パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[941: 匿名さん]

>>940 匿名さん

やっぱり調布より西は考えられないな。

[942: 匿名さん]

>>940 匿名さん
調布は向こう10年は人口も増え続ける予測だし、しばらくは資産価値の維持もできそうだね

[943: 匿名さん]

やはり京王本線、相模線の分岐駅になっているのが大きいです。
調布の商業施設は周辺住民以外にも相模線ユーザーの利用も見込めるため、出店を検討する時に調布は選ばれやすい。それが街の発展、不動産価値の上昇に繋がる。

[944: 匿名さん]

>>940 匿名さん
調布のスレでは府中の話はほとんど出ないけど、府中のスレになると調布との比較が頻繁に行われてる印象。調布を検討している人は府中のことをディスることなんてしないのに、府中を検討している人が勝手に調布を敵対視してるよね。

[945: マンション検討中さん]

調布に映画館がない頃は府中が羨ましかったなぁ。
最近は府中に行くことがなくなりましたが、府中の知人は調布のビックカメラによく来ると言ってました。(どっちが上とか下とか言う気はありませんので、あしからず。

[946: 匿名さん]

管理費が安いのは魅力。
無駄なものがないからかな。
一部屋共用ルームあるけど、今のところ魅力はないな。使ったらあって良かったと思いそうだけど。

[947: 坪単価比較中さん]

>>946
月々費用を安く見せかけるために、
管理費は半額の設定で分譲しています。
全戸完売したら２倍額へ値上げが予定済みです。
それまでの期間、不足額の埋め合わせするのが修繕管理基金です。
いまの新築物件の売り方はすべてそんな感じです。

[948: 坪単価比較中さん]

間違い、修繕積み立て分の話です。

[949: 口コミ知りたいさん]

>>946 匿名さん
ちなみに理事会がないのも危ないと思います。どこのマンションも理事会などで新築は住人たちが一丸となってマンションの決まりや無駄なお金を排除するかなど話し合ってます。それを託すのでどうなるのかなぁと。
あと、窓ガラスはlow-eガラスは10年位したらだんだんくもってきて、窓ごと交換しなければならなくなると専門の方から聞きましたがどうなのでしょうか？

[950: 匿名さん]

>>949 口コミ知りたいさん

Low-EガラスCWで交換するなら、オフィスビルは凄いことになってる...
10年過ぎた高層建物は常にガラス工事をしていないと全てのガラスを交換できない理論

[951: 匿名]

>>949 口コミ知りたいさん
私は単純に煩わしい理事会がないのはメリットだなと思ってしまいました。たしかに不利な点もあるのかもしれませんが…マンション＝理事会が購入尻込みに繋がってましたので。

[952: 匿名さん]

>>949 口コミ知りたいさん

今住んでるマンションは役員を輪番制で決めてますけど、はっきり言って煩わしいです。
代わりにやってくれるのは助かると思います。
それに他の三井マンションも委託でやってるし問題ないのでは。

Low-Eガラスは他マンションでも多く使用されていますし、窓ごと交換したマンションって実際あるんですか？
メリットの方が大きいと思いますが。

[953: 口コミ知りたいさん]

>>952 匿名さん
10年以上経たないとわからないと思います。もし10年以上経ってて何ら変わりがないマンションがあったらそれでオッケーですね。我が家はフィルムを貼るときに教えてもらった程度なので。窓ガラスやさんは知っているけれど、商売なので言わないと思うとも言ってました。
理事会は煩わしいですが、立候補して皆さんでやってるところもあります。
委託でやる場合は何十年後の修繕や共用の修理など高い見積もりでやられてしまう時があるのでそこはきをつけたらいいのかなーと。

[954: 口コミ知りたいさん]

北海道の家ですがLow-eガラス、20年経っても全く問題ないです。
反面、東京の事務所のフィルムは、
4-5年ほどでコーティングが剥がれてダメになりました。
フィルム施工の窓は傷付けないようにとても注意する必要があります。
手で触ったり、爪や指輪が触れたりした傷から、
窓ふき掃除でコーティングがパリパリと剥がれます。
外の景色もボヤけるし、Low-eガラスがおすすめです。

[955: 匿名さん]

Low-eガラスは、5Gの電波を通しにくいと聞いたことあるのですが、実際どうなんでしょうか？

[956: 匿名さん]

>>954 口コミ知りたいさん

フィルムは劣化しますからね。
金属膜コーティングのLow-Eは問題ないです。ペアガラス内部にされてますし。
フィルムはガラス面なのでどうしても、ダメですね。

ですが東向きなら強い西日が来ないのでそこまで問題ないです。寝室側はLow-Eですし。
南側に何もないのは、今のマンションとしてはありえないですが...

[957: マンコミュファンさん]

調布の新築マンションは荒れてるスレもありますが、こちらは比較的静かな印象です。
コストカットは残念ですが、立地と価格のバランスが一番取れてるからでしょうか。
販売も粛々と進んでますね。

[958: 匿名さん]

>>957 マンコミュファンさん

叩かれてまくっていた東急だけじゃない？

[959: 匿名]

>>957 マンコミュファンさん
今どのくらいの進捗なんでしょうね。5月上旬の時点では5、6割くらい売れてる様子でしたけど。

[960: マンション検討中さん]

ここはちょっといい賃貸マンション級の設備ですね。ディスポーザーなしの各階ゴミ置き場でしたかね確か。
立地はいいけど、7000万で買ったら利回り5%として、毎月家賃30万払って住みたいかと問われたらちょっと厳しいです。

[961: 匿名]

>>960 マンション検討中さん
今後は住宅資材の高騰で、新築マンション価格は間違いなく今より上がることを考えると、資産として購入を考えてるなら買い時だとも思います。
一生一世代の家賃として捉えるなら高額かも知れませんが、次世代に引き続ぐ、どこかのタイミングでリセールすると考えた場合の家賃としてはむしろ安いのでは？

[962: 匿名]

>>961 匿名さん
マンション価格、今後下がるという方もいれば今後上がるという方もいます。

住宅資材は今後高騰するのはなぜでしょうか。またマンション価格が下がる要素はないのでしょうか。

[963: 匿名]

>>962 匿名さん
コロナ禍で海外でも戸建住戸の需要が増えたことにより資材が不足していて、海外からの住宅資材の輸入価格が高騰しているそうです。

[964: マンション検討中さん]

府中のパークハウスが坪350という値段で出した事で、京王沿線検討者が一気にこちらや聖蹟に動いたと聞きました。
最近、来場予約が取りにくいなぁと思っていたら、そういう事だったんだぁと納得。
竣工前完売も現実味を帯びてきましたね。

[965: マンション比較中]

>>962 匿名さん
あとは、人件費です。
これは今後下がりようがないです。

人口減で需要は減ると思うので中古市場は資産価値状況によっては厳しくなるかも。
（高値で売買されない。または売れない。）

[966: 匿名さん]

>>965 マンション比較中さん

ますます立地が重要になるんじゃないですか。
やはりマンションは立地が全てという事かな。

[967: マンション比較中]

>>966 匿名さん
立地が全てとも言い切れませんが
中古市場は価格が下がるところとそうでないところと出てくると予測。
だから買いやすくなるとも言えるけど
資産価値厳しいマンションは空き部屋が増えることも起こり得ると思います。
新築は供給をコントロールして設備も充実して価格維持かアップも可能。
建築にかかるコスト考えても下がる要素はすくないのでは。

[968: 匿名さん]

残りの工事のメインは駐輪場って感じですかね...

[969: マンション比較中さん]

完成が待ち遠しいですが、やっぱり車通りは結構ありそうですね。

[970: 匿名さん]

>>969 マンション比較中さん
車通りが気になる方はエアリーテラスが良いかと。

[971: マンション比較中]

>>970 匿名さん
ログハウスのような現地販売所に行きましたが西側は静かですね。南と東の建屋で車の音を遮ってくれることも期待できます。
価格も南向き、東向きに比べても少し控えめで、良さそうです。
ただ、良い部屋はもうあまり残っていないようでした…

[972: マンション検討中さん]

周囲環境見てきましたが南側は車通りが多いですね。立地はとても良さそうですが。

あと、東側で物凄く太鼓叩いてましが、どれぐらいの頻度でやってるかわかる方いますか？

[973: 匿名さん]

>>972 マンション検討中さん
車通りの量自体は甲州街道に比べれば全然少ないですが、道が細くて夕方なんかはよく渋滞しているあたりがマイナス。目の前の交差点もきれいな十字じゃないから、いつかマンションのエントランスに突っ込む車があるんじゃないかとヒヤヒヤします。

太鼓は、頻度もですが時間帯も気になりますね。ブライトテラスのすぐ向かいですからね。

[974: 匿名さん]

子育て世代からすると駅距離とともに周辺道路の歩道の広さや交通量が気になる。

[975: マンション検討中さん]

>>973 匿名さん
歩道は整備されるようですが、交通量が多いのは私のような子育て世帯には多少の懸念がありますね。

太鼓を聞いたのは土曜日の14時頃です。月一ぐらいなら構わないですが、毎週レベルだと正直耐えられません。情報あると検討できるのですが…

[976: 匿名さん]

>>972 マンション検討中さん
ここの地域ではないですが、うちの近くだと大体月１あるかないかぐらいな気がします。そんなにうるさい音ではないので、あ、今日練習しているんだと思う程度です。
ただ、お祭り前とかは頻度は高かったと思います。

[977: 名無しさん]

今日、植樹されてましたね。エントランスの屋根も出来てきたみたいです。吹き抜けのエントランスも素敵な仕上がり具合でした。

[978: 匿名さん]

やはりここがバランスいい

[979: 匿名さん]

>>977 名無しさん

外観は良いですからね。
規模もそれなりにありますのでとても目立っていいと思います。
それに植栽がしっかりしているところは近くにないので。

[980: マンション比較中さん]

横断幕はダサいからやめてくれ

[981: マンション検討中さん]

>>977 名無しさん
遠方で見に行けないので、出来れば写真をアップしていただけないでしょうか？

[982: 匿名さん]

ここは他の物件に比べて管理費が安いということも評価できるポイント。
ランニングコストはリセール時に大きく影響する。

[983: 口コミ知りたいさん]

>>982
管理費は200円/平米なので国交省相場並みです。
修繕積立金は半値設定ですが、
おそらく数年後には倍額への値上げが通知されます。
値上げが決定するまでの期間は100カ月分の修繕積立基金を食いつぶし、
早く値上げが決まれば、将来の工事費の値上げにも対応できます。
もめて値上げがされず、大規模修繕までに売り逃げ出来ればお得です。

[986: 匿名さん]

[NO.984～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[987: マンション検討中さん]

パークホームズ やジオは、バルコニーの長尺シートの木目を、リビングのフローリングの木目と合わせているところに共感を持てました。
バルコニーまで木目方向を合わせるとリビングが広く見えると思います。


それから　匿名　と言う人の指摘をほぼ同時に色々なスレで否定しているので同じ人だと思います。

[988: 匿名さん]

>>983 口コミ知りたいさん
そうですね、今は人件費高騰で管理費が上がっているので中古物件と比べれば普通かちょっと高い程度かもしれません。ただ、今周辺で売りに出ている新築物件と比べれば抑えめかと思います。

また、修繕費については、この物件は長期の計画が立てられており、10年目までは毎年少しずつ上昇。10年以降は一定の水準で固定されるという計画が立てられていたと思います。

[989: マンション検討中]

>>987 マンション検討中さん
なるほど。木目方向を合わせていることまで気づきませんでした。確かに広く見えますね。ますますお気に入りポイントが増えました。

[990: マンション検討中]

>>988 匿名さん
修繕費についてはついて私もそのように聞きました。