模修繕も既存会計の中で収まってるマンションにいるから、ピンとこない。5年後から上がるって事は、そもそも最初の金額だと大規模修繕不可能って事？？

[559: 購入経験者さん]

>>558 匿名さん
某大手デベの新築マンション案内会にときどき参加して確認しています。小規模は特に右肩上がりで５年毎に約5000円ずつ値上がりして20年で頭打ちという所もありました。売れやすいように分譲時は安くしてあるのがほとんどです。

中古マンションなどで修繕履歴を照会すると、大規模修繕以外でも機械式駐車場の不具合やイレギュラーな出費はいろいろとあるものです。

お宅は均等積立方式なのでしょうか？長期修繕計画を拝見してみたいものです。積立金が足りないマンションはとても多く、一時金として徴収しようにも支払えない区分所有者も多いそうです。

[560: eマンションさん]

スミフも修繕費が上がるところは普通に多いよ。5、6年ごとに見直しも良くある事だと思う。
新築売り出し時から均等方式を採用しているのはオハナブランドくらいしか知らないけど、他も増えてるのかな？

マンション管理業協会で積立状況を含めた管理実態をもとに、中古マンションの格付けする動きはあるにはあるけど、未だ機能していないからLCCの表を見て冷静に自己判断しないとね。