シティハウス武蔵野ってどうですか？

[マンション検討中さん]

（仮称）三鷹北口駅前計画についての情報を希望しています。
三鷹駅徒歩2分の物件のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/mitaka1/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151556

所在地：東京都武蔵野市中町一丁目3068-9他8筆（地番）
交通：JR中央本線「三鷹」駅から徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.01平米～74.41平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 匿名さん]

すみふの出す物件
若干安い1割
普通５割
高い４割
普通物件はスレが伸びないから目立たない

[182: マンコミュファンさん]

坪500超えは小石川とか並で、話題の豊洲や武蔵小山より高いね。すごいな。

[183: 匿名さん]

>>177 マンション検討中さん

めちゃわらう
ほんとスミフってやばいな

[184: 匿名さん]

>>181 匿名さん

高い7割くらいの印象

[185: 匿名さん]

>>179 匿名さん

納得過ぎる

[186: ご近所さん]

電話して聞いたら、1RDKが7000万と話しておりました(＠_＠;)

[187: 匿名さん]

すみふでお買い得だったのは伝説のシティタワー品川だけ。あとはすべて高くて売れ残ってる。

[188: 匿名さん]

シティタワー品川は都が地主の定借で販売価格も都の条件付きだったからね。選手村マンションをなぜあのようにしなかったのか。

[189: ご近所さん]

>>186 ご近所さん
誤字すみません。1RDK→1LDKでした。

[190: マンション検討中さん]

独身が三鷹に7000万の1LDK買うかよ

[191: 匿名さん]

先着順販売となっています。
8戸あるのですが、全て同じ価格なんでしょうか？
例えば、5800?7200万円台
みたいな、価格帯みたいな感じで出ていることが多いのに（多分、それぞれ物件価格が異なるから）
今回は価格は１つだけピンポイントで、こういうのは初めて見たな、と思いまして。

[192: 通りがかりさん]

坪500って、どんな計算してるんだろうか。
500になんてなってないのに。

[193: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん
ここ3LDKのみでほぼ全戸同じ間取りみたいだから、価格帯は一定で階によって100万単位で前後するくらいなんじゃないかな

[194: 匿名さん]

1階上がるごとに
それだけ坪単価も上がるってすごいですね…三鷹の駅に近い場所っていうのもあって
そういう風になっていくのだろうけれど。
ただここの場合って
高い場所だからって眺望は約束されているわけではないようにも思いますが…。

[195: 匿名さん]

普通は上の階のほうが人気になるから階で価格変えるんだけど、すみふは上下で価格を買えないって不思議な売り方する。

すみふは他と売り方が違うから詳しくない人は手を出さないほうが賢明。特に完成在庫の問題がね。

[196: マンション検討中さん]

所沢クラッシィの価格見てから、この物件の価格見たらなんか受け入れられる。
所沢であの値段なら、三鷹だとこんなもんか。むしろ買いじゃんって。

[197: 匿名さん]

三鷹ってほんと高いんですね。駅から徒歩2分という好立地でもあるからだろうけど。たぶん需要もけっこうあるのだろうし。賃貸にしても損はしない感じなのかもしれませんね。それにしても価格に比較して修繕積立金（月額）の安さが気になりました。いいの？これだけでという金額なのです。おいおい値上がりはしていくのだろうけど。管理費はなるほどなという金額ですけど。

[198: 匿名さん]

>197

すみふの価格設定で三鷹の相場と判断してはいけない。相場より高い価格設定で売れ残りってのがパターン。あと管理費、ゲストルームのような共用設備やコンシェルサービスといったコストがかかるものがないのにぼったくり価格でしょ。

修繕積立は段階的値上げでイニシャルを安く見せかけるトリック。国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。長期修繕計画での値上げを確認。

[199: 匿名さん]

>>198 匿名さん
定額積立採用のマンションの方が少ないですよね。管管理費や修繕積立金が不安でマンション選択基準の点で重要視されるなら、最初から定額積立採用マンションを探して購入される方がよいですね。

[200: 周辺住民さん]

最初から定額積立のマンションって大手だと野村不動産のオハナくらいじゃない？

[201: 匿名さん]

定額積立なんていうところもあるんですね。
ほとんどが段階的に値上がりしていくものだと思っていましたが。
でもその場合値上げの計画をあらかじめ確認できるとも聞いたことがあります。
事前に確認しておけば検討段階で不安になることもないのではと思います。
将来的に変更になる場合もあるかもしれませんが。
ここの場合初期の修繕積立金がかなり安いのであらかじめ自分で貯蓄しておくと安心だと思います。

[202: 匿名さん]

長期修繕計画は契約前の重要事項説明として説明されるケースが多いんだけど、重要事項説明って内容も多いし専門用語があったりする。段階的値上げのリスクをそこで理解して、貯蓄のことまで考えられるか。

あと、段階的値上げの計画であっても実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要。値上げできずに積み立て不足なんてことも。

201さんのように計画的にやってればいいけど、ローンギリで購入した人がアウトなんてことも。未納されたら他人事ではない。マンションって住民同士運命共同体。

修繕積立があるからと見落としがちなのが専用部分の設備の交換とリフォーム。10年過ぎたら交換が必要になり始めるし、キッチンやユニットバスの交換はそれぞれ100万単位。その分も確保しておかないと。

[203: 匿名さん]

＞将来的に変更になる場合

国土交通省のガイドラインでも定期的に見直すことが推奨されている。売主が販売時に計画する期間以降に機械式駐車場、竪配水管、エレベーターの交換といったそれまでにない大物の交換が控えている。計画以上の値上げになるのは必至。

あと、住戸内の配管は住民でメンテナンスするってのが一般的なルールなんだけど、住民任せにしてるとメンテナンスしないで水漏れ事故多発なんてリスクがあるので実家のマンションは竪配水管の交換と一緒に住戸内の配管の交換も管理組合でやった。これも値上げの要因になる。

[204: 匿名さん]

段階的値上げの計画でも入居後管理組合の決議で定額積立に移行することも可能だけど、そのタイミングで積立金が上がるからハードルがある。

小杉のタワマンで移行しているケースもある。

https://www.midskytower.com/50years

[205: 匿名さん]

定額積立すごくいいと思うけど、入居からまだ年数が浅い時期にしてみると高負担ではあるんですよね。
それで拒否されることは多いと聞きます。
でも実際に移行されているマンションがあるのか…
メリットが多いと判断されると
そのように移行することができるのですね。

[206: 周辺住民さん]

段階値上げは定期的に住み替えする空中族を利するだけだからな。デベロッパーからしたら新築を買ってくれるから都合がいいだろうけど、長期居住者は割りを食うよね。

[207: 匿名さん]

流石に間取りが沢山あって迷いそうです。
ちょっと気になる間取りがあるのですが、
B typeとE1 typeとE2 typeの間取り図の上に別になって描かれているのは
何でしょうか。小さく「MB」という文字が見えます。

[208: マンション検討中]

>>207 匿名さん
メーターボックスのことで、電気、ガス等のメーターがある場所です。

[209: マンション検討中さん]

MBの位置、変わったところにある間取りがありますね。
共用廊下の向かいにあるものや、Fタイプに至っては、これどこ？って感じの場所に。

[210: 匿名さん]

MBのところにガス給湯器設置されると思うけど部屋から離れてるとお湯出るまで時間かかるかも。

[211: 匿名さん]

>205

今のマンション、入居5年目に定額積立に移行したけど反対はなかったよ。決議する総会の半年位前に理事会が説明会開いて考え方きちんと説明してたけど。

まあ、ここがすんなりいくかはわからないけど。そもそも変更の議論が起こるか。

[212: 匿名さん]

さっそく間取り図を見てMBを確認してみたら、その隣のアラーム弁というのに目がとまりました。スプリンクラーの関係の何からしいですが、他では見たことがありません。けっこうなスペースを取るものなのですね。
Gtypeの納戸は居室になるくらいの広さかなと思ったら、収納にちょうどいい感じの広さで、単身で暮らすには最適な1LDKだなと思いました。仲の良いディンクスでもいいでしょうけど。キッチンのカウンターと食品庫が重宝しそうに思います。

[213: 匿名さん]

>>211 匿名さん
デメリットもありますから。早期に売却するのは空中族だけではないので、高すぎる修繕費は中古マンションとしては敬遠されます。定額積立とは言え数年おきに見直してくので、結局は値上がりの可能性もあります。その際値上げは簡単。
そもそも武蔵小杉のような50年長期の所は例が少なく、本当に目論みどおり行くのかな？と。
駅近マンションは、売却のし易さも魅力だと思います。

[214: マンション検討中さん]

ここは何階以上なら目線気にせずに暮らせそうですか？目の前の道は人通りは少なそうでした。

[215: 匿名さん]

大規模マンションなので共有施設があるのかなと思ったのですが、ここはなさそうですね。
子供がいるとキッズルームとかあれば雨でものびのび遊ばせることができていいのですが
永遠に利用するものでもないし維持費を負担していくことを考えると無駄な施設はなくて正解なのかもしれません。
物件価格も高すぎることはないので教育費がかさんでいく家庭にも優しいなと感じました。

[216: 匿名さん]

>>215
高すぎることはないですか。
お金持ちなのですね。羨ましい。

[217: マンション検討中さん]

>>215 匿名さん
そこまでの大規模でもないから、難しいのでしょうね。そういった施設も魅力と考える方には残念ですが。

[218: 匿名さん]

シティハウスって住友不動産のマンションなので、ものすごく値段が高くなるのかと思っていました。
そこまでは高くしなかったっていう感じがしました。
駅まで2分という場所ですし、
普通の共働き家庭では到底無理な価格になるのかと思っていた。
低層階とかだと、そうでもないっぽい。

[219: 匿名さん]

意見が分かれている感じの価格ですが、この場所にしてはそんなに高くないということなのでしょうね。
個人的な予算から考えるとけして安い価格ではないと思います。
6千万円台～ですから、どちらかというと高額の部類になるのでは。
ただ、三鷹で駅2分の立地で、広めのプランが多いとなると条件的には恵まれているので、お買い得と思う方もいらっしゃるのだと思います。

[220: 匿名さん]

住友は低層階と高層階で値段差つけないのが普通だけど、>218低層階だとそうでもないっぽいというのはほんとかな。

[221: 匿名さん]

>>219　匿名さん
住友不動産のマンション、値引きしないとウワサで聞いたことがあります。
仕様が豪華なので、同じ広さのマンションと比較しても高いということも聞いたことがあります。

6千万円台、決して安いわけではないのですが「住友不動産のマンション」にしては手がとどきそうな印象です。
とはいえ、我が家にとっては6千万円台は相当がんばらないといけない金額です。
子供が大きくなるにつれて、習い事代も増えてきました。世帯年収を増やしても税金が上がりますし…ちまちま貯金していくしかないんでしょうか。

[222: 匿名さん]

>221
6000万台って、44平米の1LDKですよ？
家族で住むには狭すぎるかと。
家族で住む広さの70平米前後のものは9000万くらいしますよ。

[223: マンション掲示板さん]

>>221 匿名さん

スミフのマンションの典型
値引きしない、
売れ残り上等（在庫は資産！笑）、
期分けで条件の良い部屋から売る、
グレード高い

売れ残ると賃貸に出すけどここはどうなるかね。
北口は住友の開発余地が残ってるから、10年単位で頑張って地価上げてくると思う。
でも平均坪500はやり過ぎの感。賃貸ばかりのマンションはちょっと嫌だなぁ。

[224: 名無しさん]

>>223 マンション掲示板さん

グレードは立地ごとで数パターンあるみたいだけどね。地価が安い所だとそれなりになってたり。
あとはだいたい仰る通り、思ったより高すぎて手が出ないです。
管理のまともな中古を探し始めました。

近年だとパークハウス武蔵野中町（名前違うかも）が1番お買い得だったようです。

[225: 匿名さん]

最多価格帯が9000万円台とのことですから、明らかに高額物件だと自分は思います。1LDKで6,700万円、44.30m2、広めではあるけれど、やはり高いと思います。それでも立地は最高なのではと思いますので、予算の合う方には十分魅力的なのでは。管理費が2万円台～3万円台なのも、月々の負担がかなりな感じがしますが、意外にも修繕積立金が安すぎる感じです。段階的に上がっていくとして、先々の支払いも気になるところ。

[226: 匿名さん]

ここは土地借地権なのかしら。プラウドシティは借地権なのに高かったけど。

[227: 匿名さん]

所有権です。

[228: 匿名さん]

＞225
修繕積立が安いのがスミフの特徴です。その代わり、長期修繕のたびに１住戸あたり数十万の修繕一時金が徴収されます。前払いするか、後払いするかの違いだけです。
一般的には、修繕積立基金を前払いするデベロッパーのほうが多いです。

[229: eマンションさん]

>>228 匿名さん

ここも修繕積立基金ありますよ。

[230: 口コミ知りたいさん]

ここは超高額ですが売れているんでしょうか？個人的に住友の物件はプランニングも戦略も好きではないものの、一貫している姿勢は見ていて癖になります。
この不動産不況下で、どうするのか気になっています。

あと、保育園は結局作らない方向で決定なんでしょうか？そこも気になっています。