シティハウス武蔵野ってどうですか？

[マンション検討中さん]

（仮称）三鷹北口駅前計画についての情報を希望しています。
三鷹駅徒歩2分の物件のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/mitaka1/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151556

所在地：東京都武蔵野市中町一丁目3068-9他8筆（地番）
交通：JR中央本線「三鷹」駅から徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.01平米～74.41平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 匿名さん]

敷地計画の都合上板状のデザインにせざるを得なかった結果外廊下の田の字プランになったのかな。

[402: 匿名さん]

できてもやってなかったという気がしないでもないですね。たぶんやってもやらなくても時間かければ売れるだろうし、ならできるだけコストかけずにやろうとなるのが住友スタイルって印象です。

[403: 匿名さん]

管理費が高いのも住友スタイル？

[404: 匿名さん]

管理費は高いといいサービスが受けられるといったことはないですか？
お掃除も丁寧だとか、付加価値があるなら払ってもいいように思います。

共用施設が多いところだと管理費が高くなりがちだと聞いたことがあります。

タワーパーキングの管理とか、ゴミ置き場の管理とか、やるべきことは多いのかと思ったりします。
いくらが適正なのかわからないのが厄介です。。。

[405: 匿名さん]

各階ゴミ置き場ってあるんですか？？！！あるならここは共用施設はあまり充実してませんが、少々管理費が高くても受け入れられそうですね。

[406: 匿名さん]

各階ごみ置き場ではないですね。エントランスも必要最低限ですしゲストルームもなし。共用施設がほぼないということは管理費の多くは管理会社の人件費なのでしょうか？

[407: マンション検討中さん]

詳しい資料をお持ちの方、タワーパーキングのサイズがわかったら教えてください。
どのみち162戸に50台じゃ、なかなか抽選当たらなそうですが。
駅前ということで周囲の駐車場借りるとかなり割高になりそうなので気になってます。

[408: 匿名さん]

駐車場はかなり当選きびしそうですよね…と思いつつ、
駅前だし車がない生活を前提にしている方も結構いらっしゃるんじゃないかとも思っています。
普通になくても
生活自体は成り立ってしまいますからね。

[409: マンション検討中さん]

武蔵野市、三鷹市は、地価に比べると（遊んでる土地は結構あるので）駐車場はわりと割安なんですよね。探せば平置きで2万以下。でも、ここはさすがに駅前なので…

[410: 匿名さん]

外国人投票権の条例案を巡って各種メディアが賑わってるね。
たった3ヶ月の居住が条件だって。
極論的に言うと実質的に居住実態も納税実績もない外国人の声を武蔵野市で生まれ育った日本国籍の高校生の声よりも重視するってことだよね。
武蔵野市、大丈夫か？

[411: 匿名さん]

「投票権を持つ住民総数の４分の１以上の署名があれば、住民投票の実施を請求できる」
武蔵野市みたいに人口が小さい自治体だとこれもとても危険な気が。
外国人が意図的に集住して徒党を組んで請求しまくることだって理論上は可能ってことだよね。
庇を貸して母屋を取られる、みたいなことに将来ならないといいね。

[412: 匿名さん]

陽当たり悪そうだな。タワマンとオフィスに囲まれている。

[413: 匿名さん]

南側一帯が今のままならそこそこ陽当りあるでしょ。
今のままならね。
住友不動産が狙い通り南側にタワマン建設できたらクリオレミントンと同じ未来になるだろうね。

[414: 匿名さん]

マイカリー横の空地に住友不動産系列の駐輪場が設置されてるね。着々と周辺の土地取得を進めてるね。

[415: 匿名さん]

吉祥寺物件スレによると御殿山通りにリビオの計画があるみたいね。

[416: 匿名さん]

ここの場合は日当たりとかよりも、駅までこれだけ近いっていうことがポイントなんだと思います。
投資用というよりは
ここの場合は広い間取りも多いし、実需で考える人も多くなりそうには思うのだけど
いかんせん、お値段は強気ですよね汗

[417: 匿名さん]

広い部屋も中途半端な広さに感じます。もう少し広くして坪単価がお安ければ見栄えもよいでしょうに。
徒歩2分とはいえ三鷹駅ですのでこの価格設定でどれだけの方が魅力を感じるのかは大いに疑問です。

[418: マンコミュファンさん]

>>415 匿名さん

調整会の資料にありましたが、リビオではなかったですよ確か。

規模も100戸未満のファミリータイプメインのマンションだったと思うので、やや属性が違うマンションです。

駅に再開発があるなら、本物件のほうが恩恵に預かるように思いますが、私もここのプランニングは正直好きでは無いです。

[419: 匿名さん]

御殿山はリビオじゃなくてリストレジデンスだったとオープンレジのスレで修正入ってたね。
ここは駅から近いけど仕様は平凡で価格は高額。
同じ価格帯なら多少駅距離があっても吉祥寺のオープンレジの方が良いんじゃないかと思ってしまった。
どっちも結局買うに至らなかったけど。
グレーシアかタワーズの中古でもよくないか？

[420: 周辺住民さん]

こちらの書き込みでリストレジデンス御殿山（仮）の件、把握しました。
北口より栄えてる三鷹南口側、玉川上水沿い、駅からの距離、武蔵野市アドレス。
あの立地はヤバいですね。
まだ駐車場の出入り口でモメてる状況なので竣工時期的には競合しないかもしれませんが、
三鷹駅近で物件を探している者として俄然気になってきました。
ただ、デベロッパーの評判が…

[421: 周辺住民さん]

近所なので早速御殿山の物件確認してきました。
むむむ。
竣工予定2023年11月なので、当物件とそこまで入居時期は変わりませんが、
敷地が南北に長細く、周囲の道も狭く、玉川上水沿いなのに現地の「気」があまりよくないですね。
周囲に店もまったくなく駅近とは思えないほど閑静ではありますが。
当物件とは条件は近そうですがはっきり好みが分かれそうで、あまり競合しなさそうです。
お騒がせしました。

[422: 匿名さん]

ありがとうございます。
「リストレジデンス」の名前をあまり聞いたことがなく…
評判どうですか？

神奈川県のリストデベロップメント株式会社だそう。

URL貼っておきます！
https://www.list.co.jp/ourservice/development.html

[423: 匿名さん]

地域住民様、ご丁寧なレポありがとうございました。
とてもわかりやすかったです。

ここを検討している人は、閑静さというよりは利便性の方が重視だろうから
逆に他の現状で出ているところとはあまりかぶらないのかもしれないですね。
あとはお値段の折り合いがつくかどうか…

[424: 匿名さん]

建設地南側にあった広いコインパーキングが設備撤去されてるね。何か建つのか、スミフが地上げ完了したのか。

[425: マンション検討中さん]

思ったより早かったですね。
それなら、シティハウス武蔵野と分けるのではなく、一体で開発してほしかったです。もっと良いマンションが建ったはず。

[426: 通りがかりさん]

駐車場はここ数日で急にきましたね。
老舗の薬局や周りのお店も続々と閉まっていますので、再開発は確定としてタワマンはもう勘弁です。

せめて下駄の数階は商業施設にして欲しい、三鷹駅からデッキ接続のない立地ですから期待出来ませんけど。

そもそも三鷹駅の北口ってスカスカで貧相ですよね。市長の件といい三鷹市に置いていかれたままになるのでは？駅前を便利にしないのは何故？

[427: マンション検討中さん]

ペデストリアンデッキってそんなにいいですかね？
三鷹南口も立川もそうですけど、便利なのは外からの来訪者だけで、デッキの下にある本来の一等地が暗く湿っぽい死んだ区域になるので近隣住人としては全然嬉しくないです。
南口よりも空間の開けた北口の方が自分は好きです。
市が計画だけ出してて開発が遅れているのは問題ですけど、
10年以内には、今のスカスカで貧相なのが功を奏して綺麗に整備されるでしょう。
一方、駅前開発が終わってるゴミゴミした南口は、コラルが建て替えにでもならない限り10年後もゴミゴミしたまま。

[428: 職人さん]

三鷹市側の南口はいくつか建築計画がありますよ。
あと市庁舎の計画もありますね、10年以内かどうかは微妙ですけれど。三鷹市のほうが事業ドライブが掛かっていると言えます。

デッキは平和像や松屋本社が至近にありますし、北口では難しいでしょうね。
特快が止まる駅前でまとまった用地があるのは三鷹駅くらいなので、いっそ企業誘致でもして地下街だったりサンプラザみたいな派手な複合施設でも建ってくれれば面白いですが、、きっとタワマンですね笑

[429: 匿名さん]

思ったより住友の地上げスピードが早いね。この状況でこの物件買うのリスク高すぎない？

[430: マンション掲示板さん]

実際どれくらい売れてるんだろ。

[431: 匿名さん]

>>430 マンション掲示板さん

新築で資産を探す時代じゃ無くなりましたから、郊外のスミフの売れ行きは厳しそうですよね。
初期は価格表のアップもありましたけど、もうすっかり板が下火です。マンションギャラリーに行けば契約済み戸数はざっと見るだけでも分かるのですが、それすら情報が無いので売れ行きは悪いのかな？と思いますよ。

スミフの営業の言う『売れ行き』は世間とはちがいますから、自分で確かめるしかないですね。

[432: マンション検討中さん]

ここの購入を検討してます。
選べる部屋も少なくなってますが、南西向きの西側か東側の低層で悩んでます。
将来的な再開発リスクを考慮すると西側を購入した方がいい気がしてるのですが、目の前に既に病院等が入ってるビルがあるので圧迫感気になってしまいますね。駅前の立地は気に入ってるだけに早く購入すればよかったと後悔です。

[433: マンコミュファンさん]

>>432 マンション検討中さん

住友不動産のマンションは一期が比較的有利だよ。良い条件の部屋から分譲され、よほどの状況にならないと値引きしない、値上げはするくせにね。

何を優先するかによるけど、時間が許されるならここの南側の再開発物件を待てば？マンション確定では無いけど、資金繰りの目処があって営業さんから目をつけられると今後も情報をくれるよ。

買う時期が限られているなら、今近隣で出ている新築は少ないから中古も含めて探すしかないよ。たぶんだけど、リストレジデンスの情報が出る頃でも選択肢は増えないし減る一方だと思う。

[434: 匿名さん]

東側の部屋も大通り挟んでタワーズとパチンコ屋だし低層階しかないし高層階じゃない限り南西低層と大差ないのでは。
むしろ南西側の方が将来タワマン建った時に目の前が公開空地になる可能性とかありそう。
総合設計制度使うには一定面積を市に差し出すことになるよね。
今から買うなら中住戸が一番リスク高い気がする。
南西買っちゃえばいいじゃん。

[435: 匿名さん]

価格の割に仕様がね。
並過ぎて。
ケチってるのが随所にあって踏み切れなかった。
営業さんはとてもいい人だったんだけどね。

[436: 匿名さん]

物価がどんどん上がっています。

・J-オイルミルズ、昭和産業は11月から油脂製品の価格改定
・日清フーズ1月4日から家庭用小麦粉製品など151品目を値上げ
・食パン・菓子パン1月から山崎製パン値上げ
・パスタ2月からニップンがパスタ・パスタソース値上げ
・ちくわ・かにかま2月からニッスイが家庭用すり身製品50品値上げ

これ以外にもありそうです。価格の割に仕様があまりなのも、いわゆる「ステルス値上げ」というものなのかと思っちゃいました。

[437: 通りがかりさん]

>>436 匿名さん

実際、10年前より原材料も管理コストも上がっているから、上物だけで15パーくらいは上がってる。
あとは土地代次第だけどこれも下がらない。
顧客の収入は殆ど増えない。
外国人や共働きにとって割安な都内は需要が一巡。

次の都心の波はまた外国人か、旧耐震の建て替え需要と言われているけど、どっちも立法の方向性がハッキリしない。

大手デベも見通しが立つまでは少ない弾数で利益を出さないといけないから、中小デベのコストカットのうち炎上しなかった仕様を真似し始めている。

[438: 匿名さん]

>>437さん
>>10年前より原材料も管理コストも上がっている
この話、建築業界の人から聞きました。
食品だけでなく材料は値上がりしている、人件費も（一応は？）上がっている、バブルではないとのこと。

ただ、K字経済と言われているように、中間層があまりいなくて貧富の差がどんどん開いているので、買える人は買える、買えない人は買えない状態になっているみたいです。
コストカットして売れるなら、それが当たり前になってしまうんでしょう。

[439: 検討板ユーザーさん]

>>438 匿名さん
人件費は労基が入ったり間接費の見直しがあったりした影響が大きいと聞いたことがあります。

土地代が下がる可能性はありますが、材料も人件費も上がるのが世界的な流れなので、建物代は下がらないでしょうね。
駅直結でもない三鷹に、億出して田の字が欲しいかと言われると、無理かなあ。

御殿山のリストレジデンスと、あと中町3丁目に三菱がたてるみたいですね。
どっちもここより後なので割高なんでしょうけど、駅前再開発が魅力的かつ具体的なら買うかもなぁ

[440: 匿名さん]

すぐ南側の大きな区画住友不動産系列のパーキングだね。桜通り沿いもほぼ買い占めてるし将来的に大きな物件が建つのはほぼ確実だよね。総合設計制度の許可が仮に出なかったとしてもこの物件見送って次を待ちたくなる。

[441: 通りがかりさん]

それが10年後とかだと辛いっすわ

[442: 名無しさん]

はじめて投稿します。こちらの南向きを購入しました。購入を検討されてる方の参考になればと思います。

★購入理由
・実家/地元が三鷹のため、近辺で探していた
・利便性と将来価値から駅近を最優先
・スーパーやジムなど生活しやすい周辺環境
★南側の開発について
・住友が土地買収を進めようとしていることを営業も認めていました
・現時点ではあまり進んでいないとのこと
・南側駐車場が閉鎖されたが、駐車場業者が撤退したことが理由であり買収はできていない。住友が駐車場跡地を借り、ショールームを作る予定と営業から連絡あり
・はっきり言って南側開発は推測の域をでないので、将来の不安よりも買いたい物件かを優先しました
★共有部について
・「他の住友物件に比べたら」という他の方のコメントはその通りだと思いますが、立地を考えれば正直気になりませんでした。
・管理費が高いのは24時間管理人常駐にかかるものが大部分とのことです

長文失礼しました。

[443: 匿名さん]

>>440 匿名さん
再開発は武蔵野市が企業誘致目指し、オフィスビル要望という記事が以前出てた。高さ制限有るので１６階建て１階～３階が商業施設、４階が保育園など、５～１６階オフィスの案が有るみたい。

[444: 匿名さん]

スミフとしては総合設計制度の特例を受けてタワマンにしたいっぽい噂もあるよね。
特例受けるとしたら現市長の居る間がチャンスなのかもだけどどうなるやらだね。

例の件で印象悪くしちゃったから派手な動き取りにくくなってるよね。
周辺住民としては高値でさっさと完売してくれるならこちらの資産価値にはプラスなので営業さん頑張ってね。

[445: 購入者]

購入者です。このエリアで検討してましたがタワーズくらいしかなく、中古の割高感がどうしても飲めなかったのでこちらの南西に決めました。私は逆に南側の再開発期待してますけどね。リスクもありますが、立地がいいので売れると思いますし。

[446: 匿名さん]

リスクのない駅前物件なんてないからね。
どんどん買ってくれ。

[447: 検討板ユーザーさん]

>>444 匿名さん
むしろ松下さんはロクな開発実績が無いから、キレイに決められるなら早く進めたいでしょ。実際、市営の駐輪場や市政センターを取り込んで商業ビルになると便利になるよ。

ただタワマンは要らないわ、駅前にあれだけ青空駐車場や低層ビルが連なってて、その周囲もイビツな開発ばかりって、地上げに対してネガティブな住民が多い証左だよ。

せっかく開発公社があるなら、細かく土地を集めさせて駐輪場を増やしつつ、中町の大きな駐輪場を入札すればいいと思うんだけど、ホント進まないよね武蔵野市は。

[448: 検討板ユーザーさん]

>>445 購入者さん

新築につられて中古も騰がってるけど、中古の魅力は管理が見えることだからね。高くても管理組合がしっかりしている方が価値があると思うよ。

まぁ武蔵野市側の駅2、3分圏に評判いい中古があるかと言われると無いけどねー。

[449: 匿名さん]

>>447 検討板ユーザーさん

市長本人も住友不動産と組んで実績残したいとは考えてそうだよね。
でも今は例の件で市民の心象悪いから何やるにしても何かしらケチつけられそう。

駐輪場の地下化、低層に商業施設誘致、バス乗り場の移転集約とかまとめてやってくれるなら良いなと思う。
上層階はタワマンでもオフィスでもどちらでもかな。

ついでに白木屋裏もいい加減どうにかしてほしい。
駅前一等地を青空駐輪場で無駄遣いするのやめてほしいわ。白木屋とかツタヤとかとまとめて再開発してほしい。

[450: 名無しさん]

吉祥寺の公会堂といい、市による吉祥寺駅南口の再開発はあと20年くらい厳しそうだから、三鷹駅北口をどうするのかは凄い気になる。
仮に市長が変わったとしても、市議が左ばかりだから現実には10年くらい何もできないのかもね。残念だ。

[451: 匿名さん]

敷地の形状や建物の配置からするに南西角部屋の上層階なら南側の開発内容がどうであれほとんど影響うけないのでは。
一番高い数部屋だろうし残ってるかも知らんが。
飯田のビルが西久保住人の反対で高さが抑えられたのはこの物件には救いだったね。

[452: 通りすがり]

一部ですが南側の駐車場復活しましたね

[453: ご近所さん]

今年に入って、北口駅前通りの薬局が閉店しましたね。
店長さん気さくで、遅くまでやってて便利だったので残念です。
その閉店も再開発絡みとのことですが、買収に時間がかかりすぎて、
駅前の一等地が何年も（既に何十年も？）死んだままになるの、
本当に勘弁してもらいたいものです。
この物件が完成する頃には、もろもろ加速してるといいんですが。

[454: 匿名さん]

>>452 通りすがりさん
住友不動産系列のパーキングになったよね。
つまりそういう事なんだろうな

[455: 匿名さん]

かつてのふとん屋のところもみやおが入ってたビル周辺もシスコンになってますよね。
法務局で調べなくてもその広がりでおおよそ地上げ済みの場所がわかるという。

[456: 匿名さん]

三鷹ってこんな価格高いんだな。普通サラリーマンの私は諦めです。中古で安く出ることに期待w

[457: 名無しさん]

>>456 匿名さん

武蔵野タワーズなら坪350くらい出せば買えるぞー
ここは余程の事件事故でもない限りタワーズより単価が下がることはないぞー

[458: 匿名さん]

武蔵野市も三鷹市も駅から徒歩圏は普通よりは高給取りのサラリーマンが多く住んでる。
バス便物件になるとガクッと価格下がる。
落差も格差も激しい地域。

[459: 匿名さん]

格差はどうかわからないけれど、たしかに駅近とバス利用の場所とではかなり価格差がある地域ではないかとは思いますし、三鷹は高いというイメージも漠然とあります。特にこのマンションの場合は駅近でありながら、専有面積も大きいので高くて当然とも思います。

また三鷹というところが、人気があったり生活しやすかったりというのがあるのではないでしょうか。資産価値的にも高いと思われますから、将来的に価格がアップしていく可能性もあるのかなと思います。

[460: 匿名さん]

住宅ローン金利に上昇の兆しがあるね。

[461: 名無しさん]

金利が上昇すること自体は問題ない。
インフレ、賃金上昇が伴わずに金利だけ上がる場合に買い手が付かなくなる。

[462: 匿名]

南側はマンションギャラリー建設が決まったそうですね。再開発はしばらくないか。

[463: 匿名さん]

ここの検討者や購入者には朗報だね。販売加速するかな。近くに住む人間としてはさっさと完売してほしいけど住友不動産はダラダラ売るからな。。

[464: マンション検討中さん]

三鷹は好きなエリアで利便性も高いと思いますが、駅近とはいえ坪単価500万円に驚きました。しかも外廊下とは。

[465: 購入経験者さん]

ここの三階が残ってみるみたいですが、スーパーが1階にできたりすると夜までうるさかったり、外から部屋の中がカーテンしないと丸見えでしょうか。。

[466: 名無しさん]

>>465 購入経験者さん
北口にスーパーいくつかありますが、近辺がうるさいと感じたことはないですね。確か3階はバルコニーが曇りガラスだったと思うのでそこまで気にならないかと。

[467: マンコミュファンさん]

>>466 名無しさん

実家が駅前かつマックが一階にある分譲マンションの4階、うるささよりニオイが気になるよ。
外の音や視線は設計で配慮されているのかお互いに全く気にならないけど、匂いは吸気口から時々入ってくる。住んで15年近く経つけど未だに気になるね。
惣菜調理の排気口が近い住戸のほうが気になるんじゃないかな。

[468: 匿名さん]

給排気の向きや風向き次第だけど厨房の匂いの方がバルコニー越しの音や目線より心配要素だよね。

[469: 通りがかりさん]

>>468 匿名さん

最近の複合施設型のマンションは厨房排気にも気を遣っているものと思うけどね。
排気の出口にフィルターか何かが付いた施設を見たことがあるよ。
ここがそうなっているかは分からないけど、もし住戸の吸気に回り込むなら設計瑕疵と言ってもいいんじゃない？

臭い関係だとほかにディスポーザーのついたマンションだと、時々臭突管の位置が問題になるみたい。
駅前なので音も光も臭いも、問題になり得るから気にしだすとキリがないのかも知れないけど、、懸念事項は重説で盛り込んでるだろうから先に読ませて貰うと良いかもね。

[470: 匿名さん]

将来裏にもビル建つだろうから外廊下やビル間に匂いが溜まらないような設備仕様になってるかは聞いておいて損ないかもね。

[471: 名無し]

>>470 匿名さん
裏手は道路拡張と、やっぱりここも住不が現東急ストアとかの土地持ってるので、早晩東向きのマンションが建ちますね。なので、外廊下だけど、多分サービスルーム表記の部屋は、すぐ目の前にマンション建つし、雨風の吹き込み具合だけで言えば、何ちゃって内廊下みたいになるんじゃないでしょうか。後、14から16階の部屋はサービスルームじゃ無くて、確か洋室表記だったと思うので、裏手に出来るであろうマンションは13階建て程度になるんじゃ無いかなと思います。
あと、1階テナントの設備機器は確か2階テナントの前に配置されますね。ダクトスペースはタワーパーキング側に出てるけど、16階の平面図まであるみたいだから、臭気がベランダ側に充満する事は無さそうですね。

[472: マンション掲示板さん]

>>463 匿名さん
朗報かな？
賃貸じゃないんだから、
2、3年のかりそめの心の平穏よりも、
建築時の騒音の期間や先延ばしにされた日照問題を
さっさとディスクローズしてほしいけど。
471さんの書き込みにもあるように、
内々には計画は決まってるんだろうし。

[473: 匿名さん]

仮りそめでも心の準備期間ってことで。
購入者はリスクも受け入れて買ってるだろうし。
タワマン建てるにしてもこの物件の南側の敷地にはきっと公開空地を大きめに取る配慮はするよ。知らんけど。
なんちゃって内廊下と言う暗い外廊下は嫌だね。
北側は確実に数年内に建つだろうからね。

[474: 名無しさん]

価格だけみると都心も手が届きそうだけど、なぜここが売れるんだろう

[475: 匿名さん]

ここの価格の妥当性はともかくとして坪500だともはや都心のまともな立地は買えなくない?

[476: 通りがかりさん]

>>475 匿名さん
湾岸あたりなら買えそうだけど、ここの検討者には刺さらない立地かな

[477: マンション検討中さん]

>>474 名無しさん
都心に住みたいと思わないけど
都心へのアクセスは良い方がいいと思う人が結構多い
(東西線、総武線始発、中央特快停車)
富裕層やプチ富裕層が三鷹と武蔵野は結構多い
三鷹駅から若干距離があってバスや自転車で
通勤している人の住み替え需要がある
教育環境(公立)が高い水準
三鷹駅周辺はスーパーやドラッグストア、病院が南口と北口ともに充実。利便性が高い。
借地権が多く所有権の物件が出にくい

という感じでしょうか？
三鷹ってホント便利ですよね。
ただ、不動産価格の直近の上がり方は
古くからいる地元の方ほど不思議なようです。

[478: 匿名さん]

東西線も総武線も若干なんちゃってだけどね。
特に都心から総武線下りで帰るときは半分くらいは中野止まりなので不便。
夜間東西線は多くが中野止まりだよね。
意外と見落とされがちなマイナスポイントと通勤ストレスなんだよな。
コロナになってほぼ100%在宅ワークで万々歳。

[479: 検討板ユーザーさん]

>>478 匿名さん

通勤時間に半分くらい始発があるのは助かるよ。大手町の南側や新宿に通勤だと二路線使えるし、最悪、丸の内線とタクシーでも帰れる。

最近は在宅勤務で済んじゃうから近所に便利な大型商業施設さえあれば何とでもなるのはその通りで、三鷹が良いとは言い切れないし、この物件が良いかどうかは更に微妙。
再開発後の中野なんて是非住みたい。

地元がこの辺だから、とか子供の通学や治安を考えて、とかだと三鷹を選ぶなら良いかも知れない。

[480: 匿名さん]

>>477 マンション検討中さん

借地でも普通借地権ならリセール良いのかな？でもマンションだと色々揉めそうだよね。戸建ならまだしも。

30年くらい住んでるけど境が再開発であんなに人気になるとは思わなかった。
三鷹吉祥寺は大規模再開発が進んでないことが魅力でもあり欠点でもある。災害に強いとか言う人がたまに居るけど、電柱や水道の点で、かなり弱い地域だよ。湾岸と大差ないと思う。

[481: 名無しさん]

この物件だと電車使えば吉祥寺まで10分かからないし、商業施設はそれで十分という考え方もあるかなと。北口は駅前でも落ち着いててスーパーや病院の選択肢も多いし、住むにはやはりいい立地と思いました。再開発実現したらどうなるかは分からないですが...

[482: 匿名さん]

>>481 名無しさん

そうですか...

[483: マンション検討中さん]

>>478 匿名さん
帰りは中央線ですぐに帰りたい派なので
朝の行き道だけ座れればいいと思っている。俺は。

[484: 匿名さん]

うちは勤務地最寄りが快速止まらないし快速混むから中野止まりの不満はありつつも往復とも各駅利用してた。それぞれの事情あるね。

[485: 匿名さん]

許容範囲は人によって違うだろうけど、東西線と総武線に関しては不動産屋の宣伝文句は嘘じゃないけど大事なところは伏せてるとは昔から思ってた。

[486: マンション検討中さん]

>>480 匿名さん
武蔵境はもともとのイトーヨーカドーに加えて武蔵野プレイスとJR高架下開発で若者や子育て世代にとっても利便性が良くなりましたよね。

小金井公園、野川公園、武蔵野の森公園へ自転車で行ける距離感もよし。
三鷹はかなり高いので武蔵境で、という人も多いと思います。東小金井も含めて駅同士の距離が近いので
最寄は武蔵境でも始発狙い？で自転車で三鷹駅に行く人も結構見かけますね。

[487: 検討板ユーザーさん]

>>486 マンション検討中さん

武蔵境方面からの自転車、バスの人は結構いるね。
座りたいのかな。
ただ以前ほど中央線快速は混んでいないから、ますます武蔵境でいいやとなりそう。

街の利便性も清潔感も武蔵境のほうが上。よほどの再開発でもしないと三鷹はマジで埋もれるよ。でも市境の駅だからなー、、、、

[488: 名無しさん]

コロナ明けたら中央線どうなるかわからんけど、三鷹選ぶ人は北口のなんもない感じが好きなんじゃない？最低限はあるわけだし。再開発望んでる人も少ないんじゃないかな。

[489: 匿名さん]

実際北口はこんなもんで十分だと思ってる。
商業施設は境と吉祥寺に任せておけば良い。
タワマンもこれ以上要らん。
ついでに駅に来るバス便も減らしてくれ。
西武線最寄りは素直に西武線使ってくれ。

[490: eマンションさん]

武蔵野市アドレスで三鷹がいい人はここ買っちゃえばいいのにと思う。再開発待っても何年かかるか分からんし、今のところ新築マンションはここぐらいだし。南にタワマン立つなら買い替えるとかね。住友ならここより高値だろうけど。

[491: マンション検討中さん]

商業施設は武蔵境と吉祥寺
チェーン店じゃないちょっと小洒落たレストランは
吉祥寺が多いですが、三鷹南口方面にもある
三鷹北口は静かな環境でそれぞれにアクセスできるのがいいですね(反対に、どこいくにも少し距離があるともいえる)

[492: 検討板ユーザーさん]

>>491 マンション検討中さん

三鷹は交通がまあまあ便利なのに閑散としているね。昔の国分寺や中野も似たようなもんだったけど、再開発で賑やか且つ綺麗になった。

5年前にスミフの営業が、国分寺の坪単価を刷新したから売れ行きが悪いと自虐風に自慢していたよ。

おそらくここも似たようなやり方で、特に北口側は住友系の保有する土地が多い。
在庫を持ったままでも、開発すれば地価が上がるから強気に売り続けられると考えているんだろうね。

プランニングの特色が薄いのは、南側が噂通り半分投資用の高級タワマン＋商業だから。敢えて此方にバリバリの富裕層を寄せつけないようにしているんだと思うよ。

既存購入者は近隣の再開発詳細の公表による付加価値で、日照悪化などの溜飲を下げさせるんだろうね。
買っても買わなくてもスミフは損しない。

[493: 匿名さん]

グレーシアもここも坪単価さほど変わらないような

[494: 検討板ユーザーさん]

>>493 匿名さん

タワマンかつ中古だけどほぼ駅直結か、新築の板マン駅徒歩2分か。家から駅ホームまでの時間としては似たようなものかな。

グレーシアは商業施設に全く魅力がないからなー。
まあ北口なんてもっと酷いうえに汚いが。
足元のスーパーの程度によるかな。

[495: 匿名さん]

グレーシアはここと比べると内廊下と眺望は魅力かな。タワマンにしては各階ゴミ置き場ないのと、駅直結だけど結局駅まで屋根ないのはマイナスかな。あとは三鷹市アドレスと武蔵野市アドレスの違いか。

[496: 匿名さん]

三鷹市と武蔵野市、アドレスでそんなに違いある？
住んでる人間からすると大差ないけどね。
むしろ最近の武蔵野市の行政は何かとあれだからね。
三鷹市のほうが良いって人もたくさんいそう。

[497: 匿名さん]

ここって資産価値押してくるけど、実際1億くらいの３LDKの部屋を10年後にもし売るとしたらどのくらいで売れるんだろう。。8000万くらいで売れるかな？管理費も3万5千円で結構高いイメージ。

[498: 匿名さん]

誰も未来のことはわからない。
営業を信じるも信じないもあなた次第。

[499: 名無し]

>>497 匿名さん
将来の価格に関しては、この物件単独で決まるわけじゃ無いので、ある意味都心次第だし、もしかしたら、相場が上昇傾向維持するなら郊外次第ってところですよね。
うまい棒もカップヌードルもどん兵衛も値上げする時代で、円安と商品価格が続いてる今の世界経済を俯瞰すると、10年後は兎も角1?2年のうちに不動産だけ滅茶苦茶になるとは思えないですが、、、どうなりますかねぇ

[500: 匿名さん]

23区と比較しても、区によっては武蔵野市三鷹市の方が物件価格高いですよね。都心とか近郊郊外とかでよく市況が語られるけど、何を参考にしたらいいか難しいエリアじゃないですか？
北口の空き地を見ると再開発で資産性へのプラス影響も期待できそうだけどはっきりしないですもんね。資産性だけ考えるならここはやめた方がよさそうです。

[501: 名無し]

>>500 匿名さん
このエリアにも23区内にも意図しない差別的発言になりそうなので言葉を選ぶと、地位(ぢぐらい)は必ずしも23区〉武蔵野三鷹になってないって事じゃないですか？
資産性は主観によるので、やめた方が良いと思う人はやめた方が良いんでしょう！！

[502: eマンションさん]

敷地北側の道路、東急ストア、南側一帯、中町の大きな駐輪場、駅前の空き地は多いし地上げも進んできているね。

ただ再開発のポテンシャルは高いはずなのに、役所も住友不動産も全く情報を出してくれなくなった。
この辺の住民は開発には反対の典型的な左巻き連中だし。一旦諦めたのかな？と思えるくらい静か。

かたやモンテローザも金融も厳しそうだから、もしさらに土地が開くなら三鷹駅北口の均衡が崩れると期待。

[503: 匿名さん]

今の市長は水面下で進めておいて後でゴリ押しするタイプだからむしろ既に計画進んでるという見方もできる。
情報出しすぎると反対されるのわかってるからデベと裏で握っておいて反対しても手遅れのタイミングで出してきそうだよね

[504: 匿名さん]

市長も役所も左巻き多数なので左巻きかどうかと反対派は関係ないような。

[505: 口コミ知りたいさん]

昨日の市政方針では三鷹駅についてはサラリと述べたのみ。市としては吉祥寺に注力するような内容ですね。
民間（スミフ）以外の動きは当面は無いんでしょうね。市政センターや駐輪場の一帯再開発くらいしても良いと思うのですが。

[506: 匿名さん]

北口駐輪場、婆娑羅、カオマンガイバザールがある一角は既にスミフが土地全部地上げ済みらしい。
着々と買い占め進めてるから10年以内には何か動きあるんじゃない?
駅前の動線改善のためにバスロータリーをここの敷地南側に移設してほしい。

[507: 匿名さん]

再開発動いてほしいですね。ここの契約者にとっても街の利便性は上がるだろうし、むしろマンション建設してくれた方が資産性にもいい影響がありそう。

[508: 通りがかりさん]

住不の坪500近い物件にしては共用専用の両方で仕様がイマイチだし、プレミアム住戸も無いことから、周囲の眺望に影響するレベルの住友の建築は確実。
さらにWEBサイトのドメインもmitaka1なのでmitaka2としてマンションを発表すると思われる。

住友にとってはmitaka2が真打なんだろうね。カッコいい外資ホテルとか便利な商業施設が欲しかった。

[509: 周辺住民さん]

>>508 通りがかりさん
この物件のすぐ南側の駐車場は地元の地主所有の土地ですよ（公図見た）。住不のマンションギャラリーが決まってるみたいだしmitaka2はほぼ確実にここじゃない。
この物件の区画の殆どが住不所有なので、mitaka2は、この物件の北東に建つと思います。採光可能な部屋が販売当初からサービスルーム表記になってるのは、それが理由でしょ。なので、北側外廊下からの眺望に影響する建物は多分東急がここの1階に引っ越したらすぐに出るんでしょうねｗ

因みに、いろんな人が仕様がイマイチって言ってるのは、何を指してるんですか？？
共用部は各階ゴミ置き場が無いとか、外廊下とか、共用施設ゼロってことを指してるんだと思うけど、専有部分はなんかダメなところありました？？
都心のプレミアム住戸付きタワマンとかって、そもそも坪500じゃ買えないので、単価だけ比較すると相応な気もしなくはないですが。。。

[510: 口コミ知りたいさん]

各部屋床暖房、ビルトインエアコン、浴室洗浄、食器棚、ダブルボウルが欲しい。

三鷹徒歩10分圏内なら築浅のファミリータイプが沢山あるわけで、同程度の仕様なのにプラス2000万円って、駅直結でも無い立地でそんなに払いたかないよ。

新築のプレミアム分を考慮しても、徒歩圏の中古に内装工事を掛けた方が満足度が高いと感じた。全部実需の話ね。

[511: 匿名さん]

>>510 口コミ知りたいさん
同程度の築浅で2000万やすいところなんて中古でないで。

[512: eマンションさん]

>>509 周辺住民さん
水栓がグローエ等でない
浴室も高級ラインではない
天井高が高くない
選べる間取りが少ない
エアコンが埋め込み型じゃない
ぱっと思うのでこんなものでしょうか。
武蔵野市の周辺高級物件と比較すると物足りない感じがします。

[513: eマンションさん]

玄関周りに余裕がない(アルコーブ、ポーチ等)

[514: 名無し]

70平米の部屋にダブルボウルってある？
床暖はリビング横の洋室には欲しかったけど、田の字じゃリビングだけで充分っちゃ充分？
横長でほぼ全て同方向向いた建物だから、アルコーブは兎も角ポーチはそもそも無理じゃ、、、

[515: 匿名]

絶対高さ制限50mだから天高出したら戸数が減る。
戸数が減ったら価格が上がる。
住不ならなおさら。

[516: 匿名さん]

ネット環境しょぼくない？

[517: eマンションさん]

>>514 名無しさん
角部屋はポーチつくれたはず
角部屋じゃなくても玄関を端っこで少し凹ませてセンターインのようにすれば
ポーチいけるでしょ

天井高も含めて、そうしたらもっと単価高くなるということではなくて、単価的期待されるものってことです

[518: 匿名さん]

三鷹駅北口の適正価格になっていくのかな。スミフがこれからも開発していくことは間違いなさそうだし、もし南側にマンション建てたらすごい価格になりそう。

[519: 名無しさん]

>>518 匿名さん
ここに限らず、スミフの開発って毎回そんな感じに思います。特に三鷹北口側は住友の土地が多くコントロールしやすいのではないでしょうか。

ただ、ここはむしろスミフにしては割と常識的な価格と感じました。

将来の再開発と眺望や日当たりをプラマイしたら高い気もしますが。

[520: 買い替え検討中さん]

ここの物件のせいか周辺中古も強気な高値で売りに出てますね。

[521: eマンションさん]

デベロッパー1社だけだと再開発は盛り上がりにくいから、南口に併せて計画を発表してほしい。

10年前よりはかなりマシになったけど、まだ便利な駅前では無いし、おしゃれでもない。どちらかと言うと多摩特有のダサさとみみっちさが残る街。

再開発のやりがいがあると思うんだけどなー

[522: eマンションさん]

あと住友不動産の設備仕様はそんなに大きく変わらないから、シティハウスと名のつく坪単価300から600ぐらいまではだいたい一緒でしょ。

コスパとか満足度とかでなく、住友不動産のマンションとはそう言うもの。よほどの規模でも無い限りは立地のほかに原則特徴なし、無味無臭すぎるのが特徴。

建築看板だけ見て買うかどうか決めることも可能になるので、最近のシティハウスはある意味画期的。

[523: マンション検討中さん]

洗面台も人工大理石というのが微妙。
掃除はしやすいのかもしれないが
天然石でなくてもシーザーストーン等の方が高級感がでる

[524: 匿名]

今後の再開発の有無はさておき、あったとしてもこれだけスミフが土地押さえてる中では、マンション建ってもスミフでしょってなるんじゃない？
だとしたら、スミフより安いところ待ちは、新築じゃ待つだけ時間の無駄よね。

[525: 匿名さん]

新築に拘るならめぼしいものが他に無いのは事実だね。
さっさと高値で完売してくれれば周辺住民にはありがたいから営業頑張れ

[526: 匿名さん]

そうですね。次の新築を何年も待つくらいなら、ここ買っちゃった方が結果的に安くあがりそうです。

[527: マンション検討中さん]

>>522 eマンションさん
確かに画一的なのでハズレがない感じは
画期的かもしれませんね。
ただスミフの物件は設備仕様も外装デザインも
目を引くものがなく
それに比べて価格が高いのであまり食指が動きにくいんですよね。
折角の三鷹駅前なのに、、

新築に拘る理由もあまりなく、駅徒歩2分でなくてもいいかと思ってきますね。

[528: 周辺住民さん]

>>509 周辺住民さん
北東って、ほぼ東急ストアの建物の敷地しかないですよね。
その規模感じゃ、本当にここのパート2でしかないですね。
しかも南向き部屋がほぼないという、ここより条件が悪いだけの。

ここと駅の間の南側の敷地があと何年もこのままなんてことあるんでしょうか？
仮にあの一等地の再開発の目処が2030年頃だとして、武蔵野タワーズは築20年。
武蔵野タワーズ住民（の中の資産的に余裕のある方）の住み替え需要もありそうだし、かなり強気の価格になりそう。
スミフにせよそうじゃないにせよ、本当にいい仕様のマンションを求めるならそこまで待たないといけないのかもしれませんね。
さすがにその頃には、武蔵野タワーズの中古価格も小慣れてそう（自分は築20年のタワマンを買う気はまったくしませんが）

[529: 匿名さん]

>>528 周辺住民さん
そうなんですよね。しかも、区画の北側は道路を相互通行にするらしく、数mのセットバックが決まってて、東急のとこも北側を道路拠出するみたい。確か、この物件の隣りの1階不動産屋の土地だけ住不が買えてなくて、そうすると、東急と薬局のとこに、中央大通り向き＆一部北向きのプランってのが順当なとこじゃ無いですかねぇ。Eタイプの15階とかは採光可能な部屋が洋室表記だった気がするから、多分12階とか13階建てになるんじゃ？と予想しますが。
で、そこも住不価格で分譲するんだとしたら、8割型南西向きのこの物件の方が南側の不確実性を考慮しても良いと思うのは少数派じゃ無いと思いますかねぇ。。

あと、住不は、南側に2区画飛んだ桜通り沿いの土地をかなり持ってて、そこもマンションにする話があったらしいけど、ロータリー周りとの一体開発の可能性を考えて、まだ手を付けてないという話。
南側も高さ50mがあるし、場合によっては商業とかオフィスでの開発も視野に入れてるとかいないとか。
ま、つまり、南側の新築マンション待ってても、もしかしたら永遠に出てこない可能性だってゼロじゃ無いんだと思います。

[530: 匿名さん]

北東はマンションじゃなくてオフィスの方が合ってそうですね

[531: 名無し]

>>528 周辺住民さん
南側にマンションギャラリーは確定らしいので、何年もこのままの状態だと思いますよ。

[532: 通りがかりさん]

北東の土地は形が綺麗すぎますし、日当たりが期待しにくいので賃貸オフィスか商業施設かホテルですかね。
じゃあmitaka2のマンションはどこなのか。

住友不動産はmitaka1といったような、最初から数字をドメインに入れることは通常やらない。
となるとこの物件のWEBサイトが立ち上がったころには計画素案があったはず。その頃に纏まった土地は北東の東急ストアの所のみ。

[533: マンコミュファンさん]

住不の単独開発だといつも通りの
郊外手抜き開発になるような気がする
「ちゃんとやって欲しい」

[534: 通りがかりさん]

>>533 さん

そうは思わないかな。よくある地権者が集まった組合こそ烏合の衆で、利権確保のせいで再開発が進まず、最終的にどこも似たような景色になる。せっかく一社でやるからこそ期待してる。

[535: マンコミュファンさん]

>>534 通りがかりさん
いわゆる法定再開発で組合型の場合はそうですね。
私がいいたかったのは住友不動産って
ディベとして郊外の複合開発でなんか実績あったっけ？
ということです。画一的なマンションとオフィスしか印象にないので。

[536: マンション検討中さん]

利便性は高いけど
この物件はマンションそのものに魅力を感じない

[537: 匿名さん]

あと10年位南側がマンションギャラリーだとしたら仮にその後タワマンになったとしても割り切れるでしょう。なんなら住み替えればよい。

[538: 匿名さん]

普通借でマンションギャラリーに貸すとは思えないので、定借だとすると、最短でもここから10年南側はマンションギャラリーじゃない？

[539: 周辺住民さん]

え？ マンションギャラリーって、この物件のギャラリーじゃないんですか？ この物件のギャラリーだったら、2年もかからず用済みになるでしょうけど。

[540: 匿名さん]

>>539 周辺住民さん
ちゃうちゃう！笑
住友不動産のマンション＆戸建ギャラリーになるみたいなので、この物件のモデルルームじゃないですよー

[541: 通りがかりさん]

>>535 マンコミュファンさん

下層が商業になっているタワマンならいっぱいあるけどね。そう言う話じゃ無くてららぽーと豊洲みたいなやつでしょ？
住友不動産は複合施設にするなら箱だけ用意か、住商あたりとJV組むんじゃ無いかなー。

ただ京都や有明のは例もあるし、コンサバから脱却しつつあるから十分出来ると思うよ。

[542: 匿名さん]

南側一帯がマンションメインじゃ無くて商業メインの開発になるようならこの物件にとっては良いニュースになりますね！
桜通り沿いの土地を後回しにしたことからも明らかなのは、南側の区画一帯での再開発をまだ諦めてないってことだと思う。

[543: 匿名さん]

諦めてないどころかやる気満々。
仮にタワマンじゃなくてもこの物件の上層階買ってる分にはさほど影響ないでしょう。

[544: 名無し]

関係者っぽいですね。

[545: 匿名さん]

近隣住民だよ。
興味はあって営業から色々と話聞いた結果上層階の特に南西角はタワマンになっても影響は少ないと推測はしてる。
他の理由で自分は買わなかったけどね。
駅近く希望なら多少のリスクは承知で買う必要はあるよね。

[546: マンコミュファンさん]

>>541 通りがかりさん
なるほど、ありがとうございます。
リーシング力等は自前での商業施設開発?運営経験が大きく左右すると思っているのと
とりわけ郊外の場合は都心と異なる観点からの企画が必要になりそうなことや吉祥寺や武蔵境との差異化を考えたときにスミフって大丈夫？って思ったのでコメントしていました。
確かに国分寺のミーツのように箱物用意でどっかに任せるというのはある話なので、他からも助けをもらってやって欲しいですね。

そんなに都心部ほどの大規模な開発じゃないかもしれませんが用途含めてしっかりとスミフには企画してもらいたいものです。

[547: 通りがかりさん]

>>546 マンコミュファンさん

そうですね。商業施設のプロジェクト実績が少ないのは確かなので、オフィス賃貸やホテル、タワマンなど（スミフからすれば）従来型の単一企画に収まってしまう可能性はありますね。　

駅前再開発の纏まった土地はミクストユース施設が主流になったので住友にもぜひ手がけてほしいな。
10年くらい掛かるかも知れませんが、市としても吉祥寺の南口よりは着手しやすいので、成果を残すにはもってこいの土地。

[548: 匿名さん]

物件そのものより南側敷地の再開発の話の方が盛り上がるスレ

[549: eマンションさん]

>>548 匿名さん

マンションについて話したいけど、スミフらしさ以外に話すことがないや。

専有部も共有部のフツーの駅前板マンで、下階の設計コピペを延々繰り返しただけ。良くも悪くもスミフの典型。
一階のスーパーもおそらく東急で察しがつくし。

意外だったのは管理費が非常に高いことくらいかな。

[550: 検討中]

たしかに共用施設も特にない割に管理費高いですよね。
そういえば2階も店舗スペースでしたっけ？何が入るんでしょう。

[551: 購入経験者さん]

ここは管理費がネックです。
修繕積立金は築５年くらいからじわじわ上昇しますから、20年後はどうなることやら。管理人の常駐時間が長いとか、駐車場がタワーとか金食い要素は見られますが。

人口減少時代を見越して、管理で稼ぐ方向へシフトしているのでしょうかね？武蔵境の住不物件は管理会社を変えていますね。おかげで管理費がだいぶ安くなったようです。

[552: マンション検討中さん]

70平方M管理費36000円て実際高いんですか？
相場がいまいちわからん

[553: 匿名さん]

ネットに転がってるsuumoの2年前の記事によると2019年の首都圏70平米換算の平均が19000円らしい。
ラウンジやゲストルームといった共用施設がほぼない、内廊下でもない、タワマンみたいに各階ゴミ置き場でもないことを考えると管理費だけで36000円なら確かに高く感じるかも。

[554: 通りがかりさん]

>>553 匿名さん

高いよねー、管理費だけはグランドヒルズ並なんじゃないか？

タワーパーキング、防災センター、ディスポーザーがあるとはいえ、この仕様と規模の70m2なら2.5万円程度が普通じゃないか？

[555: マンション検討中さん]

平米単価になおすとわかりやすいです。
ここはモモレジさんの記事によると444円ですね。この規模の普通の板マンだと、ディスポーザーありで200円から250円くらいでしょうか。昔はもっと安かったと思いますが。
ここはすでにみなさんが言われているように、人件費とタワーパーキングのメンテナンス費がオンされていて高いのでしょうね。

[556: 購入経験者さん]

近所のクロスエアタワー79㎡中古の管理費でさえ月23,900円ですからね。
修繕積立金は右肩上がりで上昇するので、年金生活をする頃には月のランニングコストだけで５～６万になりそう。
下に店舗が入っている下駄ばきマンションは管理費が高いものだけれど、それにしてもここのは驚く。

[557: 匿名さん]

まぁ、管理委託は4年後に内容を見直すんでしょうね（笑）
3年は第三者管理で管理組合もないからしょうがないとして、ちゃんと見直せば安くできると思いますかね。

[558: 匿名さん]

修繕積立金って、5～6年で金額あがるようなペースで支出してくかな？？
15年経っても1円も上がらずに、ちゃんと大規模修繕も既存会計の中で収まってるマンションにいるから、ピンとこない。5年後から上がるって事は、そもそも最初の金額だと大規模修繕不可能って事？？

[559: 購入経験者さん]

>>558 匿名さん
某大手デベの新築マンション案内会にときどき参加して確認しています。小規模は特に右肩上がりで５年毎に約5000円ずつ値上がりして20年で頭打ちという所もありました。売れやすいように分譲時は安くしてあるのがほとんどです。

中古マンションなどで修繕履歴を照会すると、大規模修繕以外でも機械式駐車場の不具合やイレギュラーな出費はいろいろとあるものです。

お宅は均等積立方式なのでしょうか？長期修繕計画を拝見してみたいものです。積立金が足りないマンションはとても多く、一時金として徴収しようにも支払えない区分所有者も多いそうです。

[560: eマンションさん]

スミフも修繕費が上がるところは普通に多いよ。5、6年ごとに見直しも良くある事だと思う。
新築売り出し時から均等方式を採用しているのはオハナブランドくらいしか知らないけど、他も増えてるのかな？

マンション管理業協会で積立状況を含めた管理実態をもとに、中古マンションの格付けする動きはあるにはあるけど、未だ機能していないからLCCの表を見て冷静に自己判断しないとね。

[561: 匿名さん]

部屋数に関わらずすべての専有面積が70.27m2になっているって
なかなか珍しいですよね。
駅前といえ、かなりの高額物件です。
ファミリー層って案外少ないのかしら。

[562: マンション検討中さん]

それ、府中八幡町の物件ね。スレ違い。

[563: 匿名さん]

>>562 マンション検討中さん

なにそれ、そんなにスミフよりスミフらしい物件あるの？
、、と思ったらスミフのマンションだった。

この物件といい、住友不動産のマンションてほんとワクワク感ないなぁ。

[564: 口コミ知りたいさん]

実際つくっている人達も面白くないだろうな。
用地仕入れと土地をまとめることにしか興味がなくて、ウワモノは二の次、みたいな。

[565: eマンションさん]

ここに限らずだけど住友不動産の物件てよほど唯一無二の立地なら買うかも知れないけど、そうでないなら買う理由を見つけにくい。

プランニングは文句無いけど、価格が強気過ぎるからトータルのコストパフォーマンスが悪い物件が多い。

この物件を買う人の決め手になった要因があれば聞いてみたいな。

[566: マンション検討中さん]

>>565 eマンションさん
それを言うなら駅から徒歩2分？3分？のここは「唯一無二の立地」ではあるでしょう。
スミフだと国分寺のシティタワーがいい例ですが、それより近いと電車の音やホームの構内放送がうるさいので。あと、駅前の選挙演説も。
そういう意味では、中央線の特快停車駅で駅近と静かさ（三鷹北口は車の交通量も少ないし大型バスも通らない）を両立してるここは奇跡的な立地ではあると思いますよ。
気になるのは北側＆南側の今後の開発予定だけ。

[567: 名無しさん]

たしかにここは立地でしょうね。
私は契約者ですが、吉祥寺で探すか迷ってこちらにしましたよ。割高なのは他にマンションないのでもう仕方ないなと。
・吉祥寺駅前の静かな場所にマンションがない(三鷹駅北口は駅前でも静か)
・生活に必要な商業施設はマンション周辺にだいたいある。特にスーパーの選択肢が多い。足りないものは電車で2分乗って吉祥寺に行けばいい。
・東京方面に始発で行けるのがありがたい。

この後の再開発もどちらかというと利便性が更にあがる方に期待してます。

[568: 匿名さん]

>>567 名無しさん

立地だけならリストレジデンスの発表を待っても良かったんじゃないかな。
実需ならここは規模のメリットを享受できていないし、南口のほうが再開発が具体化しているから向こう20年くらいは南口の方が北口より住み心地がいいんじゃない？

[569: 匿名さん]

スミフ物件が割高、という声が多いですが、少なくともここ10年振り返って、それなりの立地で売り出し時点で割安なマンションなんかありました？？スミフじゃなくても安いなんて思った事ないけどなぁ、、、

結果売れなくて値段下げてるとこがあったり、販売期間が長引いて近場の新規物件より少し安く見えたり、、みたいな事しかなく無いですかね？？

結局、ここも今割高だとして、この後の相場が付いてきちゃうと正当化されるし、この後不動産相場がダメになると、そもそもここだけじゃなくて世の中全般マンションだめになるよねって話でしかないですよね。

[570: 口コミ知りたいさん]

>>569 匿名さん
割安だと思う人が多いと抽選や竣工前完売になったり
してるんじゃないでしょうか。
都心以外で
例えば、パークハウス経堂レジデンスとかはそういう類
じゃないでしょうか。他にもレジデンスコート吉祥寺は売れ行きが良かったので途中で価格を上げてましたね。(こちらはスミフというより住商物件)。
粒々見ていけば有りますよ。

スミフは高い値段設定を維持して相場が後からついてくるという考え方でやってるのを皆んなが知ってるのでスミフ＝割高というイメージなんでしょうね。

[571: eマンションさん]

>>570 口コミ知りたいさん

そうですね。毎週、新築物件を見ていますが今でも時々凄い値付けはありますよ。

少し前ならヴィークコート吉祥寺やプラウド吉祥寺あたりも割安な部類だったと思います。
最近驚くほど安いと感じたのはパークハウス浅草です。

特に三菱はそういう突然変異の値付けがありますが、住友不動産はまず無いですね。
開発基本計画からスミフの名前を見た瞬間に、妄想する楽しみが消えますよ笑

[572: 匿名さん]

駅近くで新築となるとここしかないのが現実だから強気の値付けなんだろうね。
今買いたい人は選択肢が限られちゃうし。
タワーズやパークハウスの中古でも良いという意見あるけどあまり売りに出ないしね。
先日スミフの袋持った検討者か購入者と思しき中年二人がクラウンの近くウロウロしてた。
一定数の購入者は居るんだね。

[573: 匿名さん]

>>570 口コミ知りたいさん
主観もはいるのであれだけど、確かに経堂レジデンスは良心的でしたね。
割高かある程度相場成りか、って差ですかね。ここも主観入っちゃうからあれですが、少なくとも割安ってのはリーマンショック直後くらい前まで遡らないと、、って印象です。私は、という話ですけどねー

[574: 口コミ知りたいさん]

土地を入札で最近仕入れているのか、自社グループで過去から保有?自用していた土地を開発するのか、公的機関から仕入れるのか等よっても販売価格が変わりやすいですよね。

なので直近の物件を横並びでみたときの割安感は
あくまで相対的ですけど、あるものはあると思いますよ。

リーマンショック後は買い手市場でしたので
全体的水準が良かったですよね。

[575: 匿名さん]

道挟んだ向かいのマンションも売り出し時は三鷹でこの値段はあり得ないと叩かれてたね。

[576: 購入経験者さん]

今だと割安だと思うのは、パークホームズ調布ザレジデンスかな。
最近はシティ〇〇と見ると反射的に避けるようになってきた。５年後くらいに市況が変わって、超高値掴みを絶対後悔すると思うから。

それでもこのスレを見てるのは、再開発情報やリストレジについて書き込みがありそうで。

[577: 匿名さん]

>>576 購入経験者さん
パークホームズ調布は設備仕様を相当下げているので全く割安感はないが、近隣物件と比較して手を出しやすい販売価格に抑えたって感じかな。
シティ系を反射的に避けるのはすごくわかる。

[578: 口コミ知りたいさん]

>>577 匿名さん
調布は供給が一時的に過剰なので面白かったのですが、ブランズ以外は総じて違和感の無い価格だったと思います。

ここは比較対象が今のところ中古しかないのですが、今は高いと思います。周辺再開発の内容によっては魅力的な物件になると思いますし、デベロッパーとしてもそういう戦略を考えているものと思います。

[579: 匿名さん]

>>576 購入経験者さん
7年前に買い換えで某新築買った時、
クッソ高ぇ～こんな値段間違いなく後で後悔するわ、、、
と思いながら買ったけど、今となっては全くそんな事は無かった感じになってる。結果論だけどね。

[580: 購入経験者さん]

>>579 匿名さん
確かに。
中古のリサーチでこの掲示板の過去スレ漁ってると、2015年くらいは「今は高過ぎ」コメントが山のようにでてくる。五輪後まで我慢強く待った人が可哀想になるね。
不動産は欲しいときに買うのが一番なのかもしれない。

私はリーマンショック後に買ってるので、今の価格は冗談としか思えない。当時は四谷駅近大手デベの新築が8000万台で手に入ったから都心しか見ていなかったが、震災リスクで武蔵野台地に目が移っている。先日の地震でも武蔵野市は震度３だった。

[581: マンション検討中さん]

ウクライナ戦争が原因で
今後数年間はさらに上がる可能性もありそうですよね
今買っておいた方がいいのかな…

[582: 匿名さん]

>>580 購入経験者さん　先日の地震でも武蔵野市は震度３だった。

近隣住民ですが、これは実感があります。震源地より遠い神奈川県より震度が抑えられてるのはいつもそうですね。
23区震度3、武蔵野市震度2、小金井市震度3なんてこともありました。

[583: 購入経験者さん]

いろんな考え方はあると思うけど、戦争でこれからエネルギー含め生活物資が高騰していくから、社宅とか賃貸で手元資金を厚くして日々の暮らしを優先すべきかな。
ローン抱えて生活費高騰でカツカツとか、ぜんぜん楽しくないもんね。

おまけに、家買ってすぐ首都直下地震とか富士山噴火とか起こったら、それこそ目も当てられないし。

先日案内をうけた新築は駐車場がEV充電設備完備で、10年後はEV車対応外のリセール物件は売れなくなるかもなと思った。時代はあっという間に変わるし、購入を待つことで有利になる部分もあるから、焦らないことだと思う。

[584: 購入経験者さん]

>>582 匿名さん
そうですね。
武蔵野・三鷹震度３、調布が4でなるほど、と。
ただ停電は多かった。
私の住む区は震度３で停電も少なかったので、東電の周波数低下リレーの地図などあれば参考にしたいところ。

[585: 購入経験者さん]

>> 583
ローンを抱えることにより手元資金に余裕が出ているのに、生活費で「カツカツ」とはどういうこと？
インフレ予想ならば、固定金利ローンで買っておくというのも一つの考え方では？

[586: 購入経験者さん]

>>585 購入経験者さん
同じ名前だと紛らわしいから、変えてくれると助かります。

もちろん、それもひとつの考え方だし、多くの人がそうしていると思う。だからこそ、冒頭に「いろんな考え方はあると思うけど」とわざわざ断りを入れた。

自分はそもそも多額の負債がある状態に本能的に危うさしか感じないので、ローンを組まずに家を買った。最近、築浅中古物件の内覧をしていると、売却理由が離婚か資金繰りの悪化が目立つ。家主の病気などのネガティブなイベントがひとつ起こると雪崩のように資金繰りが悪化して家を手放さざるを得なくなる人が増えている。無理なローンを組んでいるケースが多いのだ。そこで「カツカツ」と書いた。随分と説明を省略した。前レスでは手元資金と書かず純資産とでもしておけばよかったのだろう。

借金が明日への活力になる人もいれば、そうでない人もいる。
これはもうお金に対する姿勢、価値観の違いだから、議論には及ばないだろう。
物件の検討に戻りましょう。

[587: 匿名さん]

>>580 購入経験者さん
因みに、買い換え前の物件は私もリーマン直後に買ってたので、2015年当時なんちゅー値段や、、、と思ってた。

社宅や借上げの福利厚生で住居費が殆どかからない人はさておき、賃貸でしっかり家賃払ってる状態の人にとって、借金
の額よりも日々のキャッシュフローの方が大事って人の方が多いのではないかと予想。上がってるのは新築価格だけじゃなくて、賃貸相場もだし、そこで暮らす以上出て行く金額に大差がないのであれば自宅は欲しい時に買うのが1番だと思う。

[588: 匿名さん]

>>583 購入経験者さん
比較的最近100%EVを真面目に検討して、色々調べたので思うけど、日本では10年だと大きくは普及出来ない気がしますねぇ、、、
なんせ、充電環境、充電設備のスペック、車サイドの充電スペック、全てがダメですね。更に、充電規格すらグローバルに見て外されつつあります。
大体、欧州とかだと120kwとか150kwの高速充電設備を普及している一方、日本は30とか50で急速充電とかで、それをここから普及しようとしてるので、欧州車で30分で80%充電可能と謳われても、実は日本では20～30%も充電出来ませーん、みたいな状況ですからね。

戸建の普通充電ならともかく、マンションの様な集合住宅で時代に即したまともな充電設備を備える、とは、今の充電設備だと言えないと思いますね～

[589: マンション検討中さん]

>>583 購入経験者さん
>10年後はEV車対応外のリセール物件は売れなくなるかもなと思った。

588さんもおっしゃる通り、あと10年くらいは日本ではそんなに変わらないでしょう。
ただ、マンションは場合によっては20年、30年住むわけだから気になりますよね。
そういう意味では、平置きはまだしも、立体駐車場は（技術的には不可能ではないですが）コスト面でも保安面で非常にハードルが高いのは事実です。
この物件のように事実上すべてが立体駐車場の新築物件は、確かに時代遅れかもしれませんね。

[590: 検討板ユーザーさん]

集合住宅向けの充電設備の補助金が発表されましたね。

電気自動車が普及するとして、長時間停めたまま充電する必要があるので既存の機械式駐車場だと電源確保も配線は難しいでしょうね。平置きのマンションが優位です。

つい最近も電気自動車の輸送船が火災になったように、少なくとも15年はリチウムイオン電池方式でしょうから、防災の観点でも機械式やタワー駐車場は不利です。

電車にも持ち込める小型電動バイクが普及すれば駅近のメリットも少なくなるので、駅近物件にとっては色々と不利ですね。

[591: 匿名さん]

駅遠物件に有利とも思わんが。

[592: 購入経験者さん]

EV車普及への道のりを考えると、いっそのこと最近のオープンレジみたいに最初から駐車場がないマンションの方がシンプルでいいんじゃないかとすら思えてくる。

確かにハシリの充電設備はすぐに使いモノにならなくなりそうだし、設備の更新には理事会で合意形成が必要になるけど、車を持たない人やガソリン車所有者は反対するだろうしね。

[593: マンション掲示板さん]

駐車場は平置き、しかも自走式の地下がいいですよね。機械式はストレスフル。
関係のない文脈でコメント失礼しました。

[594: 匿名さん]

防災の観点では、中国のマンションの地下駐車場でEV火災が起こって車が大量に焼けてたから地下駐車場でも駄目だと思う。

[595: 匿名さん]

ここだとアンチ住不だらけに見えるけど、淡々と売れてるみたいですね。
これだと低層～中層の売り出し価格が契約済み高層世帯と大差なくなりそうで、ますますアンチがこの板で活躍でますか（笑）

[596: 匿名さん]

てかこの掲示板は大抵どのスレも建設デベによるポジか競合デベによるネガのどちらかだよね。

[597: 匿名さん]

周辺住民的には高く売れる分には何も文句ない。はよ売り切ってくれ。

[598: 匿名さん]

北町マンションみたいに現地先着販売中の横断幕下げるのだけはやめてほしい

[599: 周辺住民さん]

>>598 匿名さん
いやー、国分寺のタワマンも売り切れるまで2年以上横断幕出してたし、
売り切れるまでは、こんな駅前の人目につくマンションで横断幕を出さない理由がないでしょう。

[600: 匿名さん]

売れない立地みたいに誤解されるから横断幕は勘弁