シティハウス武蔵野ってどうですか？

[マンション検討中さん]

（仮称）三鷹北口駅前計画についての情報を希望しています。
三鷹駅徒歩2分の物件のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/mitaka1/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151556

所在地：東京都武蔵野市中町一丁目3068-9他8筆（地番）
交通：JR中央本線「三鷹」駅から徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.01平米～74.41平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

定額積立なんていうところもあるんですね。
ほとんどが段階的に値上がりしていくものだと思っていましたが。
でもその場合値上げの計画をあらかじめ確認できるとも聞いたことがあります。
事前に確認しておけば検討段階で不安になることもないのではと思います。
将来的に変更になる場合もあるかもしれませんが。
ここの場合初期の修繕積立金がかなり安いのであらかじめ自分で貯蓄しておくと安心だと思います。

[202: 匿名さん]

長期修繕計画は契約前の重要事項説明として説明されるケースが多いんだけど、重要事項説明って内容も多いし専門用語があったりする。段階的値上げのリスクをそこで理解して、貯蓄のことまで考えられるか。

あと、段階的値上げの計画であっても実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要。値上げできずに積み立て不足なんてことも。

201さんのように計画的にやってればいいけど、ローンギリで購入した人がアウトなんてことも。未納されたら他人事ではない。マンションって住民同士運命共同体。

修繕積立があるからと見落としがちなのが専用部分の設備の交換とリフォーム。10年過ぎたら交換が必要になり始めるし、キッチンやユニットバスの交換はそれぞれ100万単位。その分も確保しておかないと。

[203: 匿名さん]

＞将来的に変更になる場合

国土交通省のガイドラインでも定期的に見直すことが推奨されている。売主が販売時に計画する期間以降に機械式駐車場、竪配水管、エレベーターの交換といったそれまでにない大物の交換が控えている。計画以上の値上げになるのは必至。

あと、住戸内の配管は住民でメンテナンスするってのが一般的なルールなんだけど、住民任せにしてるとメンテナンスしないで水漏れ事故多発なんてリスクがあるので実家のマンションは竪配水管の交換と一緒に住戸内の配管の交換も管理組合でやった。これも値上げの要因になる。

[204: 匿名さん]

段階的値上げの計画でも入居後管理組合の決議で定額積立に移行することも可能だけど、そのタイミングで積立金が上がるからハードルがある。

小杉のタワマンで移行しているケースもある。

https://www.midskytower.com/50years

[205: 匿名さん]

定額積立すごくいいと思うけど、入居からまだ年数が浅い時期にしてみると高負担ではあるんですよね。
それで拒否されることは多いと聞きます。
でも実際に移行されているマンションがあるのか…
メリットが多いと判断されると
そのように移行することができるのですね。

[206: 周辺住民さん]

段階値上げは定期的に住み替えする空中族を利するだけだからな。デベロッパーからしたら新築を買ってくれるから都合がいいだろうけど、長期居住者は割りを食うよね。

[207: 匿名さん]

流石に間取りが沢山あって迷いそうです。
ちょっと気になる間取りがあるのですが、
B typeとE1 typeとE2 typeの間取り図の上に別になって描かれているのは
何でしょうか。小さく「MB」という文字が見えます。

[208: マンション検討中]

>>207 匿名さん
メーターボックスのことで、電気、ガス等のメーターがある場所です。

[209: マンション検討中さん]

MBの位置、変わったところにある間取りがありますね。
共用廊下の向かいにあるものや、Fタイプに至っては、これどこ？って感じの場所に。

[210: 匿名さん]

MBのところにガス給湯器設置されると思うけど部屋から離れてるとお湯出るまで時間かかるかも。

[211: 匿名さん]

>205

今のマンション、入居5年目に定額積立に移行したけど反対はなかったよ。決議する総会の半年位前に理事会が説明会開いて考え方きちんと説明してたけど。

まあ、ここがすんなりいくかはわからないけど。そもそも変更の議論が起こるか。

[212: 匿名さん]

さっそく間取り図を見てMBを確認してみたら、その隣のアラーム弁というのに目がとまりました。スプリンクラーの関係の何からしいですが、他では見たことがありません。けっこうなスペースを取るものなのですね。
Gtypeの納戸は居室になるくらいの広さかなと思ったら、収納にちょうどいい感じの広さで、単身で暮らすには最適な1LDKだなと思いました。仲の良いディンクスでもいいでしょうけど。キッチンのカウンターと食品庫が重宝しそうに思います。

[213: 匿名さん]

>>211 匿名さん
デメリットもありますから。早期に売却するのは空中族だけではないので、高すぎる修繕費は中古マンションとしては敬遠されます。定額積立とは言え数年おきに見直してくので、結局は値上がりの可能性もあります。その際値上げは簡単。
そもそも武蔵小杉のような50年長期の所は例が少なく、本当に目論みどおり行くのかな？と。
駅近マンションは、売却のし易さも魅力だと思います。

[214: マンション検討中さん]

ここは何階以上なら目線気にせずに暮らせそうですか？目の前の道は人通りは少なそうでした。

[215: 匿名さん]

大規模マンションなので共有施設があるのかなと思ったのですが、ここはなさそうですね。
子供がいるとキッズルームとかあれば雨でものびのび遊ばせることができていいのですが
永遠に利用するものでもないし維持費を負担していくことを考えると無駄な施設はなくて正解なのかもしれません。
物件価格も高すぎることはないので教育費がかさんでいく家庭にも優しいなと感じました。

[216: 匿名さん]

>>215
高すぎることはないですか。
お金持ちなのですね。羨ましい。

[217: マンション検討中さん]

>>215 匿名さん
そこまでの大規模でもないから、難しいのでしょうね。そういった施設も魅力と考える方には残念ですが。

[218: 匿名さん]

シティハウスって住友不動産のマンションなので、ものすごく値段が高くなるのかと思っていました。
そこまでは高くしなかったっていう感じがしました。
駅まで2分という場所ですし、
普通の共働き家庭では到底無理な価格になるのかと思っていた。
低層階とかだと、そうでもないっぽい。

[219: 匿名さん]

意見が分かれている感じの価格ですが、この場所にしてはそんなに高くないということなのでしょうね。
個人的な予算から考えるとけして安い価格ではないと思います。
6千万円台～ですから、どちらかというと高額の部類になるのでは。
ただ、三鷹で駅2分の立地で、広めのプランが多いとなると条件的には恵まれているので、お買い得と思う方もいらっしゃるのだと思います。

[220: 匿名さん]

住友は低層階と高層階で値段差つけないのが普通だけど、>218低層階だとそうでもないっぽいというのはほんとかな。

[221: 匿名さん]

>>219　匿名さん
住友不動産のマンション、値引きしないとウワサで聞いたことがあります。
仕様が豪華なので、同じ広さのマンションと比較しても高いということも聞いたことがあります。

6千万円台、決して安いわけではないのですが「住友不動産のマンション」にしては手がとどきそうな印象です。
とはいえ、我が家にとっては6千万円台は相当がんばらないといけない金額です。
子供が大きくなるにつれて、習い事代も増えてきました。世帯年収を増やしても税金が上がりますし…ちまちま貯金していくしかないんでしょうか。

[222: 匿名さん]

>221
6000万台って、44平米の1LDKですよ？
家族で住むには狭すぎるかと。
家族で住む広さの70平米前後のものは9000万くらいしますよ。

[223: マンション掲示板さん]

>>221 匿名さん

スミフのマンションの典型
値引きしない、
売れ残り上等（在庫は資産！笑）、
期分けで条件の良い部屋から売る、
グレード高い

売れ残ると賃貸に出すけどここはどうなるかね。
北口は住友の開発余地が残ってるから、10年単位で頑張って地価上げてくると思う。
でも平均坪500はやり過ぎの感。賃貸ばかりのマンションはちょっと嫌だなぁ。

[224: 名無しさん]

>>223 マンション掲示板さん

グレードは立地ごとで数パターンあるみたいだけどね。地価が安い所だとそれなりになってたり。
あとはだいたい仰る通り、思ったより高すぎて手が出ないです。
管理のまともな中古を探し始めました。

近年だとパークハウス武蔵野中町（名前違うかも）が1番お買い得だったようです。

[225: 匿名さん]

最多価格帯が9000万円台とのことですから、明らかに高額物件だと自分は思います。1LDKで6,700万円、44.30m2、広めではあるけれど、やはり高いと思います。それでも立地は最高なのではと思いますので、予算の合う方には十分魅力的なのでは。管理費が2万円台～3万円台なのも、月々の負担がかなりな感じがしますが、意外にも修繕積立金が安すぎる感じです。段階的に上がっていくとして、先々の支払いも気になるところ。

[226: 匿名さん]

ここは土地借地権なのかしら。プラウドシティは借地権なのに高かったけど。

[227: 匿名さん]

所有権です。

[228: 匿名さん]

＞225
修繕積立が安いのがスミフの特徴です。その代わり、長期修繕のたびに１住戸あたり数十万の修繕一時金が徴収されます。前払いするか、後払いするかの違いだけです。
一般的には、修繕積立基金を前払いするデベロッパーのほうが多いです。

[229: eマンションさん]

>>228 匿名さん

ここも修繕積立基金ありますよ。

[230: 口コミ知りたいさん]

ここは超高額ですが売れているんでしょうか？個人的に住友の物件はプランニングも戦略も好きではないものの、一貫している姿勢は見ていて癖になります。
この不動産不況下で、どうするのか気になっています。

あと、保育園は結局作らない方向で決定なんでしょうか？そこも気になっています。

[231: 匿名さん]

投資のお金が流れるところがなくて、
不動産や日本の株式に流れているということにはなっていますが…
超高額なのは
実需で考えようとしている方としては、なんだかなぁですね^^;

修繕積立金って、段階的に上がっていくというわけではないんですか？
最初は安くても、年数を経るごとに上がっていくのがお決まりだと認識してます。
長期修繕計画書を見せてもらってそれで判断しないとならないです。

[232: 匿名さん]

＞修繕積立金って、段階的に上がっていくというわけではないんですか？

定額積立のところもあるけど段階的値上げと定期的な一時金徴収ってパターンが多い。70平米台で5000円台だと値上げしないと破綻する。定額積立ならこの三倍は必要。段階的値上げって、将来、未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

この問題については、以下が参考になるかな。このマンションは入居後に管理組合で定額積立に移行している。販売時から定額積立を設定してる物件もあるからその辺も含めて判断。

https://www.midskytower.com/50years

[233: 匿名さん]

すみふは販売に時間がかかるコストを価格に転嫁してる。高いからいい物って訳ではないので要注意。見る目を養わないとだまされちゃう。

[234: 匿名さん]

すみふで売れ残りを賃貸ってことは聞いたことが無い。時間をかけてじっくり売る。WCTが過去の最長記録。

三井が過去に売れ残りを賃貸に出して、賃貸で入った業者がマンション内で風俗営業なんて問題起こしている。


デベの過去事例はちゃんと調べないと。完成時点で売れ残りがあると入居者にもデメリットがある。

[235: 評判気になるさん]

>>234 匿名さん

吉祥寺北町でさんざん売れ残りを賃貸に出していましたが。。

[236: 検討板ユーザーさん]

匿名さんカッコワルイｗ

[237: マンション検討中さん]

>>232 匿名さん
マンションにホームページがあるなんて、アピールすごいですね。確かに安過ぎも心配ですが、修繕積立基金も払ってすぐに3倍にされると、ちょっと嫌かも。
最初から定額のところは修繕積立基金あるんでしょうか？

[238: 匿名さん]

段階的値上げのところって定期的な一時金徴収もセットってパターンが多い。修繕積立基金って一時金徴収の一発目。定額積立の考え方とは反する。

ちなみに修繕積立基金だけでもここの規模だと銀行のペイオフ対象の金額を超える。銀行に預金なんてことしてその銀行が破綻したらアウト。集めた積立金をどう管理していくのかも要確認。

[239: 匿名さん]

>237

HP見ればわかるけどバックに仲介業者が付いている。以前は売主の系列のリハウスもバックに。デベは段階的値上げの問題点分かってるんだよね。

[240: 匿名さん]

タワマンって10年過ぎると修繕積立が跳ね上がるから転売のネックに。小杉のケースはタワマン林立で自物件の転売を優位にするためってのが思惑ってのがHPからもわかる。

小杉は他にも移行してる物件がある。ただ、皮肉なことに冠水騒ぎ。

[241: 匿名さん]

段階的値上げの長期修繕計画でも実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要。

一番悲惨なのは値上げできずに積み立て不足で修繕できずってケース。デベは売った後こことは知らない。

[242: 匿名さん]

小杉の冠水騒ぎはすみふ物件も。

[243: 検討板ユーザーさん]

ご存知かも知れないけど、改正マンション管理適正化法が来年4月に整備される予定。

修繕積立金を含めて、長期修繕計画関連の管理状況までマンションの評価項目に含まれ、修繕積立金の不足は中古売買での資産価値を下げる可能性大。

法整備には賛成だけどスミフ物件はハイコスト・ハイスペック（諸説あり）だから、中古のスミフはちょっと不安。

[244: 匿名さん]

>243

管理計画認定制度のことかな。あれ、機能するかな。既にある長期優良住宅も中古になった時、差別化できてない。

長期優良の新築物件見に行ったとき、中古で売るとき有利ですかって聞いたら、まだ、制度が出来てから日が浅いのでなんて言葉を濁してたけど、もう10年たってるんだよね。

[245: 検討板ユーザーさん]

>>244 匿名さん

原則論ではありますが、管理会社と住民双方の利害が同じベクトルですし、長期優良よりは機能しやすいんじゃないですか？

マンション管理の質の透明化をどう担保するのかですが、ここの住民板レベルの内容だときついですよね。
マンション管理士も程度がバラバラですし。先にテコ入れすべきはそっちかなとは思います。

[246: eマンションさん]

ネットで勉強してマンション詳しいけど、買う気にさせてくれる物件ないんだよな。笑

[247: マンション検討中さん]

一階は大型スーパーが入るみたいですね。近くの東急は道路拡張かかってるので、北口はここの一階がメインスーパーになり、人の流れも三鷹通りに流れそうですね。マンションできたら目立つからリセールは大丈夫ですかね。

[248: 検討板ユーザーさん]

>>247 マンション検討中さん

ほんとですか？駅前の選択肢が増えるのはありがたいのですが、真隣が東急ストア、向かいのタワーズにはOKが入っているので、入り込む余地がない気が…

[249: マンション検討中さん]

>>248 検討板ユーザーさん
パンフにありましたよ。
隣の東急ストアは道路拡張対象なので、時間の問題かと。

[250: 匿名さん]

駅もスーパーも近いと、かなり便利なのは確かですね。仕事を持っていると買い物も面倒な時があるので。品ぞろえや価格なども充実しているお店だと更に良いなと思います。ここ、1LDKが多いのかな、駅が近いからかなと思ったのだけど、実質的には3部屋あるプランが多いのかな？1LDKで掲載されてるプランはGtype。これはとても広くて収納もたっぷりなので、単身で永住とかディンクスでも住めそうな感じがします。